ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

INTERESSADOS: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO EM ESPÍRITO SANTO - SPU/ES E OUTROS

ASSUNTOS: Consulta Relacionada ao Reconhecimento de Transferência de Aforamento por Usucapião Extrajudicial.

1. Os autos em questão nos chegaram provenientes da Superintendência do Patrimônio da União no Estado do Espírito Santo – SPU/ES, através do OFÍCIO SEI Nº 295606/2022/ME, de 22 de novembro de 2022, com solicitação de apreciação da Consulta ali apresentada.

2. Naquela ocasião, ao verificar as informações contidas nos autos, entendemos necessária a complementação de sua instrução com as solicitações contidas na Nota n. 00157/2022/SCPS/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU, de 06 de dezembro de 2022, sendo que as questões ali apontadas foram devidamente realizadas, notadamente a manifestação do Cartório que reconheceu o pedido de Usucapião Extrajudicial, como observado agora em seu retorno.

3. Assim sendo, voltemos para a apreciação e formulação da manifestação jurídica solicitada na Consulta encaminhada pelo Sr. Superintendente do Patrimônio da União no Estado do Espírito Santo – SPU/ES, contida no Ofício acima referido, que abaixo transcreveremos:

... 3.O pedido aparentemente não encontra amparo no art. 116, do DL 9.760/46, nas formalidades do art. 3º do DL 2.398/87, nem no procedimento regulamentado pela Instrução Normativa SPU no 01 de 09 de março de 2018.

4.Assim, é a presente consulta no sentido de esclarecer se a aquisição sob a forma de usucapião comporta incidência de laudêmio, multa de transferência e cobrança de eventuais débitos ordinários (foro) e, ainda, se tal aquisição dispensa a formalidade imposta pelo inc. I, do § 2º, do art. 3º, do DL 2.398/87 ...

4. Relembrando, a questão aqui versada diz respeito à apreciação de pedido de mudança de titularidade referente ao Aforamento do imóvel situado à rua Coração de Maria, nº 70, Praia do Canto, Edifício ‘Bertrand Russel’, apto. 605 e respectiva vaga de garagem, Vitória/ES.

5. Pretende-se transferir o Aforamento em causa para o Sr. Helson Moura Silva e sua esposa Roseleia Pereira Moura Silva, ambos devidamente identificados nos autos, tendo os mesmos apresentado como documento comprobatório da propriedade do domínio útil o reconhecimento por Usucapião Extraordinário realizado perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis – 2ª Zona de Vitória, tendo como Oficial Titular o Dr. Helvecio Duia.

6. Ao apreciar o pedido, portanto, houve por bem o Órgão Jurisdicionado solicitar apreciação jurídica prévia para análise dos questionamentos encaminhados, tendo em vista não haver previsão legal e normativa expressa relacionada a reconhecimento de propriedade por Usucapião Extrajudicial.

7. Na primeira avaliação que efetuamos, pela deficiência da instrução processual encaminhada, solicitamos sua complementação na Nota n. 00157/2022, mormente que fosse pedido ao cartório informações relativas ao processamento do Usucapião Extrajudicial reconhecido.

8. Estranhamos o fato do mesmo ter ocorrido em relação à um apartamento e também a ausência, nos autos, de informação sobre comunicação prévia à União e demais entes federativos sobre o pedido, como determina a legislação própria da matéria.

9. Ademais, parecia-nos que o provável proprietário do imóvel, Sr. Antônio Francisco Cypriano, estava presente e atuante nesta condição, o que descaracterizaria a hipótese de posse mansa e pacífica, com justo título e boa- fé, sem oposição.

10. Contudo, da verificação da nova documentação juntada, temos que a linha temporal e documental verificou-se da seguinte forma:

- Aforamento inicial efetivado com a empresa CIEC – COMÉRCIO INDÚSTRIA ENGENHARIA CAPICHABA S/A;

- Fração ideal acima identificada, vendida para Antônio Francisco Cypriano e sua então esposa Susel Lopes Cypriano, em 22 de dezembro de 1994;

- nova venda pelos supra citados do domínio útil do referido imóvel para Rickie David Sandoval e sua então esposa Monika Christine Santoval, ambos norte- americanos, por escritura pública de compra e venda não Registrada;

- os mesmos procederam a alienação onerosa dos direitos reais sobre o imóvel para Helson Moura Silva e Roseléia Pereira Moura Silva no ano de 2004, por contrato particular de compra e venda que afirmam ter sido extraviado com o tempo, no pedido formulado de Reconhecimento de Usucapião Extrajudicial;

11. Assim, nos registros da SPU/ES consta ainda como titular do imóvel e do respectivo Aforamento o Sr. Antonio Francisco Cypriano, sendo que Rickie David Sandoval faleceu em 04 de março de 2008 e sua ex – esposa firmou no procedimento cartorial sua Anuência com o pedido em apreciação.

