ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

INTERESSADOS: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO NO PIAUÍ - SPU/PI.EMPRESA CLAUDINO S/A – LOJAS DE DEPARTAMENTOS, CNPJ Nº 06.862.627/0001-38

ASSUNTOS: CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DE AFORAMENTO GRATUITO DE IMÓVEL DA UNIÃO, CARACTERIZADO COMO TERRENO MARGINAL.

O Superintendente do Patrimônio da União no Estado do Piauí (SPU/PI), encaminha o presente processo à esta Consultoria Jurídica da União Especializada Virtual de Patrimônio (E-CJU/Patrimônio), em cumprimento ao parágrafo único do artigo 38 da Lei nº 8.666/93, nos termos do artigo 11, inciso VI , alínea “b”, da Lei Complementar n. 73, de 1993, que instituiu a Lei Orgânica da Advocacia-Geral da União e do artigo 19, incisos I, VI e VII, do Ato Regimental n. 5, de 27 de setembro de 2007, do Advogado-Geral da União, tendo por finalidade análise e manifestação acerca da Constituição de Aforamento Gratuito e minuta acostada (SEI 32595849).

Trata-se de Pedido de Constituição de Contrato de Aforamento Gratuito, requerido pela Empresa Claudino S/A – Lojas de Departamentos, CNPJ nº 06.862.627/0001-38, com pedido de regularização de utilização de imóvel da União para fins privados, referente ao imóvel constituído de marginal de rio localizado na Avenida Marechal Castelo Branco, nº 611, Condomínio Beverly Hills, Torre II, Apto. 801, Bairro Cabral, Município de Teresina, Estado do Piauí, registrado no Cartório do 4° Ofício de Notas e Registros de Imóveis de Teresina, sob o n° 27.545, Livro de Registro Geral n° 2, ficha 01, cadastrado no Município com inscrição imobiliária n° 152.403-8, conforme Certidão de inteiro teor anexa ( SEI 30289233).

Houve análise da área técnica da SPU/PI, por meio da Nota Técnica SEI nº 5489/2023/MGI, de 22 de março de 2023 (SEI 32611290).

O presente processo encontra-se instruídos com os documentos referentes ao Pedido de Constituição de Contrato de Aforamento Gratuito, em referência, que destaco entre outros os seguintes: Anexo versao_1_Documento de Identificação com foto, (SEI 30100918); Anexo versao_1_Documento de identificação com foto, (SEI 30100920);Anexo versao_1_Documento de representação legal, (SEI 30100921);Anexo versao_1_IPTU.pdf, (SEI 30100922);Anexo versao_1_CND Tributos Federais.pdf, (SEI 30100925);Anexo versao_1_Certidão de casamento ou de união, (SEI 30100928);Anexo versao_1_Certidão de inteiro teor da matrícula, (SEI 30100929);Anexo versao_1_Contratos e títulos de aquisição e/o, (SEI 30100930);Anexo versao_1_Planta do imóvel.pdf, (SEI 30100933);Requerimento versao_1_PI01420_2022.pdf, (SEI 30100934);Sentença, (SEI 30289037);Planta, (SEI 30289100);Memorial, (SEI 30289124);Memorial, (SEI 30289149);Anexo, (SEI 30289233);Anexo, (SEI 30289290);Espelho, (SEI 30289366);E-mail, (SEI 30289519);Ofício 11226, (SEI 31053662);E-mail, (SEI 31054131);Documento, (SEI 31262164);Declaração, (SEI 31299228);Certidão, (SEI 31321965);Ofício 18033, (SEI 31326614);E-mail, (SEI 31362142);E-mail, (SEI 31362357);Registro, (SEI 32404380);Anexo, (SEI 32595317);Minuta de Contrato, (SEI 32595849);Relatório de Valor de Referência de Imóvel 152, (SEI 32607349);Espelho, (SEI 32610268);Certidão, (SEI 32611261);Nota Técnica 5489, (SEI 32611290);Checklist, (SEI 32611952);Ofício 17116, (SEI 32612502);E-mail, (SEI 32653661);Ofício 00172/2023, (SEI 32660247).

REGISTRE-SE que não foi localizado nos presentes autos a ATA DO PARECER Autorizativo do Grupo Especial de Destinação supervisionada (GE-DESUP-0) conforme exigência do Art.1º inciso I, da PORTARIA SEDDM/ME Nº 9.239, DE 20 DE OUTUBRO DE 2022.

A presente manifestação jurídica tem o escopo de assessorar a autoridade competente para a prática do ato, para que dele não decorra nenhuma responsabilidade pessoal a ela, e também para que seja observado o princípio da legalidade e os demais que norteiam a atuação da Administração.

Desta forma, cercando-se a autoridade de todas as cautelas para a prática do ato, e documentando-as nos autos, a princípio cessa a sua responsabilidade pessoal por eventuais decorrências não satisfatórias.

Nossa atribuição é justamente apontar possíveis riscos do ponto de vista jurídico e recomendar alguma providência para salvaguardar a autoridade assessorada, a quem, em seu juízo discricionário, compete avaliar a real dimensão do risco e a necessidade de se adotar ou não a cautela recomendada.

Disso se conclui que parte das observações aqui elencadas não passam de recomendações, com vistas a salvaguardar a autoridade administrativa assessorada, e não vinculá-la. Caso opte por não acatá-las, não haverá ilegalidade no proceder, mas simples assunção do risco. O acatamento ou não das recomendações decorre do exercício da competência discricionária da autoridade assessorada.

