ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

​

PARECER n. 00906/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 10154.159048/2021-66

INTERESSADOS: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO EM ESPÍRITO SANTO - SPU/ES

ASSUNTOS: AFORAMENTO

EMENTA: PATRIMONIO IMOBILIARIO DA UNIAO. CONSTITUICAO DE AFORAMENTO. INSTRUCAO DO PROCESSO INSATISFATORIA. RETORNO DOS AUTOS PARA ESCLARECIMENTOS. SOMENTE APÓS A ELUCIDAÇÃO DAS INCONSISTENCIAS APONTADAS E O SANEAMENTO DO PROCESSO, CONFORME OBSERVAÇÕES EXARADAS AO LONGO DO PARECER, OU APÓS SEU AFASTAMENTO, DE FORMA MOTIVADA, CONSOANTE PREVISÃO DO ART. 50, VII, DA LEI DE PROCESSO ADMINISTRATIVO (LEI 9.784, DE 1999), SERÁ POSSÍVEL DAR-SE O PROSSEGUIMENTO DO PROCESSO, NOS SEUS DEMAIS TERMOS, DEPENDENDO DE NOVA MANIFESTAÇÃO DA CJU. ​

RELATORIO

Trata-se de processo eletrônico oriundo da Superintendência do Patrimônio da União no Espírito Santo/Núcleo de Destinação Patrimonial visando à constituição de aforamento gratuito do terreno de marinha de propriedade da União,  medindo 1.709,75 m², situado na  Rua Doutor Eurico de Aguiar, 245, Ed.Paulo VI, apto 701 e 02 vgs, Santa  Helena, CEP: 29055-045 - Vitória /ES,  cadastrado sob o Registro Imobiliário  Patrimonial -  RIPs 5705000606505, 5705 0006066-88  e 57050006064-16, em virtude do pedido apresentado por Dionysio Abaurre Cinemas e Participações Ltda, inscrito como ocupante do referido imóvel.

 Os autos foram encaminhados para este NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO, Órgão consultivo integrante da estrutura da Advocacia-Geral da União competente para assessorar o Órgão consulente, com fulcro na Lei Complementar nº 73, de 1993, artigo 8-F da Lei nº 9.028, de 12 de abril de 1995, e Portaria AGU nº 14, de 23 de janeiro de  2020, encontrando-se instruído com os seguintes principais documentos lançados no sistema SEI, cujo acesso foi autorizado pelo Órgão assessorado para possibilitar a presente análise:

18867649                 Anexo versao_1_Documento de designação do represent       

18867652               Anexo versao_1_Documento de identificação com foto           

18867654               Anexo versao_1_Formulário de requerimento preenchid        

18867657               Anexo versao_1_Certidão de inteiro teor da matrículA             

18867658               Anexo versao_1_Contratos e títulos de aquisição e/o                

18867659               Anexo versao_1_Documentação mais antiga que comprov     

18867661               Requerimento versao_1_ES02933_2021.pdf                

19114550               Checklist                 

19116549               Certidão RFB        

19116866               Certidão SPU 5705000606505          

19117173               Nota Técnica 47132            

19117708               Minuta de Termo de Contrato         

19482045               Espelho SIAPA - RIP 5705 0006066-88            

19482161               Espelho SIAPA - RIP 5705 0006064-16            

19483058               Espelho de cadastro PMV - 05.03.028.0238.005          

19483383               Croqui de Localização GeoWeb - 05.03.028.0238.005                

19483519               Anexo GeoWeb - vista do imóvel      

19483913               Tabela índices de controle urbanístico - ZOC-3            

19483978               Avaliação da Utilização do Terreno 2021 - 5705 0006065-05  

19484043               Relatório de Valor de Referência de Imóvel 1163       

19485085               Espelho SIAPA - RIP 5705 0005127-80            

19485223               Espelho SIAPA - RIP 5705 0003296-68            

19485331               Espelho SIAPA - RIP 5705 0006065-05 atualizado        

19486026              Despacho               

19530478               Despacho                 

19698263               Formulário Eletronico  GEDESUP    

26462612               Despacho               

26462999               Checklist                 

26738429               Ata REUNIÃO GE-DESUP   

26778924               Despacho               

26829398               Despacho               

26890706               Despacho               

27591955               Despacho               

28980036               Despacho               

28980115               Ofício 276255      

29020579               Despacho               

29041002               E-mail Conf. rec. acesso externo

​​

Em análise preliminar, esta subscritora considerou pertinente a realização de reunião para dirimir algumas dúvidas, encontro solicitado por meio do e-mail endereçado à Superintendência de Patrimônio da União no Espírito Santo: 

"Prezados

O processo eletrônico NUP: 10154.159048/2021-66 foi a mim distribuído para a emissão de parecer jurídico.

Contudo, dada a complexidade do assunto e das dúvidas que exsurgem da leitura dos documentos que o integram, solicito avaliar a possibilidade de agendar reunião virtual para esclarecimentos,  na próxima semana.

Estou à disposição, exceto na quinta-feira de manha.

Aguardo confirmação de data, hora e os participantes, quando solicitarei ao nosso Apoio Administrativo os tramites para o agendamento da reunião, via TEAMS ou outra plataforma que julgarem mais conveniente.

Atenciosamente

Luciana Terra

Advogada da União

e-CJU/Patrimônio/CGU/AGU"

​A reunião foi realizada no dia 31 de outubro de 2022, com início às 10:30 h e participação dos servidores da SPU/ES: Rosileni Nunes Klein Nogueira, Alex Pedro Camuzzi e Boris Castro Junior.

No encontro,  a e-CJU/Patrimônio, representada pela subscritora, Advogada da União Luciana Maria Junqueira Terra,  expôs aos presentes as inconsistências encontradas, tendo sido deliberado que na manifestação jurídica a ser elaborada na sequência tais questões seriam especificadas.

FEITO O RELATORIO,  PASSO A OPINAR.

​

COMPETÊNCIA PARA O ASSESSORAMENTO JURÍDICO À SPU/ES

A Medida Provisória nº 870, de 1º de janeiro de 2019, convertida na Lei nº 13.844 de 2019, promoveu significativa modificação na organização básica dos órgãos da Presidência da República e dos Ministérios, repercutindo diretamente na competência das Consultoria Jurídicas da União nos Estados da Advocacia-Geral da União,  no que se refere ao assessoramento jurídico em matéria da patrimônio imobiliário.

Por tal motivo, o CONSULTOR-GERAL DA UNIÃO e o PROCURADOR-GERAL DA FAZENDA NACIONAL expediram a Portaria Conjunta nº 1, de 29 de janeiro de 2019, por força da qual foram  delegadas às Consultorias Jurídicas da União localizadas fora do Distrito Federal as atribuições consultivas relacionadas a órgãos assessorados integrantes da estrutura do Ministério da Economia localizados nos Estados, pelo prazo, prorrogável, de doze meses, consoante  transcrição abaixo:

PORTARIA CONJUNTA Nº 1, DE 29 DE JANEIRO DE 2019

Dispõe sobre a delegação temporária de atribuições consultivas aos órgãos de execução da Consultoria-Geral da União e dá outras providências.

O CONSULTOR-GERAL DA UNIÃO e o PROCURADOR-GERAL DA FAZENDA NACIONAL, no uso de suas atribuições e tendo em vista o disposto no art. 55, § 3º, da Medida Provisória nº 870, de 1º de janeiro de 2019, no art. 39, I, do Decreto nº 7.392, de 13 de dezembro de 2010 e no art. 168 do Decreto nº 9.769, de 2 de janeiro de 2019, e considerando o que consta do processo administrativo nº 00688.000192/2019-91, resolvem:

Art. 1º Ficam delegadas às consultorias jurídicas da União localizadas fora do Distrito Federal as atribuições consultivas relacionadas a órgãos assessorados integrantes da estrutura do Ministério da Economia localizados nos Estados, pelo prazo, prorrogável, de doze meses.

Parágrafo único. A delegação ora promovida compreende apenas as atribuições relacionadas aos órgãos assessorados que integraram a estrutura dos extintos Ministérios do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, da Indústria, Comércio Exterior e Serviços e do Trabalho, até o advento da Medida Provisória nº 870, de 1º de janeiro de 2019.

A delegação temporária de atribuições consultivas prevista na Portaria Conjunta nº 1, de 29 de janeiro de 2019 vem sendo prorrogada sucessivamente, sendo que a última,  a PORTARIA CONJUNTA CGU/PGFN Nº 131, DE 1º DE DEZEMBRO DE 2021​, estabelece:

PORTARIA CONJUNTA CGU/PGFN Nº 131, DE 1º DE DEZEMBRO DE 2021

Dispõe sobre a prorrogação da delegação temporária de atribuições consultivas aos órgãos de execução da Consultoria-Geral da União.

O CONSULTOR-GERAL DA UNIÃO e o PROCURADOR-GERAL DA FAZENDA NACIONAL, no uso de suas atribuições e tendo em vista o disposto no art. 55, § 3º, da Lei n° 13.844, de 18 de junho de 2019, no art. 43, I, do Anexo I do Decreto n° 10.608, de 25 de janeiro de 2021 e no art. 179 do Anexo I do Decreto n°9.745, de 8 de abril de 2019, resolvem:

Art. 1º Fica prorrogada, a contar de 30 de janeiro de 2022 e pelo prazo de 12 (doze) meses, a delegação às consultorias jurídicas da União localizadas fora do Distrito Federal concernente às atribuições consultivas relacionadas a órgãos assessorados integrantes da estrutura do Ministério da Economia localizados nos Estados, de que trata o artigo 1° da Portaria Conjunta n° 1, de 29 de janeiro de 2019.

Art. 2° Fica revogada a Portaria Conjunta CGU/PGFN nº 99, de 30 de dezembro de 2020.

Art. 3º Esta Portaria entra em vigor em 30 de janeiro de 2022.

ARTHUR CERQUEIRA VALÉRIO

Consultor-Geral da União

RICARDO SORIANO DE ALENCAR

Procurador-Geral da Fazenda Nacional  

Deste modo, a competência para o presente assessoramento jurídico tem fundamento na autorização prevista nos referidos atos normativos. 