12. Também pode-se observar que a União foi consultada sobre o pedido, por mensagem encaminhada à própria SPU/ES, que manifestou-se através do PARECER SEI Nº7450/2022/ME, datado de 10 de maio de 2022 e assinado pelo Sr. Superintendente, informando ao Cartório do 2º Registro de Imóveis de Vitória que NÃO HÁ ÓBICE da UNIÂO, ao prosseguimento da Ação de Usucapião Extraordinário.

13. Com a instrução documental constante naquele pedido e com a resposta positiva às diligências encaminhadas, o referido Cartório reconheceu a pertinência do pedido de Usucapião Extrajudicial, já lavrando seu respectivo Registro como demonstrado na Certidão também aqui juntada.

14. Assim sendo, o particular formula o pedido de transferência de Aforamento à SPU/ES, sendo que o mesmo resulta na consulta a nós encaminhada.

15. A par do exposto, temos de constatar primeiramente que realmente não há indicação expressa, legal e/ou normativa, que trate expressamente sobre como proceder tendo o Reconhecimento por Usucapião Extrajudicial, como título de propriedade.

16. Sobre o assunto conversamos, inclusive, com o Sr. Coordenador desta Consultoria Virtual de Patrimônio da União, sugerindo que tal temática seja encaminhada no momento oportuno aos Órgãos Superiores da AGU, para que seja avaliada a necessidade/possibilidade de constar nas normas pertinentes.

17. Chamamos a atenção, todavia, no caso presente para o fato de que, nos aparenta claro, que o requerente precisou recorrer ao instituto do Usucapião Extraordinário para regularização de sua propriedade, por não haver realizado o devido Registro do Contrato de Compra e Venda do imóvel quando efetivamente o adquiriu, o que faria com que tivesse de se submeter ao regramento próprio relativo à imóveis da União sob Aforamento.

18. Ocorreram, em verdade, duas transações onerosas relacionadas ao imóvel em causa, que não cumpriram as regras da época para sua regularização junto ao patrimônio da União, mormente ao pagamento dos Laudêmios respectivos.

19. Neste sentido, portanto, entendemos que deve ser reconhecida a situação de inadimplência do requerente com a União, tendo em vista não ter realizado os procedimentos legais e normativos pertinentes para a regularização da aquisição da propriedade, tendo assinado um documento particular de compra e venda que pode ser reconhecido como ‘contrato de gaveta’, que afirmou ter sido extraviado, como informado no pedido de Usucapião Extraordinário encaminhado ao Cartório.

20. Em relação à Consulta encaminhada, que se encontra no item 4 do OFÍCIO SEI Nº 295606/2022 e que transcrevemos supra, temos que deve ocorrer a cobrança das parcelas listadas, devendo ser comunicado ao Cartório identificado que a manifestação consubstanciada no Parecer SEI nº 7450/2022/ME, está direcionada à inexistência de Óbices ao Reconhecimento do Usucapião Extraordinário pretendido pelo particular, apenas, não seu Registro.

21. Para a correta formalização deste, considerando a caracterização de existência de transação onerosa de compra e venda do imóvel não comunicada à União e nem Registrada Cartorialmente na época de sua ocorrência, 2004, devem ser cumpridas as formalidades legais prévias de pagamento de Laudêmio, multa e demais cominações legais e normativas pertinentes.

22 Pelo exposto, ressalvando as razões de conveniência e oportunidade inerentes ao mérito administrativo, estamos retornando os autos à Origem com as considerações supra contidas, em especial nos itens 19 a 21 acima apresentados.

23. Caso surjam outras dúvidas ou questionamentos de natureza jurídica, devem os mesmos ser objetivamente apontados e nova consulta poderá ser suscitada para apreciação e manifestação.

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 10154159281202149 e da chave de acesso c2baccb1

Documento assinado eletronicamente por SÍLVIO CARLOS PINHEIRO SANTANNA, com certificado A1 institucional (*.agu.gov.br), de acordo com os normativos legais aplicáveis. A conferência da autenticidade do documento está disponível com o código 1113187988 no endereço eletrônico http://sapiens.agu.gov.br. Informações adicionais: Signatário (a): SÍLVIO CARLOS PINHEIRO SANTANNA, com certificado A1 institucional (*.agu.gov.br). Data e Hora: 08-03-2023 16:09. Número de Série: 51385880098497591760186147324. Emissor: Autoridade Certificadora do SERPRO SSLv1.