ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

PARECER n. 00979/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 19739.128429/2022-88

INTERESSADOS: ANGELO MAX DA SILVA LIMA

ASSUNTOS: AFORAMENTO. TRANSFERENCIA DE TITULARIDADE

EMENTA: PATRIMONIO IMOBILIARIO DA UNIAO. AFORAMENTO. TRANSFERENCIA DE TITULARIDADE.

RELATORIO

Trata-se de processo oriundo da Superintendência do Patrimônio da União no Piauí,  instaurado a partir do requerimento de transferência de titularidade de aforamento formulado por ANGELO MAX DA SILVA LIMA, conforme Atendimento PI00564/2022, de 24/05/2022, referente ao imóvel de domínio total da União conceituado como terreno marginal, situado no Conjunto Habitacional Engenheiro José Francisco de Almeida Neto I, conhecido como “Mocambinho I”, Quadra 19, Casa 20, Setor C, no Município de Teresina, Estado do Piauí, com área de 192,0 m², cadastrado sob RIP 1219010159290.

O citado  imóvel foi adquirido por ANGELO MAX DA SILVA LIMA, e sua mulher, MARILENE BARROS DE SOUSA LIMA,  por escritura pública de compra e venda do imóvel lavrada em 10/08/2021 no 5º Cartório de Notas e Protestos de Títulos de Teresina/PI, mediante a expedição da CAT Nº 004637384-54.

O título foi registrado na matrícula n.º 23.355, Livro de Registro Geral n° 2-AAAQ, fls. 109,  do Cartório do 4.º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Teresina/PI, sob inscrição municipal n.º 038.631-6,

Os autos foram encaminhados para este NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO, Órgão consultivo integrante da estrutura da Advocacia-Geral da União competente para assessorar o Órgão assessorado, com fulcro na Lei Complementar nº 73, de 1993, artigo 8-F da Lei nº 9.028, de 12 de abril de 1995, e Portaria AGU nº 14, de 23 de janeiro de  2020, encontrando-se instruído com os seguintes principais documentos lançados no sistema SEI, cujo acesso foi autorizado pelo Órgão assessorado para possibilitar a presente análise:

25641926       Anexo 24/05/2022    SPU-PI-NUREP

25641931       Anexo 24/05/2022    SPU-PI-NUREP

25641934       Anexo 24/05/2022    SPU-PI-NUREP

25641937       Anexo 24/05/2022    SPU-PI-NUREP

25641939       Requerimento           24/05/2022    SPU-PI-NUREP

25971236       Despacho       28/06/2022    SPU-PI-COORD

26123285       Espelho           04/07/2022    SPU-PI-EDESC

26123391       Espelho           04/07/2022    SPU-PI-EDESC

26124087       Anexo 04/07/2022    SPU-PI-EDESC

26124929       E-mail 04/07/2022    SPU-PI-EDESC

26149481       Anexo 05/07/2022    SPU-PI-EDESC

26149586       Anexo 05/07/2022    SPU-PI-EDESC

26149790       Certidão          05/07/2022    SPU-PI-EDESC

26149827       Certidão          05/07/2022    SPU-PI-EDESC

27253967       Anexo 15/08/2022    SPU-PI-EDESC

27254225       Anexo 15/08/2022    SPU-PI-EDESC

27254297       Anexo 15/08/2022    SPU-PI-EDESC

27254432       Anexo 15/08/2022    SPU-PI-EDESC

27254664       Termo Aditivo            15/08/2022    SPU-PI-EDESC

27254707       Minuta de Ato de Concessão            15/08/2022    SPU-PI-EDESC

27254748       Nota Técnica 37167   15/08/2022    SPU-PI-EDESC

27254817       Ofício 224710 15/08/2022    SPU-PI-EDESC

29761496       E-mail 24/11/2022    SPU-PI-EDESC

29788889       Ofício 00669/2022/   25/11/2022    SPU-PI-EDESC

Feito o relatório, passo a opinar.

COMPETÊNCIA PARA O ASSESSORAMENTO JURÍDICO À SPU/PI

A Medida Provisória nº 870, de 1º de janeiro de 2019, convertida na Lei nº 13.844 de 2019, promoveu significativa modificação na organização básica dos órgãos da Presidência da República e dos Ministérios, repercutindo diretamente na competência das Consultoria Jurídicas da União nos Estados da Advocacia-Geral da União,  no que se refere ao assessoramento jurídico em matéria da patrimônio imobiliário.

Por tal motivo, o CONSULTOR-GERAL DA UNIÃO e o PROCURADOR-GERAL DA FAZENDA NACIONAL expediram a Portaria Conjunta nº 1, de 29 de janeiro de 2019, por força da qual foram  delegadas às Consultorias Jurídicas da União localizadas fora do Distrito Federal as atribuições consultivas relacionadas a órgãos assessorados integrantes da estrutura do Ministério da Economia localizados nos Estados, pelo prazo, prorrogável, de doze meses, consoante  transcrição abaixo:

PORTARIA CONJUNTA Nº 1, DE 29 DE JANEIRO DE 2019

Dispõe sobre a delegação temporária de atribuições consultivas aos órgãos de execução da Consultoria-Geral da União e dá outras providências.