FINALIDADE E ABRANGÊNCIA DO PARECER JURÍDICO

A presente manifestação jurídica tem o escopo de assistir a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem praticados ou já efetivados. Ela envolve, também, o exame prévio e conclusivo dos textos das minutas. 

Nossa função é justamente apontar possíveis riscos do ponto de vista jurídico e recomendar providências, para salvaguardar a autoridade assessorada, a quem compete avaliar a real dimensão do risco e a necessidade de se adotar ou não a precaução recomendada.

Importante salientar, que o exame dos autos processuais restringe-se aos seus aspectos jurídicos, excluídos, portanto, aqueles de natureza técnica. Em relação a estes, partiremos da premissa de que a autoridade competente municiou-se dos conhecimentos específicos imprescindíveis para a sua adequação às necessidades da Administração, observando os requisitos legalmente impostos.

De fato, presume-se que as especificações técnicas contidas no presente processo, inclusive quanto ao detalhamento do objeto da contratação, suas características, requisitos e avaliação do preço estimado, tenham sido regularmente determinadas pelo setor competente do órgão, com base em parâmetros técnicos objetivos, para a melhor consecução do interesse público.

De outro lado, cabe esclarecer que, via de regra, não é papel do órgão de assessoramento jurídico exercer a auditoria quanto à competência de cada agente público para a prática de atos administrativos. Incumbe, isto sim, a cada um destes observar se os seus atos estão dentro do seu espectro de competências.  Assim sendo, o ideal, para a melhor e completa instrução processual, é que sejam juntadas ou citadas as publicações dos atos de nomeação ou designação da autoridade e demais agentes administrativos, bem como, os atos normativos que estabelecem as respectivas competências, com o fim de que, em caso de futura auditoria, possa ser facilmente comprovado que quem praticou determinado ato tinha competência para tanto. Todavia, a ausência de tais documentos, por si, não representa, a nosso ver, óbice ao prosseguimento do feito.

É nosso dever salientar que determinadas observações são feitas sem caráter vinculativo, mas em prol da segurança da própria autoridade assessorada a quem incumbe, dentro da margem de discricionariedade que lhe é conferida pela lei, avaliar e acatar, ou não, tais ponderações.   Não obstante, as questões relacionadas à legalidade serão apontadas para fins de sua correção. O seguimento do processo sem a observância destes apontamentos será de responsabilidade exclusiva da Administração

Conforme BPC n° 07, do Manual de Boas Práticas Consultivas da CGU/AGU edição de 2016:

"A manifestação consultiva que adentrar questão jurídica com potencial de significativo reflexo em aspecto técnico deve conter justificativa da necessidade de fazê-lo, evitando-se posicionamentos conclusivos sobre temas não jurídicos, tais como os técnicos, administrativos ou de conveniência ou oportunidade, podendo-se, porém, sobre estes emitir opinião ou formular recomendações, desde que enfatizando o caráter discricionário de seu acatamento."

VEDAÇÕES DA LEI Nº 9.504, DE 30 DE SETEMBRO DE 1997

Inicialmente, como estamos em ano eleitoral, necessário verificar a incidência das vedações contidas na Lei nº 9.504, de 1997, eis que o parágrafo 10, do artigo 73, preconiza:

“No ano em que se realizar eleição, fica proibida a distribuição gratuita de bens, valores ou benefícios por parte da Administração Pública, exceto nos casos de calamidade pública, de estado de emergência ou de programas sociais autorizados em lei e já em execução orçamentária no exercício anterior, casos em que o Ministério Público poderá promover o acompanhamento de sua execução financeira e administrativa.”

No âmbito da AGU, o tema foi muito debatido até culminar na uniformização do entendimento, por meio da Câmara Nacional de Uniformização (CNU), nos moldes definidos no Parecer-Plenário nº 002/2016/CNU-DECOR/CGU/AGU (28/06/2016), do qual resultou a emissão da Orientação Normativa CNU/CGU/AGU nº 002/2016:

Orientação Normativa CNU/CGU/AGU nº 002/2016

A vedação prevista no art. 73, §10, da Lei nº 9.504, de 30 de setembro de 1997, dirige-se à distribuição gratuita e discricionária diretamente a particulares, incluídas as doações com encargo e cessões, não alcançando os atos vinculados em razão de direito subjetivo do beneficiário e as transferências realizadas entre órgãos públicos do mesmo ente federativo ou as que envolvam entes federativos distintos, observando-se neste último caso o disposto no inciso VI, alínea "a", do mesmo artigo, que veda transferências nos três meses anteriores ao pleito eleitoral. Em qualquer caso, recomenda-se a não realização de solenidades, cerimônias, atos, eventos ou reuniões públicas de divulgação, ou qualquer outra forma de exaltação do ato administrativo de transferência capaz de afetar a igualdade de oportunidades entre candidatos nos pleitos eleitorais.

Referências: Art. 73, inciso VI, alínea "a", e § 10, da Lei nº 9.507, de 30 de setembro de 1997.

Em face da repercussão do posicionamento, vale a transcrição da conclusão do mencionado Parecer:

"CONCLUSÃO

Ante o exposto, pode-se concluir o seguinte:

I - A disposição do art. 73, §10, da Lei nº 9.504, de 30 de setembro de 1997, dirige-se à distribuição gratuita de bens, valores ou benefícios pela Administração Pública diretamente a particulares, não afetando as transferências realizadas entre entes públicos. A estes casos aplica-se o disposto no art. 73, VI, "a", da mesma lei, vedando-se a destinação de bens a outros entes públicos nos três meses que antecedem o pleito eleitoral. Tal vedação, porém, não impede as doações realizadas entre entidades que integram a mesma esfera de governo, como por exemplo a doação de bem da União a uma autarquia ou fundação pública federal.

II - Não se admite, porém, que a única função do ente público recebedor do bem seja transferi-lo à população diretamente beneficiada, configurando mera intermediação. Por outro lado, isso não obsta a transferência do bem ao ente público para a prática de atos preparatórios que antecederão a efetiva destinação aos beneficiários finais, que só poderá ocorrer fora do período vedado.

III - Não são afetadas pelas vedações da legislação eleitoral as transferências que constituem direito subjetivo do beneficiário, nas quais o agente público não dispõe de margem de discricionariedade.

IV - O entendimento aqui exposto alcança doações e cessões, sendo que o encargo ou finalidade da outorga não desnatura, por si só, seu caráter gratuito.

V - Deve-se orientar o gestor a observar o princípio básico de vedação de condutas dos agentes públicos, de forma a não afetar a igualdade de oportunidades entre candidatos nos pleitos eleitorais, sugerindo-se que a divulgação do ato seja a mínima necessária ao atendimento do princípio da publicidade formal – divulgação na Imprensa Oficial -, não sendo recomendada a realização de qualquer solenidade, tais como celebração de cerimônias simbólicas, atos públicos, eventos, reunião de pessoas para fins de divulgação, enfim, qualquer forma de exaltação do ato administrativo, sob pena de responsabilização do agente público que assim proceder."

No que se refere ao presente pedido de aforamento gratuito, impende trazer o entendimento exposto no PARECER n. 00971/2018/DPC/CGJPU/CONJUR-MP/CGU/AGU,  na forma de sua ementa:

I - Processo enviado a esta CONJUR pela SPU, por intermédio do Despacho CGDIN-SPU 6591371, pelo qual solicita análise e manifestação jurídica acerca das considerações tecidas pelo órgão patrimonial na Nota Técnica nº 14455/2018-MP.

II - Questão de fundo: direito de preferência ao aforamento gratuito com base no art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946. Natureza do ato.

III - PARECER n. 00140/2018/LMT/CJU-SP/CGU/AGU, devidamente aprovado pelo DESPACHO nº 75/2018/CJU-SP/CGU/AGU. Entendimento no sentido de que, embora a Lei nº 13.139, de 26 de junho de 2015, ao inserir o parágrafo 2º no art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46, tenha dado à decisão da SPU acerca dos pedidos de direito de preferência com base neste dispositivo o caráter vinculado, a conveniência anterior da Administração de decidir ou não pela constituição do próprio regime enfitêutico (art. 104 do Decreto-Lei nº 9.760/46) faria atrair a vedação contida no art. 73, parágrafo 10, da Lei nº 9.504, de 30 de setembro de 1997.

IV - PARECER n. 01251/2015/MAA/CGJPU/CONJUR-­MP/CGU/AGU. Autonomia entre os arts. 104 e 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46. A concessão do aforamento com base no direito de preferência do art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46 independe de prévia declaração das áreas que serão submetidas ao regime enfitêutico. Ato estritamente vinculado. Orientação Normativa CNU/CGU/AGU nº 002/2016. Não aplicação da vedação contida na legislação eleitoral.

