ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

PARECER n. 00146/2023/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 64000.023374/2022-08

INTERESSADOS: COMANDO DA 1ª REGIÃO MILITAR - CMDO - 1ª RM - RIO DE JANEIRO

ASSUNTOS: LICITAÇÕES

EMENTA: Administrativo. Arrendamento de imóvel da União jurisdicionado ao Exército. Decreto-lei nº 1.310/1974 c/c Decreto nº 77.095/1976. Legalidade em tese. Necessidade de observância – a ser declarada nos autos – da Portaria C Ex nº 1.041, de 13 de outubro de 2020 e da Portaria DEC/CEx nº 200, de 03 de dezembro de 2020. Reformulação do Edital e Anexos para adoção de licitação na modalidade de concorrência em substituição ao pregão eletrônico. Revalidação das avaliações realizadas. Necessidade de retorno dos autos. Proposta de adoção de Orientação Normativa para uniformização do tema.

I – Relatório.

A Academia Militar de Agulhas Negras (Exército – Comando da 1ª Região Militar) submete ao exame e manifestação da respectiva Consultoria Jurídica, para prévio exame e parecer, procedimento alusivo a licitação para o arrendamento de imóveis da União a ela jurisdicionados, com vistas à exploração pecuária, em que proposta a adoção de minuta de edital de Pregão Eletrônico, do tipo “melhor oferta” apurada por meio de “maior percentual de desconto convertido em taxa mensal de utilização”.

Os autos eletrônicos, disponibilizados no SUPERSAPIENS e convertidos em pdf de 739 páginas, contém os seguintes documentos:

- Ofícios de encaminhamento dos autos à respectiva CJU (p. 01/09);

- Capa e índice do processo (p. 10/13);

- Termo de Abertura do Processo Administrativo (p. 14);

- Termo de Abertura de Licitação/Pregão Eletrônico nº 42/2022- AMAN, que faz referência à Lei n. 8.666/93 e à Lei n. 10.520/02 (p. 15);

- Lista de Verificação de Processo (Locação ou Arrendamento) (p. 16);

- DIEx N° 246- S/Lict/CAdm/AMAN, em que sugerida a substituição do Projeto Básico e da Concorrência por Termo de Referência e Pregão Eletrônico (p. 17);

- DIEx nº 96 – Dep PMA/AMAN, referente à necessidade de licitação para arrendamento de glebas em situação regular para pecuária, e Documento de Formalização da Demanda, que se refere à “desocupação das glebas pelos antigos arrendatários” e às “glebas 01, 02, 05, 08, 11, 12, 19 e 26” (p. 18/20);

- Boletim Interno de Designação da Equipe de Planejamento da Contratação (p. 21/22);

- DIEx Nº 14-ARPI/PMA/AMAN, de 30/09/2021, em que solicitada autorização para dar início do presente processo, que faz referência à desocupação de áreas que estavam arrendadas de forma irregular (glebas 01, 02, 05, 08, 11, 12, 19 e 26), e respectiva autorização pelo Chefe de Estado-Maior da 1ª Região Militar (p. 23/25);

 - Mapa de Risco aprovado e realizado pela Equipe de Planejamento da Contratação designada pelo Boletim Interno nº 149, de 10/08/2022, da AMAN) (p. 27/31);

- DIEx Nº 10-ARPI/PMA/AMAN, de 28/10/2022 (p. 32), instruído com:

a) Laudo de Avaliação Nº 02/2021 – AMAN de Imóvel Rural RJ 01-0138 - GLEBA 2 (área de 126,96 ha, á situada na Rodovia Presidente Dutra, Km 305, Resende/RJ), matriculado sob nº 4.874, com valor de 7.590,00/mês e documentação correlata (p. 33/100);

b) Laudo de Avaliação Nº 03/2022 – AMAN de Imóvel Rural RJ 01-0135 - GLEBA 5 (área de 17,020 ha, situada na Rodovia José Pancetti S/N, Resende/RJ), matriculado sob nº 10079, com valor de R$ 990,00/mês e documentação correlata (p. 101/168);

c) Laudo de Avaliação Nº 04/2022 – AMAN de Imóvel Rural RJ 01-0106 - GLEBA 8 (área de 43,4675 ha, situada na Rodovia RJ-163), matriculado sob nº 6407, com valor de R$ 2.574,00/mês e documentação correlata (p. 169/239);

d) Laudo de Avaliação Nº 05/2022 – AMAN de Imóvel Rural RJ 01-0099 - GLEBA 11 (área de 342,59 ha, situada na RJ 161, Rodovia Joaquim Mariano de Souza, Resende/RJ), matriculado sob nº 9016, com valor de R$ 20.592,00/mês e documentação correlata (240/308);

e) Laudo de Avaliação Nº 06/2022 – AMAN de Imóvel Rural RJ 01-0101 - GLEBA 12 (área de 231,83 ha, situada na RJ 161, Rodovia Joaquim Mariano de Souza, Resende/RJ), matriculado sob nº 2144, com valor de R$ 13.926,00/mês e documentação correlata (p. 309/376);

f) Laudo de Avaliação Nº 07/2022 – AMAN de Imóvel Rural RJ 01-0102 - GLEBA 19 (área de 20,664 ha, situada na Rodovia Presidente Dutra – Estrada da Fazenda Santa Clara, Resende/RJ), matriculado sob nº 6406, com valor de R$ 1.254,00/mês e documentação correlata (p. 377/447);

g) Plano de Gestão Anual de Contratação da AMAN 2022/2023 e Declaração de Contemplação no Plano Atual de Contratação (p. 448/477);

h) Memoriais Descritivos das glebas 02 (área remanescente), 05, 08, 11 (parcelas 1 e 2), 12 e 19 (p. 478/540);

i) Documentação Cartorial e Termos de entrega relativos aos imóveis em referência (p. 541/561);

j) Declaração Técnica da Avaliação Mercadológica da Gleba 2 nos termos da IN 05/2018 (p. 562);

k) DIEx Nº 211-ASSAI/SPI/DPIMA, referente ao encaminhamento das erratas para os laudos de avaliação dos das glebas 11 e 2 e documentação pertinente (p. 563/566);

l) Justificativa para Licitação Exclusiva para Microempresas e Empresas de Pequeno Porte para as glebas 05 e 19 (p. 567/568);

m) Justificativa para Utilização da Minuta de Contrato elaborado em conformidade com as Instruções Reguladoras para a utilização do Patrimônio Imobiliários da União EB50-IR-04-003, aprovadas pela Portaria DEC C Ex n. 200, de 03/12/2020, e documentação correlata (p. 569/570);

m) Cópia do Decreto-Lei nº 271/1967, da Lei nº 9.636/1998 e da Lei nº 11.481/2007 (p. 571/601):

n) Registro Imobiliário Patrimonial (RIP) de imóveis diversos, com destaque para as glebas 02 (Imóvel RJ 01-0138 - RIP 5883001335007), 05 (Imóvel RJ 01-0135 - RIP 5883001635000, 08 (Imóvel RJ 01-0106 - RIP 5883001275004), 11 (Imóvel RJ 01-0099 - RIP 5883000935000), 12 (Imóvel RJ 01-0101 - RIP 5883001175000) e 19 (Imóvel RJ 01-0102 - RIP 5883001195000) (p. 602/603);

o) Cópia autenticada do Título de Propriedade e Título de Transferência, Termos de Encerramento de Volume 03 e de Abertura do Volume 04 (p. 604/615);