O CONSULTOR-GERAL DA UNIÃO e o PROCURADOR-GERAL DA FAZENDA NACIONAL, no uso de suas atribuições e tendo em vista o disposto no art. 55, § 3º, da Medida Provisória nº 870, de 1º de janeiro de 2019, no art. 39, I, do Decreto nº 7.392, de 13 de dezembro de 2010 e no art. 168 do Decreto nº 9.769, de 2 de janeiro de 2019, e considerando o que consta do processo administrativo nº 00688.000192/2019-91, resolvem:

Art. 1º Ficam delegadas às consultorias jurídicas da União localizadas fora do Distrito Federal as atribuições consultivas relacionadas a órgãos assessorados integrantes da estrutura do Ministério da Economia localizados nos Estados, pelo prazo, prorrogável, de doze meses.

Parágrafo único. A delegação ora promovida compreende apenas as atribuições relacionadas aos órgãos assessorados que integraram a estrutura dos extintos Ministérios do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, da Indústria, Comércio Exterior e Serviços e do Trabalho, até o advento da Medida Provisória nº 870, de 1º de janeiro de 2019.

A delegação temporária de atribuições consultivas prevista na Portaria Conjunta nº 1, de 29 de janeiro de 2019 vem sendo prorrogada sucessivamente, sendo que a última,  a PORTARIA CONJUNTA CGU/PGFN Nº 131, DE 1º DE DEZEMBRO DE 2021​, estabelece:

PORTARIA CONJUNTA CGU/PGFN Nº 131, DE 1º DE DEZEMBRO DE 2021

Dispõe sobre a prorrogação da delegação temporária de atribuições consultivas aos órgãos de execução da Consultoria-Geral da União.

O CONSULTOR-GERAL DA UNIÃO e o PROCURADOR-GERAL DA FAZENDA NACIONAL, no uso de suas atribuições e tendo em vista o disposto no art. 55, § 3º, da Lei n° 13.844, de 18 de junho de 2019, no art. 43, I, do Anexo I do Decreto n° 10.608, de 25 de janeiro de 2021 e no art. 179 do Anexo I do Decreto n°9.745, de 8 de abril de 2019, resolvem:

Art. 1º Fica prorrogada, a contar de 30 de janeiro de 2022 e pelo prazo de 12 (doze) meses, a delegação às consultorias jurídicas da União localizadas fora do Distrito Federal concernente às atribuições consultivas relacionadas a órgãos assessorados integrantes da estrutura do Ministério da Economia localizados nos Estados, de que trata o artigo 1° da Portaria Conjunta n° 1, de 29 de janeiro de 2019.

Art. 2° Fica revogada a Portaria Conjunta CGU/PGFN nº 99, de 30 de dezembro de 2020.

Art. 3º Esta Portaria entra em vigor em 30 de janeiro de 2022.

ARTHUR CERQUEIRA VALÉRIO

Consultor-Geral da União

RICARDO SORIANO DE ALENCAR

Procurador-Geral da Fazenda Nacional  

Deste modo, a competência para o presente assessoramento jurídico tem fundamento na autorização prevista nos referidos atos normativos. 

FINALIDADE E ABRANGÊNCIA DO PARECER JURÍDICO

A presente manifestação jurídica tem o escopo de assistir a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem praticados ou já efetivados. Ela envolve, também, o exame prévio e conclusivo dos textos das minutas. 

Nossa função é justamente apontar possíveis riscos do ponto de vista jurídico e recomendar providências, para salvaguardar a autoridade assessorada, a quem compete avaliar a real dimensão do risco e a necessidade de se adotar ou não a precaução recomendada.

Importante salientar, que o exame dos autos processuais restringe-se aos seus aspectos jurídicos, excluídos, portanto, aqueles de natureza técnica. Em relação a estes, partiremos da premissa de que a autoridade competente municiou-se dos conhecimentos específicos imprescindíveis para a sua adequação às necessidades da Administração, observando os requisitos legalmente impostos.

De fato, presume-se que as especificações técnicas contidas no presente processo, inclusive quanto ao detalhamento do objeto da contratação, suas características, requisitos e avaliação do preço estimado, tenham sido regularmente determinadas pelo setor competente do órgão, com base em parâmetros técnicos objetivos, para a melhor consecução do interesse público.

De outro lado, cabe esclarecer que, via de regra, não é papel do órgão de assessoramento jurídico exercer a auditoria quanto à competência de cada agente público para a prática de atos administrativos. Incumbe, isto sim, a cada um destes observar se os seus atos estão dentro do seu espectro de competências.  Assim sendo, o ideal, para a melhor e completa instrução processual, é que sejam juntadas ou citadas as publicações dos atos de nomeação ou designação da autoridade e demais agentes administrativos, bem como, os atos normativos que estabelecem as respectivas competências, com o fim de que, em caso de futura auditoria, possa ser facilmente comprovado que quem praticou determinado ato tinha competência para tanto. Todavia, a ausência de tais documentos, por si, não representa, a nosso ver, óbice ao prosseguimento do feito.

