ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO
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NÚCLEO JURÍDICO
PARECER Nº00960/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU
NUP: 05310.000243/2008-23.
ÓRGÃO: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO DO ESTADO DE RONDÔNIA - SPU/RO.
ASSUNTOS: ANÁLISE DE MINUTA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA, DE IMÓVEL DA UNIÃO A PARTICULAR. DECORRENTE DE LICITAÇÃO PÚBLICA, Nº 6/2022 - AGCONT/CGGA/DGA/SENAD.
EMENTA:DIREITO ADMINISTRATIVO.ALIENAÇÃO DE IMÓVEL DA UNIÃO A PARTICULAR DECORRENTE DE LICITAÇÃO PÚBLICA, Nº 6/2022 - AGCONT/CGGA/DGA/SENAD. ANALISE DA MINUTA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DA UNIÃO A PARTICULAR DECORRENTE DE PROCESSO LICITATÓRIO EDITAL Nº 01/2022, NA MODALIDADE LEILÃO PÚBLICO ONLINE. ELETRÔNICO.
I - RELATÓRIO.
O Superintendente do Patrimônio da União no Estado de Rondônia, por meio do OFÍCIO SEI Nº 285723/2022/ME, de 04 de novembro de 2022, encaminha os presentes autos à esta Consultoria Jurídica da União Especializada Virtual de Patrimônio (E-CJU/Patrimînio), para análise jurídica da Minuta de Contrato de Compra e Venda de imóvel de propriedade da União, tendo como OUTORGANTE Vendedora a UNIÃO, e OUTORGADO Comprador o Senhor VALDIR HEINZEN, vencedor da licitação na modalidade de Leilão Público Eletrônico- EDITAL Nº 01/2022, (SEI 27524835).
A Nota Técnica SEI nº 39586/2022/ME, de 31/10/2022, descreve e testifica os atos , nos termos abaixo descritos:
"SUMÁRIO EXECUTIVO
Trata-se de solicitação para regularização de imóvel de propriedade da União, no Lote rural n°46 da Gleba 47, Gleba Castro Alves, Setor 14 de Abril do PF/Corumbiara (FFF), denominado “Descanso do Guerreiro”, localizado no município de Espigão D’Oeste – RO, com área de 413,6386 (quatrocentos e treze hectares, sessenta e três ares e oitenta e seis centiares), Matrícula nº 293, CRI - Espigão D’Oeste – RO, registro em nome da União Federal, o imóvel em análise foi alienado pela União, ao Sr. VALDIR HEINZEN, através do Contrato de Compra e Venda de imóvel Decorrente de Licitação Pública, Nº 6/2022 - AGCONT/CGGA/DGA/SENAD.
ANÁLISE
O presente processo tem a sua formalização, instrumentalização e demais registros de modo físico (digitalizado) e modo eletrônico, no ambiente no Sistema Eletrônico de Informação (SEI) desta Superintendência do Patrimônio da União em Rondônia. Foram analisados os principais documentos formalizados: Processo nº. 05310.00243/2008-23 (Sei nº 11403692); Ofício nº. 348/2015/SPU/RO-MP, Processo nº 05310.200449/2015-81; Ofício nº 1494/2015 da 1ª Vara da Civil da Comarca de Espigão do Oeste - TJ/RO (Sei nº 11403745); Requerimento de posse das famílias assentadas na área (Sei nº 11404007); Ofício nº. 4435/2016-MP (Sei nº 11404140); Ofício/INCRA/SR-17/GAB/Nº 744/2016 (Sei nº 11404217); Ofício nº 435/GSIPR/SENAD/DCG/GCG/FUNAD-CRIC (Sei nº 11404249); Processo Sei nº 05310.000303/2016-18; Parecer Técnico de Avaliação - PTA nº 028/2016 (Sei nº 11404586); Sistema de Gerenciamento dos Imóveis de Uso Especial da União, RIP nº 002500019500-1 (Sei nº 11404610 e 11404641); Ofício nº 53247/2016-MP (Sei nº 11404884); Ofício nº 51215/2016-MP (Sei nº 11404935); Ofício nº 228/2016-RGIEOE e Certidão de Inteiro Teor (Sei nº 11405076); Certidão de Inteiro Teor nº 293, de 24/04/1984 (Sei nº 11405119); Minuta do Termo de Entrega (Sei nº 11405485) e Termo de Entrega assinado (Sei nº 11405603 e 11406574); Publicação em Diário Oficial do Termo de Entrega (Sei nº 11406952); Comprovante de Transferência do Imóvel ao Fundo Nacional Antidrogas (Sei nº 11407011); Ofício nº 24415/2018-MP (Sei nº 11407214); Contrato de Compra e Venda do Imóvel (Sei nº 25474040), Edital de Licitação nº 006/2022 - AGCONT/CGGA/DGA/SENAD (Sei nº 25474226); OFÍCIO Nº 34/2022/AGCONT/CGGA/DGA/SENAD/MJ (Sei nº. 25473976); Avalição de Imóvel (Sei nº 25474337).