V - Pela devolução dos autos à SPU para conhecimento e providências. Pela remessa deste parecer à CJU/SP para que possa avaliar eventual

As conclusões sintetizadas na ementa acima sustentam-se nos fundamentos contidos no citado Parecer, consoante trecho  transcrito:

"Primeiramente, há de se ressaltar que, embora a CJU/SP tenha invocado a Orientação Normativa CNU/CGU/AGU nº 002/2016, o fato é que ela não trata especificamente dos instrumentos de destinação vedados pelo art. 73, parágrafo 10, da Lei nº 9.504/97 (fala apenas, de passagem, nas doações com encargo e cessões). Tampouco o faz o Parecer-Plenário nº 002/2016/CNU-DECOR/CGU/AGU. Na realidade, a lógica trabalhada nestes documentos, no que se refere à distribuição gratuita de imóveis para particulares, passa por uma análise da discricionariedade ou não do ato, senão vejamos:

"A vedação prevista no art. 73, §10, da Lei nº 9.504, de 30 de setembro de 1997, dirige-se à distribuição gratuita e discricionária diretamente a particulares, incluídas as doações com encargo e cessões, não alcançando os atos vinculados em razão de direito subjetivo do beneficiário e as transferências realizadas entre órgãos públicos do mesmo ente federativo ou as que envolvam entes federativos distintos, observando-se neste último caso o disposto no inciso VI, alínea "a", do mesmo artigo, que veda transferências nos três meses anteriores ao pleito eleitoral. Em qualquer caso, recomenda-se a não realização de solenidades, cerimônias, atos, eventos ou reuniões públicas de divulgação, ou qualquer outra forma de exaltação do ato administrativo de transferência capaz de afetar a igualdade de oportunidades entre candidatos nos pleitos eleitorais. Referências: Art. 73, inciso VI, alínea "a", e § 10, da Lei nº 9.507, de 30 de setembro de 1997." (grifos nossos)

É dizer: se a distribuição gratuita não envolver análise volitiva por parte da Administração, a vedação não se aplica. É o caso, por exemplo, das concessões de uso especial para fins de moradia (CUEM), que a CGU exclui da vedação trazida pelo art. 73, parágrafo 10, da Lei nº 9.504/97 desde o PARECER Nº 012/2014/DECOR/CGU/AGU. Isso porque estamos a tratar de um direito subjetivo dos pretensos beneficiários (uma vez preenchidos os requisitos legais), inexistindo campo para estudo de conveniência e oportunidade por parte da Administração.

Quanto à questão tratada especificamente nos autos, há uma concordância de que o art. 105, parágrafo 2º, do Decreto-Lei nº 9.760/46, inserido pela Lei nº 13.139/15, passou a considerar a decisão sobre o direito de preferência ao aforamento gratuito nele previsto como ato vinculado, imune à manifestação de conveniência e oportunidade por parte da SPU. Dessa forma, ao menos em tese, a Orientação Normativa CNU/CGU/AGU nº 002/2016 a afastaria da vedação contida na legislação eleitoral.

Todavia, a CJU/SP entende que permanece um campo de discricionariedade, na medida em que o art. 104 do Decreto-Lei nº 9.760/46 atribui à SPU a decisão de constituir ou não o próprio regime enfitêutico. Ora, se a SPU mantém essa atuação discricionário quanto à constituição do aforamento, "a Lei nº 9.504, de 30 de setembro de 1997 veda a sua prática em ano de eleições".Verbis:

"Art. 104. Decidida a aplicação do regime enfitêutico a terrenos compreendidos em determinada zona, a SPU notificará os interessados com preferência ao aforamento nos termos dos arts. 105 e 215, para que o requeiram dentro do prazo de cento e oitenta dias, sob pena de perda dos direitos que porventura lhes assistam.

Parágrafo único. A notificação será feita por edital afixado na repartição arrecadadora da Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel, e publicado no Diário Oficial da União, mediante aviso publicado três vezes, durante o período de convocação, nos dois jornais de maior veiculação local e, sempre que houver interessados conhecidos, por carta registrada."

 Esta CONJUR, porém, já se manifestou em sentido oposto ao sustentado pela CJU/SP. É certo que não se tratava do tema das vedações eleitorais, mas a argumentação traçada no PARECER n. 01251/2015/MAA/CGJPU/CONJUR-­MP/CGU/AGU (NUP 04905.202159/2015-19), em linhas gerais, retira da decisão por conceder ou não o aforamento com base no art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46 qualquer margem de discricionariedade, ressaltando a autonomia entre os arts. 104 e 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46. Pela clareza da argumentação, nos limitamos a transcrever e destacar os trechos pertinentes:

"I ­ - 'O aforamento será um ato vinculado, para as áreas que forem declaradas? Nos casos de negativa do pedido de aforamento com base na exceção ao ato vinculado previsto no dispositivo, é possível admitir que o solicitante não poderá permanecer no imóvel da União ainda que sob regime diverso? Em caso positivo, deverá ser feita a imissão na posse de tais imóveis irregulares? (Itens 2.1 a 2.3)'

5. A SPU questiona se os impedimentos verificados na análise do pedido de aforamento também atingiriam a inscrição de ocupação, acarretando a necessidade de seu cancelamento e a consequente imissão da União na posse do imóvel. Perquire­-se, ainda, se o reconhecimento do direito de preferência ao aforamento pressupõe a prévia declaração das áreas que serão submetidas ao regime enfitêutico.

6. A alteração promovida pela Lei 13.139/2015 no art. 105 do Decreto­-Lei 9.760/46 consistiu no acréscimo de um §2º, vejamos:

[transcreve legislação]

7. Até a entrada em vigor da Lei 13.139/2015, o direito de preferência ao aforamento gratuito previsto no art. 105 do DL 9.760/46 somente era oponível à União se o ente federal decidisse aplicar o regime enfitêutico a determinada região, conforme art. 104 do mesmo diploma legal:

[transcreve legislação]

8. Naquela sistemática, uma vez decidida a aplicação do regime enfitêutico, a SPU notificaria os interessados com preferência ao aforamento para que exercessem seu direito, sob pena de sua perda. Contudo, sem que a União tenha tomado a iniciativa e demonstrado seu interesse em aplicar o regime enfitêutico a determinada área, não havia a obrigatoriedade de se outorgar o aforamento ao detentor do direito de preferência. Isso porque a aplicação do aforamento depende da 'conveniência de radicar­-se o indivíduo ao solo e a de manter-­se o vínculo da propriedade pública', conforme art. 64, §2º, do DL 9.760/46:

[transcreve legislação]

9. Isso não significa, porém, que o particular detentor do direito de preferência não podia tomar a iniciativa e requerer à SPU a outorga do aforamento. Pelo contrário, sempre foi frequente que a iniciativa para a aplicação do regime enfitêutico partisse dos particulares, e não do poder público. Nesses casos, porém, a SPU não estava obrigada a deferir o pedido, o que dependia da análise de conveniência e oportunidade.

10. Entretanto, caso a SPU fosse favorável à aplicação do regime enfitêutico, seria possível a constituição do aforamento com base no direito de preferência previsto no art. 105 do DL 9.760/46. Ou seja, o direito de preferência é autônomo em relação ao disposto no art. 104 daquele diploma legal, mas só poderia ser oponível à União se e quando o ente público decidisse aplicar o regime enfitêutico a terrenos situados em determinada zona.

11. Esse panorama se alterou com a edição da Lei 13.139/2015. Como visto, foi acrescentado um §2º ao art. 105 do DL 9.760/46, prevendo que o aforamento requerido com base no direito de preferência só pode ser negado em determinadas circunstâncias.

12. Portanto, como o direito de preferência é autônomo em relação à iniciativa da União em aplicar o regime enfitêutico, é forçoso concluir que, a partir da vigência da Lei 13.139/2015, o pedido de aforamento com base no direito de preferência previsto no art. 105 do DL 9.760/46 só poderá ser indeferido nas hipóteses previstas no §2º desse artigo, não dependendo de prévia declaração das áreas que serão submetidas ao regime enfitêutico." (grifo nosso)

Ora, uma vez adotada a argumentação traçada no parecer transcrito supra, poderíamos até admitir a existência de dúvida em relação à incidência da vedação eleitoral no regime anterior à Lei nº 13.139/15 (não temos notícia de a CGU ter enfrentado essa questão). Porém, desde 2015, parece-nos forçoso concluir que não há qualquer campo de discricionariedade a ser exercido pela SPU, sequer relativo ao art. 104 do Decreto-Lei nº 9.760/46. Logo, como a Orientação Normativa CNU/CGU/AGU nº 002/2016 subtrai do espectro de aplicação do art. 73, parágrafo 10, da Lei nº 9.504/97 os atos dessa natureza (vinculados), a consequência direta que extraímos é a possibilidade de que os aforamentos sejam concedidos com base no art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46, uma vez preenchidos os requisitos legais, mesmo em anos eleitorais.

No tocante aos esclarecimentos solicitados pela CJU/SP, tem razão a SPU quanto à desnecessidade de que o imóvel cujo aforamento se discute nos autos tenha sido ou não inserido na lista a que se refere o art. 3º da IN SPU nº 3/2016 (cujo embasamento legal seria, supostamente, o então art. 3º da Lei nº 13.240/15). O art. 3º da IN SPU nº 3/2016 careceu de técnica.

Na realidade, a Lei nº 13.240/15 tratava da alienação do domínio pleno de imóveis da União, inclusive aqueles submetidos ao regime de ocupação, e da remição do foro (alienação do domínio direto) dos bens submetidos ao regime de aforamento. Para que os imóveis pudessem ser alienados nessas condições (o que não significa que eles não pudessem ser alienados sob outras condições), deveriam constar de uma portaria a ser editada pelo Ministro de Estado do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, nos termos do art. 8º da Lei nº 13.240/15. Tal legislação não tratava da alienação do domínio útil com base no direito de preferência previsto no art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46, de modo que a inclusão do imóvel na lista a que ela se refere não é imprescindível para a hipótese em voga.

Quanto aos demais esclarecimentos, se o aforamento ainda não foi constituído, não há o que se falar em declaração de caducidade pelo não pagamento do foro e nem na regra do art. 72 da IN SPU nº 3/2016. Isso não significa que eventual falta de pagamento não venha a atingir o direito de ocupação que hoje é aplicado ao imóvel.

Em face do exposto, são essas as considerações que entendemos pertinentes à espécie, pelo que sugerimos a devolução dos autos à Secretaria do Patrimônio da União para conhecimento e providências. Tendo em vista que o entendimento manifestado neste opinativo, sintetizado sobretudo no item 16, parece ir de encontro ao sustentado pela Consultoria Jurídica da União no Estado de São Paulo, solicita-se a abertura de tarefa àquele órgão para que tenha a oportunidade de reavaliar a questão. Uma vez mantido o posicionamento do PARECER n. 00140/2018/LMT/CJU-SP/CGU/AGU no tocante à vedação eleitoral à concessão do domínio útil com base no art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46, sugere-se que a matéria seja diretamente encaminhada por aquele órgão de assessoramento jurídico à Consultoria-Geral da União, para manifestação conclusiva.