É nosso dever salientar que determinadas observações são feitas sem caráter vinculativo, mas em prol da segurança da própria autoridade assessorada a quem incumbe, dentro da margem de discricionariedade que lhe é conferida pela lei, avaliar e acatar, ou não, tais ponderações.   Não obstante, as questões relacionadas à legalidade serão apontadas para fins de sua correção. O seguimento do processo sem a observância destes apontamentos será de responsabilidade exclusiva da Administração

Conforme BPC n° 07, do Manual de Boas Práticas Consultivas da CGU/AGU edição de 2016:

"A manifestação consultiva que adentrar questão jurídica com potencial de significativo reflexo em aspecto técnico deve conter justificativa da necessidade de fazê-lo, evitando-se posicionamentos conclusivos sobre temas não jurídicos, tais como os técnicos, administrativos ou de conveniência ou oportunidade, podendo-se, porém, sobre estes emitir opinião ou formular recomendações, desde que enfatizando o caráter discricionário de seu acatamento."

Impende ressaltar que a presente análise se restringe à transferência da titularidade do aforamento,  não abarcando, portanto,  o ato original de constituição do aforamento.

VEDAÇÕES DA LEI Nº 9.504, DE 30 DE SETEMBRO DE 1997

Inicialmente, como estamos em ano eleitoral, necessário verificar a incidência das vedações contidas na Lei nº 9.504, de 1997, eis que o parágrafo 10, do artigo 73, preconiza:

“No ano em que se realizar eleição, fica proibida a distribuição gratuita de bens, valores ou benefícios por parte da Administração Pública, exceto nos casos de calamidade pública, de estado de emergência ou de programas sociais autorizados em lei e já em execução orçamentária no exercício anterior, casos em que o Ministério Público poderá promover o acompanhamento de sua execução financeira e administrativa.”

No âmbito da AGU, o tema foi muito debatido até culminar na uniformização do entendimento, por meio da Câmara Nacional de Uniformização (CNU), nos moldes definidos no Parecer-Plenário nº 002/2016/CNU-DECOR/CGU/AGU (28/06/2016), do qual resultou a emissão da Orientação Normativa CNU/CGU/AGU nº 002/2016:

Orientação Normativa CNU/CGU/AGU nº 002/2016

A vedação prevista no art. 73, §10, da Lei nº 9.504, de 30 de setembro de 1997, dirige-se à distribuição gratuita e discricionária diretamente a particulares, incluídas as doações com encargo e cessões, não alcançando os atos vinculados em razão de direito subjetivo do beneficiário e as transferências realizadas entre órgãos públicos do mesmo ente federativo ou as que envolvam entes federativos distintos, observando-se neste último caso o disposto no inciso VI, alínea "a", do mesmo artigo, que veda transferências nos três meses anteriores ao pleito eleitoral. Em qualquer caso, recomenda-se a não realização de solenidades, cerimônias, atos, eventos ou reuniões públicas de divulgação, ou qualquer outra forma de exaltação do ato administrativo de transferência capaz de afetar a igualdade de oportunidades entre candidatos nos pleitos eleitorais.

Referências: Art. 73, inciso VI, alínea "a", e § 10, da Lei nº 9.507, de 30 de setembro de 1997.

Em face da repercussão do posicionamento, vale a transcrição da conclusão do mencionado Parecer:

"CONCLUSÃO

Ante o exposto, pode-se concluir o seguinte:

I - A disposição do art. 73, §10, da Lei nº 9.504, de 30 de setembro de 1997, dirige-se à distribuição gratuita de bens, valores ou benefícios pela Administração Pública diretamente a particulares, não afetando as transferências realizadas entre entes públicos. A estes casos aplica-se o disposto no art. 73, VI, "a", da mesma lei, vedando-se a destinação de bens a outros entes públicos nos três meses que antecedem o pleito eleitoral. Tal vedação, porém, não impede as doações realizadas entre entidades que integram a mesma esfera de governo, como por exemplo a doação de bem da União a uma autarquia ou fundação pública federal.

II - Não se admite, porém, que a única função do ente público recebedor do bem seja transferi-lo à população diretamente beneficiada, configurando mera intermediação. Por outro lado, isso não obsta a transferência do bem ao ente público para a prática de atos preparatórios que antecederão a efetiva destinação aos beneficiários finais, que só poderá ocorrer fora do período vedado.

III - Não são afetadas pelas vedações da legislação eleitoral as transferências que constituem direito subjetivo do beneficiário, nas quais o agente público não dispõe de margem de discricionariedade.

IV - O entendimento aqui exposto alcança doações e cessões, sendo que o encargo ou finalidade da outorga não desnatura, por si só, seu caráter gratuito.

V - Deve-se orientar o gestor a observar o princípio básico de vedação de condutas dos agentes públicos, de forma a não afetar a igualdade de oportunidades entre candidatos nos pleitos eleitorais, sugerindo-se que a divulgação do ato seja a mínima necessária ao atendimento do princípio da publicidade formal – divulgação na Imprensa Oficial -, não sendo recomendada a realização de qualquer solenidade, tais como celebração de cerimônias simbólicas, atos públicos, eventos, reunião de pessoas para fins de divulgação, enfim, qualquer forma de exaltação do ato administrativo, sob pena de responsabilização do agente público que assim proceder."

