ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO
ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO
PARECER n. 00099/2023/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU
NUP: 19739.153032/2022-24
INTERESSADOS: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO NO PIAUÍ - SPU/PI
ASSUNTOS: ATIVIDADE FIM
EMENTA: DIREITO ADMINISTRATIVO. PATRIMÔNIO IMOBILIÁRIO DA UNIÃO. CONSTITUIÇÃO DE AFORAMENTO.
- Análise de Minuta de Contrato de Constituição de Aforamento gratuito de imóvel da União.
- Fundamento legal: art. 105, 1º do Decreto-lei nº 9.760, de 1946, e art. 5º, inc. I, do Decreto-lei nº 2.398, de 1987, com redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998. Instrução Normativa SPU n° 03, de 9 de novembro de 2016.
- Aprovação condicionada.
I – RELATÓRIO.
Trata-se de processo oriundo da Superintendência Regional do Patrimônio da União no Piauí SPU/PI, encaminhado com vistas ao exame e aprovação de Minuta de Contrato de Constituição de Aforamento Gratuito de imóvel de domínio parcial da União, classificado como marginal de rio, situado no Município de Teresina (Avenida Raul Lopes, nº 1905, Condomínio Residencial Vila Mediterrâneo, Bloco Ibiza, Aptº nº 1.406, Bairro Jóquei Clube, CEP 64.049-548 – matrícula nº 84.107, RIP não cadastrado no SIAPA) a Shirley Burlamaqui Nunes Maia (v. SEI 31060817).
Dos documentos constantes do processo epigrafado disponibilizado por link de acesso ao SEI (https://sei.economia.gov.br/sei/processo_acesso_externo_consulta.php?id_acesso_externo=2563936&infra_hash=dbd06eb1d381dda6e01dd37a5e234c79), dignos de referência os seguintes:
- SEI 28914194 e 28914201: Documento de identificação com foto (CNH) de Shirley Burlamaqui Nunes Maia;
- SEI 28914198: Memória de Cálculo do IPTU (0045705/22-44) emitido em setembro de 2022 pelo Estado do Piauí, Prefeitura Municipal de Teresina;
- SEI 28914200 e 28914203: Documento de identificação com foto (CNH) de Guilherme Luiz Maia Basílio, cônjuge de Shirley Burlamaqui Nunes Maia;
- SEI 28914206: Certidão de casamento de Shirley Burlamaqui Nunes Maia com Guilherme Luiz Maia Basílio, emitida em maio de 2006 pelo Cartório de registro civil Dora Martins do Estado do Piauí- Comarca de Teresina;
- SEI 28914207: Certidão de inteiro teor da matrícula registrada sob o nº 84107, emitida pela 2ª Serventia Extrajudicial de Registro de Imóveis, Notas, Registro de Títulos e Documentos e Civil da Pessoa Jurídica de Teresina-PI;
- SEI 28914211: Notificação de Lançamento do IPTU 2022 emitida pela Prefeitura Municipal de Teresina em nome de Shirley Burlamaqui Nunes Maia;
- SEI 28914215 a 28914224: Declarações de ajuste anual e imposto de renda, exercício 2022, ano-calendário 2021 de Shirley Burlamaqui Nunes Maia e Guilherme Luiz Maia Basílio, e respectivos recibos de entrega;
- SEI 28914228 e 28914230: Declaração de que o imóvel em referência encontra-se localizado entre os terrenos marginais de propriedade da União, e de que o exercício do direito de preferência importará no pagamento de foro anual e no recolhimento de laudêmio em eventual transferência onerosa dedomínio útil;
- SEI 28914233 e 28947568: Requerimento de regularização de utilização de imóvel da União formulado por Shirley Burlamaqui Nunes Maia em 24/09/2022 e respectivo Despacho de encaminhamento;
- SEI 30500886: Despacho Concessório de Aforamento concedido a Michelle Pimenel Duarte (apto 806 – matrícula 84.071), e respectivo Contrato de Constiuição de Aforamento Gratuito (Rerratificação e Aditamento) datado de 04/12/2013, que fazem referência ao NUP 05421.000136/2012-24;
- SEI 30501048 e 30501181: Planta georreferenciada do Condomínio Vila Mediterrâneo que faz referência às matrículas nº 76.709, 77.480, 78.617 e 78.625, e respectivo Memorial Descritivo;
- SEI 30501259: Sentença exarada no processo de suscitação de dúvida nº 2007.40.00.002651-6, que faz referência ao processo administrativo nº 04911.000873/2004-32, de demarcação dos terrenos marginais dos rios Parnaíba e Poti que cortam o Município de Teresina, em que homologado acordo celebrado entre a União Federal e os Cartórios de Registro de Imóveis de Teresina, com vistas ao estabelecimento do procedimento a ser seguindo na regularização de utilização de imóveis da União como o presente;
- SEI 30501331: PARECER AGU Nº 0271 – 5.1.1/2012/DPC/CONJUR-MP/CGU/AGU, exarado no NUP 04905.001170/2012-11, em que solucionada consulta formulada pela SPU/PI, analisados os requisitos para concesssão de aforamento e fixadas as hipóteses em que não exigida a prévia inscriçao de ocupação;
- SEI 30501491: Certidões relativas à evolução da cadeia dominial do imóvel em referência, de cujo inteiro teor se destaca:
a) matrícula nº 76.709, cuja Av-12-76.709 faz referência à abertura das matrículas individualizadas nº 84.024 e 84.191, todas do 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis do Teresina - PI;
b) matrícula nº 51.467, cuja AV- 13-51467 faz referência ao seu desdobramento nas matrículas nº 76.709, 77.480, 78.617 e 78.625, todas do 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis do Teresina - PI;