Como  visto, ficou assentado que:

"Portanto, como o direito de preferência é autônomo em relação à iniciativa da União em aplicar o regime enfitêutico, é forçoso concluir que, a partir da vigência da Lei 13.139/2015, o pedido de aforamento com base no direito de preferência previsto no art. 105 do DL 9.760/46 só poderá ser indeferido nas hipóteses previstas no §2º desse artigo, não dependendo de prévia declaração das áreas que serão submetidas ao regime enfitêutico." (grifo nosso)

Ora, uma vez adotada a argumentação traçada no parecer transcrito supra, poderíamos até admitir a existência de dúvida em relação à incidência da vedação eleitoral no regime anterior à Lei nº 13.139/15 (não temos notícia de a CGU ter enfrentado essa questão). Porém, desde 2015, parece-nos forçoso concluir que não há qualquer campo de discricionariedade a ser exercido pela SPU, sequer relativo ao art. 104 do Decreto-Lei nº 9.760/46. Logo, como a Orientação Normativa CNU/CGU/AGU nº 002/2016 subtrai do espectro de aplicação do art. 73, parágrafo 10, da Lei nº 9.504/97 os atos dessa natureza (vinculados), a consequência direta que extraímos é a possibilidade de que os aforamentos sejam concedidos com base no art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46, uma vez preenchidos os requisitos legais, mesmo em anos eleitorais."

Em outras palavras, não havendo no caso concreto espaço para a atuação discricionária da SPU/ES, não há  como impor qualquer vedação prevista na Lei nº 9.504, de 30 de setembro de 1997, por configurar um ato vinculado, conforme disposto no § 2^o , do artigo 105 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, incluído pela Lei nº 13.139, de 2015, que determina que "a decisão da Secretaria do Patrimônio da União quanto ao pedido formulado com fundamento no direito de preferência previsto nesse artigo constitui ato vinculado e somente poderá ser desfavorável, de forma fundamentada, caso haja algum impedimento, entre aqueles já previstos em lei, informado em consulta formulada entre aquelas previstas na legislação em vigor, ou nas hipóteses previstas no inciso II do art. 9^o da Lei n^o 9.636, de 15 de maio de 1998".                  

Diante disso, o entendimento consubstanciado na Orientação Normativa CNU/CGU/AGU nº 002/2016 subtrai do espectro de aplicação do art. 73, parágrafo 10, da Lei nº 9.504/97 os atos vinculados, possibilitando que os aforamentos sejam concedidos com base no art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46, uma vez preenchidos os requisitos legais, mesmo em anos eleitorais."

Não obstante, recomenda-se, tal como preconizado na Orientação Normativa CNU/CGU/AGU Nº 002/2016:  "a não realização de solenidades, cerimônias, atos, eventos ou reuniões públicas de divulgação, ou qualquer outra forma de exaltação do ato administrativo de transferência capaz de afetar a igualdade de oportunidades entre candidatos nos pleitos eleitorais".

​

IDENTIFICAÇÃO DOS TERRENOS DE MARINHA E ACRESCIDOS. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE DEMARCACAO.

Antes de enfrentarmos as especificidades do caso concreto, oportuno visitar alguns institutos jurídicos aplicáveis ao exame pretendido.

Até o ano de 1946, o arcabouço jurídico brasileiro era composto pela Lei nº 601, de 1850, destinada às terras devolutas e pelo encadeamento de uma série de Decretos-Leis que se dedicavam exclusivamente aos terrenos de marinha.

Em 1946, novo disciplinamento para as terras públicas foi arquitetado pelo Decreto-lei nº 9.760  ao dispor sobre os bens da União, incluindo normas de demarcação de terrenos de marinha, de regularização de ocupação de imóveis presumidamente seus, de previsão das instâncias administrativa e judicial incumbidas de discriminar as terras públicas das particulares, entre outras providências.

O artigo 2º do Decreto-Lei definia os terrenos de  marinha:

DA CONCEITUAÇÃO

 Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831:

a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;

b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés.

Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo a influência das marés é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pelo menos, do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano.

 Art. 3º São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.

Mas,  para conhecer efetivamente os precisos limites dos citados imóveis, a norma legal determinou a observância de um procedimento administrativo, denominado “demarcação”, de índole meramente declaratória da propriedade da União, localizada no Capítulo II – DA IDENTIFICAÇÃO DO BENS, Seção II - DA DEMARCAÇÃO DOS TERRENOS DE MARINHA.

Feita a demarcação dos terrenos de marinha, mediante o procedimento administrativo antes apontados, o terreno demarcado deve ser registrado no competente Registro de Imóveis como preconiza o artigo 2º, parágrafo único da Lei nº 9.636, de 1998:

 Art. 2^o Concluído, na forma da legislação vigente, o processo de identificação e demarcação das terras de domínio da União, a SPU lavrará, em livro próprio, com força de escritura pública, o termo competente, incorporando a área ao patrimônio da União.

Parágrafo único. O termo a que se refere este artigo, mediante certidão de inteiro teor, acompanhado de plantas e outros documentos técnicos que permitam a correta caracterização do imóvel, será registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Deste modo,  abre-se a matrícula da área demarcada, com todos os elementos de que trata o art. 176, § 1º , I e II, números 1, 2 e 3, letra “a” ou “b”, e número 4, letra b, da Lei no 6.015, de 1973, atendendo-se ao princípio da especialidade objetiva, com a descrição completa do imóvel e subjetiva, com a identificação do titular do direito, no caso, a União, e, ato contínuo o registro do termo de demarcação.

Vencidas essas etapas, a constituição do aforamento poderá ser cogitada.

CONSTITUIÇÃO DO AFORAMENTO

Como vimos, somente com a demarcação, cadastro do imóvel no sistema de gestão patrimonial da SPU competente, abertura de matrícula para a área de marinha com o correspondente registro do auto de demarcação será possível proceder à destinação que envolva a propriedade, como, por exemplo,  o aforamento.

Se o aforamento for parcial ou em lotes da área demarcada e registrada, será necessário o prévio desmembramento da área aforada, em tantas quantas forem as áreas ou lotes menores, com abertura de matrícula para cada uma dessas áreas, inclusive para a área remanescente, se for o caso, para viabilizar o registro dos contratos de aforamento, uma vez que não é possível registrar título de imóvel com características distintas daquelas constantes da matrícula, como prescreve o art. 225, § 2º , da Lei nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973:

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

A Instrução Normativa nº 3, de 9 de novembro de 2016 estabelece os procedimentos administrativos para a constituição, caducidade, revigoração e remição do aforamento de imóveis dominiais da União obedecendo ao disposto nos Decretos-Leis nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, nº 3.438, de 17 de julho de 1941, nº 2.398, de 21 de dezembro de 1987, nas Leis nº 9.636, de 15 de maio de 1998, nº 8.666, de 21 de junho de 1993, nº 11.481, de 31 de maio de 2007, nº 13.139, de 26 de junho de 2015, e nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015, bem como no Decreto nº 3.725, de 10 de janeiro de 2001 e na Portaria CONJUR nº 2, de 10 de abril de 2013.

Da Constituição do Aforamento

Art. 3º O Ministro do Estado do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, permitida a delegação, editará portaria com a lista de áreas ou imóveis sujeitos à alienação do domínio útil nos termos da Lei nº 13.240, de 2015.

 Art. 4º Ficam sujeitos ao regime enfitêutico os imóveis caracterizados como nacional interior, os terrenos de marinha, marginais e os seus acrescidos, exceto aqueles necessários aos logradouros e aos serviços públicos ou quando houver disposição legal em sentido diverso.

 Art. 5º O imóvel objeto do aforamento pretendido deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome da União.

Parágrafo único. Nos casos em que o imóvel ainda não esteja registrado em favor da União, a SPU/UF deverá requerer a abertura da respectiva matrícula, postergando tal providência, quando verificado previamente que sua abertura poderá ser promovida em ato concomitante ao registro do aforamento.

Art. 6º Não serão objeto de aforamento os imóveis que:

 I - por sua natureza e em razão de norma especial, são ou venham a ser considerados indisponíveis;

II - são considerados de interesse do serviço público, mediante ato do Secretário do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão;

III – são classificados como áreas de preservação permanente, na forma do inciso II do caput do art. 3º da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012;

IV – nas áreas em que seja vedado o parcelamento do solo, na forma do art. 3º e do inciso I do caput do art. 13 da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979; e

 V – são administrados pelo Ministério das Relações Exteriores, pelo Ministério da Defesa ou pelos Comandos da Marinha, do Exército ou da Aeronáutica.

​grifo nosso

Note-se que o artigo 5º também  determina que o imóvel objeto do aforamento pretendido deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome da União.

AFORAMENTO GRATUITO - PRESSUPOSTOS

Não custa repisar, por se tratar nos autos de questões que envolvem os chamados “terrenos de marinha e acrescidos”, que estes constituem categoria especial de bens públicos cuja titularidade pertence à União, por razões históricas que remontam ao início da ocupação do solo brasileiro.

Deste modo, até o ano de 1946, o arcabouço jurídico brasileiro era composto pela Lei nº 601, de 1850, destinada às terras devolutas, e pelo encadeamento de uma série de Decretos-Leis que se dedicavam exclusivamente aos terrenos de marinha.

Com o advento do Decreto-Lei nº 9.760, um único diploma legal passou a concentrar as regras atinentes aos bens imóveis da União.

O Decreto-lei de 1946, seguindo a linha da legislação antecedente, incluiu entre os bens imóveis da União os terrenos de marinha e seus acrescidos (alínea “a”, do artigo 1º).

Vale ressaltar, que a Constituição da República de 1988, no inciso VII do seu artigo 20, erigiu tal classe de bens a nível constitucional:

Art. 20. São bens da União:

(...)

VII - os terrenos de marinha e seus acrescidos;

Assim, o referido Decreto-Lei, recepcionado pela Constituição de 1988, já  definia o conceito de terreno de marinha  e acrescidos de marinha na forma do artigo 2º e 3º,  fixando a competência da antiga Secretaria de Patrimônio da União,  hoje integrante da estrutura administrativa do Ministério da Economia, para demarcar os terrenos de marinha,  por meio da determinação  da posição das linhas do preamar médio do ano de 1831 e da media das enchentes ordinárias (artigo 9º).