 O caso concreto refere-se à transferência de aforamento decorrente de transação onerosa entre particulares, portanto, fora do âmbito de incidência das vedações previstas na Lei nº 9.504, de 30 de setembro de 1997.  

TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE NO CADASTRO DA SPU E UNIDADES DESCENTRALIZADAS.   IMÓVEL DA UNIÃO UTILIZADO EM REGIME DE AFORAMENTO - NORMAS APLICÁVEIS.

Antes de enfrentarmos o caso e suas particularidades, imperativo conhecer as disposições legais e normativas que regulamentam o regime de aforamento dos imóveis da União, naquilo que se relaciona ao assunto em pauta.

O Decreto-lei nº 9.760, de 1946 ao dispor sobre os bens imóveis da União permitiu a sua utilização sob o regime de aforamento e sua transferência:.

CAPÍTULO IV

Do Aforamento

SEÇÃO I - DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 99. A utilização do terreno da União sob regime de aforamento dependerá de prévia autorização do Presidente da República, salvo se já permitida em expressa disposição legal.

(...)

SEÇÃO III DA TRANSFERÊNCIA

Art. 115-A.  Efetuada a transação e transcrito o título no registro de imóveis, o antigo foreiro, exibindo os documentos comprobatórios, deverá comunicar a transferência à Superintendência do Patrimônio da União, no prazo de até sessenta dias, sob pena de permanecer responsável pelos débitos que vierem a incidir sobre o imóvel até a data da comunicação.                   

 Art. 116. Efetuada a transação e transcrito o título no Registro de Imóveis, o adquirente, exibindo os documentos comprobatórios, deverá requerer, no prazo de 60 (sessenta) dias, que para o seu nome se transfiram as obrigações enfitêuticas.

§ 1º A transferência das obrigações será feita mediante averbação, no órgão local do S.P.U., do título de aquisição devidamente transcrito no Registro de Imóveis, ou, em caso de transmissão parcial do terreno, mediante termo.

grifo nosso

Ocorrendo a transação imobiliária,  o diploma legal estabelece a obrigatoriedade de comunicar a transferência à Superintendência do Patrimônio da União competente, no prazo de 60 dias com contagem diferenciada para aforamento e para ocupação.

Na eventualidade de desconsideração do limite temporal, o responsável pela comunicação fica sujeito à penalidade correspondente ao ato infracional praticado.

Com o passar dos anos foram sendo promovidas várias modificações na legislação de regência, de tal modo, que atualmente regulamentam os institutos jurídicos: Decreto-Lei nº 2.398 de 21 de dezembro de 1987; Decreto nº 95.760, de 1º de marco de 1988; Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998; Lei nº 13.139, de 26 de junho de 2015; Lei nº 13.240, de 30 de dezembro 2015 (conversão da MP Nº 691 DE 2015); Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 e , finalmente, a Instrução Normativa nº 1, de 9 de março de 2018.

No ano de 2018 foi concebida a INSTRUÇÃO NORMATIVA nº 1, de 9 de março de 2018, do Secretário do Patrimônio da União contendo as orientações a serem observadas nos processos de cessão de direitos e de transferência de titularidade de imóveis da União, sob os regimes de aforamento ou de ocupação.

Importante a transcrição dos artigos que interessam ao nosso estudo:

TÍTULO I

DA TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE

Art. 2º Para efeito desta IN, considera-se:

I - Transferência de titularidade a alteração do responsável pelo imóvel da União no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União - SPU, com a inclusão dos dados do adquirente, que passa a ser o novo responsável pela utilização e pelas obrigações do imóvel;

II - Cessão de direitos a transmissão dos direitos decorrentes de contrato de promessa de transferência do domínio útil ou da ocupação de imóvel dominial da União, ainda não levado a registro no cartório competente;

III - Transações onerosas a compra e venda, permuta, dação em pagamento, fusão de empresas, promessa de compra e venda e integralização de capital social de empresas.

IV - Transações não onerosas as que decorrem de extinção de empresa, cisão ou incorporação de empresas, doação, sucessão ou meação.

V - Laudêmio o percentual de cinco por cento sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, paga previamente à venda de imóvel pertencente à União.

VIII - Certidão de Autorização para Transferência - CAT o documento em que a Secretaria do Patrimônio da União autoriza a realização da transferência de imóveis da União.

IX - Data de Conhecimento a data em que o requerimento eletrônico foi enviado à Secretaria do Patrimônio da União para instrução do processo, ou, quando de iniciativa da Secretaria do Patrimônio da União, a data em que o documento de transferência tenha sido anexado ao processo.

Parágrafo único: Caso o requerimento eletrônico seja enviado em dia não útil, considera-se como data de conhecimento o próximo dia útil.

Art. 3º A transferência de titularidade do imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União deve ser efetuada quando da realização de transações imobiliárias envolvendo transmissão de terrenos da União, estando condicionada à emissão prévia de Certidão de Autorização para Transferência, conforme disposto no Capítulo IV.