c) matrícula nº 50.033, que faz referência a registro anterior de nº 2.593, cuja AV- 2-50.033 faz referência ao seu desdobramento em 9 lotes, objeto das matrículas nº 51.464 a 51.472, todas do 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis do Teresina - PI;
d) certidão referene ao registro nº 2.593, que faz referência ao registro anterior nº 6.481;
e) certidão referente ao registro nº 6.481, datado de 24/01/1941;
f) certidão referente ao registro nº 4.653, que faz referência ao registro nº 6.481;
- SEI 30502178 a 30507348: Despachos de encaminhamento e Relatório de Valor de Referência 2185/2022 (SEI 30507261), relativo a imóvel localizado à Avenida Raul Lopes, n° 1905, Edifício Vila Mediterrâneo, Bloco Ibiza, Apto. 1406, Teresina-PI, avaliado em R$ 8.591,91 (terreno de 23.437,90 m², sendo que apenas 12.872,09 m² são terrenos marginais pertencentes à União - apartamento com fração ideal de 0,0014367 - matrícula nº 84.107), e documentação correlata;
- SEI 31058357 e 31058384: Certidões Negativas de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União emitidas em nome de Shirley Burlamaqui Nunes Maia e Guilherme Luiz Maia Basilio;
- SEI 31060676: Cadastro do processo no Portal Colaborativo do Ministério da Economia realizado em 20/01/2023;
- SEI 31060699: (Minuta de) Ato de Concessão de Aforamento do imóvel em referência pelo SPU/PI, assinada em 24/01/2023;
- SEI 31060817: Minuta do Termo de Contrato de Constituição de Aforamento Gratuito;
- SEI 31066611: Checklist;
- SEI 31085684: Minuta de Extrato e Termo de Contrato de Aforamento Gratuito;
- SEI 31086154: Nota Técnica SEI nº 2418/2023/ME, que se manifesta pelo enquadramento do caso em tela nos critérios estabelecidos pelo § 1º, do art. 105 e art. 215, do Decreto-lei nº 9.760, de 1946, com redação conferida pela Lei nº 13.139, de 2015;
- SEI 31089632 a 31150392: Ofício de encaminhamento dos autos à respectiva Consultoria Jurídica e documentação correlata.
É o relatório.
II- FINALIDADE E ABRANGÊNCIA DO PARECER
A presente manifestação jurídica tem o escopo de assistir a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem praticados.
Nossa função é justamente apontar possíveis riscos do ponto de vista jurídico e recomendar providências, para salvaguardar a autoridade assessorada, a quem compete avaliar a real dimensão do risco e a necessidade de se adotar ou não a precaução recomendada.
Importante salientar que o exame dos autos processuais se restringe aos seus aspectos jurídicos, excluídos, portanto, aqueles de natureza técnica e administrativa. Em relação a estes, partiremos da premissa de que a autoridade competente se municiou dos conhecimentos específicos imprescindíveis para a sua adequação às necessidades da Administração, observando os requisitos legalmente impostos, inclusive oriundos de determinações internas em vigor, de caráter normativo, atinentes a aspectos procedimentais.
Com efeito, compete à SPU/PI a aferição do imóvel ocupado, a sua avaliação, o exame dos documentos relativos ao registro primevo e à evolução da cadeia sucessória, e o atesto da satisfatoriedade da documentação exibida, com a instrução dos autos com as comprovações pertinentes. Sobrevindo eventualmente dúvidas associadas a questões jurídicas relacionadas a esses aspectos, deve o órgão assessorado dirigir consulta específica a esta CJU.
Impõe-se lembrar que, consoante o Enunciado n° 07, do Manual de Boas Práticas Consultivas da CGU/AGU, “o Órgão Consultivo não deve emitir manifestações conclusivas sobre temas não jurídicos, tais como os técnicos, administrativos ou de conveniência ou oportunidade”.
De outro lado, cabe esclarecer que, em geral, não é papel do órgão de assessoramento jurídico exercer a auditoria quanto à competência de cada agente público para a prática de atos administrativos. Incumbe, isto sim, a cada um destes observar se os seus atos estão dentro do seu espectro de competências.
É nosso dever salientar que determinadas observações são feitas sem caráter vinculativo, mas em prol da segurança da própria autoridade assessorada a quem incumbe, dentro da margem de discricionariedade que lhe é conferida pela lei, avaliar e acatar, ou não, tais ponderações. Não obstante, as questões relacionadas à legalidade serão apontadas para fins de sua correção. O seguimento do processo sem a observância destes apontamentos será de responsabilidade exclusiva da Administração.
III – FUNDAMENTAÇÃO
O aforamento é o ato pelo qual a União atribui a terceiros o domínio útil de imóvel de sua propriedade, mediante o pagamento de pensão anual, denominada “foro”. Também chamado de “enfiteuse”, constitui-se em um direito real para uso e gozo do bem alheio, acrescido do poder de disposição, sendo que, ao foreiro, é atribuído o domínio útil, de 83%, permanecendo a União com o domínio direto, correspondente a 17%. O somatório dos domínios direto e útil constitui o domínio pleno, que reúne todos os atributos da propriedade.
