ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

NOTA n. 00020/2023/SCPS/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

 

NUP: 10154.106134/2023-38

INTERESSADOS: MG/MPOG/SPU/SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO

ASSUNTOS: Minuta de Contrato de Compra e Venda com Força de Escritura Pública. Alienação destinada ao Fundo Nacional Antidrogas – FUNAD.

 

1.         Os autos nos são enviados pela Superintendência do Patrimônio da União no Estado de Minas Gerais – SPU/MG, através da Consultoria Jurídica da União no Estado – CJU/MG, para realização de apreciação jurídica da Minuta do Contrato de Compra e Venda nele contido.

2.         Trata-se da transferência da propriedade do imóvel identificado como Chácara 04, quadra 05, situado na Rua Paquetá, nº900, Granjas Primavera, Ribeirão das Neves/MG, com área construída de 180,00 m² e terreno de 5.580,00 m².

3.         Tal imóvel foi expropriado em favor da União por decisão judicial transitada em jugado, em conformidade com a Lei nº7.560, de 19 de dezembro de 1986 e demais pertinentes, sendo direcionado à alienação através do Leilão nº 002/2022 – FUNAD/SENAD/MJSP, tendo sido o mesmo realizado em 08 de novembro de 2022.

4.        Todo o processamento da gestão e alienação do referido imóvel tem como fundamento a Portaria Interministerial SENAD-MJSP/SPU-ME nº1, de 22 de junho de 2021, observando-se nos autos que as regras ali contidas foram observadas para que o certame fosse devidamente realizado.

5.         Na apuração realizada pelo Laudo de Avaliação nº 005/2022, de 31 de janeiro de 2022, posteriormente aprovada pela Nota Técnica – Homologação de Laudo de Avaliação, de 30de agosto de 2022, o valor adotado para o imóvel foi de R$361.000,00.

6.         Como se observa na documentação juntada, mormente o Edital do Leilão, o lance inicial permitido, nos termos do art. 63 – C, §1º, da Lei nº11.343/2006, foi de 50% do montante acima, R$180.500,00, tendo sido este o valor final da arrematação.

7.        Tal fato foi efetivado pelo Sr. Leandro da Silva Abreu, havendo nos autos a comprovação do mesmo já ter realizado o pagamento do valor arrematado de R$180.500,00, ou seja, o valor mínimo fixado no Edital do Leilão realizado.

8.         Assim,, como previsto na supra citada Portaria Interministerial, foi assinado o Contrato de Compra e Venda de imóvel Decorrente de Licitação Pública Nº 6/2023 - SEAP-CTPAS/CTPAS/CGAT/DGA/SENAD, com a representação da União sendo feita pelo Ministério da Justiça e Segurança Pública, por intermédio da Secretaria Nacional de Políticas sobre Drogas e Gestão de Ativos, assinado eletronicamente pelas partes em 17 de janeiro de 2023.

9.         Ocorre que a referida norma prevê, em seu art. 18, que após a lavratura do contrato de compra e venda o mesmo seja encaminhado à Superintendência do Patrimônio da União da unidade da federação respectiva, no caso SPU/GO, para emissão da escritura pública pertinente, necessária para a transferência  de titularidade junto ao Registro de Imóveis, por força do disposto no art. 74, do Decreto- Lei nº 9.760/1946.

10.       Neste sentido, encaminha para apreciação jurídica a Minuta de Contrato de Compra e Venda, a ser realizada com o Sr. Leandro da Silva Abreu, relativa ao imóvel em questão por ele devidamente arrematado no Leilão realizado pela SENAD, visto que este documento tem a pretendida Força de Escritura Pública.

11.       Da Minuta referida, todavia, entendemos que seu conteúdo deva reproduzir substancialmente o que já consta no Termo de Contrato de Compra e Venda assinado pelo particular com o MJSP, nº 06/2023, acima citado e que se encontra presente aos autos.

12.       Apontamos, como exemplo, o contido na Cláusula Segunda – Do Fundamento Legal, onde entendemos que se deva complementar com a inclusão da fundamentação legal presente no documento assinado com o MJSP, além de outras disposições que precisam ser retificadas.

13.       Em relação a este outro fato, também exemplificando, apontamos que nos subitens 4.2.3. e 4.2.4., da Cláusula Quarta – Dos Ônus e Dos Encargos, do Termo de Contrato de Compra e Venda já assinado, constam as seguintes prescrições:

 

... 4.2.3. que as dimensões do imóvel são de caráter secundário, meramente enunciativas e repetitivas das dimensões constantes do registro imobiliário, absolutamente irrelevantes para o instrumento firmado, consagrando o arrematante o negócio como sendo “ad corpus”, ou seja, do imóvel como um todo, independentemente de suas exatas e verdadeiras limitações, sejam elas quais forem. Por consequência, o outorgado comprador declara expressamente concordar que se eventualmente encontrar área inferior à enunciada neste instrumento, ainda que a diferença exceda a 1/20 (um vinte avos), não poderá exigir o complemento da área, reclamar a rescisão do contrato ou o abatimento proporcional do preço;  

   4.2.4. que não responde o outorgante vendedor pelos riscos de evicção (art. 448 do Código Civil Brasileiro);...

 

14.       Já na Minuta enviada pela SPU/MG, a temática específicada acima é tratada da forma seguinte, na similar Cláusula Quarta – Dos Ônus e Dos Encargos:

 

... c) que a presente venda é feita ad corpus, respondendo a Outorgante pelos riscos de evicção (art. 447 do Código Civil Brasileiro); ...

 

15.       Parece-nos clara, portanto, a necessidade de ser realizada uma retificação no documento da SPU/MG, sendo por nós reforçada a indicação de que seja utilizado o Termo de Contrato de Compra e Venda nº06/2023, como modelo da essência do conteúdo a ser transcrito no Contrato de Compra e Venda que deverá ser assinado com a SPU/MG, visto que somente este terá a pretendida Força de Escritura Pública, para fins de formalização da transferência de propriedade no pertinente Cartório de Registro de Imóveis.

 

CONCLUSÃO

 

16.               Pelo exposto, com as considerações acima apresentadas e ressalvadas as razões de conveniência e oportunidade inerentes ao mérito administrativo, estamos restituindo os autos à Origem com as orientações produzidas nesta manifestação jurídica, notadamente o contido a partir do item 11 supra.

17.                 Após os devidos ajustes, complemenações e/ou justificativas, pugnamos pela devolução dos autos à Origem para prosseguimento do feito, buscando efetivar a Transferência de Titularidade relativo ao imóvel objeto de Arrematação no Leilão nº 002/2022 – FUNAD/SENAD/MJSP, com o Contrato de Compra e Venda com Força de Escritura Pública minutado.

 

Rio de Janeiro, 27 de fevereiro de 2023.

 

SÍLVIO CARLOS PINHEIRO SANT'ANNA

ADVOGADO DA UNIÃO

OAB/RJ Nº53.773

 


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