Art. 4º O adquirente deve requerer a transferência de titularidade do imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União, no prazo de 60 (sessenta) dias, contados:

I - da data em que foi lavrada o título aquisitivo, no caso de ocupação; ou

II - da data em que foi efetivado o registro da transferência na matrícula do imóvel, no caso de foro.

Parágrafo único. Na inobservância dos prazos estabelecidos neste artigo, o adquirente fica sujeito à multa de transferência, quando a data de conhecimento da transação pela Secretaria do Patrimônio da União for superior ao prazo tratado neste artigo, da seguinte forma:

Art. 5º A transferência de titularidade de imóveis oriunda de transações onerosas entres vivos depende do recolhimento de laudêmio pelo transmitente.

Art. 6º A comunicação de transferência, pelo transmitente, ou a solicitação de transferência, pelo adquirente, deve ser efetuada por intermédio do requerimento específico no Portal da Secretaria do Patrimônio da União (patrimoniodetodos.gov.br).

(...)

Art. 7º O processo para transferência de titularidade de imóveis da União compreende as seguintes etapas no âmbito da Secretaria do Patrimônio da União:

I - Cálculo de laudêmio e emissão do respectivo DARF;

II - Emissão da CAT; e

III - Requerimento para alterar responsável pelo imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União.

   grifos nossos

A TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE NO CASO CONCRETO

No caso dos autos, a constituição do aforamento ocorreu com a formalização do contrato de constituição de aforamento em favor de Juvenal de Araújo Bezerra e sua mulher, Maria do Socorro Souza Bezerra,  assinado em 04/09/2018, publicado em 26/09/2018 no DOU, anexos 27254297 e 27254432 , respectivamente, consoante autos do processo nº 04911.000694/2017-10, gerado no SEI e cadastrado o RIP Nº 1219 0101592-90 no SIAPA em 06/08/2018.

O imóvel aforado a Juvenal de Araújo Bezerra e sua mulher foi adquirido por ANGELO MAX DA SILVA LIMA, e sua mulher, MARILENE BARROS DE SOUSA LIMA,  por escritura pública de compra e venda de imóvel lavrada em 10/08/2021 no 5º Cartório de Notas e Protestos de Títulos de Teresina/PI, mediante a expedição da CAT Nº 004637384-54.

 Deste modo,  ANGELO MAX DA SILVA LIMA apresentou requerimento de transferência da titularidade do aforamento antes constituído,  objeto de analise técnica pela SPU/PI, nos termos  da Nota Técnica SEI nº 37167/2022/ME, abaixo reproduzida:

"SUMÁRIO EXECUTIVO

O Senhor : ANGELO MAX DA SILVA LIMA, CPF nº 647.312.353-91, formulou pedido de averbação da transferência de aforamento conforme Atendimento PI00564/2022, de 24/05/2022, referente ao imóvel de domínio total da União conceituado como terreno marginal, situado no Conjunto Habitacional Engenheiro José Francisco de Almeida Neto I, conhecido como “Mocambinho I”, Quadra 19, Casa 20, Setor C, imóvel registrado junto ao Cartório do 4.º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Teresina, com matrícula n.º 23.355, Livro de Registro Geral n° 2-AAAQ, fls. 109, inscrição municipal n.º 038.631-6, terreno com área de 192,0 m², Bairro Mocambinho, CEP 64.010-340, zona norte da cidade de Teresina / PI, RIP 1219010159290, e Escritura de Compra e Venda do Imóvel de 10/08/2021, CAT Nº004637384-54.

ANÁLISE

2.Os pedidos de transferência de aforamento são regidos pela Instrução Normativa n° 1, de 9 de março de 2018, que dispõe sobre as orientações para a cessão de direitos e transferência de titularidade de imóveis da União em regime de aforamento ou ocupação. A transferência de titularidade é a alteração do responsável pelo imóvel da União no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União, com a inclusão dos dados do adquirente, que passa a ser o novo responsável pela utilização e pelas obrigações do imóvel.

3. O Artigo 4 ° da Instrução Normativa n° 1, de 9 de março de 2018, estabelece que o adquirente deve requerer a transferência de titularidade do imóvel no cadastro da SPU, no prazo de sessenta dias, contados da data em que foi efetivado o registro da transferência na matrícula do imóvel, sob pena de multa, conforme transcrição abaixo : 

"Art. 4º O adquirente deve requerer a transferência de titularidade do imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União, no prazo de 60 (sessenta) dias, contados:

I - da data em que foi lavrada o título aquisitivo, no caso de ocupação; ou

II - da data em que foi efetivado o registro da transferência na matrícula do imóvel, no caso de foro.

4. De acordo com o Art. 29° da Instrução Normativa n° 1, de 9 de março de 2018, os documentos necessários à transferência de titularidade são, em resumo, os dados do transmitente, adquirente e do imóvel. No Portal do SPUNET são exigidos os seguintes documentos:

Documentos obrigatórios :

a) Título de transferência do imóvel, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, no caso de imóvel aforado, contendo os dados da Certidão de Autorização de Transferência : Anexo 26149481;

b) Documento de identificação com foto (RG, CNH, Carteira de trabalho, Carteira de Identidade de Estrangeiro, Cartão de Cidadão, etc.): Anexo 25641926.