Vejamos como isso se encontra regulado:

Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831

a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;

b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés.

Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo a influência das marés é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pelo menos, do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano.

Art. 3º São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.

(..)

 Art. 9º É da competência do Serviço do Patrimônio da União (S.P.U.) a determinação da posição das linhas do preamar médio do ano de 1831 e da média das enchentes ordinárias.

Com base nas indigitadas disposições, o processo de demarcação dos terrenos de marinha deflagra uma série de atividades administrativas e técnicas, que devem culminar no despacho do Superintendente do Patrimônio da União no Estado determinando a posição da linha demarcatória (art. 12).  

Findo o processo demarcatório, a SPU lavra, em livro próprio e com força de escritura pública, o termo competente, incorporando a área ao patrimônio da União, sob o ponto de vista administrativo,  nos termos do art. 2º, da Lei nº 9.636, de 1998. 

Art. 1º É o Poder Executivo autorizado, por intermédio da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União da Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados do Ministério da Economia, a executar ações de identificação, de demarcação, de cadastramento, de registro e de fiscalização dos bens imóveis da União e a regularizar as ocupações desses imóveis, inclusive de assentamentos informais de baixa renda, e poderá, para tanto, firmar convênios com os Estados, o Distrito Federal e os Municípios em cujos territórios se localizem e, observados os procedimentos licitatórios previstos em lei, celebrar contratos com a iniciativa privada.        (Redação dada pela Lei nº 14.011, de 2020)

Art. 2^o Concluído, na forma da legislação vigente, o processo de identificação e demarcação das terras de domínio da União, a SPU lavrará, em livro próprio, com força de escritura pública, o termo competente, incorporando a área ao patrimônio da União.

Parágrafo único. O termo a que se refere este artigo, mediante certidão de inteiro teor, acompanhado de plantas e outros documentos técnicos que permitam a correta caracterização do imóvel, será registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

O fundamento de validade da propriedade da União encontra-se ancorado, pois, na Constituição da República, incumbindo ao legislador infraconstitucional o estabelecimento das regras para viabilizar a exata delimitação da área, entre outras providências necessárias,  atualmente inseridas no Decreto-lei nº 9.760, de 1946 e na Lei nº 9.636, de 1998.   O título da União por essas características particulares se contrapõe a de qualquer outro, ainda que diga respeito a momento anterior do reconhecimento.

Esse é o entendimento exposto no Parecer 162/2010/DECOR/CGU/AGU, aprovado pela Consultoria-Geral da União por Despacho do Consultor-Geral da União nº 1067/2013.

"Dessas forma, ainda que o particular possua título Iegitimador do que seria sua propriedade, e ainda que esse título diga respeito a momento anterior ao reconhecimento, pelo SPU, da dominialidade da União, compete a ele o ônus da prova de que o imóvel não se situa em área de terreno de marinha, e deve fazê-lo por meio da ação cabível. Nesse sentido, como ressaltado por José dos Santos Carvalho Filho, “uma vez discriminados os terrenos de marinha no SPU, com base na legislação específica, somente por ação judicial podem ser descaracterizados". E continua: ”por isso, o STJ considerou exigível a taxa de ocupação (e, por via de consequência, legítima a caracterização de área como terreno de marinha) mesmo diante de negócio jurídico de doação em que figurava como doador o Estado do Rio Grande do Sul e donatário o interessado que se julgava proprietário do imóvel". Finaliza concluindo que "o Tribunal considerou que a inscrição do título do registro de imóvel espelha presunção juris tantum, não afastando, desse modo, a titularidade do imóvel em favor da União".

Nessa esteira, a regra geral,  quanto à propriedade dos imóveis caracterizados como terrenos de marinha e acrescidos,  é a de que a União,  por intermédio de suas unidades descentralizadas de administração patrimonial,  promova a demarcação dos terrenos de marinha e de seus acrescidos,  a fim de possibilitar a correta caracterização do imóvel, e viabilizar,  na sequência,  o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Importante sublinhar que estamos na esfera dos princípios e regras de direito público, o que significa dizer que mesmo na hipótese de o terreno de marinha não ter sido objeto de demarcação ou de registro no Cartório competente, isso não retira da União a sua dominialidade original.

O Poder Público ao longo de muitos anos de ocupação conturbada e desordenada do solo brasileiro,  embora ciente das prerrogativas da União enunciadas acima,  foi compelido a reconhecer a  necessidade de regularizar não só o uso e posse dessas terras públicas por particulares, como também os títulos de propriedade que haviam sido emitidos sem o seu conhecimento. 

Por isso, com o advento do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, a exemplo da legislação precedente,  havia autorização para utilizar mecanismos de regularização fundiária tão necessários nesse contexto de anormalidades e inquietações sociais.

Assim, nos moldes do seu artigo 215, restauraram-se direitos (de regularização do uso da terra pública)  peremptos pelos prazos consignados nos artigos 20, 28 e 35 do Decreto-lei nº 3.438, de 1941 e no 7º do Decreto-lei nº 5.666, de 15 de julho de 1946, relativamente aos terrenos de marinha.

De outro lado, o artigo 105, no que se concerne à possibilidade de a União constituir aforamento, legitimou o direito de preferência de determinadas pessoas, elencadas nos itens 1 ao 10, para o exercerem após a decisão pelo regime enfitêutico.

As preferências podem, então,  ser divididas, em dois grupos: 

PREFERÊNCIAS DO ARTIGO 105 DO DECRETO-LEI Nº 9.760, DE 1946 (engloba todas as categorias de bens públicos situados em determinada zona):

1º – os que tiverem título de propriedade devidamente transcrito no Registro de Imóveis;

2º – os que estejam na posse dos terrenos, com fundamento em título outorgado pelos Estados ou Municípios;

3º – os que, necessariamente, utilizam os terrenos para acesso às suas propriedades;

4º – os ocupantes inscritos até o ano de 1940, e que estejam quites com o pagamento das devidas taxas, quanto aos terrenos de marinha e seus acrescidos;

5º – os que, possuindo benfeitorias, estiverem cultivando, por si e regularmente, terras da União, quanto às reservadas para exploração agrícola, na forma do art. 65 (até ser revogado pela Lei nº 9.636, de 1998);

6º – os concessionários de terrenos de marinha, quanto aos seus acrescidos, desde que estes não possam constituir unidades autônomas;

7º – os que no terreno possuam benfeitorias, anteriores ao ano de 1940, de valor apreciável em relação ao daquele;

8º – os concessionários de serviços públicos, quanto aos terrenos julgados necessários a esses serviços, a critério do Governo, (até ser revogado pela Lei nº 9.636, de 1998);

9º – os pescadores ou colônias de pescadores, que se obrigarem a manter estabelecimento de pesca ou indústria correlata, quanto aos terrenos julgados apropriados (até ser revogado pela Lei nº 9.636, de 1998);

10º – os ocupantes de que trata o art. 133, quanto ás terras devolutas situadas nos Territórios Federais (até ser Revogado pela Lei nº 9.636, de 1998).

Grifo nosso

PREFERÊNCIAS DO ARTIGO 215 DO DECRETO-LEI Nº 9.760, de 1946 (englobando exclusivamente os terrenos de marinha):

I) Artigo 20 (vinculado às hipóteses elencadas no artigo 5 do Decreto-lei nº 3.438 de 1941, consoante a tese que se defende)

II) artigo 28 do Decreto-lei nº 3.438, de 1941

III) artigo 35 do   Decreto-lei nº 3.438, de 1941

IV) artigo 7º do Decreto-lei nº 5.666, de 1943

A gratuidade das preferências previstas nos artigos 105 e 215 do Decreto-lei nº 97,60, de 1946, decorreram da prescrição instituída pelo artigo 5º  do Decreto-Lei nº 2.398, de 21 de dezembro de 1987:

Art. 5^o Ressalvados os terrenos da União que, a critério do Poder Executivo, venham a ser considerados de interesse do serviço público, conceder-se-á o aforamento: 

I - independentemente do pagamento do preço correspondente ao valor do domínio útil, nos casos previstos nos arts. 105 e 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946             

O CASO CONCRETO

A análise do pedido de concessão do aforamento gratuito na esfera de competência da SPU/ES materializou-se na Nota Técnica SEI nº 47132/2021/ME - 19117173 -, cujos termos consideramos oportuno reproduzir:

Processo: 10154.159048/2021-66

Interessado:  : Dionysio Abaurre Cinemas e Participacoes Ltda

Assunto: Constituição de Aforamento Gratuito.

Identificação do Imóvel: Terreno de marinha ,  medindo 1.709,75 m² m², situado na  Rua Doutor Eurico de Aguiar, 245, Ed.Paulo VI apto 701 e 02 vgs, Santa  Helena, CEP: 29055-045 - Vitoria /ES.

Situação Ocupacional: Ocupado pelo interessado.

RIP:  5705000606505, 5705 0006066-88  e 57050006064-16

SUMÁRIO EXECUTIVO

Trata-se do requerimento de aforamento do Terreno de marinha  medindo 1.709,75 m², situado na  Rua Doutor Eurico de Aguiar, 245, Ed.Paulo VI apto 701 e 02 vgs, Santa  Helena, CEP: 29055-045 - Vitoria /ES,  cadastrado sob o Registro Imobiliário  Patrimonial RIPs 5705000606505, 5705 0006066-88  e 57050006064-16, apresentado por Dionysio Abaurre Cinemas e Participações Ltda, inscrito como ocupante do referido imóvel.