Consta nos autos, que o imóvel supracitado foi objeto de apreensão do tráfico ilícito de entorpecentes, ao qual foi destinado a União, após o transito em julgado, como recurso do Fundo Nacional Antidrogas - FUNAD. Na oportunidade foram realizadas as deligências de vistoria necessárias a constatação das dimensões da área para fins de incorporação ao Patrimônio da União.
Por meio do Ofício INCRA/SR-17/GAB/nº 744/2016 (Sei nº. 11404217), o INCRA enviou as informações em relacionadas ao imóvel, que consta o confisco de bens oriundo da 2ª Vara Criminal da Comarca de Cacoal, através do Processo Judicial nº. 007.1998.000489-2, em que foi decretada a perda do imóvel para União Federal. Nesse ofício, o Incra solicita adoção de medidas administrativas quando a resolução e esclarecimentos junto ao orgão para informar as famílias de assentamentos rurais com uso de instrumentos do Programa Terra Legal.
No interior teor dos autos, por meio do Ofício nº. 435 GSIPR/SENAD/DCG/CGC/FUNAD/CRIC (Sei nº. 11404249), foram encaminhas as orientações quanto à avalição do imóvel com registro de dados no Sistema de Gerenciamento dos Imóveis de Uso Especial da União (SPIUNET). Apos feitas as avaliações, encaminhamentos ao Cartório de registro de imóveis local e a verificação de procedimentos de incorporação junto a União. E na oportunidade, a solicitação foi atendida e registrada por meio do Protocolo nº. 14.3232 de 24/05/2007, que consta na matrícula nº. 293 de 24/04/1984, no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Espigão d’Oeste/RO.
Com isso, o registro do imóvel junto ao sistema de gerenciamento com identificação de RIP nº. 0025.00019.500-1, bem como o RIP utilização nº 0025.00020.500-7 (Sei nº. 11404610), inicialmente avaliado em R$ 2.146.751,24, em 19 de agosto de 2016, com estimativa de valor em 24 meses após o registro.
Foi solicitado por meio do Ofício nº. 54590/2016-MP (Sei nº 11405373), as plantas e memórias descritivos junto ao INCRA.
Em consonância com a Portaria Interministerial SENAD-MJSP/SPU-ME nº. 1, de 22/06/2021, que dispõe sobre o processo de gestão de bens imóveis perdidos em favor da União, em decorrência da prática de crimes na Lei nº. 11.343, de 23/08/2006, com competência descrita no art. 4º:
“Compete à Unidade Central da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União a definição dos procedimentos necessários à incorporação de que trata esta Portaria.”
Ainda com relação a destinação do imóvel, no art. 15 da referida Portaria Interministerial cita que “Compete privativamente à unidade de gestão de ativos do Ministério da Justiça e Segurança Pública a destinação dos imóveis."