- Boletim de Designações de 17/02/2022, Certificado de Capacitação do Pregoeiro, emitido pela ENAP e Boletim de Designação do Pregoeiro e Equipe de Apoio de 10/01/2022 (p. 616/621);

- Declaração de Publicação de Assinatura de Contrato e de Edital no DOU, e notícia extraída do Comprasnet (p. 622/629);

- Minuta do Edital do Pregão Eletrônico Nº 45/2022 destinado ao arrendamento das glebas 02, 05, 08, 11, 12 e 19 (p. 630/649) e Anexos I (Termo de Referência – p. 650/674, de cujo inteiro teor se destaca o valor mínimo aceitável por mês), I.A (Estudo Técnico Preliminar de Arrendamento (p. 675/685), I.B (Termo de Justificativas Técnicas Relevantes, dentre as quais de destaca a referente à escolha da modalidade de licitação – p. 686/696), I.C (Fotos do Objeto - p. 697/720), II (Minuta do Termo de Contrato de Arrendamento – p. 721/728), III (Minuta do Termo de Entrega – p.729/731), IV (Modelo de Proposta de Preços – p. 732/733) e V (Planta das Glebas – p. 734/738).

É o relatório.

II – Fundamentação.

II.1. Finalidade e abrangência do parecer jurídico.

A manifestação jurídica tem o escopo de assistir a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem praticados ou já efetivados. Ela envolve, também, o exame prévio dos textos das minutas dos contratos e seus anexos.

A função da Consultoria Jurídica da União é apontar possíveis riscos do ponto de vista jurídico e recomendar providências para salvaguardar a autoridade assessorada, a quem compete avaliar a real dimensão do risco e a necessidade de se adotar ou não a precaução recomendada.

Importante salientar que o exame dos autos processuais se restringe aos seus aspectos jurídicos, excluídos, portanto, aqueles de natureza técnica. Em relação a estes, parte-se da premissa de que a autoridade competente se municiou dos conhecimentos específicos imprescindíveis para a sua adequação às necessidades da Administração, observando os requisitos legalmente impostos.

Nesse sentido vale lembrar que o Enunciado n° 07, do Manual de Boas Práticas Consultivas da CGU/AGU, recomenda que “o Órgão Consultivo não deve emitir manifestações conclusivas sobre temas não jurídicos, tais como os técnicos, administrativos ou de conveniência ou oportunidade”.

Necessário esclarecer que, em regra, não é atribuição do órgão de assessoramento jurídico exercer a auditoria quanto à competência de cada agente público para a prática de atos administrativos. Cabe, isto sim, a cada um destes observar se os seus atos estão dentro do seu espectro de competências. 

Por fim, em relação à atuação desta Consultoria Jurídica, é importante informar que embora as observações e recomendações expostas não possuam caráter vinculativo constituem importante instrumento em prol da segurança da autoridade assessorada, a quem incumbe, dentro da margem de discricionariedade que lhe é conferida pela lei, avaliar e acatar, ou não, tais ponderações, ressaltando-se, todavia, que o seguimento do processo sem a observância destes apontamentos será de responsabilidade exclusiva da Autoridade Administrativa.

II.2. Da possibilidade do arrendamento pelo Exército e da competência.

O arrendamento de imóveis jurisdicionados ao Exército foi previsto no Decreto-lei nº 1.310/1974 e regulamentado pelo Decreto nº 77.095/1976, segundo o qual:

Art. 1º. Fica o Ministério do Exército autorizado a ceder, sob o regime de arrendamento, imóveis ou parte deles, que estejam sob a sua jurisdição, por prazo a ser fixado, de conformidade com os interesses do Exército.

Parágrafo único. A cessão será efetivada mediante contrato em que constarão, obrigatoriamente, as condições a serem estabelecidas pelo Ministro do Exército.

Art. 2º. A renda mensal dos aluguéis de arrendamentos será recolhida ao Fundo do Exército, na forma do disposto no artigo 2º, item II, do Decreto-lei nº 1.310, de 8 de fevereiro de 1974.

Art. 3º. Ultimado o processo de cessão, o Ministério do Exército o encaminhará ao Serviço do Patrimônio da União, para ser lavrado, em livro próprio daquele Serviço, o respectivo contrato.

Em face ao critério da especialidade, consolidou-se, no âmbito da Advocacia-Geral da União, o entendimento de que, a despeito do advento da Lei nº 9.636/1998, citadas normas permanecem em vigor. Nesse sentido, o PARECER Nº 010/2011/DECOR/CGU/AGU e o Despacho do Consultor-Geral da União nº 0192/2011, ambos exarados no NUP 00400.014449/2008-16. Cita-se:

PARECER Nº 010/2011/DECOR/CGU/AGU

EMENTA:

ADMINISTRATIVO. PATRIMÔNIO PÚBLICO. BENS IMÓVEIS DA UNIÃO ADMINISTRADOS PELAS FORÇAS ARMADAS. COMPETÊNCIA PARA A PRÁTICA DE ATOS DE ALIENAÇÃO E ARRENDAMENTO. REAFIRMAÇÃO DA NOTA DECOR/CGU/AGU Nº 245/2007 - PCN. VIGÊNCIA DAS LEIS Nº 5.651/1970 E Nº 5.658/1971, DO DECRETO-LEI Nº 1.310/1974 E DO DECRETO Nº 77.095/1976 MESMO APÓS O ADVENTO DA LEI Nº 9.636/1998. ANTINOMIA APARENTE. PREPONDERÂNCIA DAS NORMAS ANTERIORES EM RAZÃO DA ESPECIALIDADE E DO INTERESSE PÚBLICO NA DEFESA NACIONAL.

I - Reiterando e ratificando o que conclui a seu respeito a NOTA DECOR/CGU/AGU Nll 245/2007 - PCN. tendo em vista o caráter especial das normas hospedadas nas Leis nº 5.651/1970 e nº 5.658/1971 frente às disposições da Lei nº 9.636/1998. permanece a competência das Forças Armadas para alienar os bens imóveis da União que estão sob sua administração.

II - Antinomia aparente. resolvida pela utilização do critério da especialidade positivado no art. 211, § 2º do Decreto-lei l nº 4.567/1942.