   ANÁLISE

Após análise do pedido de aforamento nos processos  SEI 10154.159048/2021-66 , e demais registros do presente processo, verifica-se  que confere a preferência ao aforamento  fundamentada no art. 105, 1º  do  Decreto-lei n.° 9760, de 25 de Setembro de 1946,  e com lastro no artigo 112 da IN 03/2016, com a seguinte cadeia de posse:

1930 - João Duklar Borges de Aguiar vende a Ormando Borges de Aguiar - Mat 540  18867659

1967 - Espolio de Ormando Borges de Aguiar vende a Sociedade Imobiliária Marilandia Ltda. Mat 104 e 7.819  18867659

1977 - Sociedade Imobiliária Marilandia vende para Lima e Lima Incorporadora de Imóveis Ltda. Mat 20.135  18867659

1977 - Lima e Lima Incorporadora de Imóveis Ltda vende para Guilherme Pretti Filho e sua esposa Angela Maria Tommasi Pretti Mat. 728 R 1  18867658

2006 - Angela Maria Tommasi Pretti vende para Dionyusio Abaurre Cinemas e Participações Ltda. Mat 41.023  18867658

A INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 03, DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016, EM SEU ART. 112 DIZ:

"Art. 112. Em se tratando de ocupações coletivas pertencentes a parcelamentos, loteamentos ou condomínios, quando uma das unidades for submetida ao regime de aforamento gratuito em virtude do reconhecimento de direito de preferência, e este puder ser estendido às demais unidades face à sua origem comum, deverá a SPU/UF adotar providências visando à aplicação do regime enfitêutico a todas as ocupações.​".

A Instrução Normativa nº 03, de 9 de novembro de 2016, em seu Art. 40 diz:

Parágrafo Único. A decisão da SPU/UF quanto ao pedido formulado com fundamento nos arts. 105 e 215 do Decreto-lei nº 9.760, de 1946, constitui ato vinculado e somente poderá ser desfavorável, de forma fundamentada, caso haja algum impedimento, entre aqueles já previstos em lei, informado em consulta formulada entre aquelas previstas na legislação em vigor, ou nas hipóteses previstas no inciso II do art. 9º da Lei 9.363, de 1998".

A Instrução Normativa nº 03, de 9 de novembro de 2016, em seu Art. 49 diz:

"Art. 49. Quando se tratar de imóvel situado em áreas urbanas consolidadas e fora da faixa de segurança de que trata o §3º do Art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, serão dispensadas as audiências previstas no Art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946"

O imóvel se encontra fora da faixa de 100 m da faixa marítima e fora da circunferência de 1.320 m de raio em torno de fortificações e estabelecimentos militares. 

LPM/LMEO aprovada: Nro.  Processo  10783.005847/97-80  em  18/04/1961.

Não se encontra nesta Superintendência nenhuma manifestação oficial de órgão público federal interessado no imóvel.

O imóvel não constitui logradouro público.

O requerimento de aforamento foi feito de maneira voluntária, conforme requerimento apresentado 18867661

Conforme registro SIAPA, o imóvel encontra-se em área urbana consolidada 19116866

Informo que não existe no presente processo notificação, conforme estabelecido no Art. 104 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.

Considerando comprovada a regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional do ocupante  (evento SEI 19116549).

Considerando comprovada a quitação das taxas de ocupação e laudêmio (19116866).

Considerando que o imóvel referido encontra-se em área urbana consolidada e fora das área de segurança que trata o §3º do art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais, sendo dispensado das audiências prévias previstas no art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, conforme o art. 49 da Instrução Normativa nº 03, de 9 de novembro.

Considerando que no caso de aforamentos que se enquadrem como gratuito, caso o requerente voluntário cumpra todos os requisitos necessários para a concessão, inexiste possibilidade que terceiros requeiram qualquer direito sobre o mesmo imóvel, não sendo exigido a notificação sobre o aforamento.

Considerando que foram apresentados todos os documentos do check list do Anexo XI da Instrução Normativa nº 03, de 9 de novembro de 2016 (19114550).

Diante do exposto, proponho o deferimento do pedido de aforamento gratuito com os elementos necessários para imputar o referido direito aos interessados à constituição do regime enfiteutico para o imóvel em questão, com fundamento no  art. 105, 1º do Decreto-lei n.° 9760, de 25 de Setembro de 1946.

Vitória, 05 de outubro de 2021.

Alex Pedro Camuzzi

NUDEP/SPU/E                                                 

De acordo.  Encaminhe-se o processo à NUCIP para atualização dos valores do imóvel.

MAURO PAVÃO MADUREIRA

Superintendente da SPU/ES

No âmbito da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União/Departamento de Gestão de Ativos Imobiliários/Coordenação-Geral de Desenvolvimento Local e Infraestrutura:

Processo: 10154.159048/2021-66

Assunto: Aforamento Gratuito

Objeto: Fração ideal de 0,0714285 individualizada de 595,79 m² (Terreno de Marinha)

Interessado: DIONYSIO ABAURRE CINEMAS E PARTICIPACOES LTDA, CNPJ: 31.474.984/0001-76

Senhor Coordenador-Geral,

Trata o presente processo de requerimento formulado por DIONYSIO ABAURRE CINEMAS E PARTICIPACOES LTDA, CNPJ: 31.474.984/0001-76, com pedido para alterar regime ou contrato de utilização de imóvel da União para fins de uso residencial pelo instrumento de Aforamento Gratuito, do imóvel situado à Rua Doutor Eurico de Aguiar n.º 245, Edifício Paulo VI, apartamento 701, bairro Santa Helena, CEP 29055-045, imóvel registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis 2ª Zona de Vitória, com matrícula n.º 41.023, Livro n.º 2, página 1, inscrição municipal 05.03.028.0238.005, sob o RIP 5705.0006065-05, fração ideal de 0,0714285 de um terreno com 595,79 m² sob domínio da União. O terreno em questão é porção de uma área total de 1.709,75 m² sob domínio da União, que está cadastrada complementarmente sob os RIPs 5705.0006064-16 compreendendo 525,00 m² (19482161) e 5705.0006066-88 compreendendo 588,96 m² (19482045), ambos atualmente em regime enfitêutico sob responsabilidade do requerente, no município de Vitória/ES.

Extrai-se dos autos que o imóvel é caracterizado como Terreno de Marinha por força da Linha do Preamar Médio de 1831, aprovada conforme Processo Administrativo 10783.005847/97-80 de 18/04/1961, situado em ilha costeira, em área urbana consolidada e fora da faixa de 100m ao longo da costa, com área objeto da solicitação de concessão avaliada em R$ 56.608,46 (cinquenta e seis mil seiscentos e oito reais e quarenta e seis centavos) conforme Relatório de Valor de Referência n.º 1163/2021 (19484043) - (Obs.: há um erro material no Relatório, pois a fórmula aponta para um valor correto R$ 58.608,46) - sendo que consta aforamento primitivo no Edifício Paulo VI (18867659) e neste caso, deve-se considerar o art. 112 da IN n.º 3/2016, in verbis:

“Art. 112. Em se tratando de ocupações coletivas pertencentes a parcelamentos, loteamentos ou condomínios, quando uma das unidades for submetida ao regime de aforamento gratuito em virtude do reconhecimento de direito de preferência, e este puder ser estendido às demais unidades face à sua origem comum, deverá a SPU/UF adotar providencias visando à aplicação do regime enfitêutico a todas as ocupações.”.

A Nota Técnica SEI n.º 47132/2021/ME (19117173) de 5/10/2021, da Superintendência do Patrimônio da União no Estado do Espírito Santo - SPU/ES, apresenta análise das questões cadastrais, ambientais e de cadeia sucessória que retroage a 1930 e conclui: “Diante do exposto, proponho o deferimento do pedido de aforamento gratuito com os elementos necessários para imputar o referido direito aos interessados à constituição do regime enfiteutico para o imóvel em questão, com fundamento no  art. 105, 1º do Decreto-lei n.º 9760, de 25 de Setembro de 1946.”.

Por fim, a unidade regional manifesta-se pela adequação do regime enfitêutico em termos de conveniência e oportunidade, sendo que os autos se encontram suficientemente instruídos para prosseguimento da concessão de Aforamento Gratuito, devendo àquela superintendência promover todos os atos pertinentes ao atendimento da demanda em consonância com a legislação patrimonial e correlatas vigente. 

Diante do exposto, em análise preliminar, esta CGDIN/DEGAT/SPU entende que o pleito encontra condições de ser submetido ao crivo do Grupo Especial de Destinação Supervisionada (GE-DESUP), nível 1, conforme determinado pela Portaria SEDDM/ME n.º 7.397, de 24 de junho de 2021, e que após deliberação, retornará à SPU de origem para adoção das providências necessárias, de acordo com a decisão contida em Ata de Reunião.

À consideração superior.

RAFAEL FERNANDO BATISTA MARTINS

Analista

Consta na Ata de reunião do dia 26 de julho de 2022 do Grupo Especial de Destinação Supervisionada (GE-DESUP 1 - DIN) da  Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU)   manifestação "FAVORÁVEL à destinação, recomendando a autoridade competente o prosseguimento dos trâmites processuais".

Com amparo nos pronunciamentos acima transcritos, o aforamento foi autorizado pelo Superintendente do Patrimônio da União​ no Espírito Santo, lastreado no item 1º do artigo 105 do Decreto-Lei nº 9760, de 1946, diante dos títulos aquisitivos apresentados.

​títulos aquisitivos​

Anexados como SEI   18867657  

fls.26​

 1ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitoria, estado do Espirito Santo

-  Imóvel:  Lotes de terrenos sob nºs 691 a 694 do quarteirão número 58, - situados no arrabalde Praia Comprida, do Suá, Vitoria/ES, 

- Área:   2.284,00 m2

 -Transmitente: JOAO DUKLA BORGES DE AGUIAR

- Adquirente:  ORMANDO BORGES DE AGUIAR

- Título: Certidão de pagamento dos bens deixados por JOAO DUKLA BORGES DE AGUIAR, conforme Certidão de Pagamento dos - Autos de Inventário, em 21 de Janeiro de 1930, transcrita no Livro 3-D sob número 540 de ordem em 22 de janeiro de 1930

- fls. 24

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo

- Imóvel: lotes 691 a 694 do quarteirão 58 situados no arrabalde Praia— Comprida, do Suá, Vitória/ES.