Já as questões que envolvam a legalidade, de observância obrigatória pela Administração, serão apontadas, ao final deste parecer, como óbices a serem corrigidos ou superados. O prosseguimento do feito, sem a correção de tais apontamentos, será de responsabilidade exclusiva do órgão, por sua conta e risco.

Entretanto, é certo que a análise dos aspectos técnicos não está inserida no conjunto de atribuições e competências afetas a esta Consultoria Jurídica da União Especializada Virtual de Patrimônio, a qual não possui conhecimento específico nem competência legal para manifestar-se acerca de questões outras que aquelas de cunho estritamente jurídico, cabendo à SPU/PI, a responsabilidade pela aferição do imóvel ocupado e sua avaliação, pelo exame dos documentos cartoriais referentes a ocupação primitiva, a cadeia sucessória e a detenção física nas hipóteses demandadas, atestando a satisfatoriedade da documentação exibida, anexando aos autos as comprovações pertinentes, de acordo com o preceituado no Enunciado nº 07 do MANUAL DE BOAS PRÁTICAS CONSULTIVAS DA CGU/AGU, no sentido de que o Órgão Consultivo deve evitar "(...) posicionamentos conclusivos sobre temas não jurídicos, tais como os técnicos, administrativos ou de conveniência ou oportunidade".

As razões declinadas pela SPU/PI, para fins de embasar juridicamente a formalização da Constituição de Aforamento foram citadas no bojo da Nota Técnica SEI nº 5489/2023/MGI, de 22/03/2023 (SEI332611290 ), já que não compete a esta Consultoria endossar o mérito administrativo, tendo em vista que este é relativo à área técnica competente da Administração Gestora.

Trata o presente processo do Atendimento nº PI01420/2022, de 07/12/2022, cujo o interessada é a "Claudino S/A Lojas de Departamentos"com pedido de regularização de utilização de imóvel da União para fins privados, referente ao imóvel localizado na Av. Marechal Castelo Branco, n° 611, Condomínio Beverly Hills, Torre II, Apto. 801, Bairro Cabral, no Município de Teresina-PI, cadastrado no município com inscrição imobiliária nº 152.403-8. O imóvel está matriculado no Cartório do 4° Ofício de Notas e Registros de Imóveis de Teresina, no Livro de Registro Geral nº 02, à ficha 01, sob nº 27.545, em nome de "Claudino S/A Lojas de Departamentos".

02- A instrução processual de constituição de aforamento é regida pela Instrução Normativa nº 003, de 09 de novembro de 2016, que requisita os seguintes documentos:

a) Contrato social, estatuto ou declaração de firma individual, com as últimas alterações estatutárias ou contratuais, inclusive aquelas que comprovem os poderes da diretoria da empresa: anexo 31262131

e) Documento de identificação com foto do representante legal : anexo 31262131

g)Certidão negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União: anexo 32611261

g) Planta de situação do terreno, contendo dimensões e confrontações e planta de localização relativa a logradouros ou acidentes geográficos naturais ou artificiais bem definidos, assinadas por profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA, com comprovação da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica – ART (Recibo do CREA): anexo 30289100

h) Memorial descritivo do terreno contendo os limites, confrontações e medidas lineares e angulares e de superfície, assinado por profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA, com comprovação da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica – ART (Recibo do CREA): anexo 30289124 e 30289149

i) Certidão de Inteiro Teor da matrícula do imóvel, retroagindo a 05 de setembro de 1946: anexo 32404380 e 30289233

j) Contratos e Títulos de aquisição e/ou transferência do imóvel: anexo 30289233 e 32404380

l) Declaração referida no anexo IV do plano de providências apresentado junto à 5.ª vara federal da seção judiciária do piauí, cuja cópia segue anexa, para o caso dos imóveis delimitados pela demarcação da LMEO ao longo dos rios Poti e Parnaíba, em Teresina.: Anexo 31262164

03- Por ocasião da possível assinatura será exigido: Certidão Negativa de Débitos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União atualizada.

04- Trata-se de imóvel caracterizado como terreno marginal por força da Linha Média das Enchentes Ordinárias – LMEO, aprovada e homologada conforme Processo Administrativo 04911.000873/2004-32.

05- Os procedimentos para regularização dos imóveis da União situados à margem dos rios Parnaíba e Poti, em Teresina, foram objeto de um processo de suscitação de dúvidas junto à Justiça Federal, o qual convergiu para uma sentença homologatória de um plano de procedimentos apresentado pela SPU. A situação processual do imóvel em comento acha-se descrita nos item 7.1. - Título em nome de A, ocupante A, com direito preferencial ao aforamento gratuito (Anexo 31427197).

06- De acordo com a Sentença Homologatória que trata dos terrenos marginais e acrescidos delimitados pela LMEO e a LLTM, relativas aos rios Parnaiba e Poti, para fins de registro da propriedade da União Federal e expedição da respectiva certidão no item 4 e 5 a emissão da notificação que trata o Art. 104 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946 ocorre apenas no caso da recusa no reconhecimento do domínio da União.

07- O imóvel solicitado em regularização trata-se de apartamento parcialmente incluído entre os terrenos de propriedade da União, com área correspondente à fração ideal de 0,0125 de um terreno com área total de 13.778,13m² e ainda não possui RIP – Registro Imobiliário Patrimonial, por não se encontrar cadastrado em nome do requerente ou de terceiros. O terreno total possui 13.778,13m², sendo que apenas 37,02% (equivalente a uma área de 5100,77m²) são terrenos marginais pertencentes à União por força da demarcação da LMEO.