III – Aplicação, mutatis mutandi, do mesmo raciocínio para o arrendamento de bens imóveis da União pelo Exército, de que cuidam o Decreto-lei nº 1.310/1974 e o Decreto nº 77.095/1976. a permitir que o faça sem a participação da SPU.

IV - Existência de interesse público em se manter regime diferenciado para a gestão dos bens entregues às Forças Armadas em virtude das atribuições que lhe foram conferidas pela Constituição Federal de 1988, mormente a de defesa nacional.

Despacho do Consultor-Geral da União nº 0192/2011

(...)

O caso diz respeito à possibilidade de alienação e arrendamento de imóveis administrados pelas Forças Armadas sem intervenção da Secretaria de Patrimônio da União. A Consultoria Jurídica do Ministério do Planejamento concluiu que a Lei n. 9636/98 'concentrou toda a gestão do patrimônio imobiliário da União no âmbito das atribuições da Secretaria do Patrimônio da União'. Estariam revogadas as normas que atribuíam competência para alienação e arrendamento às Forças Armadas (Leis n. 5.651170, 5.658/71, Dec-Iei n. 1.310/74 e Decreto n. 77.095/76).

A CONJUR/MD entendeu que remanescia competência do Exército para arrendamento dos imóveis sob sua administração nos termos do Decreto-lei n. 1.310/74 e do Decreto n. 77.095/76. Não se manifestou sobre os atos de alienação previstos nas Leis n. 5.651/70 e n. 5.658/71.

O Parecer DECOR n. 010/2011 entendeu pela desnecessidade de intervenção da Secretaria de Patrimônio da União, forte no argumento da especialidade das normas que atribuíam competência às Forças Armadas. As Forças Armadas poderiam alienar e arrendar os bens imóveis sob sua administração com fundamento nas leis 5.651/1970 e 5.658/71, Dec-Iei n. 1.310/74 e Dec. n. 77.095/76. Estas de natureza especial face à Lei n. 9.636/98 que trata da alienação de bens da União.

A Lei n. 9.636/98 - norma geral - não teria revogado as disposições legais que autorizam as Forças Armadas à alienar e arrendar os bens sob sua administração.

Prevaleceu o critério da especialidade no trato da matéria (Art. 2º, § 2º da Lei de Introdução ao Código Civil - Dec-Iei n. 4.567/42).

CONCLUI-SE que os Imóveis Administrados pelas Forças Armadas - em virtude da sua relevância para defesa nacional - não estariam sujeitos às regras gerais da Lei n. 9.636/98. A Força responsável pela Administração do bem imóvel poderá arrendá-lo ou aliená-lo sem intervenção da SPU.

(...)

Registre-se por oportuno que, nos termos do art. 3º do Decreto nº 77.095/1976 e do entendimento constante do PARECER Nº 0007-5.3.1/2012/MAA/CONJUR-MP/CGU/AGU e do PARECER Nº 005/2012/DECOR/CGU/AGU, o contrato de arrendamento seria lavrado pela SPU, "cabendo aos Superintendentes Estaduais do Patrimônio da União firmá-los".

Mais recentemente, contudo, a Portaria SPU/ME nº 8.678, de 30 de setembro de 2022, houve por bem fixar que:

Art. 1º

§ 1º No caso de imóveis da União entregues formalmente à administração das Forças Armadas, fica delegada aos Comandantes das respectivas Forças a competência para a assinatura de contratos referentes às alienações de que tratam as Leis nº 5651, de 11 de dezembro de 1970, e nº 5.658, de 7 de junho de 1971, bem como os referente às cessões de uso onerosas e gratuitas, locações, arrendamentos, termos de permissão e autorização de uso e termos de concessões de direito real de uso.

II.2. Do Procedimento, do Edital e do Contrato.

O arrendamento de imóveis jurisdicionados ao Exército é atualmente regido pela Portaria C Ex nº 1.041, de 13 de outubro de 2020 (alterada pela pela Portaria C Ex nº 1.690/2022) e pela Portaria DEC/CEx nº 200, de 03 de dezembro de 2020, que, respectivamente, estabelecem:

PORTARIA C EX Nº 1.041, DE 13 DE OUTUBRO DE 2020.

Aprova as Instruções Gerais para a Utilização do Patrimônio Imobiliário Jurisdicionado ao Comando do Exército.

O COMANDANTE DO EXÉRCITO, no uso das atribuições que lhe confere o art. 4º da Lei Complementar nº 97, de 9 de junho de 1999, o art. 20, inciso XIV, do Anexo I, do Decreto nº 5.751, de 12 de abril de 2006, resolve:

Art. 1º Ficam aprovadas as Instruções Gerais para a Utilização do Patrimônio Imobiliário da União Administrado pelo Comando do Exército (EB10-IG-04.004), 2ª Edição, 2020, que com esta baixa.

Art. 2º Fica determinado que o Estado-Maior do Exército e os órgãos de direção setorial

adotem, em seus setores de competência, as medidas decorrentes.

Art. 3º Ficam revogadas:

I - a Portaria do Comandante do Exército nº 513, de 11 de julho de 2005; e

II - a Portaria do Comandante do Exército nº 693, de 29 de agosto de 2012.

Art. 4º Esta Portaria entra em vigor em 3 de novembro de 2020.

INSTRUÇÕES GERAIS PARA A UTILIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO IMOBILIÁRIO DA UNIÃO ADMINISTRADO PELO COMANDO DO EXÉRCITO (EB10-IG-04.004).

(...)

CAPÍTULO II

DA UTILIZAÇÃO DE IMÓVEIS

Art. 2º Os bens imóveis da União sob administração do Comando do Exército destinam-se à utilização em finalidade militar pelo Exército, precipuamente, ou em finalidade complementar.

(…)

Art. 3º Dentre as formas de utilização em finalidade complementar de um imóvel ou benfeitoria, previstas nos dispositivos legais citados no art. 1º destas IG, aplicam-se ao Comando do Exército as seguintes:

I - locação;

II - arrendamento;

III - cessão de uso para exercício de atividades de apoio;

IV - permissão de uso; e

V - concessão de direito real de uso resolúvel (CDRUR).

(...)

CAPÍTULO III

DAS CARACTERÍSTICAS E DAS CONDIÇÕES DOS IMÓVEIS PARA UTILIZAÇÃO EM FINALIDADE COMPLEMENTAR

Art. 4º Devem ser preservadas ou obtidas nos imóveis sob administração do Comando do Exército as seguintes características:

I - possuir limites nítidos, facilmente identificáveis, inquestionáveis e que favoreçam as

ações de segurança, evitando-se, sempre que possível, confinar diretamente com outros imóveis, sejam públicos ou privados;

II - ser livre de servidões de qualquer natureza ou magnitude, na parcela de área a ser objeto da utilização em finalidade complementar;

III - conservar, sempre que possível ou necessário, nas áreas destinadas à instrução e ao adestramento, aspectos naturais como solo, relevo, cobertura vegetal, leito e margens de cursos de água e outros, considerando-se a finalidade específica de cada imóvel; e

IV - ser compatível em dimensões e outras particularidades com a destinação que lhe será atribuída, devendo-se evitar cessões sucessivas que, embora sejam diminutas quando consideradas isoladamente, o tornarão inadequado no futuro.