A depender da hipótese específica, o aforamento poderá ser: a) oneroso, caso em que é regido pelo art. 13 da Lei nº 9.636, de 1998, art. 6º do Decreto nº 3.725/2001, e Instrução Normativa 03/2016, e dependerá não só do pagamento do foro anual, mas também do valor correspondente ao domínio útil, qual seja, 83% do valor de avaliação do domínio pleno do imóvel; ou b) gratuito, caso em que será regido pelos arts. 104 e seguintes e art. 215 do Decreto-lei nº 9.760, de 1946, art. 5º, inc. I, do Decreto-lei nº 2.398, de 1987, com redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998, e Instrução Normativa 03/2016, independendo do pagamento de 83% do valor do domínio pleno do imóvel, havendo tão somente a cobrança anual do foro, equivalente a 0,6% do valor de avaliação do domínio pleno, o qual será atualizado anualmente.
Via de regra, a legislação impõe que a concessão do aforamento seja precedida de certame licitatório, a fim de buscar a melhor oferta para a Administração, bem como abrindo a oportunidade de concorrência a todos os interessados na aquisição do referido domínio.
Há, porém, hipóteses excepcionais em que se prevê a possibilidade do exercício do direito de preferência por aqueles que cumpram a determinados requisitos legais.
No presente caso, o consulente, após prévia análise técnica (vide SEI 31086154), submete ao exame e manifestação da respectiva Consultoria Jurídica minuta de Contrato de Aforamento Gratuito, a ser celebrada com SHIRLEY BURLAMAQUI NUNES MAIA (CPF 725.441.393-15), com fundamento no exercício do direito de preferência previsto no art. 105, item 1º do Decreto-lei nº 9.760/1946.
Prescreve o Decreto-lei nº 9.760/1946, na parte em que interessa à presente análise:
Art. 104. Decidida a aplicação do regime enfitêutico a terrenos compreendidos em determinada zona, a SPU notificará os interessados com preferência ao aforamento nos termos dos arts. 105 e 215, para que o requeiram dentro do prazo de cento e oitenta dias, sob pena de perda dos direitos que porventura lhes assistam. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
Parágrafo único. A notificação será feita por edital afixado na repartição arrecadadora da Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel, e publicado no Diário Oficial da União, mediante aviso publicado três vezes, durante o período de convocação, nos dois jornais de maior veiculação local e, sempre que houver interessados conhecidos, por carta registrada. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
Art. 105. Tem preferência ao aforamento:
1º – os que tiverem título de propriedade devidamente transcrito no Registo de Imóveis;
2º – os que estejam na posse dos terrenos, com fundamento em título outorgado pelos Estados ou Municípios;
3º – os que, necessariamente, utilizam os terrenos para acesso às suas propriedades;
4º – os ocupantes inscritos até o ano de 1940, e que estejam quites com o pagamento das devidas taxas, quanto aos terrenos de marinha e seus acrescidos;
5º – os que, possuindo benfeitorias, estiverem cultivando, por si e regularmente, terras da União, quanto às reservadas para exploração agrícola, na forma do art. 65; (Revogado pela Lei nº 9.636, de 1998)
6º – os concessionários de terrenos de marinha, quanto aos seus acréscidos, desde que estes não possam constituir unidades autônomas;
7º – os que no terreno possuam benfeitorias, anteriores ao ano de 1940, de valor apreciável em relação ao daquele;
Art. 106. Os pedidos de aforamento serão dirigidos ao Chefe do órgão local do S.P.U., acompanhados dos documentos comprobatórios dos direitos alegados pelo interessado e de planta ou croquis que identifique o terreno.
Art. 107. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
Art. 108. O Superintendente do Patrimônio da União no Estado apreciará a documentação e, deferindo o pedido, calculará o foro, com base no art. 101, e concederá o aforamento, devendo o foreiro comprovar sua regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional até o ato da contratação. (Redação dada pela Lei nº 13.139, de 2015)
Parágrafo único. O Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão estabelecerá diretrizes e procedimentos simplificados para a concessão do aforamento de que trata o caput. (Incluído pela Lei nº 13.139, de 2015)
Art. 109. Concedido o aforamento, será lavrado em livro próprio da Superintendência do Patrimônio da União o contrato enfitêutico de que constarão as condições estabelecidas e as características do terreno aforado. (Redação dada pela Lei nº 13.139, de 2015)
Art. 110. Expirado o prazo de que trata o art. 104 e não havendo interesse do serviço público na manutenção do imóvel no domínio pleno da União, a SPU promoverá a venda do domínio útil dos terrenos sem posse, ou daqueles que se encontrem na posse de quem não tenha atendido à notificação a que se refere o mesmo artigo ou de quem, tendo requerido, não tenha preenchido as condições necessárias para obter a concessão do aforamento. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
Art. 111. (Revogado pelo Decreto-lei nº 2.398, de 1987)
(...)
Art. 215. Os direitos peremptos por força do disposto nos arts. 20, 28 e 35 do Decreto-lei n° 3.438, de 17 de Julho de 1941, e 7º do Decreto-lei n° 5.666, de 15 da Julho de 1943, ficam revigorados correndo os prazos para o seu exercício da data da notificação de que trata o art. 104 deste Decreto-lei.
Por sua vez, o art. 5º, inciso I, do Decreto-Lei nº 2.398/1987, na redação dada pela Lei nº 9.636/1998, assim dispõe:
Art. 5º. Ressalvados os terrenos da União que, a critério do Poder Executivo, venham a ser considerados de interesse do serviço público, conceder-se-á o aforamento: (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
I - independentemente do pagamento do preço correspondente ao valor do domínio útil, nos casos previstos nos arts. 105 e 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946; (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)
(...).
Conferindo efetividade e atualidade aos diplomas legais anteriormente transcritos, a Secretaria do Patrimônio da União, do então Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, com o fito de "disciplinar os procedimentos administrativos para a constituição, caducidade, revigoração e remição de aforamento de terrenos dominiais da União, os quais se aplicam a todos os órgãos da Secretaria do Patrimônio da União – SPU" (art. 1º), editou a Instrução Normativa (IN) nº 03/2016, que dispõe sobre os procedimentos administrativos a serem seguidos pela SPU na gestão patrimonial.