Documentos complementares :

Documento de Identificação do cônjuge : 25641934

Certidão de casamento ou União Estável : 25641937

Documento de representação legal (procuração, termo de compromisso de inventariante) : Não se aplica

Planta da área : Anexo 27253967

Documento de identificação com foto do representante legal (RG, CNH, Carteira de trabalho, Carteira de Identidade de Estrangeiro, Cartão de Cidadão, etc.)com Certidão de Casamento, se for o caso : Não se aplica

Formulário de requerimento preenchido e assinado pelo requerente ( exclusivamente no atendimento presencial) : Não se aplica

g) ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos - ITBI, se a transmissão do imóvel ocorreu antes de 30/12/2015 : Não se aplica

Ademais, foram anexados aos autos o Registro de Imóvel (Anexo 25641931), CND RFB/PGFN do adquirente e da conjuge (Anexos  26149827e 26149790), IPTU (Anexo 26149586), Consulta Dados do Imóvel – SIAPA (Anexo 26123285 ) e extrato SIAPA – Avaliação do terreno (Anexo 26123391 ), Contrato de Aforamento e publicação (anexos 27254297 e  27254432).

Análise

5.O Contrato de Constituição de Aforamento em favor do Senhor Juvenal de Araújo Bezerra, CPF nº 001.416.153-20, e sua esposa, a Senhora Maria do Socorro Souza Bezerra, CPF nº 622.295.673-49, foi assinado em 04/09/2018, publicado em 26/09/2018 no DOU, anexos 27254297 e27254432 , respectivamente, consoante autos do processo nº 04911.000694/2017-10, gerado no SEI e cadastrado o RIP Nº 1219 0101592-90 no SIAPA em 06/08/2018.

6. O título de transferência apresentado pelo interessado consiste em Escritura de Compra e Venda do Imóvel de 10/08/2021, CAT Nº004637384-54,  lavrada pelo Cartório do 5º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Teresina/PI no livro nº 39, ás folhas 34/37, conforme R-5-23.355 em 19 de outubro de 2021.

7. O adquirente efetuou o Requerimento de Transferência em 24/05/2022, conforme Atendimento PI00564/2022, fora do prazo de 60 dias, portanto  e incidirá multa de transferência sob o mesmo com reza o artigo 4º da IN SPU nº 01/2018.

8. No Registro de Imóvel, consoante R-5-23.355 em 19 de outubro de 2021, é citada a Certidão Autorizativa de Transferência – CAT Nº004637384-54, bem como o valor da transação - R$ 13.500,00 (Treze mil e quinhentos reais). O valor da utilização do terreno da União no sistema SIAPA é de R$ 5.233,92 em 04/07/2022 consoante anexo 26123391. 

Conclusão

9. Considerando a consistência e idoneidade da documentação apresentada conforme o item 4, recomendamos a AUTORIZAÇÃO para efetuar as alterações cadastrais necessárias ao cumprimento da transferência pleiteada relativa ao RIP Nº 1219 0101592-90.

10. Encaminhamos a Minuta de Termo Aditivo de Averbação ao Aforamento  SEI (27254664) e  Minuta de Despacho Concessório  (27254707)e​ recomendamos ainda que os autos sejam apreciados pela egrégia Consultoria Jurídica da União/CJU ."

Como se denota, a SPU/PI assinala que a transação imobiliária foi precedida da emissão da CAT Nº 004637384-54;  que o presente requerimento de transferência foi acompanhado da documentação exigida na Instrução Normativa n° 1, de 9 de março de 2018 e, com base nisso,  recomenda as alterações cadastrais necessárias no sistema de gestão imobiliária da SPU.  

INSTRUCAO DO PROCESSO

 laudêmio e CAT 

A Nota Técnica SEI nº 37167/2022/ME não se refere ao pagamento do laudêmio correspondente à transação imobiliária, o que recomendamos seja providenciado.

Tal omissão poderá ser suprida mediante a juntada da CAT nº 004637384-54, onde deve constar tal informação. 

certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel

O documento anexado ao processo eletrônico como SEI  25641931 refere-se à certidão expedida pelo Cartório do 4º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Teresina, Estado do Piauí, contemplando, apenas, o registro da escritura pública de compra e venda de imóvel lavrada em 10/08/2021 no 5º Cartório de Notas e Protestos de Títulos de Teresina/PI na matricula nº 23.355 (R.5-23.355).

Assim, não foi possível analisar os demais lançamentos feitos à margem da mencionada matrícula e, assim, verificar a regularidade dos registros.

Em virtude disso,  recomendamos a complementação da instrução do processo com a certidão atualizada de inteiro teor da matrícula nº 23.355, conforme prevê o artigo 19 da Lei nº 6015, de 1973:

Art. 19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias.  

(...)

§ 11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.       