Art. 5º São condições para utilização de imóvel em finalidade complementar:

I - estar regularizado quanto à efetividade da posse, ao Título de Transferência (TT), ao

Título de Propriedade (TP) e ao Termo de Entrega e Recebimento (TER);

II - inexistirem processos judiciais ou administrativos sobre a área proposta do imóvel a ser cedida;

III - estar desocupado;

IV - inexistir previsão de sua utilização futura; e

V - inexistirem ônus reais.

Parágrafo único. Excepcionalmente, poderá ser aceito o TER Provisório ou a Ficha Cadastro do imóvel emitida pelo Sistema de Gerenciamento dos Imóveis de Uso Especial da União (SPIUnet).

CAPÍTULO IV

DAS COMPETÊNCIAS

Art. 6º Ao comandante, chefe ou diretor de OM compete:

I - solicitar ao comandante do grupamento de engenharia (Gpt E) a que estiver vinculado, autorização para o início dos processos de cessão de uso para exercício de  atividades de apoio, locação, arrendamento e CDRUR;

II - instruir os processos de cessão de uso para exercício de atividades de apoio e de permissão de uso, autorizá-los, conforme as Instruções Reguladoras (IR) vinculadas a estas IG, devendo celebrar os contratos atinentes;

III - instruir os processos de locação, arrendamento e CDRUR, conforme as IR de Utilização do Patrimônio Imobiliário da União, vinculadas a estas IG, e submetê-los ao comando do Gpt E, para fins de complementação e análise quanto à conveniência, oportunidade e viabilidade econômica;

IV - submeter à apreciação do Gpt E as minutas dos editais, dos contratos e dos termos aditivos, para análise e parecer da assessoria jurídica;

V - adotar as providências e promover todos os atos, inclusive negociações, para a concretização das cessões tratadas no inciso III deste artigo, sem prejuízo das competências do Gpt E e do Comando Militar de Área (C Mil A), quando for o caso; e

VI - designar uma Equipe de Gestão e Fiscalização Contratual (EGFC) com a atribuição de acompanhar e fiscalizar a execução do contrato, verificando o fiel cumprimento do objeto pactuado.

Art. 7º Ao comandante de Gpt E compete:

I - autorizar o início dos processos de cessão de uso para exercício de atividades de apoio, locação, arrendamento e CDRUR;

II - analisar os processos de locação, arrendamento com contrapartida não financeira e CDRUR, quanto à conveniência, à oportunidade e à viabilidade econômica, complementá-los, caso necessário, e encaminhá-los ao Departamento de Engenharia e Construção (DEC) por intermédio do C Mil A;

III - analisar os processos de arrendamento com contrapartida financeira e, se constatadas a viabilidade econômica e a conveniência administrativa, complementá-los, caso necessário, e autorizá-los;

IV - celebrar os contratos de locação, arrendamento e de CDRUR, autorizados pelo Cmt Ex;

V - emitir parecer jurídico sobre os procedimentos licitatórios atinentes às cessões propostas pelas OM, incluindo as minutas dos editais, dos contratos e dos termos aditivos e submetê-los à análise da Consultoria Jurídica da União na Unidade da Federação (CJU/UF) em que estiver localizado o imóvel ou outra por ela indicada;

VI - consultar o Estado-Maior do Exército (EME) sobre a previsão de utilização futura dos imóveis propostos para a realização de arrendamentos com contrapartida financeira, via canal de comando; e

VII - estabelecer ou ratificar as condições de utilização em finalidade complementar dos imóveis propostos pelas OM para realização de cessões.

Parágrafo único. As competências do Gpt E serão atribuídas aos comandantes das regiões militares (RM), caso não exista Gpt E subordinado ao mesmo C Mil A, ou o Gpt E não possua autonomia administrativa.

(...)

Art. 9º À Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente (DPIMA) compete:

I - consultar o EME sobre a previsão de utilização futura dos imóveis propostos para a realização de locação, arrendamento com contrapartida não financeira e CDRUR;

II - analisar os processos de locação, arrendamento com contrapartida não financeira e CDRUR, emitindo parecer sob o ponto de vista patrimonial e ambiental; e

III - dar prosseguimento aos processos analisados, agregando as informações de apoio à decisão e as minutas dos atos de competência do Chefe do DEC e do Cmt Ex, quando for o caso.

(...)

Art. 11. Ao EME compete emitir parecer a respeito de previsão de utilização futura dos imóveis propostos para utilização em finalidade complementar.

(...)

CAPÍTULO V

DAS PRESCRIÇÕES DIVERSAS

(...)

Art. 14. Sempre que houver condições de competitividade para as formas de utilização previstas no art. 3º destas IG, deverão ser observados os procedimentos licitatórios previstos em lei.

Parágrafo único. Os valores a serem cobrados nos contratos onerosos das diferentes formas de utilização em finalidade complementar previstas nestas IG, deverão ser calculados seguindo os normativos da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), que tratam das diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse e os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização.

(...)

Art. 18. Os casos omissos ou duvidosos, verificados na aplicação destas IG, serão resolvidos pelo Cmt Ex, por proposta da DPIMA/DEC.

PORTARIA DEC/C EX Nº 200, DE 3 DE DEZEMBRO DE 2020

Aprova as Instruções Reguladoras de Utilização do Patrimônio Imobiliário da União Administrado pelo Comando do Exército (EB50-IR-04.003).

(...)

CAPITULO IV

DO ARRENDAMENTO

Seção I

Dos Preceitos Comuns

Art. 16. O arrendamento é a forma de utilização pela qual o Comando do Exército cede um imóvel a terceiros, para fins de exploração de frutos ou prestação de serviços, de forma onerosa, mediante o pagamento de quantia periódica denominada renda.

§ 1º O arrendamento destinado à exploração de frutos é vocacionado às atividades de natureza agropecuária e o arrendamento para prestação de serviços circunscreve-se às atividades de natureza urbana, incluindo finalidades comerciais.

§ 2º O arrendamento poderá ser utilizado ainda que o arrendatário não objetive lucros em suas atividades.

§ 3º O prazo contratual, previamente estabelecido, será de até cinco anos, podendo ser prorrogado, por igual período ou inferior, desde que não ultrapasse o limite máximo de vinte anos, de acordo com o interesse da UG, e desde que previsto no respectivo instrumento convocatório de licitação.