Do inteiro teor da IN nº 03/2016, destacam-se os seguintes regramentos:
(...)
Art. 4º Ficam sujeitos ao regime enfitêutico os imóveis caracterizados como nacional interior, os terrenos de marinha, marginais e os seus acrescidos, exceto aqueles necessários aos logradouros e aos serviços públicos ou quando houver disposição legal em sentido diverso.
Art. 5º O imóvel objeto do aforamento pretendido deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome da União.
Parágrafo único. Nos casos em que o imóvel ainda não esteja registrado em favor da União, a SPU/UF deverá requerer a aberturada respectiva matrícula, postergando tal providência, quando verificado previamente que sua abertura poderá ser promovida em ato concomitante ao registro do aforamento.
Art. 6º Não serão objeto de aforamento os imóveis que:
I - por sua natureza e em razão de norma especial, são ou venham a ser considerados indisponíveis;
II - são considerados de interesse do serviço público, mediante ato do Secretário do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão;
III - são classificados como áreas de preservação permanente,na forma do inciso II do caput do art. 3º da Lei nº 12.651, de25 de maio de 2012;
IV - nas áreas em que seja vedado o parcelamento do solo,na forma do art. 3º e do inciso I do caput do art. 13 da Lei 6.766, de19 de dezembro de 1979; e
V - são administrados pelo Ministério das Relações Exteriores,pelo Ministério da Defesa ou pelos Comandos da Marinha,do Exército ou da Aeronáutica.
(...)
Art. 10. O exercício do direito de preferência ao aforamento gratuito é o ato formal pelo qual o interessado requer a concessão do domínio útil referente a imóvel da União, independentemente do pagamento do valor relacionado a este direito.
Art. 11. Os ocupantes com preferência ao aforamento gratuito, nos termos dos arts. 105 e 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, devem formalizar o requerimento de exercício do direito dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da notificação, sob pena de perda dos direitos que porventura lhes assistam.
Art. 12. A preferência ao aforamento gratuito de imóvel da União será verificada após a apresentação pelo ocupante ou seu representante legal dos documentos que comprovem atender aos requisitos previstos nos arts. 105 e 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.
Art. 13. Constatada falsidade das declarações sobre as exigências para o exercício da preferência, os contratos serão nulos de pleno direito, sem prejuízo das sanções penais aplicáveis, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial, retornando automaticamente o imóvel ao domínio pleno da União.
Seção IV
Dos Casos de Preferência ao Aforamento Gratuito
Art. 14. Tem preferência ao aforamento gratuito, conforme o art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946:
I - os que tiverem título de propriedade devidamente registrado ou transcrito no Registro de Imóveis cuja cadeia retroaja ininterruptamente a 5 de setembro de 1946, desde que, naquela data, os registros e transcrições não fizessem qualquer menção que pudesse levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área era a União, a exemplo de referências a terrenos de marinha e acrescidos de marinha;
II - os que estejam na posse dos terrenos, com fundamento em título outorgado pelos Estados ou Municípios;
III - os que, necessariamente, utilizam os terrenos para acesso às suas propriedades;
IV - os ocupantes efetivamente inscritos até o ano de 1940,ainda que o atual ocupante tenha sido cadastrado em data posterior, hipótese em que a cadeia possessória efetivamente lançada nos arquivos da Administração deve retroagir ininterruptamente àquele ano,e desde que estejam quites com o pagamento das devidas taxas,quanto aos terrenos de marinha e seus acrescidos;
V - os concessionários de terrenos de marinha, quanto aos seus acrescidos, desde que estes não possam constituir unidades autônomas;e
VI - os que no terreno possuam benfeitorias, anteriores ao ano de 1940, de valor apreciável em relação ao daquele.
Art. 15. Tem preferência ao aforamento gratuito os que se enquadrem no art. 20 ou 35 do Decreto-Lei nº 3.438, de 1941, combinado com o art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.
Parágrafo único. Para ser reconhecido o direito ao aforamento gratuito com base no art. 20 do Decreto-Lei nº 3.438, de 1941,combinado com o art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, não é suficiente a comprovação da existência de um vínculo jurídico com o bem, sendo indispensável que o posseiro ou os antecessores na cadeia ininterrupta exercessem de fato detenção física sobre o imóvel em 22 de julho de 1941, data de publicação daquele diploma legal.
Art. 16. Tem preferência ao aforamento gratuito os que se enquadrem no art. 7º do Decreto-Lei nº 5.666, de 15 de julho de1943, combinado com o art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.
Art. 17. Os documentos necessários à comprovação dos casos de preferência previstos nesta Seção estão apresentados no Anexo VI.
(...)
Seção X
Da Instrução Processual
Art. 36. O procedimento relativo à constituição de aforamento gratuito ou de aforamento oneroso será analisada nas SPU/UF onde se localiza o imóvel, mediante envio de requerimento eletrônico de utilização/regularização que deve ser formalizado através do Portal de Serviços da SPU (eSPU), e-spu.planejamento.gov.br, acompanhado dos documentos comprobatórios dos direitos alegados e demais documentos exigidos para instrução processual.
Art. 37. A relação de documentos necessários à constituição de aforamento gratuito e oneroso pode ser acessada no formulário de requerimento disponibilizado no Portal de Serviços (e-SPU).