Na oportunidade foi elaborado o Termo de Entrega do Imóvel, em selando o acordo firmado entre Superintendência do Patrimônio da União em Rondônia e a Secretaria Nacional de Políticas sobre Drogas/SENAD, sobre a área incorporada pela União (Sei nº 11405603). Assim como sua publicação em Diário Oficial da União (Sei nº 11406952).
Art. 10. Compete à Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União a guarda, manutenção, fiscalização e demais atos de gestão necessários à conservação do imóvel enquanto vago para uso ou não alienado pela unidade de gestão de ativos do Ministério da Justiça e Segurança Pública.
Após a realização dos trâmites desde a assinatura do termo de entrega até a publicação em Diário Oficial, em 25/01/2017 (Sei nº. 11406952), a Coordenação-Geral de Bens de Uso da Administração Pública encaminhou o processo para a SPU-RO que realizassem os procedimentos de atualização cadastral junto ao Sistema de Gerenciamento de Patrimônio.
Após a arrematação em hasta pública, foi encaminhado o Ofício Nº 34/2022/AGCONT/CGGA/DGA/SENAD/MJ (Sei nº 25473976), que requer a lavratura de escritura pública de imóvel leiloado pela Secretaria Nacionla de Políticas sobre Drogas e Gestão de Ativos, juntamente com o Contrato de Compra e Venda de Imóvel decorrente de Licitação Pública, atendendo a todos os requisitos legais, em consonância ao texto base da Portaria Interministerial SENAD-MJSP/SPU-ME Nº 1, de 22/06/2021, art. 18 traz a seguinte redação:
Art. 18. Após a arrematação do imóvel, a unidade de gestão de ativos do Ministério da Justiça e Segurança Pública efetuará a lavratura do contrato de compra e venda e encaminhará à Superintendência do Patrimônio da União na Unidade da Federação para emissão de escritura pública, necessária à transferência de titularidade do bem no cartório de registro de imóveis competente.
Em observância ao Despacho da SPU quanto à elaboração de escritura pública (Sei nº 25653798). Foi elaborada a minuta de "CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM FORÇA DE ESCRITURA PÚBLICA de imóvel de propriedade da União, situado no Município de Espigão D’Oeste, no Estado de Rondônia, entre si, fazem, como Outorgante vendedor, a UNIÃO, como Outorgado Comprador, Sr. VALDIR HEINZEN e conforme Processo nº 05310.000243/2008-23", com base no art. 74 do Decreto-Lei nº 9760/1946.
Conforme a Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, que dispõe sobre regularização, administração, aforamento, e alienação de bens imóveis de domínio da União, tem pela seguinte redação do art. 2º
Art. 2º Concluído, na forma da legislação vigente, o processo de identificação e demarcação das terras de domínio da União, a SPU lavrará, em livro próprio, com força de escritura pública, o termo competente, incorporando a área ao patrimônio da União.§ 1º O termo a que se refere o caput, será registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, com certidão de inteiro teor, acompanhado de plantas e outros documentos técnicos que permitam a correta caracterização do imóvel.
Em atendimento a Portaria SPU/ME nº. 8.678, de 30/09/2022, em seu art. 1º que autoriza o Superintendente do Patrimônio da União a firmar os termos e contratos de alienação relativos a imóveis da União, após a deliberação pelas instâncias competentes.
De acordo com os critérios do Check-List, seguem os seguintes documentos listados:
Documentos necessários ao processo Fls/Evento SEI.
Ofício do Órgão interessado na utilização do imóvel, solicitando e justificando o pedido de Entrega - (SEI 25473976).
Minuta/Contrato do Termo de Entrega - SPU/RO ao SENAD - (SEI 11406480).Planta de situação/locação
Memorial descritivo do terreno e benfeitorias (ou inventário do imóvel no exterior - MRE) (SEI 11403692).
Cadastro atualizado do Sistema SPIUnet (SEI 11404641).