§ 4º Somente em casos excepcionais, submetidos à apreciação do Cmt Ex e quando o empreendimento envolver investimentos cujo retorno, justificadamente, não possa ocorrer dentro do prazo de vinte anos, o arrendamento poderá ser celebrado por prazo superior, observando-se, neste caso, como prazo de vigência, o tempo seguramente necessário à viabilização econômica e financeira do empreendimento.

(...)

Art. 19. A renda será estipulada em base anual, podendo ser paga de uma só vez ou em parcelas mensais, trimestrais ou semestrais, conforme o estabelecido no contrato.

§ 1º No caso de pagamento único, deverá ser estabelecido no contrato o mês em que o mesmo deverá ocorrer.

§ 2º No caso de pagamento parcelado, o contrato deve prever, ainda, cláusula versando sobre a possibilidade de juros moratórios e de multa, conforme normatização da Secretaria de Economia e Finanças.

§ 3º O valor mínimo da contrapartida, financeira ou não financeira, que servirá de base ao arrendamento, terá como parâmetro o valor de mercado, verificado pelo comandante responsável pela administração do imóvel, mediante avaliação realizada por técnico avaliador especializado, seguindo a IN nº 5-SPU, de 28 de novembro de 2018, ou a que vier substituí-la ou modificá-la, após a aprovação pela SPIMA do Gpt E.

(...)

Seção II

Das Competências

Art. 20. A competência para autorizar o início do processo de arrendamento, analisar e aprovar as propostas com contrapartida financeira é do comandante do Gpt E/RM, sendo que todas as providências necessárias à concretização do contrato, inclusive negociações, serão de encargo do comandante, chefe ou diretor da OM, que tem o imóvel sob sua responsabilidade, porém a representação da União nos atos de formalização do contrato competirá ao Cmt Gpt E/RM. (NR - alterado pela PORTARIA – DEC/C Ex Nº 046, DE 31 DE MARÇO DE 2022)

§ 1º O processo de arrendamento deverá ser instruído com a documentação apresentada no Anexo a estas IR.

(…)

Seção III

Das Obrigações

Art. 21. O arrendatário obriga-se a:

I - servir-se do bem arrendado apenas para o uso estabelecido, conservá-lo e mantê-lo nas melhores condições de uso;

II - pagar pontualmente a renda estipulada nos prazos ajustados, bem como as despesas de condomínio, se for o caso;

III - arcar com o pagamento de taxas e ônus fiscais eventualmente aplicáveis ao imóvel

arrendado, ou a seus frutos, e cumprir todas as obrigações legais relativas a encargos fiscais, trabalhistas, sociais, previdenciários, civis e comerciais que onerem a atividade a que se propõe, eximindo o Comando do Exército de quaisquer dessas responsabilidades;

IV - restituir o bem arrendado, findo o contrato, no estado em que o recebeu, salvo deteriorações naturais decorrentes do uso regular;

V - não criar qualquer ônus para o Comando do Exército ou para a União Federal;

VI - não criar gravames sobre o imóvel e não oferecê-lo em garantia de ônus pessoais ou qualquer outra espécie de ônus;

VII - não prejudicar as benfeitorias ou características do imóvel arrendado; e

VIII - não subarrendar o imóvel.

Seção IV

Do Contrato e seus Termos Aditivos

Art. 22. O contrato e seus termos aditivos deverão ser confeccionados em três vias, sendo destinadas: ao Gpt E, à OM e ao arrendatário.

Parágrafo único. Uma cópia do contrato e de seus termos aditivos deverá ser remetida pelo Gpt E ao DEC.

Seção V

Da Rescisão Contratual

Art. 23. Para fins de rescisão contratual, aplica-se o previsto no art. 15 destas IR.

(...)

CAPÍTULO VIII

DAS PRESCRIÇÕES DIVERSAS

(...)

Art. 48. Em todas as atividades geradoras de receitas de que tratam as presentes IR, deverão ser observados os procedimentos para licitações e contratos, nos termos da Lei nº 8.666, de 1993, da Lei nº 14.133, de 2021 e das IG 12-02 ou a que vier a substituí-la."(NR - alterado pela PORTARIA – DEC/C Ex Nº 046, DE 31 DE MARÇO DE 2022)

(...)

Art. 52. O valor a ser considerado, para fins de estabelecimento da modalidade de licitação ou de sua dispensa/inexigibilidade, deverá abranger o total do contrato e de suas prorrogações quando previstas, conforme prescrito no parágrafo único, do art. 14, das Instruções Gerais para a Realização de Licitações e Contratos no Ministério do Exército (IG 12-02).

(...)

Art. 55. Em parcela de imóvel da União administrada pelo Comando do Exército e utilizada em finalidade complementar, é vedada a veiculação de propaganda que afete negativamente a imagem da Força, bem como propaganda político partidária, ou que faça apologia e/ou incite à violência e prática de crimes.

Art. 56. As prorrogações dos contratos serão realizadas mediante termos aditivos e as

despesas que incidirem sobre eles correrão por conta do cessionário.

§ 1º A data limite para a assinatura do documento de prorrogação dos contratos e termos aditivos é a do último dia de vigência dos respectivos contratos.

Art. 57. Na elaboração de contratos serão observadas as normas e formalidades constantes nas legislações vigentes, ilustradas nos anexos a estas Instruções Reguladoras sob a forma de listas e modelos para a organização dos processos, admitindo-se ajustes desde que não o descaracterizem e não infrinjam a legislação.

Art. 58. O contrato deve abranger, exclusivamente, os imóveis e suas benfeitorias, não se aplicando aos equipamentos, máquinas, móveis e utensílios porventura existentes em seu interior, cujo uso é regulado em legislação específica.

Art. 59. Findo o contrato, as benfeitorias realizadas pelo contratado serão incorporadas ao patrimônio da União, não cabendo qualquer espécie de indenização, excetuada a que se refira a benfeitorias necessárias.

(...)

À luz desses atos normativos, constata-se, de um lado, a possibilidade em tese do arrendamento em referência, e, de outro, a necessidade de consulente: a) declarar expressamente o cumprimento de TODOS os requisitos e competências expressos nas Portaria acimas citadas (vide dispositivos negritados); e b) instruir os autos com todos os elementos listados no Anexo B da Portaria DEC/CEx nº 200/2020.

Quanto à modalidade licitatória eleita pelo consulente, entende-se que o arrendamento deveria ser precedido de licitação na modalidade de CONCORRÊNCIA[1]  e recomenda-se que esta seja formatada seguindo o rito procedimental previsto no art. 17 da nova Lei de Licitações e Contratos Administrativos (Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021). Com efeito, prescreve o Decreto-Lei nº 9.760/1946 que:

Art. 64. Os bens imóveis da União não utilizados em serviço público poderão, qualquer que seja a sua natureza, ser alugados, aforados ou cedidos.