Seção XI
Dos Procedimentos Administrativos
Art. 38. Apreciada a documentação comprobatória do direito de preferência ao aforamento gratuito ou oneroso, e considerada em ordem, a SPU/UF dará prosseguimento ao trâmite processual ou comunicará as pendências ou indeferimento do pedido ao interessado.
Art. 39. As providências a cargo da SPU/UF com relação à situação do terreno solicitado são:
I - informar a data da homologação da Linha do Preamar Médio de 1831 (LPM/1831) ou da Linha Média das Enchentes Ordinárias(LMEO) ou, ainda, se o terreno requerido se situa em ilha ou terreno nacional interior de propriedade da União;
II - informar a localização do terreno em face das zonas de que trata o art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946;
III - informar a inexistência de órgão público federal interessado no imóvel, mediante a devida análise e/ou averiguação;
IV - verificar se constitui logradouro público;
V - verificar se está inscrito em nome de terceiros; e
VI - verificar se houve notificação do art. 104 do DecretoLeinº 9.760, de 1946.
Art. 40. Quando do exame do pedido de aforamento gratuito, à vista da documentação apresentada e dos esclarecimentos obtidos, caberá à SPU/UF:
I - indeferir o pedido, se for o caso;
II - realizar as audiências de que trata o art. 100 do Decreto Lei nº 9.760, de 1946, e demais audiências necessárias, se for o caso;
III - solicitar documentos complementares à instrução processual,estipulando prazo de 30 (trinta) dias para sua apresentação,sob pena de arquivamento do processo, sempre juntando aos autos os comprovantes de recebimento da solicitação pelo interessado; e
IV - submeter o requerimento, se for o caso, ao procedimento previsto no art. 205 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.
Parágrafo único. A decisão da SPU/UF quanto ao pedido formulado com fundamento nos arts. 105 e 215 do Decreto-lei nº 9.760, de 1946, constitui ato vinculado e somente poderá ser desfavorável, de forma fundamentada, caso haja algum impedimento,entre aqueles já previstos em lei, informado em consulta formulada entre aquelas previstas na legislação em vigor, ou nas hipóteses previstas no inciso II do art. 9º da Lei nº 9.636, de 1998.
(...)
Seção XII
Das Audiências
Art. 41. A concessão de aforamento deverá ser precedida das seguintes audiências:
I – casos previstos no art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946:
(…)
II – outros casos:
a) do órgão ou entidade ambiental competente, quando houver envolvimento de área de preservação ambiental ou unidade de conservação;
b) do Conselho de Defesa Nacional, nos casos previstos na Lei nº 6.634, de 2 de maio de 1979, observado o Decreto nº 85.064, de 26 de agosto de 1980; e
c) do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis - IBAMA, quando se tratar de ilhas oceânicas e costeiras, nos termos do art. 44 da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000;
(…)
Art. 49. Quando se tratar de imóvel situado em áreas urbanas consolidadas e fora da faixa de segurança de que trata o § 3º do art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, serão dispensadas as audiências previstas o art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.
Art. 50. Considera-se área urbana consolidada aquela:
I - incluída no perímetro urbano ou em zona urbana pelo plano diretor ou por lei municipal específica;
II - com sistema viário implantado e vias de circulação pavimentadas;
III - organizada em quadras e lotes predominantemente edificados;
IV - de uso predominantemente urbano, caracterizado pela existência de edificações residenciais, comerciais, industriais, institucionais, mistas ou voltadas à prestação de serviços; e
V - com a presença de, no mínimo, 3 (três) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados:
a) drenagem de águas pluviais;
b) esgotamento sanitário;
c) abastecimento de água potável;
d) distribuição de energia elétrica; e
e) limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos.
(…)
Seção XIII
Da Avaliação
(...)
Art. 54. A avaliação para o aforamento gratuito deverá ser feita através do cálculo do valor de referência - CVR.
Parágrafo único. Não havendo impugnação por parte dos órgãos consultados, caberá ao setor de caracterização da SPU/UF elaborar o CVR, calcular o foro e verificar a existência de débitos porventura devidos à Fazenda Nacional.
(...)
Seção XV
Da Concessão do Aforamento
Art. 59. Não havendo impugnação informada nas consultas do art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, nas situações em que forem aplicáveis, o Superintendente da SPU/UF apreciará a documentação (check-lists do Anexo XI) e, deferindo o pedido, concederá o aforamento, conforme minuta constante dos Anexos XII e XIII (despacho concessório de aforamento gratuito ou oneroso, conforme ocaso), para formalizar-se em ato subsequente, a respectiva contratação, com averbação no Cartório de Registro Imóveis.
§ 1º O foreiro deverá comprovar sua regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional até o ato da contratação.
§2º A concessão do aforamento não se submete ao referendo do Secretário do Patrimônio da União.
Seção XVI
Da Contratação do Aforamento Gratuito
Art. 60. Decidido o aforamento, a SPU/UF elaborará minuta do respectivo contrato (Anexo XIV), encaminhando o processo à CJU/UF para que exerça o controle prévio da legalidade do ato do Superintendente e, se for o caso, aprovação da minuta do contrato.
Art. 61. Previamente à assinatura do contrato enfitêutico, a SPU/UF deverá observar:
I - que a avaliação do domínio pleno do terreno, para efeito de cálculo do foro, deverá ser anualmente atualizada; e
II - que o pretenso foreiro comprove sua regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional até o ato da assinatura do contrato.
Art. 62. Após a assinatura do contrato, a SPU/UF providenciará a publicação do seu extrato na Imprensa Oficial, nos termos doparágrafo único do art. 61 da Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993.