08- O parecer nº 0271 – 5.1.1/2012/DPC/CONJUR-MP/CGU/AGU, emitido em 15 de março de 2012, conclui que não há necessidade da exigência de inscrição prévia do ocupante, com cobrança retroativa, para a outorga do direito de preferência, exceto a veiculada pelo item 4º do Art. 105 do Decreto-Lei 9.760/46. Assim, entendemos nesse caso ser cabida a dispensa da inscrição prévia do ocupante.

09- O requerimento de aforamento foi feito de maneira voluntária, conforme requerimento apresentado (Anexo 30100934)

10- A ordem de preferência está caracterizada pelos documentos devidamente transcritos no Registro de Imóveis de acordo com art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760/46

11- Cumpre-nos informar que não existe no âmbito desta SPU/PI formalização de interesse no imóvel por parte de Órgão público federal.

12 -O entorno trata-se de área consolidada, com diversas edificações residenciais, shopping centers, equipamentos públicos municipais, sede de órgãos públicos, comércios e serviços.

12- Deixamos de promover prévia audiência previstas nas alíneas “a”, "b", "c" e "d", do art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, em virtude de tratar-se imóvel situado em área urbana consolidada, o imóvel não constitui logradouro público e fora da faixa de segurança de que trata o § 3º do art 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias e em especial:

a) por não se tratar de terreno situado dentro da faixa de fronteiras, da faixa de 100 (cem) metros ao longo da costa marítima ou de uma circunferência de 1.320 (mil trezentos e vinte) metros de raio em torno das fortificações e estabelecimentos militares;

b) por não se tratar de terras suscetíveis de aproveitamento agrícola ou pastoril;

c) por não se tratar de terreno situado nas proximidades de obras portuárias, ferroviárias, rodoviárias, de saneamento ou de irrigação;

e) por não envolver área de preservação ambiental ou unidade de conservação

13- O imóvel, objeto do pedido de aforamento encontra-se matriculado no Cartório do 4° Ofício de Notas e Registros de Imóveis de Teresina, no Livro de Registro Geral n° 2, ficha 01, com matricula 27.545.

14- A área objeto da solicitação de concessão de aforamento gratuito possui fração ideal (0,0125) do terreno avaliada em R$ 24.254,10 (vinte e quatro mil, duzentos e cinquenta e quatro reais e dez centavos) (Anexo 32607349 )

Adquiriu o Imóvel com área de 13.778,13m², localizado à Avenida Marechal Castelo Branco, nº 611, bairro Ilhotas, Teresina-PI, frente medindo 104,15 metros, limitando-se com Av. Marechal Castelo Branco, fundos medindo 110,94, limitando-se com Claudino S/A – Lote B, lado direito medindo 126,30m, limitando-se com a Rua Juca Trindade, lado esquerdo medindo 130,00m, limitando-se com a Rua Juliano Moreira, por compra feita a Sociedade de Amparo dos Menores Abandonados do Piauí (SAMAP), por meio da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada nas Notas do Tabelionato do 2º Ofício, no Livro nº 30, às fls. 46/48, em 17.12.1985, conforme R-1-14.081, às fls. 168v, Livro nº 2-AQ do cartório do 4.º Ofício, registrado em 16.01.1986.

Adquiriu o Imóvel localizado à Avenida Marechal Castelo Branco, nº 611, bairro Ilhotas, Teresina-PI, frente medindo 130,00m, limitando-se com o Rio Poti, fundos medindo 130,00m, limitando-se com Francisco Araújo Fortes, lado direito medindo 24,00m, limitando-se com a Rua Juca Trindade, lado esquerdo medindo 240,00m, limitando-se com a Rua Juliano Moreira, por compra feita a Marcolino Rio Lima, por meio da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada nas Notas do Tabelionato do 1º Ofício em 23.01.1956, conforme matrícula nº 21.007, às fls. 131v/132, Livro nº 3-S de Transcrição das Transmissões do cartório do 1º Ofício, registrado em 28.02.1956.

Adquiriu o Imóvel localizado à Avenida Marechal Castelo Branco, nº 611, bairro Ilhotas, Teresina-PI, frente medindo 130,00m, limitando-se com o Rio Poti, fundos medindo 130,00m, limitando-se com Francisco Araújo Fortes, lado direito medindo 24,00m, limitando-se com a Rua Juca Trindade, lado esquerdo medindo 240,00m, limitando-se com a Rua Juliano Moreira, por compra feita a José Amável, por meio da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada nas Notas do Tabelionato do 2º Ofício em 18.01.1941, conforme matrícula nº 6.927, às fls. 182v/183, Livro nº 3-J de Transcrição das Transmissões do cartório do 1º Ofício, registrado em 18.01.1941.