§ 1º A locação se fará quando houver conveniência em tornar o imóvel produtivo, conservando porém, a União, sua plena propriedade, considerada arrendamento mediante condições especiais, quando objetivada a exploração de frutos ou prestação de serviços.

(...)

Art. 95. Os imóveis da União não aplicados em serviço público e que não forem utilizados nos fins previstos nos itens I e II do art. 86, poderão ser alugados a quaisquer interessados.

Parágrafo único. A locação se fará em concorrência pública e pelo maior preço oferecido na base mínima do valor locativo fixado.

Art. 96. Em se tratando de exploração de frutos ou prestação de serviços, a locação se fará sob forma de arrendamento, mediante condições especiais, aprovadas pelo Ministro da Fazenda.

Parágrafo único. Salvo em casos especiais, expressamente determinados em lei, não se fará arrendamento por prazo superior a 20 (vinte) anos. (Redação dada pela Lei nº 11.314 de 2006)

A esse argumento soma-se a literalidade do art. 1º da Lei nº 10.520/2002 e do art. 6º, XLI da nova Lei de Licitações e Contratos Administrativos, que limitam a utilização do pregão às hipóteses de “aquisição” de bens e serviços, e a expressa referência a esses diplomas legais feita pelo art. 48 Portaria DEC/CEx nº 200, de 03 de dezembro de 2020. Cita-se:

Lei nº 10.520/2002

Art. 1º Para aquisição de bens e serviços comuns, poderá ser adotada a licitação na modalidade de pregão, que será regida por esta Lei.

Parágrafo único.  Consideram-se bens e serviços comuns, para os fins e efeitos deste artigo, aqueles cujos padrões de desempenho e qualidade possam ser objetivamente definidos pelo edital, por meio de especificações usuais no mercado.

Lei nº 14.133/2021

Art. 6º Para os fins desta Lei, consideram-se:

(...)

XIII - bens e serviços comuns: aqueles cujos padrões de desempenho e qualidade podem ser objetivamente definidos pelo edital, por meio de especificações usuais de mercado;

(...)

XLI - pregão: modalidade de licitação obrigatória para aquisição de bens e serviços comuns, cujo critério de julgamento poderá ser o de menor preço ou o de maior desconto;

PORTARIA DEC/C EX Nº 200, DE 3 DE DEZEMBRO DE 2020

Art. 48. Em todas as atividades geradoras de receitas de que tratam as presentes IR, deverão ser observados os procedimentos para licitações e contratos, nos termos da Lei nº 8.666, de 1993, da Lei nº 14.133, de 2021 e das IG 12-02 ou a que vier a substituí-la."(NR - alterado pela PORTARIA – DEC/C Ex Nº 046, DE 31 DE MARÇO DE 2022)

Nesse ponto, convém registrar a não aplicabilidade do entendimento fixado na Orientação Normativa CNU/CGU nº 01/2016[2] e no Parecer-Plenário nº 01/2016/CNU-Decor-CGU/AGU (NUP 00402.000662/201541)[3] aos procedimentos cujo objeto é o arrendamento de imóvel da União. Com efeito, nestes, o objetivo da Administração é a gestão do patrimônio público e a obtenção de receitas por meio da locação da área para exploração de frutos ou prestação de serviços (que não se qualificam como “de apoio”, na forma do art. 20 da Lei nº 9.636/1998 c/c art. 12 do Decreto nº 3.725/1998), e a prestação de serviços, se eventualmente existir (o que não é o caso), constitui elemento acessório.

Sobre o tema, digno de referência o PARECER n. 00015/2023/CJU-PE/CGU/AGU (NUP 67223.016074/2022-38), da lavra da Advogada da União Veruska Gabrielly de Melo Lobo Guimarães, de cujo inteiro teor se colhe:

38. Segundo o Parecer-Plenário nº 01/2016, o serviço a ser prestado pelo futuro cessionário é a condição principal, sem a qual o imóvel não seria cedido. Isto é, "a cessão é apenas meio e elemento pelos quais a Administração busca atingir a finalidade precípua, que é a prestação de serviço em prol do atendimento dos seus servidores e administrados’.

39. Dessa forma, "se se pretende viabilizar o exercício de atividades de apoio, o intuito imediato não será a percepção de recursos financeiros, mas promover facilidades a servidores do órgão, os quais poderão gozar dos serviços ofertados sem deslocamentos."

40. Já nos procedimentos como o da espécie, como amplamente ressaltado no corpo deste opinativo, cujo objeto é o arrendamento de imóvel da União, o objetivo da Administração é a gestão do patrimônio público e a obtenção de receitas por meio da locação da área para exploração de frutos ou prestação de serviços, a qual, se eventualmente existir, constitui elemento acessório. Portanto, a finalidade precípua nesses casos é a percepção de recursos financeiros.

41. Pode-se avocar a favor da utilização do Pregão o  Acórdão nº 2.844/2010 – Plenário – TCU, que admitiu tal modalidade em licitação do tipo maior valor ofertado, voltada a concessão de uso de áreas comerciais em aeroportos brasileiros. Confira-se:

(…)

42. Inobstante, cabe registrar, por esclarecedor, que a decisão supra foi calcada em situação jurídica diversa da verificada no caso em exame, posto que o pregão era a modalidade expressamente indicada pelo Regulamento de Licitações e Contratos da Infraero – RLCI (aprovado pela Portaria Normativa nº 935/2009, do Ministério da Defesa) para as concessões de uso com a finalidade de exploração de áreas aeroportuárias.

43. Nesta esteira, afastada, no nosso sentir, a viabilidade do manejo do pregão eletrônico para seleção do destinatário do arrendamento. No mesmo sentido, os seguintes precedentes encontrados em consulta ao banco de dados da AGU: PARECER n. 00314/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (NUP: 64442.000450/2022-08); PARECER n. 00002/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (NUP: 64286.050421/2021-48); PARECER Nº00471/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (NUP: 64674.037546/2022-90); PARECER n. 00500/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU  (NUP: 64277.006458/2022-29); PARECER n. 00512/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (NUP: 64442.001002/2022-13); PARECER n. 523/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (NUP: 00446.000046/2021-22); PARECER n. 561/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (NUP: 64276.027749/2022-61); PARECER n. 00692/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (NUP: 64292.035279/2022-19); PARECER n. 00694/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (NUP: 64292.033979/2022-61); PARECER n. 00304/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (NUP: 63042.000505/2022-11).

Como se percebe das referências a outras manifestações jurídicas exaradas no âmbito da e-CJU/Patrimônio (v. parágrafo 43 do PARECER n. 00015/2023/CJU-PE/CGU/AGU acima citado), a utilização do pregão eletrônico para o arrendamento de imóveis com vistas à obtenção de receitas não parece ser o meio juridicamente adequado para tal fim, pelo contrário. Salvo melhor juízo, a fórmula prevista no Edital para aferição da proposta mais vantajosa para a Administração Pública (vide itens 1.3, 5.9.1 e seguintes, ininteligíveis para esta parecerista e outros colegas[4]), que nada se assemelha às “especificações usuais do mercado”, desvirtua o caráter “comum” do certame, cumprindo ao consulente, no mínimo, comprovar a sua exequibilidadade, por meio da indicação de pregões eletrônicos já realizados de forma bem sucedida com observância dessa fórmula.