- Area:   2.284,00m2

- título: promessa de compra e venda de 23/3/63 

- Registro de Imóveis em marco de 1963

Transmitente: espólio de ORMANDO BORGES DE AGUIAR

Adquirente: SOCIEDADE IMOBILIARIA MARILANDIA LTDA.

fls. 22

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo

C E R T I FICA que, no livro 4—P , foi feita nesta data sob número 3.464 ordem, o registro de uma escritura de compromisso e promessa de cessão de transferência de domínio útil lavrada no Cartório do 4a Oficio desta Capital, no Livro 173, às fls 153v/l56v., em 24/6/1974, pelo tabelião Fenelon da Silva Santos.

Transmitente. COMPANHIA De MELHORAMENTOS E DESENVOLVIMENTO URBANO- COMDUSA

Adquirente: SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MARILANDIA LTDA, 

objeto: domínio útil ou o direito de ocupação ou ainda o direito preferencial ao aforamento sobre uma área de terreno acrescido de marinha já aterrada, desmembrada de maior porção, situada na Praia Comprida, arrabalde desta Cidade de Vitória, no lugar conhecido como Pedra do Western mediu do 880,00m2 (oitocentos e oitenta metros quadrados) confrontando-se por Seus diversos lados com terrenos acrescidos da quadra 56 (lotes 691 a 694) de propriedade da adquirente

Com isso, a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MARILANDIA LTDA ficou com a área de 2.284,00 m2 mais a área de 880,00 m2

Registro do titulo no RI:  9 de agosto de 1974

 Fls. 20

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo

TITULO: certidão 150/74 da GRU - aforamento

Registro n 3.779 registro da certidão 150/74

Outorgante: União

Outorgado: Estado de Espirito Santo

Área: 1.100.000,00 m2

 Consta a margem da transcrição vide registro 15.651-A

Registro do titulo no RI em dezembro de 1974

fls. 18

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo. Livro n.  3 – U.   sob n.  15.651 de ordem - 6 de janeiro de 1975

Titulo: cessão e  transferência do domínio útil do imóvel sito na Praia do Suá

Transmitente: ESTADO DE ESPIRITO SANTO

Adquirente: COMPANHIA De MELHORAMENTOS E DESENVOLVIMENTO URBANO- COMDUSA

Área: 1.100.000,00 m2 situada na praia do Suá

Titulo: domínio útil sobre uma área de terreno acrescido de marinha inscrita sob n. 10.136 –

Consta, ainda que:

Averbação: Conforme registro n. 123 de ordem do Livro B-A foi arquivada a documentação referente ao loteamento do imóvel constante desta transcrição. Vitória, 08-D3-76. (a) R, Castello.

Conforme registro n. 3.484 da ordem do Livro 4-F uma área de 880,00m2 do imóvel constante desta transcrição acha-se onerado por uma promessa de venda a favor de Sociedade Imobiliária Marilandia Ltda,    Vitória, 09-00-74.   

Conforme registro n. 19.339 de ordem do Livro 3-AA, a área de 880, que foi vendida a promissária compradora, Vitória, 19-01-77.

Constam a margem do presente registro varias averbações  Vitoria, 25 de Abril de 1996

fls. 17

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo. Livro 3-J feito à margem da transcrição 7.819

Adquirente: SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MARILANDIA LTDA.

Objeto: 4 lotes de terreno sob n. 691 e 694 do quarteirão n. 58, situado na Praia Comprida, do Suá.

Averbação: em virtude da escritura de rerratificação ficou provado que a área do terreno alodial é somente de 400,00 m2.

RI em 25 de abril de 1996

fls. 15

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo.

registro sob nº 7.819 de ordem, uma compra e venda

TITULO: escritura lavrada no 1º Ofício  da Capital do ES, em 13 de julho de 1967

RI em AGOSTO DE 1970

Imóvel: 4 lotes de terreno sob n. 691 e 694 do quarteirão n. 58, situado na Praia Comprida, do Suá.

Transmitente: ESPOLIO DE ORMANDO BORGES DE AGUIAR

Adquirente:  SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MARILANDIA LTDA

Consta a averbação do registro n. 4.832 da área de 2.284,00 m2 que foi considerado de marinha. Em 21 de marco de 1977

Consta à margem do presente registro uma averbação prenota da sob n.  44,229 de ordem do protocolo 1-D de 21-03-77, anexa. Conforme registro 20.135 de ordem do LO 3-AA, o terreno alodial constante desta transcrição foi vendido à Lima e Lima Incorporadora de imóveis Ltda. Vitória, 03-06- 77.

Fls. 13

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo. Livro 3-U  registrada sob n. 15.651

Titulo: cessão e transferência de domínio útil escritura lavrada em 6 de janeiro de 1975 . RI 6 janeiro de 1975

​​

Transmitente: ESTADO DE ESPIRITO SANTO

Adquirente: COMPANHIA DE MELHORAMENTOS E DESENVOLVIMENTO URBANO- COMDUSA

Averbações: Conforme registro n. 123 de ordem do -A foi arquivada a documentação referente ao loteamento do imóvel constante desta transcrição. Vitória (a) H. Castello. Conforma registro n. 3.404 de ordem do LS 4-F uma área de 880,00 m2 do imóvel constante desta transcrição acha-se onerado por uma promessa de venda a favor de Sociedade I mobiliária (Marilandia Ltda. Vitória, 09-08-74. (a) R, Casto 11o. Conforme registro nº 19.339 de ordem do L9 3-AA, a  área de 880,00m2 foi vendida a promissária compradora. Vitoria, 19-01-77. (a) R. Castello.

Constam a margem do presente registro varias averbações.   Vitoria, 25 de abril de 1996  

Fls. 11

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo.  Livro 3-AA  registrada sob n. 19.339 transferência de domínio útil um sito na enseada da praia do Suá

Título: 13 DE DEZEMBRO DE 1976

RI: 19 janeiro de  1977

Transmitente: COMPANHIA DE MELHORAMENTOS E DESENVOLVIMENTO URBANO- COMDUSA

Adquirente: SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MARILANDIA LTDA

Imóvel: Domínio útil sobre a área de 880,00 m2 denominada de Pedra da  Western,

Registro anterior: 15.651 e 3484

Averbação: Conforme registro n 20.135 de ordem do LS 3-AA o imóvel constante desta transcrição foi vendido a LIMA O LIMA INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA. Vitoria, 03-06-77. (a) R. Castello.

Fls. 9

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo

Registro n. 4.832 da escritura de reratificação de 13 de julho de 1967 na qual figura como outorgante espolio de ORMANDO BORGES DE AGUIAR, e como outorgada a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MARILANDIA LTDA

Tendo como Objeto: o direito   preferencial ao aforamento de terreno de marinha com 2.2600,00 m2, que juntamente com a área do terreno alodial com 400,00m2 perfaz uma área total de 2.600,00m2, constituída de 4 (quatro) lotes de terrenos sob n 691 a 694 98 691 sito na atual praia de Santa Helena

Averbação: Conforma registro n. 4.936 de ordem do Lº 4-H o imóvel constante deste registro foi transferido a Lima e Lima Incorporadora da Imóveis Ltda.  , 03-06-76.

Fls. 07

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo

Registro n. 4936 da escritura de transferência de 25/5/1977

Título:  maio de 1977

RI   junho de 1977

 Transmitente: SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MARILANDIA LTDA

Adquirente: LIMA E LIMA INCORPORADORA DA IMÓVEIS LTDA

Imóvel:área com 2.260,00 m2  de terreno de marinha com direito ao aforamento situado na praia de Santa Helena

Averbaçao: Conforme matricula n. 728, uma área de 1040,00 m2 do imóvel constante deste registro foi transferido a Dionysio Abaurre S/A- Industria e Comercio; Vera Cruz Construções Civis Ltda; José Augusto Santos Neves; Marcos Benezath Abaurre; Ciaber Afonso Barros da Silveira; GuiIherme Pretti Filho; Ussiel Fragão Neiva; Nascimento Leal Reis; Paulo Roberto Ribeiro de Abreu; João Nascif Filho; Hercules Favarotto e Sérgio Ramos . 25.11.77. (a). R. Castello. Consta a margem do pre averbação 1996

Fls. 5

Cartório da 2ª. Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens – Comarca de Vitória- Estado de Espírito Santo

TITULO   25/5/1977

RI  3/06/1977 

Foi registrada sob n. 20.135 de ordem,  uma compra e venda escritura lavrada em 25/5/1977

Transmitente: SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MARILANDIA LTDA

Adquirente: LIMA E LIMA INCORPORADORA DA IMÓVEIS LTDA

Imóvel: uma área com 400,00 m2  de terreno alodial, sita na Praia de Santa Helena

Averbação: Conforme matrícula n. 728, uma área de 660,00 m2 do terreno aforado constante desta transcrição foi vendido a Dionysio Abaurre S/A Ind. a Comercio; Vera Cruz Construçães Civis Ltda; Augusto Santos Weves; Marcos Denazath Abaurre; Cleber Afonso Sarros da Silveira; Gui Iherme Pratti Filho; Ussiel Fragão Neiva; Nascimento Leal Reis; Paulo* Roberto Ribeiro de Abreu; Doao Nascif filho; Hercules Favaratto E Sér gio Ramos. Vitoria, 25.11,77 (a)

fls. 01 e seguintes

MATRICULA 728

Imóvel: constituído por uma área de  terreno de marinha com  1.700,00 m2, sendo 660,00 m2, aforados,  e 1.040,00m2, ocupados, situado na Praia de Santa Helena

Total: 1700,00 m2

Registros anteriores: n. de ordem 20.135 e 4.936

Proprietaria: LIMA E LIMA INCORPORADORA DA IMÓVEIS LTDA

R.1  Outorgante vendedora: LIMA e LIMA INCORPORADORA DA IMÓVEIS LTDA e outorgaddo comprador Dionysio Abaurre S/A Ind. a Comercio; Vera Cruz Construções Civis Ltda; Jose Augusto Santos Weves; Marcos Denazath Abaurre; Cleber Afonso Barros  Silveira; GuiIherme Pratti Filho; Ussiel Fragão Neiva; Nascimento Leal Reis; Paulo Roberto Ribeiro de Abreu; Joao Nascif filho; Hercules Favaratto e Sérgio Ramos.