16- Levando-se em consideração os documentados apresentados e a cadeia sucessória, que comprovam o título aquisitivo em 18/01/1941, data anterior à edição do Decreto-Lei nº 9.760, entendemos que o pedido encontra amparo legal no artigo 105, item 1º do Decreto-Lei nº 9.760, de 05 de setembro de 1946 com alterações da Lei nº 13.139, de 26 de junho de 2015, e inciso I do art. 5º do Decreto-Lei nº 2.398, de 21 de dezembro de 1987, com a redação que lhe foi dada pela Lei nº 9.636, de 1998. Ressalta-se que para a finalização e posterior assinatura do contrato fica condicionada à obtenção de todos os documentos e alvarás e autorizações para a concessão do aforamento, à adimplência perante esta Secretaria, no que tange ao recolhimento das receitas patrimoniais, bem como à rigorosa observância das normas legais e regulamentares aplicáveis.

17- De acordo com as atribuições conferidas pelos artigos 36 e 44 do Regimento Interno da Secretaria do Patrimônio da União, aprovado pela Portaria MP n° 335, de 02 de outubro de 2020 e publicado em 05 de outubro de 2020, e pelo art. 108 do Decreto-lei nº 9760/46, com redação da Lei nº 13.139, de 26/06/2015 a competência para conceder o aforamento é do Senhor Superintendente do Patrimônio da União no Piauí, que também firmará o respectivo contrato.

18- Diante do exposto, por entender que o requerente enquadra-se nos critérios estabelecidos pelo § 1º, do Art. 105 e Art. 215, do Decreto-lei nº 9.760, de 1946, com redação conferida pela Lei nº 13.139, de 2015, manifesto-me favoravelmente ao pleito, elaborando a minuta do contrato que deverá ser submetida à apreciação da Consultoria Jurídica da União no Piauí, conforme estabelece o Memorando Circular nº 31/2013/CGADL/DEDES/SPU-MP, de 14/02/2013.

19. Sugiro o envio do processo à Consultoria Jurídica da União, para análise da Minuta do contrato ( SEI 32595849).

De acordo. Encaminhe-se o processo para a Consultoria Jurídica da União, para análise da Minuta do contrato ( SEI 32595849).

Conforme consta nos autos, vê-se que o imóvel é caracterizado como terreno marginal por força da Linha Média das Enchentes Ordinárias – LMEO, aprovada e homologada conforme Processo Administrativo 04911.000873/2004-32.

Os terrenos marginais são bens da União, conforme preceituam o Art. 20, inciso III da CF/88 e o Art. 1 º, alínea b, do Decreto-Lei nº 9.760/1946, vejamos:

II - as terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei;

III - os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a território estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais;

b) os terrenos marginais dos rios navegáveis, em Territórios Federais, se, por qualquer título legítimo, não pertencerem a particular;

c) os terrenos marginais de rios e as ilhas nestes situadas na faixa da fronteira do território nacional e nas zonas onde se faça sentir a influência das marés;

Art. 4º São terrenos marginais os que banhados pelas correntes navegáveis, fora do alcance das marés, vão até a distância de 15 (quinze) metros, medidos horizontalmente para a parte da terra, contados desde a linha média das enchentes ordinárias." (negritei).

O aforamento, consoante definição contida no inciso I do art. 2º da INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 3 DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016, por sua vez, trata-se de um direito real, que mediante contrato a União atribui a terceiros o domínio útil de um imóvel de sua propriedade, recebendo o foro anual de 0,6% do valor do domínio pleno do terreno, vejamos:

"Art. 2º Para efeitos dessa Instrução Normativa – IN, são adotados os seguintes conceitos:

I - aforamento ou enfiteuse: ato pelo qual a União atribui a terceiros o domínio útil de imóvel de sua propriedade, obrigando-se este último (foreiro ou enfiteuta) ao pagamento de pensão anual, denominada foro, na porcentagem de 0,6% do valor do domínio pleno do terreno;" (negritei).

Esse instrumento é utilizado nas situações em que coexistirem a conveniência de destinar o imóvel e, ao mesmo tempo, manter o vínculo da propriedade pública (§ 2º do art. 64 do Decreto Lei 9.760, de 5 de setembro de 1946).

"Art. 64. Os bens imóveis da União não utilizados em serviço público poderão, qualquer que seja a sua natureza, ser alugados, aforados ou cedidos.

§ 1º A locação se fará quando houver conveniência em tornar o imóvel produtivo, conservando porém, a União, sua plena propriedade, considerada arrendamento mediante condições especiais, quando objetivada a exploração de frutos ou prestação de serviços.

§ 2º O aforamento se dará quando coexistirem a conveniência de radicar-se o indivíduo ao solo e a de manter-se o vínculo da propriedade pública.

No aforamento há o desdobramento em domínio direto e domínio útil. O primeiro permanece com a União e o segundo é atribuído ao particular, que passa a exercer direito real sobre a coisa alheia.

Ainda segundo definição contida no artigo 2º, agora pelo inciso IV, da mesma IN SPU nº 3/2016, a concessão do aforamento gratuito é;

"IV - concessão do aforamento gratuito: ato pelo qual a União atribui a terceiro o domínio útil de terreno de sua propriedade, dispensado o pagamento do valor correspondente a 83% do valor da avaliação do domínio pleno pelo foreiro, que passa a se obrigar contratualmente ao de laudêmio na quantia de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, nos casos de transferência onerosa entre vivos;"

O Aforamento ora analisado resulta do requerimento formulado pela Empresa Claudino S/A – Lojas de Departamentos, CNPJ nº 06.862.627/0001-38, cujos dados constitutivos que o representarão no documento de Constituição de Aforamento se encontram devidamente juntados nos autos.