Recomendamos, ainda,  que o Órgão assessorado ao analisar a certidão de inteiro teor verifique se estão presentes os seguintes registros:

a) se o imóvel objeto do aforamento está registrado no Cartório de Registro de Imóveis em nome da União (artigo 5º da  Instrução Normativa nº 3, de 9 de novembro de 2016);

b) se o contrato de constituicao do aforamento foi registrado na matrícula nº 23.355 (artigo 167, item 10 da Lei nº 6.015, de 1973. ​Enunciado nº 3 da CONJUR/MPOG: "em se tratando de direito real, o regime enfitêutico só se constitui mediante o registro do contrato de aforamento no Cartório de Registro de Imóveis competente, não sendo suficiente a lavratura daquele contrato pela Secretaria do Patrimônio da União, ainda que com força de escritura pública." [Precedente:- Parecer nº 0884 - 5.1.1/2011/MAA/CONJUR-MP/CGU/AGU]).

Na hipótese de ausência dos registros acima indicados, recomendamos providenciar a regularização perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Recomendamos, por fim, verificar a validade das certidões apresentadas.

COMPETENCIA DA SPU/PI​

Impende analisar a competência da SPU/PI para praticar os atos tendentes à transferência da titularidade do aforamento em apreço.

De  outro lado, a  Instrução Normativa nº 01, de 09 de março de 2018 define os casos em que o processo deve ser encaminhado ao Departamento de Destinação Patrimonial da Unidade Central:

DAS AUTORIZAÇÕES PELA UNIDADE CENTRAL

Art. 38. O processo deve ser encaminhado ao Departamento de Destinação Patrimonial, quando envolver:

I - Transferência para pessoa física ou jurídica estrangeira de imóveis situados dentro da faixa de fronteiras, da faixa de 100 (cem) metros ao longo da costa marítima ou de uma circunferência de 1.320 (mil trezentos e vinte) metros de raio em torno das fortificações e estabelecimentos militares;

II - Transferência de imóveis inscritos sob o regime de ocupação com área igual ou superior a 500.000m², observado que no cálculo serão considerados:

a) Áreas de terrenos que tenham sido objeto de desmembramento, ainda que as áreas remanescentes individualizadas possuam metragem inferior ao estabelecido neste parágrafo; e

b) Terrenos que tenham sido objeto de unificação que resulte em área igual ou superior ao definido neste dispositivo.

Parágrafo único. Não se aplica o disposto neste artigo para transferências a pessoas físicas estrangeiras de imóvel situado na faixa de 100 (cem) metros ao longo da costa marítima com área de até 1.000m² (mil metros quadrados), ainda que o requerimento tenha sido protocolado até 22 de dezembro de 2016.

Significa dizer que fora desses limites, os processos devem tramitar no âmbito das SPU/UF. Como o caso vertente não se insere nas hipóteses enumeradas no artigo 38, o SPU/PI tem competência para conduzir o processo de transferência de titularidade do imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União,  como preconiza a Instrução Normativa nº 01, de 09 de março de 2018:

Art. 39. A transferência de titularidade do imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União é realizada mediante utilização do sistema de administração patrimonial da Secretaria do Patrimônio da União, que centraliza os lançamentos de receitas de laudêmio e de eventuais multas de transferência.

Art. 40. O conhecimento do processo de transferência de titularidade pela União ocorre com a geração do protocolo eletrônico do requerimento para Alterar o Responsável pelo Imóvel no Cadastro da Secretaria do Patrimônio da União, desde que os documentos anexados no Portal de Atendimento da Secretaria do Patrimônio da União correspondam aos requisitados na seção Documentos.

 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DO IMÓVEL NO CADASTRO DA SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, NO PRAZO DE 60 (SESSENTA) DIAS.

No que toca a esse aspecto, os artigos 2º e 4º da mencionada Instrução Normativa  Nº 01, de 09 de março de 2018. são claros: 

Art. 2º Para efeito desta IN, considera-se:

 I – Transferência de titularidade a alteração do responsável pelo imóvel da União no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União - SPU, com a inclusão dos dados do adquirente, que passa a ser o novo responsável pela utilização e pelas obrigações do imóvel;

(...)

Art. 4º O adquirente deve requerer a transferência de titularidade do imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União, no prazo de 60 (sessenta) dias, contados:

I – da data em que foi lavrada o título aquisitivo, no caso de ocupação; ou

II – da data em que foi efetivado o registro da transferência na matrícula do imóvel, no caso de foro.

Parágrafo único. Na inobservância dos prazos estabelecidos neste artigo, o adquirente fica sujeito à multa de transferência, quando a data de conhecimento da transação pela Secretaria do Patrimônio da União for superior ao prazo tratado neste artigo, da seguinte forma: (...)

grifo nosso

Sendo certo que o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis se deu em 20 de setembro de 2021, conforme certidão da matrícula nº 23.355 -  SEI 25641931- e sendo certo que o requerimento da transferência é de 24 de maio de 2022, não resta dúvida de que o Interessado não respeitou o artigo 4º, II,  da Instrução Normativa  Nº 01, de 09 de março de 2018, sujeitando-se às multas previstas.