Isto posto, recomenda-se a completa reformulação da minuta de Edital e Anexos, por meio da pesquisa das minutas de Editais de Concorrência elaborados no âmbito do Ministério da Economia (vide https://imoveis.economia.gov.br/editais), ou mesmo por esta Advocacia- Geral da União, com as devidas adaptações decorrentes da mudança de objeto (Exemplo: adoção de critério de julgamento de maior lance ou oferta, exclusão de todas as disposições cuja aplicação é específica às hipótese de contratação de obras e serviços de engenharia ou para a alienação de bens, etc).

Desde logo, de se registrar recomendação no sentido de que a minuta de Edital e Anexos a ser elaborada incorpore as regras previstas na já citada Portaria DEC/CEx nº 200, de 03 de dezembro de 2020 (vide arts. 16, § 3º, 19, 21, 55 e 59, e Anexo J - Modelo de Contrato de Arrendamento para Atividades de Natureza Agropecuária).

Em complemento e considerado o lapso de tempo transcorrido desde a abertura do presente procedimento, necessária a sua oportuna instrução com o ato de designação dos agentes que irão atuar no processo a partir de 2023, e com avaliações ainda em vigor, observadas as prescrições da atual Instrução Normativa SPU/ME nº 67 de 20 de setembro de 2022, de cujo inteiro teor se destaca:

Art. 3º Para fins do disposto nesta IN, considera-se:

(…)

VII - arrendamento: de acordo com os arts. 64, § 1º, e 96 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, o arrendamento seria a locação, mediante condições especiais, quando objetivada a exploração de frutos ou prestação de serviços, podendo ser adotado como regime de cessão de imóvel, conforme art. 21 da Lei nº 9.636, de 1998, na qual se admite a execução de empreendimento com objetivo lucrativo, sem a limitação do Decreto-Lei 9.760, de 1946;

(…)

Art. 5º A avaliação de imóveis da União e de seu interesse, bem como a definição de parâmetros técnicos para cobrança pela utilização desses bens será realizada para fins de:

(…)

XI - locação e arrendamento de imóveis da União a terceiros;

(…)

Art. 7º As avaliações dos imóveis da União e de seu interesse poderão, a critério das unidades gestoras e da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, ser realizadas:

I - pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União;

II - pelas Unidades Gestoras responsável pelo imóvel, observados os arts. 11-C e 24-C da Lei nº 9.636, de 1998;

(…)

Art. 20. O laudo de avaliação será exigido para as seguintes finalidades:

I - alienação onerosa de domínio pleno, domínio direto ou domínio útil;

II - aquisição compulsória ou voluntária, quando onerosa;

III - locação e arrendamento de imóveis nas condições previstas;

IV - adjudicação; e

V - doação com ou sem encargos de imóveis da União.

Art. 21. O Relatório de Valor de Referência - RVR será admitido para as seguintes finalidades:

I - reavaliação de bens para fins contábeis;

II - cessão gratuita;

III - aforamento gratuito; e

IV - todos os demais casos não especificados no art. 20.

Art. 22. O Laudo de avaliação e o RVR serão admitidos, também, para a finalidade de construção da Planta de Valores da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, nos termos do art. 41.

Art. 23. A modalidade de avaliação poderá ser alterada mediante a justificativa do avaliador e autorização da chefia imediata das respectivas unidades gestoras.

Parágrafo único. Independente da modalidade adotada, o valor de avaliação do imóvel deve ser obtido, preferencialmente, fundamentado em pesquisa de mercado, sem prejuízo à aplicação de métodos indiretos de avaliação.

Art. 24. Independentemente da modalidade, sempre que for elaborada a avaliação do imóvel, seu valor deverá ser inserido no sistema corporativo da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União a título de mensuração ou reavaliação.

Parágrafo único. A alteração do valor de um imóvel nos sistemas corporativos da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União requer, obrigatoriamente, a aplicação de uma das modalidades de avaliação previstas no art. 13.

(…)

Art. 55. Os laudos de avaliação e os relatórios de valor de referência terão prazo de validade de 12 (doze) meses, contado a partir da data de sua elaboração.

Parágrafo único. Nas cessões, locações e arrendamentos, as avaliações deverão estar válidas por ocasião da assinatura dos contratos, cujas cláusulas determinarão os procedimentos de atualização dos valores.

(…)

Art. 56. A revalidação da avaliação é um procedimento que visa a análise econômica e do mercado imobiliário em que está inserido o imóvel, estendendo o prazo de validade de uma avaliação por mais 12 (doze) meses, contados a partir da data final de sua validade anterior.

§ 1º As avaliações poderão ser revalidadas, obedecidos os critérios presentes no art. 57, limitadas a:

I - 3 (três) anos para a finalidade de alienação e atualização da Planta de Valores da SPU, nos termos do art. 11-B, §9º, da Lei nº 9.636, de 1998; e

II - 5 (cinco) anos para as demais finalidades, conforme artigos 20 e 21.

§ 2º. A revalidação de uma avaliação para planta de valores, objetiva apenas a extensão de sua validade, não devendo ser confundida com o ato administrativo da atualização anual da planta de valores da SPU, prevista pelo art. 11-B, § 9º, da Lei nº 9.636, de 1998.

Art. 57. As avaliações poderão ser revalidadas se a variação dos preços dos imóveis assemelhados no mercado imobiliário, e/ou os índices econômicos de mercado, não ultrapassar 15% (quinze por cento) no acumulado desde a data da avaliação até a de revalidação.

§ 1º As revalidações deverão ser devidamente fundamentadas e justificadas por meio de nota técnica elaborada por servidor habilitado, observando, no que couber:

I - os dados amostrais dispostos nas avaliações;

II - a estabilidade mercadológica de imóveis na região no período;

III - a existência de imóveis similares ofertados; ou

IV - a variação de índices oficiais no período mencionado.

§ 2º Verificar se alguns dos elementos da amostra, na época em oferta, continuam válidos com o mesmo preço ou variação dentro do limite estabelecido, para a forma prevista no inciso I, §1º.

§ 3º Consultar periódicos e boletins locais, que de alguma forma justifiquem o preço do imóvel que fora avaliado dentro do limite estabelecido, para a forma prevista no inciso II, §1º.

§ 4º Pesquisar amostra de imóveis assemelhados para verificação de que os preços em oferta ou transação recente encontram-se dentro do limite estabelecido, para a forma prevista no inciso III, §1º.