Av. 2 Em virtude  da Certidão n. 001-82-SPU, expedido em  12/02/82 pelo D.S.P.U - Delegacia do Serviço do  Patrimônio da União no  Estado do Espirito Santo,  ficou provado que o imóvel objeto da presente  matrícula tem as seguintes características

- terreno de marinha com  a área ocupada que era de 1,040,00m2 alterada para 796,58 m2, da qual foi reconhecida a preferencia ao aforamento

Av. 3 em virtude da reapresentação de escritura ficou provado que a fração ideal pertencente a cada adquirente é de 1/14 com exceção de DIONIZIO ABAURRE S/A INLÚSTBIA E COMERCIO que ficou com .3/14.  01 de julho de 1982

Av-4-728: "Em virtude de petição com Certidão detalhada n. 751/82  da Prefeitura Municipal de Vitória, ficou provado que  os adquirentes construíram juntamente com outros um edifício residencial a rua Alaor Queiroz Araújo, n. 245 na praia do Canto, Ed. Paulo IV com 17 pavimentos

O apto n.  701 c/02 vagas é de propriedade de GUILHERME PRETTI FILHO

Foi apresentado o CQ do lAPAS sob n.044552, expedido em 30.09.1981, válido ate 30.11.8I, em nome do condomínio do Edifício PAULO IV em 27 de outubro de 1982

CERTIFICA, que o remanescente da presente matrícula acha-se livre e desembaraçado de todo e qualquer outro ônus, inclusive ações reais,' pessoais e reipersecutórias, com exceção ao mencionado nesta matricula; isto conforme busca procedida no período compreendido entre 22-06-62.

SEI 18867658

Matrícula 41.023, do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª. Zona de Vitoria

Imóvel: apto. 701 com duas vagas de garagem rua Alaor Queiroz Araújo, n. 245 na Praia Santa Helena,  Vitoria (ES)Ed. Paulo IV .

Terreno constituído pelas áreas de marinha com 796,58 m2 acrescida de marinhas com 588,960,00 m2 e de marinha com 324,21 m2. Proprietária da fração ideal sobre terreno de marinha e acrescido de marinha união federal. Detentora do direito de preferencia ao aforamento sobre a fração ideal do terreno com 796,58 m2. Do domínio útil sobre a fração ideal do terreno acrescido de marinha com 588,96 m2; dos direito de ocupação sobre a fração ideal do terreno de marinha com 324,21 m2. E proprietária do apartamento e das vagas de garagem ANGELA MARIA TOMMASI PRETTI . matricula anterior 728

R.1. 

TRANSMITENTE:  ANGELA MARIA TOMMASI PRETTI

ADQUIRENTE: DIONYZIO ABAURRE S/A INLÚSTRIA E COMERCIO

Título: compra e venda e transferencia

Av. 2 cadastro municipal

R.3 Outorgante: UNIAO

OUTORGADO: DIONYZIO ABAURRE S/A INLÚSTRIA E COMERCO

TITULO: constituição de aforamento

O registro se refere somente a fração ideal de ¼ do terreno de marinha no qual se acha construído o edifício Paulo VI

o imóvel objeto do aforamento

Salvo melhor juízo, não restou suficientemente clara a área que se pretende aforar e sua regularidade registral para efeito do registro do contrato de aforamento no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Diante disso, para ser possível avançar na análise jurídica, partiremos da premissa de que a área a ser aforada é aquela oriunda dos Lotes de terrenos sob nºs 691 a 694 do quarteirão número 58, - situados no arrabalde Praia Comprida, do Suá, Vitoria/ES, - Área original de 2.284,00 m2,  porque nela se baseia a cadeia de títulos para demonstrar o cumprimento do item 1º do artigo 105 do Decreto-Lei  nº 9.760 de 1946. 

Se tal pressuposto estiver equivocado, as observações feitas na sequência deverão ser desconsideradas.

Se, no entanto, a premissa estiver correta, parece-nos demonstrado o encadeamento dos títulos remontando ao ano de 1930, portanto, retroagindo a 5 de setembro de 1946, como preconiza o artigo 14 da Instrução Normativa nº 3, de 9 de novembro de 2016, para fins de preferência ao aforamento gratuito:

Art. 14. Tem preferência ao aforamento gratuito, conforme o art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946: I - os que tiverem título de propriedade devidamente registrado ou transcrito no Registro de Imóveis cuja cadeia retroaja ininterruptamente a 5 de setembro de 1946, desde que, naquela data, os registros e transcrições não fizessem qualquer menção que pudesse levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área era a União, a exemplo de referências a terrenos de marinha e acrescidos de marinha;

Mesmo assim, para ser possível a constituição do aforamento é preciso que a área tenha sido objeto de demarcação, abertura de matrícula  com o correspondente registro do auto de demarcação no Cartório de Registro de Imóveis competente, uma vez que o contrato que lhe corresponde deverá ser registrado na aludida matrícula, conforme considerações feitas em tópicos anteriores.

No caso concreto, partindo-se do pressuposto de que no terreno da União houve incorporação que culminou na construção do Edifício Paulo VI, e de que as unidades autônomas decorrentes da constituição de condomínio  foram vendidas e entregues, cabe à a SPU/ES  esclarecer os seguintes pontos:

a) O terreno foi demarcado e devidamente matriculado no registro de imóvel competente em nome da União?

b) a matrícula nº 728 do Cartório de Registro de Imóveis de Vitória/ES- 2a. Zona relativa ao imóvel com área de 1.700,00 m2, sendo 600,00 m2 já aforados e 1,040,00 m2 ocupados, na praia de Santa Helena refere-se ao terreno aqui tratado? 

​

c) Houve constituição de aforamento do terreno?

d) O prédio localizado na Rua Doutro Eurico de Aguiar, nº 245, Loteamento 1, Quadra 238, Lote 58, Edifício Paulo VI,  foi edificado no terreno aqui tratado?

e) Consta a averbação da incorporação, construção e das unidades autônomas  na matrícula do terreno?

f) As unidades autônomas vendidas e entregues possuem matrículas individualizadas?

g) O terreno onde foi construído o prédio na Rua Doutro Eurico de Aguiar, n 245, Loteamento 1, Quadra 238, lote 58, Edifício Paulo VI corresponde aos RIPs  abaixo?

- 57050006065-05  área de 595,79 m2

- 57050006066-88  área de 588,96 m2 

- 57050006064-16.  área de 525,00 m2

- área total:  1.709,75 m2

h)  qual a razão de o  móvel da Rua Doutro Eurico de Aguiar, n 245, Loteamento 1, Quadra 238, lote 58 estar cadastrado em três RIPs diferentes ?

- 57050006065-05  área de 595,79 m2

- 57050006066-88  área de 588,96 m2 

- 57050006064-16.  área de 525,00 m2

total:  1.709,75 m2

i) qual a relação entre o RIP 57050006064-16 e o RIP 57050003296-68? 

j) qual a relação entre o 57050006065-05  e o RIP 57050005127-80?  

l) o terreno da União em apreço encontra-se inserido no aforamento feito ao ESTADO DE ESPIRITO SANTO, e deste para a COMPANHIA De MELHORAMENTOS E DESENVOLVIMENTO URBANO- COMDUSA de área com 1.100.000,00 m2, em 1974/1975? 

Essas informações são essenciais para delimitar perfeitamente o imóvel a ser aforado, lembrando  que :

a) cada imóvel deve possuir uma matrícula, e cada matrícula deve descrever somente um imóvel ​de acordo com o  artigo 176, § 1º da Lei 6.015/73:

“Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei”.

b) Art. 227 - Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 - Registro Geral - obedecido o disposto no art. 176.

Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.  

Art. 236 - Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado. 

(Lei nº 6.015, de 1973)

c) Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada ​a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas.   (Lei nº 6.015, de 1973);

d) o incorporador/construtor promove a averbação da construção no Serviço Registral Imobiliário;

​

e) a incorporação se conclui com o término da construção e a entrega das chaves aos adquirentes;

f) cada unidade autônoma terá uma matrícula individualizada;

g) a Lei nº 4.591, de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias,  prevê:

 

DO CONDOMÍNIO

 Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária

(...)

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

A efetiva constituição do aforamento do terreno da União e das unidades autônomas advindas da incorporação noticiada nestes autos depende, portanto, da observância dos preceitos adredemente apontados.

Em face do exposto, opinamos, nos limites da análise jurídica e excluídos os aspectos técnicos e o juízo de oportunidade e conveniência do ajuste, pela impossibilidade jurídica da formalização do aforamento pretendido, com base nos fundamentos contidos neste Parecer, em especial aqueles presentes nos parágrafos sublinhados e grafados em negrito.

Somente após a elucidação das inconsistências apontadas e o saneamento do processo conforme observações exaradas ao longo do parecer, ou após seu afastamento, de forma motivada, consoante previsão do art. 50, VII, da Lei de Processo Administrativo (Lei 9.784, de 1999), será possível dar-se o prosseguimento do processo, nos seus demais termos, dependendo de nova manifestação da CJU. 

Além disso, por força da alteração legislativa no tema, está a autoridade assessorada obrigada a observar a regra de que "A motivação demonstrará a necessidade e a adequação da medida imposta", nos termos do artigo 20, parágrafo único, do Decreto-lei nº 4.657, de 1942 - Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro -, na redação que lhe conferiu a Lei nº 13.655, de 2018. 

É o parecer, de caráter opinativo, que prescinde de aprovação por força do art. 21 da Portaria E-CJU/Patrimônio/CGU/AGU n° 1/2020 – Regimento Interno da e-CJU/Patrimônio, publicada no Suplemento B do BSE nº30, de 30 de julho de 2020.

​​

São Paulo, 8 de novembro de 2022.

LUCIANA MARIA JUNQUEIRA TERRA

ADVOGADA DA UNIÃO

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 10154159048202166 e da chave de acesso f99a8938