Art. 63. Nos contratos de aforamento anteriores à Portaria CONJUR nº 2, de 10 de abril de 2013, constituídos em terrenos presumidamente de propriedade da União, a finalização do procedimento demarcatório poderá render ensejo à alteração das dimensões do terreno e ao reajuste proporcional do foro.
Parágrafo único. O disposto no caput não importará a devolução de qualquer valor pago anterior à demarcação.
(...)
CAPÍTULO IV
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
(...)
Art. 120. As certidões abaixo deverão ser apresentadas quando da assinatura do contrato constituição de aforamento:
I - Certidão negativa de débitos tributários fornecida pela Receita Federal;
II - Certidão negativa de dívida ativa fornecida pela Procuradoria da Fazenda Nacional;
III - Certidão negativa de débitos junto ao INSS;
IV - Prova de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas(CPF) ou no Cadastro Geral de Contribuintes (CGC).
V - Prova de inscrição no cadastro de contribuintes estadual ou municipal, se houver, relativo ao domicílio ou sede do interessado,pertinente ao seu ramo de atividade e compatível com o objeto contratual;
VI- Prova de regularidade para com a Fazenda Federal,Estadual e Municipal do domicílio ou sede do interessado, ou outra equivalente, na forma da lei;
VII - Prova de regularidade relativa à Seguridade Social e ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), demonstrando situação regular no cumprimento dos encargos sociais instituídos por lei;
VIII - Prova de inexistência de débitos inadimplidos perante a Justiça do Trabalho, mediante a apresentação de certidão negativa,nos termos do Título VII - A da Consolidação das Leis do Trabalho,aprovada pelo Decreto-Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943.
Parágrafo único. Os itens IV, V, VI, VII e VIII são documentos relativos à regularidade fiscal e trabalhista, de acordo como art. 29 da Lei 8.666 , de 21 de junho de 1993.
Art. 121. Os procedimentos relativos à concessão de aforamento gratuito e oneroso de imóveis da União encontram-se especificados no Anexo XXVIII desta Instrução Normativa.
Desde logo, incumbe-nos realçar que o art. 14, I da IN nº 03/2016 houve por bem explicitar o entendimento firmado no Enunciado CONJUR/MPOG nº 05, segundo o qual, "para que tenha direito de preferência ao aforamento gratuito com base no item 1º do art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, além da necessidade de o requerente comprovar que a cadeia sucessória relacionada ao bem retroage ininterruptamente à data de entrada em vigor do Decreto-Lei, os registros e transcrições não devem fazer qualquer menção que possa levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área é a União, a exemplo de referências a terrenos de marinha e acrescidos de marinha".
Sobre o tema, digno de referência o PARECER Nº 0298-5.1.1/2014/LBS/CONJUR-MP/CGU/AGU, por meio do qual a então CONJUR/MP firmou entendimento acerca da adequada interpretação jurídica a ser conferida à parte final do citado Enunciado nº 5. Cita-se:
(...) 10. Para que tenha direito de preferência ao aforamento com base no item 1º do art. 105, o requerente deve comprovar que a cadeia sucessória relacionada ao bem objeto do pedido retroage à data de entrada em vigor do Decreto-Lei nº 9.760/46. Além disso, os registros e transcrições não devem fazer qualquer menção que possa levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área é a União. Ou seja, os transmitentes devem agir efetivamente como se proprietários fossem, com os respectivos títulos.
11. No caso dos autos, verifica-se que os conteúdos das transcrições e matrículas utilizadas na instrução processual indicam que o imóvel era constituído por terreno de marinha. Ocorre que a certidão de fls. 19, datada de 02.10.1923 ¿ que se caracteriza como a certidão válida à época da entrada em vigor do Decreto-lei nº 9.760/46 ¿ não faz menção à titularidade da União sobre o bem.
12. É dizer: destrinchando o entendimento pacificado no Enunciado nº 05 da Portaria nº 02 da CONJUR/MPOG, de 10 de abril de 2013, a transcrição ou registro que não deve fazer referência que possa levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área é a União é aquela válida em 1946, não trazendo óbice, assim, ao direito de preferência gratuito se tais referências constarem das certidões subsequentes da cadeia sucessória do imóvel.
13. Desta forma, face à ausência de menção à titularidade da União sobre o bem na certidão de fls. 19, como indicativo de ser terreno de marinha ou acrescido de marinha, não se vislumbra, a princípio, confronto entre a situação trazida à análise e o Enunciado nº 05 da Portaria nº 02 da CONJUR/MPOG, de 10 de abril de 2013, a impedir a concessão do aforamento gratuito. (...).
Pois bem. Da análise dos autos, em especial dos documentos SEI 28914233, 31060699, 31060817 e 31085684 não vislumbramos óbices à celebração do contrato de constituição de aforamento gratuito em referência, nos termos da minuta apresentada (SEI 31060817), que seguiu o modelo constante do Anexo XIV da IN nº 03/2016. Contudo, considerado o quanto exposto nos itens precedentes e a instrução dos autos, recomenda-se que:
a) a SPU/PI revise a documentação cartorária apresentada, a fim de atestar o cumprimento dos requisitos previstos no art. 14, I da da IN nº 03/2016, na forma do entendimento fixado pelo Enunciado CONJUR/MPOG nº 05 (vide parágrafos 20 e 21 supra);
b) previamente à contratação se promova a instrução dos autos com os indispensáveis comprovantes de regularidade fiscal do foreiro (v. art. 120 da IN nº 03/2016);
c) providenciada a abertura de matrícula e/ou o registro da propriedade de parcela do imóvel matriculado sob o nº 84.107 em nome da União, bem como a averbação do aforamento em referência no Cartório de Registro Imóveis competente (vide arts. 5º e 59 da IN nº 03/2016 e Enunciado 3, da CONJUR/MPOG[1]);
d) providenciada a oportuna publicação do extrato do contrato na Imprensa Oficial; e
e) observado o quanto acordado homologado no processo nº 2007.40.00.002651-6 (vide SEI 30501259), em especial o seguinte:
8. Observações Gerais
(…)
8.4 – Regularização de condomínio:
A União, dado o volume de processos aguardados de regularização de ocupação de áreas da União, a pedido do ocupante, poderá, nos casos de iniciativa de regularização de apenas parte dos condôminos, avaliar, condiderando os aspectos de conveniência, sobretudo relativamente à capacidade operacional, entre outros, a oportunidade de promover notificações aos demais condôminos, ou cadastrar/regularizar apenas aquele ou aqueles que solicitaram espontaneamente.