Quanto às conclusões registradas na manifestação transcrita acima, elaboradas a partir da documentação acostada pela área técnica da SPU/PI, oportuno ressaltar que, no âmbito do Direito Administrativo, as informações emanadas de autoridades e agentes públicos gozam dos atributos de presunção de legitimidade.

Tais atributos conferem não apenas veracidade sobre os fatos nos quais se baseiam, mas também permite inferir que foram realizados em conformidade com os ditames legais, razão pela qual, manifestações dessa ordem devem ser presumidas como expressão verídica de uma realidade fática.

Isso porque escapa à atribuição legal deste Órgão de Consultoria, como dito anteriormente, instruir o processo com as informações técnicas e elementos fáticos, bem como documentos hábeis a comprovar a existência de qualquer intervenção física em relação ao bem, de modo a atestar a comprovação da detenção física exigida pela INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 03, DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016, pois a atribuição de delimitação de áreas de domínio ou posse da União, cadastramento de imóveis, discriminação de áreas da União, controle e fiscalização de imóveis de posse e domínio da União e registro de atualização das respectivas informações nas bases de dados incumbe à própria SPU/PI, no regular exercício das atribuições legais conferidas em normativos decorrentes de sua estrutura regimental, a teor do DECRETO FEDERAL Nº 9.745, DE 8 DE ABRIL DE 2019.

O instituto jurídico do aforamento rege-se pelo disciplinado no DECRETO-LEI N° 9.760, DE 05 DE SETEMBRO DE 1946, que dispõe sobre os bens imóveis da União, na LEI Nº 9.636, DE 15 DE MAIO DE 1998, que dispõe sobre a regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União, no DECRETO-LEI Nº 2.398, DE 21 DE DEZEMBRO DE 1987, que dispõe sobre foros, laudêmios e taxas de ocupação relativas a imóveis de propriedade da União e na INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 03, DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016, que disciplina os procedimentos administrativos para a constituição, caducidade, revigoração e remição de aforamento de terrenos dominiais da União.

Portanto, tem direito ao aforamento gratuito, na forma explicitada pela INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 3, DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016, aqueles que se enquadram no previsto pelos art. 105 do DECRETO-LEI Nº 9.760, DE 5 DE SETEMBRO DE 1946, vejamos:

1º – os que tiverem título de propriedade devidamente transcrito no Registo de Imóveis;

2º – os que estejam na posse dos terrenos, com fundamento em título outorgado pelos Estados ou Municípios;

3º – os que, necessariamente, utilizam os terrenos para acesso às suas propriedades;

4º – os ocupantes inscritos até o ano de 1940, e que estejam quites com o pagamento das devidas taxas, quanto aos terrenos de marinha e seus acréscidos;

5º – os que, possuindo benfeitorias, estiverem cultivando, por si e regularmente, terras da União, quanto às reservadas para exploração agrícola, na forma do art. 65; (Revogado pela Lei nº 9.636, de 1998)

6º – os concessionários de terrenos de marinha, quanto aos seus acréscidos, desde que êstes não possam constituir unidades autônomas;

7º – os que no terreno possuam benfeitoriais, anteriores ao ano de 1940, de valor apreciável em relação ao daquele;

Por sua vez, prevê O DECRETO-LEI Nº 2.398 DE 21 DE DEZEMBRO DE 1987, com a redação dada pela LEI FEDERAL Nº 9.636, DE 15 DE MAIO DE 1998, que dispõe sobre foros, laudêmios e taxas de ocupação relativas a imóveis de propriedade da União, e dá outras providências, em seu art.5º, inciso I, o seguinte:

"Art. 5^o Ressalvados os terrenos da União que, a critério do Poder Executivo, venham a ser considerados de interesse do serviço público, conceder-se-á o aforamento: (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)

Parágrafo único. Considera-se de interesse do serviço público todo imóvel necessário ao desenvolvimento de projetos públicos, sociais ou econômicos de interesse nacional, à preservação ambiental, à proteção dos ecossistemas naturais e à defesa nacional, independentemente de se encontrar situado em zona declarada de interesse do serviço público, mediante portaria do Secretário do Patrimônio da União. (Incluído pela Lei nº 9.636, de 1998)"(negritei)

Percebe-se, que o legislador reconheceu o direito de preferência a certas pessoas, por valorizar a relação jurídica preexistente entre estas e os bens públicos, assegurando-lhes não só a citada preferência, como também, a desobrigação do pagamento relativo ao preço correspondente ao domínio útil.

Nessa direção, a Nota Técnica SEI nº 5489/2023/MGI, de 22 de março de 2023, esclarece:

"16- Levando-se em consideração os documentados apresentados e a cadeia sucessória, que comprovam o título aquisitivo em 18/01/1941, data anterior à edição do Decreto-Lei nº 9.760, entendemos que o pedido encontra amparo legal no artigo 105, item 1º do Decreto-Lei nº 9.760, de 05 de setembro de 1946 com alterações da Lei nº 13.139, de 26 de junho de 2015, e inciso I do art. 5º do Decreto-Lei nº 2.398, de 21 de dezembro de 1987, com a redação que lhe foi dada pela Lei nº 9.636, de 1998. Ressalta-se que para a finalização e posterior assinatura do contrato fica condicionada à obtenção de todos os documentos e alvarás e autorizações para a concessão do aforamento, à adimplência perante esta Secretaria, no que tange ao recolhimento das receitas patrimoniais, bem como à rigorosa observância das normas legais e regulamentares aplicáveis."(SEI 32611290).