Desta forma, cabe à SPU/PI impor a penalidade estabelecida na Instrução Normativa  Nº 01, de 09 de março de 2018.

ANALISE DA MINUTA DO TERMO ADITIVO  SEI -  27254664

Em primeiro lugar, imperativo observar o que dispõe o Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946 sobre o instrumento de transferência das obrigações  enfitêuticas:

Art. 115-A.  Efetuada a transação e transcrito o título no registro de imóveis, o antigo foreiro, exibindo os documentos comprobatórios, deverá comunicar a transferência à Superintendência do Patrimônio da União, no prazo de até sessenta dias, sob pena de permanecer responsável pelos débitos que vierem a incidir sobre o imóvel até a data da comunicação.         

 Art. 116. Efetuada a transação e transcrito o título no Registro de Imóveis, o adquirente, exibindo os documentos comprobatórios, deverá requerer, no prazo de 60 (sessenta) dias, que para o seu nome se transfiram as obrigações enfitêuticas.

​

 § 1º A transferência das obrigações será feita mediante averbação, no órgão local do S.P.U., do título de aquisição devidamente transcrito no Registro de Imóveis, ou, em caso de transmissão parcial do terreno, mediante termo.

grifo nosso

O paragrafo 1º do artigo 116 não deixa dúvida de que a transferência será feita mediante averbação, no órgão local do SPU,  do título de aquisição devidamente transcrito no Registro de Imóveis.

Nesse esteira, a elaboração da minuta do Termo Aditivo parece não amoldar-se exatamente ao comando legal.

A utilização do  "Termo Aditivo" faz pressupor modificação no contrato de constituição do aforamento, dependendo, portanto,  da participação de Juvenal de Araújo Bezerra  favorecido pelo aludido contrato original.

Possivelmente, no intuito de desburocratizar as transferências, o paragrafo 1º do artigo 116 admitiu a sua efetivação mediante  simples averbação, no órgão local do SPU,  do título de aquisição registrado no Cartório de  Registro de Imóveis.

Não obstante, compreendemos a cautela adotada pela SPU/PI de oficializar a relação jurídica com o novo titular do aforamento,  obtendo a sua adesão formal e expressa às cláusulas originais instituídas no contrato de aforamento, por meio de Termo Aditivo. 

Por tal motivo, ainda que se possa discutir tecnicamente a utilização do Termo Aditivo em face dos preceitos legais adredemente apontados, entendemos que o objetivo da transferência é alcançado com a sua lavratura, pois o que importa, nesse caso,  é o seu conteúdo e não a sua forma.

Recomendamos, ainda:

a)  substituir a indicação da Portaria SPU nº 40, de 18/03/2009 (pois esta foi revogada pelo art. 9º  da Portaria SPU/ME Nº 14.094, de 30 de novembro de 2021), pela  PORTARIA SPU/ME Nº 8.678, de 30 de setembro de 2022(que, por sua vez,  revogou a Portaria SPU/ME Nº 14.094, de 30 de novembro de 2021);

​

b) corrigir a numeração dos parágrafos da cláusula quarta.

Recomenda-se, por fim,  que se promova a conferência final de todos os atos e termos bem como dos documentos de identificação dos signatários e especificações técnicas, a fim de sanar eventuais omissões, erros materiais, gramaticais, de dados ou técnica de redação, assim como citação de normativos eventualmente revogados, posto que a instrução processual, a conferência de dados e a indicação dos normativos específicos em vigor, que respaldam a prática do ato, são atribuições próprias do órgão assessorado.

CONCLUSAO

Em face do exposto, opinamos, nos limites da análise jurídica e excluídos os aspectos técnicos e o juízo de oportunidade e conveniência do ajuste, pela possibilidade jurídica da transferência da titularidade, desde que atendidas todas as recomendações contidas neste Parecer, em especial aquelas presentes nos parágrafos sublinhados e grafados em negrito.

Somente após o acatamento das recomendações emitidas ao longo do parecer, ou após seu afastamento, de forma motivada, consoante previsão do art. 50, VII, da Lei de Processo Administrativo (Lei 9.784, de 1999), será possível dar-se o prosseguimento do processo, nos seus demais termos, sem nova manifestação da CJU. 

Além disso, por força da recente alteração legislativa no tema, está a autoridade assessorada obrigada a observar a regra de que "A motivação demonstrará a necessidade e a adequação da medida imposta", nos termos do artigo 20, parágrafo único, do Decreto-lei nº 4.657, de 1942 - Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro -, na redação que lhe conferiu a Lei nº 13.655, de 2018. 

É o parecer, de caráter opinativo, que prescinde de aprovação por força do art. 21 da Portaria E-CJU/Patrimônio/CGU/AGU n° 1/2020 – Regimento Interno da e-CJU/Patrimônio, publicada no Suplemento B do BSE nº30, de 30 de julho de 2020.

Sao Paulo, 29 de novembro de 2022.

LUCIANA MARIA JUNQUEIRA TERRA

ADVOGADA DA UNIÃO

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 19739128429202288 e da chave de acesso d03da1fb