Comprovante de transferência do imóvel - Fundo Nacional Antidrogas (SEI 11407011).
Análise técnica quanto à racionalidade do uso (SEI 11404586).
Informações sobre a situação ocupacional do imóvel (pág. 25) (SEI 11403692).
Requerimento de Lavratura de Escritura Pública do Imóvel leiloado, (SEI 25473976).
Minuta do Contrato (SEI 27524835).
Nota técnica da Superintendência do Patrimônio da União em RO. (SEI 27659082).
CONCLUSÃO
Diante do exposto e sob os aspectos de conveniência e oportunidade administrativa, submetemos para apreciação do Senhor Superintendente, para análise e deliberações, em cumprimento ao despacho exarado nestes autos, da minuta do Termo.
Após deliberação, encaminha-se os autos para análise da Consultoria Jurídica da União em Rondônia – CJU/RO, quanto aos princípios legais do contrato e ao uso do instrumento fundamental para destinação do imóvel diante transação celebrada após hasta pública entre SENAD, SPU/RO e o arrematante.
Documento assinado eletronicamente
JARDEL DE SOUZA PEREIRA
Administrador"
Os autos foram instruídos com os seguintes documentos: Termo, (SEI 11403662);Processo, (SEI 11403692);Ofício, (SEI 11403724);Patr. União: Atendimento ao Público, (SEI 05310.200449/2015-81);Ofício, (SEI 11403745);Despacho, (SEI 11403881);Despacho, (SEI 11403941);Despacho, (SEI 11403972):Requerimento, (SEI 11404007);Despacho, (SEI 11404051);Anexo, (SEI 11404073);Despacho, (SEI 11404113);Ofício, (SEI 11404140);Despacho, (SEI 11404185);Ofício, (SEI 14404217);Anexo, (SEI 11404249);Despacho, (SEI 11404280);Patr. União: Atendimento ao Público, (SEI 05310.000303/2016-18);Despacho, (SEI 11404417);Parecer, (SEI 11414586);Anexo, (SEI 11404610);Anexo, (SEI 11404641);Ofício, (SEI 11404727);Ofício, (SEI 11404939);Ofício, (SEI 11404884);Ofício, (SEI 11404935);Aviso de Recebimento - AR, (SEI 11405029);Ofício, (SEI 11405076);Anexo, (SEI 11405119);Despacho, (SEI 11405155);Aviso de Recebimento - AR, (SEI 11405190);Matrícula, (SEI 11405246);Ofício, (SEI 14405284);Anexo, (SEI 11405311);Despacho, (SEI 11405332);Anexo, (SEI 11405373);Despacho, (SEI 11405459);Minuta, (SEI 11405485);Despacho, (SEI 11405528);Despacho, (SEI 11405569);Termo, (SEI 11405603);Ofício, (SEI 11405636):Aviso de Recebimento - AR, (SEI 11405795);E-mail, (SEI 11405837);Termo, (SEI 11406480);Extrato, (SEI 11406510);Despacho, (SEI 11406547);Ofício, (SEI 11406574);Despacho, (SEI 11406909);Despacho, (SEI 14406938);Publicação, (SEI 11406952);Despacho, (SEI 11406972);E-mail, (SEI 11406983);Anexo, (SEI 11407011);Ofício, (SEI 11407036);Aviso de Recebimento - AR, (SEI 11407058);Ofício, (SEI 11407072);Despacho, (SEI 11407122);Despacho, (SEI 11407150);Despacho, (SEI 11407196);Ofício, (SEI 11407214);Recibo, (SEI 11407245);E-mail, (SEI 25473904):Ofício, (SEI 25473976);Contrato, (SEI 25474040);Edital, (SEI 25474226);Avaliação, (SEI 25474337);Despacho, (SEI 25633702);Despacho, (SEI 25653798);Minuta de Contrato, (SEI 27524835);Nota Técnica 39586, (SEI 27659082);Despacho, (SEI 29255332);Despacho, (SEI 29250313);Ofício 285723, (SEI 29319057);E-mail, (SEI 29335971).