A SPU/PI, entendeu que o imóvel em comento, possui preferência ao aforamento - gratuito, na forma do disposto no item 1º, do art. 105, do Decreto-Lei nº 9.760/46, visto que tem título de propriedade devidamente transcrito no Registro de Imóveis, cuja cadeia retroage ininterruptamente a 18.01.1941, (SEI 30289233 e 32611290).

A LEI Nº 9.636, DE 15 DE MAIO DE 1998, que dispõe sobre a regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União, nos traz o seguinte disciplinamento:

Quanto a esse ponto, não foi acostado algum documento de forma a informar se já houve unidade neste Condomínio com constituição de regime de aforamento.

Pois bem, na INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 3, DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016, têm-se os casos de bens delineados como aforados gratuitamente e de preferência ao aforamento gratuito, vejamos:

"Art. 2º Para efeitos dessa Instrução Normativa – IN, são adotados os seguintes conceitos:

IV - concessão do aforamento gratuito: ato pelo qual a União atribui a terceiro o domínio útil de terreno de sua propriedade, dispensado o pagamento do valor correspondente a 83% do valor da avaliação do domínio pleno pelo foreiro, que passa a se obrigar contratualmente ao de laudêmio na quantia de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, nos casos de transferência onerosa entre vivos;

Art. 10. O exercício do direito de preferência ao aforamento gratuito é o ato formal pelo qual o interessado requer a concessão do domínio útil referente a imóvel da União, independentemente do pagamento do valor relacionado a este direito.

Art. 11. Os ocupantes com preferência ao aforamento gratuito, nos termos dos arts. 105e 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, devem formalizar o requerimento de exercíciod o direito dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da notificação, sob pena de perda dos direitos que porventura lhes assistam.

Art. 12. A preferência ao aforamento gratuito de imóvel da União será verificada após a apresentação pelo ocupante ou seu representante legal dos documentos que comprovem atender aos requisitos previstos nos arts. 105 e 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.

Art. 14. Tem preferência ao aforamento gratuito, conforme o art. 105 do Decreto-Lei nº9.760, de 1946:

I - os que tiverem título de propriedade devidamente registrado ou transcrito no Registro de Imóveis cuja cadeia retroaja ininterruptamente a 5 de setembro de 1946, desde que,naquela data, os registros e transcrições não fizessem qualquer menção que pudesse levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área era a União, a exemplo de referências a terrenos de marinha e acrescidos de marinha;

II - os que estejam na posse dos terrenos, com fundamento em título outorgado pelos Estados ou Municípios;

III - os que, necessariamente, utilizam os terrenos para acesso às suas propriedades;

IV - os ocupantes efetivamente inscritos até o ano de 1940, ainda que o atual ocupante tenha sido cadastrado em data posterior, hipótese em que a cadeia possessória efetivamente lançada nos arquivos da Administração deve retroagir ininterruptamente àquele ano, e desde que estejam quites com o pagamento das devidas taxas, quanto aos terrenos de marinha e seus acrescidos;

V - os concessionários de terrenos de marinha, quanto aos seus acrescidos, desde que estes não possam constituir unidades autônomas; e

VI - os que no terreno possuam benfeitorias, anteriores ao ano de 1940, de valor apreciável em relação ao daquele.

Art. 17. Os documentos necessários à comprovação dos casos de preferência previstos nesta Seção estão apresentados no Anexo VI.

I - Os que tiverem título de propriedade devidamente transcrito no Registo de Imóveis.

a) título aquisitivo em nome do atual ocupante, devidamente transcrito no Cartório de Registro de Imóveis competente.

b) certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel e outros documentos cartoriais que comprovem a cadeia sucessória, retroagindo ininterruptamente à edição do Decreto-lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, recaindo em título de propriedade devidamente transcrito em Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 33. Para o ocupante com direito de preferência que voluntariamente solicitar a aquisição do domínio útil, serão aplicadas as orientações desta IN, devendo para este fim enviar requerimento eletrônico de utilização/regularização, que pode serformalizado através do Portal de Serviços da SPU (e-SPU), e-spu.planejamento.gov.br.

Art. 34. Uma vez requerido o aforamento sob a forma voluntária, a SPU/UF providenciará a elaboração da avaliação e elaborará o cálculo do valor de referência –CVR, nos casos de direito de preferência ao aforamento gratuito, ou a avaliação deprecisão, nas hipóteses de direito de preferência ao aforamento oneroso, realizada,especificamente para esse fim, pela SPU ou, sempre que necessário, pela Caixa.

Vê-se, entretanto, que o disposto no art. 17 acima condiciona o ato de concessão da Autoridade à apresentação dos documentos previstos no ANEXO VI da INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 03, DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016. Ressalte-se, que foge à atribuição legal deste órgão jurídico lançar nos autos os indicativos sobre a existência de qualquer intervenção física em relação ao bem, de modo a registrar a prova da detenção física exigida no normativo, pois referida atribuição foi conferida à SPU/PI, conforme os dispositivos legais transcritos anteriormente.

A ressalva mencionada no artigo 14, inciso I, da INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 3, DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016, consubstanciou o entendimento firmado pelo ENUNCIADO CONJUR/MPOG nº 05, no sentido de que:

"Enunciado nº 5: Para que tenha direito de preferência ao aforamento gratuito com base no item 1º do art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, além da necessidade de o requerente comprovar que a cadeia sucessória relacionada ao bem retroage ininterruptamente à data de entrada em vigor do Decreto-Lei, os registros e transcrições não devem fazer qualquer menção que possa levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área é a União, a exemplo de referências a terrenos de marinha e acrescidos de marinha."