8.5. Nos cont ratos de constiuição de aforamento constará: 1 – a distinção completa do imóvel, com especificação do seu registro imobiliário; 2 – sua conceituação como terreno de marginal, acrescida do respectivo processo demarcatório; 3 – as informações das audiências previstas no art. 100, de Decreto-lei nº 97608/46, em cláusula específica; 4 – obrigatoriedade de o adquiriente, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados a partir da conclusão da transmissão no CRI, requere à SPU/PI a transferência dos dados cadastrais para o seu nome, conforme disposto no art. 33, § 4º da Lei Federal nº 9636/98 (…);
(…)
Não é demais repisar que é dever do órgão técnico instruir o processo em consonância com as exigências da IN nº 03/2016 e atestar expressamente a presença dos requisitos necessários para a concessão do aforamento gratuito na espécie, enumerando a cadeia sucessória do imóvel até o requerente, pontuando se o processo encontra-se instruído com a documentação cartorial do imóvel retroativa à data de entrada em vigor do Decreto-Lei nº 9.760/1946 e se os registros não faziam menção de que a verdadeira proprietária da área fosse a União, atestando a conformidade documental quanto a cadeia de posse, apresentando o Check-list do Anexo XI da IN Nº 03/16, etc.
Isto posto, convém registrar que, nos termos do PARECER AGU Nº 0271 – 5.1.1/2012/DPC/CONJUR-MP/CGU/AGU ( NUP 04905.001170/2012-11), “para o exercíco do direito de preferência ao aformanto gratuito com base no art. 105, item 1º do Decreto-Lei nº 9.760/46, não se faz necessária a inscrição de ocupação prévia”.
Por fim, é necessário esclarecer que a competência sobre a matéria é atualmente regrada pela Portaria SEDDM/ME nº 9.239, de 20 de outubro de 2022 e pela Portaria SPU/ME nº 8.678, de 30 de setembro de 2022, que, respectivamente, preceituam:
PORTARIA SEDDM/ME Nº 9.239, DE 20 DE OUTUBRO DE 2022
O SECRETÁRIO ESPECIAL DE DESESTATIZAÇÃO, DESINVESTIMENTO E MERCADOS, no exercício das atribuições que lhe confere a Portaria Interministerial nº 6.909/2021 e no art. 97, I e II, alínea d, do Decreto nº 9.745, de 8 de abril de 2019, resolve:
Art. 1º A destinação de imóveis da União, ou parcela deste(s), deverá observar o regime especial de governança instituído na presente portaria, que compreende as seguintes formas de destinação de imóveis geridos pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) da Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados (SEDDM) do Ministério da Economia:
I - Aforamento gratuito;
(…)
Art. 3º Para fins de análise, apreciação e deliberação de processos sobre imóveis abrangidos nas destinações previstas nessa portaria, deverão ser instituídos pela SPU os seguintes Grupos Especiais de Destinação Supervisionada (GE-DESUP), de caráter permanente:
I - Nível 0 (GE-DESUP-0), para os casos de que trata o inciso XV do art. 1º desta Portaria, independentemente do Valor de Referência, e para aqueles de que tratam os incisos I e XIV, desde que o(s) imóvel(is), ou parcela deste(s), tenha(m) Valor de Referência de até R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais);
II - Nível 1 (GE-DESUP-1), para imóvel(is), ou parcela deste(s), com Valor de Referência inferior a R$10.000.000,00 (dez milhões de reais) e nos casos de que tratam §§ 3º e 4º, alínea "a", do art. 7º desta Portaria, excluídas as destinações do inciso II e XIX do art. 1º desta Portaria e aquelas atribuídas ao GE-DESUP-0;
III - Nível 2 (GE-DESUP-2), para imóvel(is), ou parcela deste(s), com valor igual ou superior a R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e inferior a R$ 100.000.000,00 (cem milhões de reais), para imóveis de qualquer valor quando se tratar das destinações do inciso II do art. 1º desta Portaria e para o caso de que trata §4º, alínea "c", do art. 7º, desta Portaria, excluídas as destinações do inciso XIX do art. 1º desta Portaria e aquelas atribuídas ao GE-DESUP-0; e
IV - Nível 3 (GE-DESUP-3), para imóvel(is), ou parcela deste(s), com Valor de Referência igual ou superior a R$100.000.000,00 (cem milhões de reais), para imóveis de qualquer valor quando se tratar das destinações do inciso XIX do art. 1º desta Portaria, excluídas as destinações do inciso II do art. 1º desta Portaria e aquelas de atribuição do GE-DESUP-0.