Conforme descrito na Minuta do Contrato de Compra e Venda e documentos constantes nos autos, trata-se de alienação de imóvel de propriedade da União, sendo o Lote rural n°46 da Gleba 47, Gleba Castro Alves, Setor 14 de Abril do PF/Corumbiara (FFF), denominado “Descanso do Guerreiro”, localizado no município de Espigão D’Oeste – RO, com área de 413,6386 (quatrocentos e treze hectares, sessenta e três ares e oitenta e seis centiares), Matrícula nº 293, CRI - Espigão D’Oeste – RO, registro em nome da União Federal, o imóvel em análise foi alienado pela União, ao Sr. VALDIR HEINZEN, através do Contrato de Compra e Venda de imóvel Decorrente de Licitação Pública, Nº 6/2022 - AGCONT/CGGA/DGA/SENAD, (SEI 27524835).
É o Relatório.
II - FUNDAMENTAÇÃO LEGAL E INSTRUÇÃO PROCESSUAL.
Impende registrar, que não se trata aqui da análise do procedimento da venda propriamente dita, mas somente da análise da minuta do contrato de compra e venda, eis que os trâmites legais para a referida venda do imóvel pelo órgão assessorado, já foram analisados anteriormente, pois que a venda inclusive já foi concretizada.
Verifica-se constar nos autos, tão somente uma referência no Despacho (SEI 25474226), do Presidente da Comissão Permanente de Licitação atestando que a presente alienação cumpre os requisitos de sua adequação ao modelo aprovado pela CONJUR-MJSP/CGU/AGU, constante do ANEXO XII-B, do Manual de Orientação Avaliação e Alienação Cautelar e Definitiva de Bens, aprovado pela Portaria da SENAD nº 11, de 3 de julho de 2019.
Dentre as hipóteses de alienação de bens, inclui-se a Compra e Venda, prevista no art. 481, do Código Civil Brasileiro da seguinte forma: "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
A Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1988, que dispõe especificamente sobre a regularização, administração, aforamento e alienação de modo geral, de bens imóveis de domínio da União, disciplina em seu art.23, in verbis:
" Art. 23. A alienação de bens imóveis da União dependerá de autorização, mediante ato do Presidente da República, e será sempre precedida de parecer da SPU quanto à sua oportunidade e conveniência.
§ 1o A alienação ocorrerá quando não houver interesse público, econômico ou social em manter o imóvel no domínio da União, nem inconveniência quanto à preservação ambiental e à defesa nacional, no desaparecimento do vínculo de propriedade.
§ 2o A competência para autorizar a alienação poderá ser delegada ao Ministro de Estado da Fazenda, permitida a subdelegação.
Art. 23-A. Qualquer interessado poderá apresentar proposta de aquisição de imóveis da União que não estejam inscritos em regime enfitêutico ou em ocupação, mediante requerimento específico à Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 1º O requerimento de que trata o caput deste artigo não gera para a administração pública federal obrigação de alienar o imóvel nem direito subjetivo à aquisição. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 2º A Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União manifestar-se-á sobre o requerimento de que trata o caput deste artigo e avaliará a conveniência e a oportunidade de alienar o imóvel. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 3º Na hipótese de manifestação favorável da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, se o imóvel não possuir avaliação dentro do prazo de validade, o interessado providenciará, a expensas dele, avaliação elaborada por avaliador habilitado ou empresa especializada, nos termos dos §§ 1º, 7º e 8º do art. 11-C desta Lei.