Portanto, segundo entendimento adotado pela CONJUR/MPOG, a transcrição ou registro que não deve fazer referência que possa levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área é a União é aquela válida em 1946, não trazendo óbice ao direito de preferência gratuito se tais referências constarem das certidões subsequentes da cadeia sucessória do imóvel.

Dessa forma, requer-se que a SPU/PI, depois de uma análise acurada das certidões relativas ao imóvel, emita manifestação expressa quanto a não referência de que se possa levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área é a União. Caso contrário, haverá impedimento à configuração do requisito para a constituição do aforamento gratuito.

Entretanto, incumbe a SPU/PI, proceder sempre de maneira a garantir a instrução do processo de acordo com o exigido pelo ANEXO VI DA INTRUÇÃO NORMATIVA Nº 03, DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016, devendo restar comprovado nos autos que o aforamento atenderá a todos os requisitos exigidos na legislação.

Uma vez, superado o óbice apontado acima, mediante complementação da instrução quando for o caso, recomenda-se à SPU/PI, que todos os demais aspectos formais devem moldar-se às prescrições da INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 03, DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016, inclusive atualização de certidões referentes aos tributos federais e débitos patrimoniais, e relatórios, se for o caso.

Estando presente todos os requisitos do art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, e observada a ressalva da parte final do inciso I do art. 14 da Instrução Normativa SPU nº 03/2016, na esteira do ENUNCIADO CONJUR/MPOG nº 05, a constituição do aforamento gratuito decorre como ato vinculado, na forma estabelecida pelo parágrafo único do art. 40 da IN SPU nº 3/2016:

"Art. 40. Quando do exame do pedido de aforamento gratuito, à vista da documentação apresentada e dos esclarecimentos obtidos, caberá à SPU/UF:

II - realizar as audiências de que trata o art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, e demais audiências necessárias, se for o caso;

III - solicitar documentos complementares à instrução processual, estipulando prazo de30 (trinta) dias para sua apresentação, sob pena de arquivamento do processo, sempre juntando aos autos os comprovantes de recebimento da solicitação pelo interessado; e

IV – submeter o requerimento, se for o caso, ao procedimento previsto no art. 205 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.

Parágrafo único. A decisão da SPU/UF quanto ao pedido formulado com fundamento nos arts. 105 e 215 do Decreto-lei nº 9.760, de 1946, constitui ato vinculado e somente poderá ser desfavorável, de forma fundamentada, caso haja algum impedimento, entre aqueles já previstos em lei, informado em consulta formulada entre aquelas previstas na legislação em vigor, ou nas hipóteses previstas no inciso II do art. 9º da Lei nº 9.636, de1998." (negritei).

Portanto, o aforamento legitima-se, atendidos as exigências legais, desde que não se configure nenhuma das hipóteses do § 2º do mesmo art. 105:

1º – os que tiverem título de propriedade devidamente transcrito no Registo de Imóveis;

§ 2^o A decisão da Secretaria do Patrimônio da União quanto ao pedido formulado com fundamento no direito de preferência previsto neste artigo constitui ato vinculado e somente poderá ser desfavorável, de forma fundamentada, caso haja algum impedimento, entre aqueles já previstos em lei, informado em consulta formulada entre aquelas previstas na legislação em vigor, ou nas hipóteses previstas no inciso II do art. 9^o da Lei n^o 9.636, de 15 de maio de 1998. (Incluído pela Lei nº 13.139, de 2015)" (negritei)".(negritei)

Observa-se, que referente a essa questão, a Nota Técnica SEI nº 5489/2023/MGI, de 22 de março de 2023, assim informa:

"12- Deixamos de promover prévia audiência previstas nas alíneas “a”, "b", "c" e "d", do art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, em virtude de tratar-se imóvel situado em área urbana consolidada, o imóvel não constitui logradouro público e fora da faixa de segurança de que trata o § 3º do art 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias e em especial:

b) por não se tratar de terras suscetíveis de aproveitamento agrícola ou pastoril;

c) por não se tratar de terreno situado nas proximidades de obras portuárias, ferroviárias, rodoviárias, de saneamento ou de irrigação;

e) por não envolver área de preservação ambiental ou unidade de conservação

Quanto a competência do aforamento dos bens da União, os normativos atinentes à matéria prescrevem:

"Art. 40. Será de competência exclusiva da SPU, observado o disposto no art. 38 e sem prejuízo das competências da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, previstas no Decreto-Lei n^o 147, de 3 de fevereiro de 1967, a realização de aforamentos, concessões de direito real de uso, locações, arrendamentos, entregas e cessões a qualquer título, de imóveis de propriedade da União, exceto nos seguintes casos:

I - cessões, locações e arrendamentos especialmente autorizados nos termos de entrega, observadas as condições fixadas em regulamento;

V - as locações e arrendamentos autorizados nos termos do inciso III do art. 19.

Artigo 108, do Decreto-Lei nº 9.760/46, com a Redação dada pela Lei nº 13.139/2015:

"Art. 108. O Superintendente do Patrimônio da União no Estado apreciará a documentação e, deferindo o pedido, calculará o foro, com base no art. 101, e concederá o aforamento, devendo o foreiro comprovar sua regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional até o ato da contratação. (Redação dada pela Lei nº 13.139, de 2015)

Parágrafo único. O Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão estabelecerá diretrizes e procedimentos simplificados para a concessão do aforamento de que trata o caput. (Incluído pela Lei nº 13.139, de 2015)"(negritei).