§ 5º No que tange aos índices oficiais, para a forma prevista no inciso IV, §1º, é recomendável analisar, agrupados ou desagrupados, a critério do avaliador:

I - Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC;

II - Índice de preço ao Consumidor Amplo - IPCA;

III - Índice Geral de Preços Médio - IGPM;

IV - Índice Nacional da Construção Civil - INCC;

V - Custo Unitário Básico - CUB - (exemplo: SINDUSCON/PINI/SINAPI); e

VI - Índice FIPEZAP, quando couber para região de análise.

§ 6º Optando-se pela forma prevista no inciso IV, §1º, não há qualquer imposição quanto a sua utilização isolada ou composição média dos índices, cabendo ao técnico que está analisando, a verificação de qual ou quais índices estão coerentes com o mercado de imóveis da localidade.

Art. 58. Em caso de oscilações significativas de mercado, e sempre que solicitado pelo responsável da unidade gestora, com as devidas justificativas, as avaliações efetuadas, independentemente da finalidade para a qual tenham sido elaboradas, poderão ser revistas antes do término dos prazos fixados nesta Seção.

(…)

Art. 65. É dispensada a homologação dos laudos de avaliação nas seguintes situações:

(…)

III - avaliações realizadas por militares ou servidores civis habilitados das Forças Armadas;

(…)

Art. 83. Os valores das locações e arrendamentos deverão ser fixados de acordo com o mercado imobiliário local, por meio de laudo de avaliação.

§ 1º Para avaliação das locações de bens, deverá ser utilizado, preferencialmente, o método comparativo direto de dados de mercado locativo.

§ 2º Para avaliação dos arrendamentos de bens deverá ser utilizado, preferencialmente, o método da renda.

§ 3º Mediante justificativa do avaliador, poderá ser adotada outra metodologia prevista na NBR 14.653 e suas partes.

Art. 84. No caso de locações ou arrendamentos de imóveis rurais da União para atividades agropecuárias, a avaliação poderá ser feita com base na renda, através de pesquisa atualizada de preços obtidos pelas cotações da Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária - EMBRAPA, da Empresa de Assistência Técnica e Extensão Rural - EMATER ou de outros órgãos especializados no assunto.

III – Conclusão.

Isto posto, manifestamo-nos pela devolução dos autos ao consulente, para a satisfação das exigências constantes dos parágrafos 15, 16, 21 a 23 deste parecer. Após, retornem os autos para exame e manifestação conclusivos.

Na oportunidade, considerando a divergência ao entendimentos no âmbito desta e-CJU/Patrimônio, identificada no PARECER n. 00015/2023/CJU-PE/CGU/AGU (NUP 67223.016074/2022-38 – vide parágrafo 46, que faz referencia aos pareceres exarados nos NUPs 67233.003746/2020-83 e 64154.005898/2020-93), solicita-se que, após a remessa de expediente ao consulente, seja aberta tarefa para a Coordenação, para uniformização do tema, na forma do art. 2, § 1º da Portaria Normativa AGU nº 72/2022, com proposta de adoção da seguinte Orientação Normativa, pelas razões postas no presente opinativo:

ORIENTAÇÃO NORMATIVA E-CJU/PATRIMÔNIO Nº (…)

PATRIMÔNIO DA UNIÃO. ARRENDAMENTO DE IMÓVEL DA UNIÃO JURISDICIONADO ÀS FORÇAS ARMADAS. CABIMENTO. PARECER Nº 010/2011/DECOR/CGU/AGU E DESPACHO DO CONSULTOR-GERAL DA UNIÃO Nº 0192/2011 (NUP 00400.014449/2008-16). COMPETÊNCIA: ART. 1º, § 1º DA  PORTARIA SPU/ME Nº 8.678, DE 30 DE SETEMBRO DE 2022 (OU ATO NORMATIVO POSTERIOR). ADOÇÃO DE LICITAÇÃO NA MODALIDADE DE CONCORRÊNCIA. OBSERVÂNCIA DAS NORMAS INTERNAS EDITADAS NO ÂMBITO DAS RESPECTIVAS FORÇAS E DOS CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO POSTOS NA INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU/ME Nº 67 DE 20 DE SETEMBRO DE 2022.

1. Nos termos do PARECER Nº 010/2011/DECOR/CGU/AGU e do DESPACHO DO CONSULTOR-GERAL DA UNIÃO Nº 0192/2011 (NUP 00400.014449/2008-16) é cabível o arrendamento de imóvel da União jurisdicionadoss às Forças Armadas, observada a delegação de competência em vigor (v. art. 1º, § 1º da Portaria SPU/ME nº 8.678/ 2022 ou ato normativo posterior).

2. O entendimento fixado na Orientação Normativa CNU/CGU nº 01/2016  e no Parecer-Plenário nº 01/2016/CNU-Decor-CGU/AGU (NUP 00402.000662/201541) NÃO SE APLICA aos procedimentos cujo objeto é o arrendamento de imóvel da União, com vistas à obtenção de receitas por meio da locação da área para exploração de frutos ou prestação de serviços acessórios. Ditas manifestações, de observância obrigatória no âmbito da CGU/AGU, têm aplicação restrita aos casos em que se busca a contratação da prestação de serviços “de apoio”, na forma do art. 20 da Lei nº 9.636/1998 c/c art. 12 do Decreto nº 3.725/1998).

3. A literalidade do art. 1º da Lei nº 10.520/2002 e do art. 6º, XIII e XLI da nova Lei de Licitações e Contratos Administrativos (Lei nº 14.133/2021), limita a utilização do pregão à “aquisição de bens e serviços comuns”, assim considerados inclusive aqueles que podem ser licitados “por meio de especificações usuais no mercado”.

4. Caso a unidade assessorada opte pela realização do pregão, deve apresentar justificativa expressa e pormenorizada, comprovar a exequibilidadade do critério utilizado (por meio da indicação de pregões eletrônicos já realizados de forma bem sucedida com observância da mesma fórmula) e assumir o risco pelo seguimento do processo em desacordo com a orientação geral no sentido de realização do certame na modalidade de concorrência.

Referências: PARECER n. 00146/2023/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (NUP 64000.023374/2022-08) e PARECER n. 00015/2023/CJU-PE/CGU/AGU (NUP 67223.016074/2022-38)

É o parecer, cuja elaboração em prazo mais extenso é justificada pelas intercorrências (inclusive pessoais) ocorridas no mês de fevereiro, a complexidade do tema e pelo pedido de estudo mais aprofundando por parte da Coordenação desta e-CJU/Patrimônio, com vistas à respectiva uniformização.

Belo Horizonte, 06 de março de 2023.

ANA LUIZA MENDONÇA SOARES

ADVOGADA DA UNIÃO

OAB/MG 96.194 - SIAPE 1507513

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 64000023374202208 e da chave de acesso d2950b7b