§ 4º Compete à Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União homologar os laudos de avaliação e iniciar o processo de alienação do imóvel, observado o disposto no art. 24 desta Lei. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 5º A homologação de avaliação pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União não constituirá nenhum direito ao interessado, e a Secretaria poderá desistir da alienação. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 6º As propostas apresentadas que não cumprirem os requisitos mínimos ou que forem descartadas de plano pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União serão desconsideradas. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 7º As propostas apresentadas nos termos deste artigo serão disponibilizadas pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União em sua página na internet, exceto as propostas de que trata o § 6º deste artigo. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 8º Ato do Secretário de Coordenação e Governança do Patrimônio da União disporá sobre o conteúdo e a forma do requerimento de que trata o caput deste artigo. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)"
Nos termos que constam na Nota Técnica SEI nº 39586/2022/ME, e demais elementos dos autos, indica que a venda do referido imóvel foi mediante o procedimento licitatório realizado pela modalidade “Leilão Público Eletrônico”, EDITAL Nº 01/2022, ocorrida em 06 de maio de 2022, sendo vencedor o Senhor VALDIR HEINZEN, brasileiro, divorciado, pecuarista/empresário, portador da Carteira de Identidade, no registro geral nº 266391 - SESDEC/RO e CPF nº 270.082.312-53, que ofertou o valor de R$ 2.990.000,00 (dois milhões novecentos e noventa mil reais), com pagamento à vista, conforme comprovante (Sei nº 18006139), bem como a Nota de Arrematação (Sei nº 18005107) constantes do processo em epígrafe.
No que se refere à competência para a administração patrimonial de imóveis da União, constata-se que foi conferida ao Ministério da Economia, nos termos do art. 31, inciso XX, da Lei nº 13.844, de 18 de junho de 2019: in verbis:
"Art. 31. Constituem áreas de competência do Ministério da Economia:
(...)
XX - administração patrimonial;"
Entretanto, o Decreto nº 3.125, de 29 de julho de 1999, com redação dada pelo Decreto nº 9.771, de 2019, delega ao Ministro de Estado da Economia a competência de autorizar a alienação de bens da União (art. 1º, I), o qual, por sua vez, subdelegou ao Secretário do Patrimônio da União (art. 1º, I, da Portaria MP nº 54/2016).
Por sua vez , a PORTARIA SPU/ME Nº 14.094, DE 30 DE NOVEMBRO DE 2021 (Publicado em: 01/12/2021 | Edição: 225-B | Seção: 1 - Extra B | Página: 1), autorizando os "Superintendentes do Patrimônio da União a firmar os termos e contratos de aquisição, alienação, locação, arrendamento, aforamento, cessão, concessão, autorização e permissão relativos a imóveis da União, após deliberação pelas instâncias competentes".
"Art. 1º Autorizar os Superintendentes do Patrimônio da União a firmar os termos e contratos de aquisição, alienação, locação, arrendamento, aforamento, cessão, concessão, autorização e permissão relativos a imóveis da União, após deliberação pelas instâncias competentes."
Quanto aos requisitos para assinatura do contrato, convém lembrar que o adquirente deverá apresentar os documentos de habilitação no ato da assinatura do contrato, como condição para sua lavratura, conforme os termos do Edital Nº 01/2022, (SEI 25474226).
No que se refere à Minuta do Termo de contrato acostada (SEI 27524835), verifica-se que está de acordo com o definido no Edital.
Por fim, recomenda-se que essa Superintendência solicite ao Cartório de Registro de Imóveis competente o envio de certidão com o registro do respectivo Contrato de Compra e Venda, para fins de baixa do imóvel no Sistema Patrimonial da União.
III – CONCLUSÃO
Face ao retro mencionado, e por tudo que consta do presente processo, desde que observadas as recomendações expressas nos itens 13 e 15 deste opinativo, manifesta-se pelo prosseguimento do feito e pela aprovação da minuta do contrato de compra e venda ora analisada.
É o parecer.
Boa Vista, 20 de novembro de 2022.
GLAIR FLORES DE MENEZES FERNANDES
ADVOGADA DA UNIÃO CJU-RR/CGU/AGU
Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 05310000243200823 e da chave de acesso 550a2f39