(…)
Art. 7º Os processos somente poderão ser apreciados pelo respectivo GE-DESUP caso apresentem, em sua justificativa:
I - Especificação da(s) pessoa(s) física(s) ou jurídica(s) beneficiada pelo ato;
II - Comprovação de que o beneficiado se enquadra, legalmente, nos requisitos necessários ao benefício (quando aplicável);
III - Valor do imóvel obtido nos termos da IN SPU nº 5, de 2018, ou a que vier a substituí-la;
IV - Detalhamento do imóvel, incluindo:
a. cópia da matrícula, quando houver;
b. geolocalização;
c. área do imóvel;
d. descrição sumarizada do imóvel, indicando benfeitorias, se for o caso;
e. atual situação de ocupação do imóvel;
f. eventuais problemas jurídicos, ambientais ou administrativos; e
g. informação se o imóvel já recebeu, ou não, uma Proposta de Aquisição de Imóveis - PAI ou se encontra-se, ou já participou, de processo de alienação por venda.
V - Justificativa fundamentada para o ato, demonstrando o interesse público e social, nos termos da legislação vigente.
VI - comprovação individualizada do cumprimento dos requisitos necessários à destinação proposta, ou dispensa justificada nos termos previstos desta Portaria.
§ 1º No prazo de 60 dias a partir da publicação desta portaria, a SPU publicará ato estabelecendo os formulários de análise técnica necessários para a submissão do processo ao GE-DESUP-0, de forma individualizada, conforme o instrumento de destinação.
§ 2º Caso o GE-DESUP identifique falhas na instrução do processo, este poderá ser retirado de pauta para saneamento.
§ 3º O valor do imóvel a que se refere o inciso III do caput poderá ser dispensado, desde que justificadamente, por razões de urgência, no caso de guarda provisória.
§ 4º Poderá ser dispensado o valor do imóvel a que se refere o inciso III do caput, desde que declarada a impossibilidade de apresentar valor de referência, nos casos de:
a) Termo de Autorização de Uso Sustentável - TAUS, de natureza individual;
b) Permissão de Uso; e
c) Regularização Fundiária Urbana na modalidade indireta, por meio de Acordo de Cooperação Técnica.
§ 5º Nos casos de Termo de Autorização de Uso Sustentável - TAUS, de natureza coletiva, deverá ser deliberado o projeto de ação nas comunidades tradicionais, podendo ser dispensado o requisito do inciso I do caput nesta etapa, sendo obrigatório para o ato de outorga do Termo.
§ 6º A cópia da matrícula de que trata a alínea "a", do inciso IV, do caput, terá validade de até um ano para as destinações, inclusive as que transfiram diretos reais, podendo ser dispensada:
I - nos casos em que a incorporação não tiver sido concluída, mediante justificativa; e
II - para as destinações de espaço físico em águas públicas, TAUS, CUEM, autorização de uso, permissão de uso, inscrição de ocupação, declaração de interesse do serviço público e guarda provisória.
§ 7º Nos casos em que não se exija cópia da matrícula ou da certidão de inteiro teor, a utilização de matrícula, certidão ou extrato eletrônico emitidos regularmente pelos serviços cartoriais dos quais constem informações da matrícula do imóvel cumpre a exigência de que trata a alínea "a", do inciso IV, do caput.
(…)
Art. 14 Ficam revogadas a Portaria 7.397, de 24 de junho de 2021, a Portaria nº 10.705, de 30 de agosto de 2021 e a Portaria nº 1.710, de 24 de fevereiro de 2022.
Art. 15 Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação.
PORTARIA SPU/ME Nº 8.678, DE 30 DE SETEMBRO DE 2022
A SECRETÁRIA DE COORDENAÇÃO E GOVERNANÇA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, DA SECRETARIA ESPECIAL DE DESESTATIZAÇÃO, DESINVESTIMENTO E MERCADOS, DO MINISTÉRIO DA ECONOMIA, no uso das atribuições que lhe confere o art. 102 do Anexo I do Decreto nº 9.745, de 08 de abril de 2019, e considerando o disposto na Portaria SEDDM/ME nº 12.485, de 20 de outubro de 2021, resolve:
Art. 1º Autorizar os Superintendentes do Patrimônio da União a firmar os termos e contratos de aquisição, alienação, locação, arrendamento, aforamento, cessão, concessão, autorização e permissão relativos a imóveis da União, após deliberação pelas instâncias competentes.
(...)
Art. 9º Fica revogada a Portaria nº 14.094, de 30 de novembro de 2021.
Art. 10. Esta portaria entra em vigor na data de sua publicação.
À luz desses atos normativos, necessária a prévia deliberação sobre a possibilidade de concessão do aforamento gratuito em exame, pela instânica competente no âmbito dos Grupos Especiais de Destinação Supervisionada (GE-DESUP).
IV – CONCLUSÃO
Diante do exposto, aprova-se a Minuta de Contrato de Constituição de Aforamento Gratuito apresentada (SEI 31060817) e a continuidade do procedimento, DESDE QUE observadas a recomendações dos parágrafos 22 , 23 e 26 supra.
É o parecer.
Belo Horizonte, 09 de fevereiro de 2023.
ANA LUIZA MENDONÇA SOARES
ADVOGADA DA UNIÃO
OAB/MG 96.194 - SIAPE 1507513
[1] Em se tratando de direito real, o regime enfitêutico só se constitui mediante o registro do contrato de aforamento no Cartório de Registro de Imóveis competente, não sendo suficiente a lavratura daquele contrato pela Secretaria do Patrimônio da União, ainda que com força de escritura pública."[Precedente:- PARECER Nº 0884 - 5.1.1/2011/MAA/CONJURMP/CGU/AGU].
Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 19739153032202224 e da chave de acesso ed5bfe2a