No mesmo contexto, entretanto, o caput do art. 59 da INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 3 DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016, dispõe que o Superintendente da SPU nos Estados é a autoridade que concederá o aforamento:

Art. 59. Não havendo impugnação informada nas consultas do art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, nas situações em que forem aplicáveis, o Superintendente da SPU/UF apreciará a documentação (check-lists do Anexo XI) e, deferindo o pedido, concederá o aforamento, conforme minuta constante dos Anexos XII e XII (despacho concessório de aforamento gratuito ou oneroso, conforme o caso), para formalizar-se em ato subsequente, a respectiva contratação, com averbação no Cartório de Registro Imóveis

.§ 1º O foreiro deverá comprovar sua regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional até o ato da contratação.

§2º A concessão do aforamento não se submete ao referendo do Secretário do Patrimônio da União"(negritei)

Em fim, a PORTARIA SPU/ME Nº 8.678, DE 30 DE SETEMBRO DE 2022, que revogou a Portaria nº 14.094, de 30 de novembro de 2021, manteve a previsão em seu art. 1º, que os Superintendentes do Patrimônio da União estão autorizados a firmar os termos de contratos de aforamento, após deliberação pelas instâncias superiores.

Acontece que, nos presentes autos não há a autorização do Grupo Especial de Destinação Supervisionada (GE-DESUP-O), necessitando portanto que tal requisito seja atendido como condição para a concessão do aforamento.

A avaliação do imóvel, encontra-se regulamentada na INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 03DE 09 DE NOVEMBRO DE 2016, vejamos:

Art. 53. A avaliação para o aforamento oneroso deverá ser da seguinte maneira:

§ 1º O valor do preço mínimo será estabelecido mediante avaliação realizada no âmbito da SPU/UF, ou da CAIXA, se necessário, em laudo de avaliação de precisão, realizada especificamente para esse fim, e corresponderá a 83% do valor do domínio pleno do terreno.

§ 2º O laudo terá prazo de validade de 12 (doze) meses, podendo a SPU/UF ou CAIXA contratar serviços especializados para a avaliação, que deverá ser homologada pelo contratante.

Art. 54. A avaliação para o aforamento gratuito deverá ser feita através do cálculo do valor de referência – CVR.

Parágrafo único. Não havendo impugnação por parte dos órgãos consultados, caberá ao setor de caracterização da SPU/UF elaborar o CVR, calcular o foro e verificar a existência de débitos porventura devidos à Fazenda Nacional."(negritei)

Verificamos nos autos, que foi realizada Avaliação para regularização de utilização de imóvel da União para fins privados, em 22/03/23 mediante apresentação do RELATÓRIO DE VALOR DE REFERÊNCIA 152/2023, do imóvel (SEI 32607349).

Impende lembrar o disposto no art. 61 da IN SPU Nº 3/09/2016, a qual determina previamente à assinatura do contrato enfitêutico, a SPU/UF deverá observar:

"Art. 61. Previamente à assinatura do contrato enfitêutico, a SPU/UF deverá observar:

I - que a avaliação do domínio pleno do terreno, para efeito de cálculo do foro, deverá ser anualmente atualizada; e

II - que o pretenso foreiro comprove sua regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional até o ato da assinatura do contrato"

Quanto à minuta acostada no documento (SEI 32595849), verifica-se que a mesma encontra-se estruturada de acordo com as normas e regras que regem a matéria, em especial o ANEXO XIV da INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 3 DE09 DE NOVEMBRO DE 2016.Portanto, sob este prisma, não foram identificados óbices de índole formal e jurídica para sua aprovação. Contudo, convém que a SPU/PI promova conferência final em todos os atos e termos, a fim de sanar eventuais omissões, erros materiais, gramaticais, de dados ou técnica de redação, assim como citação de normativos eventualmente revogados, posto que a instrução processual, a conferência de dados e a indicação dos normativos específicos em vigor que respaldam a prática do ato são atribuições próprias do órgão assessorado.

A MINUTA DE ATO DE CONCESSÃO de Aforamento foi reproduzida de acordo com o modelo do ANEXO XII DA INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 3/09/2016, (SEI 31299228).

Recomenda-se à SPU/PI, providenciar a publicação do extrato do contrato na Imprensa Oficial, nos termos do parágrafo único do art. 61 da Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993, atendendo, assim, a exigência do art. 62 da INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 3/09/2016.

Por derradeiro, adverte-se, ainda, que o aforamento deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do art. 167, I, nº 10, da Lei nº 6.015/73 e conforme prescreve o Enunciado 3, da CONJUR/MPOG:

"em se tratando de direito real, o regime enfitêutico só se constitui mediante o registro do contrato de aforamento no Cartório de Registro de Imóveis competente, não sendo suficiente a lavratura daquele contrato pela Secretaria do Patrimônio da União, ainda que com força de escritura pública."[Precedente:- PARECER Nº 0884 - 5.1.1/2011/MAA/CONJUR-MP/CGU/AGU].

Pelo exposto, nos limites da análise jurídica efetuada e abstraídas questões atinentes ao mérito administrativo, conclui-se pela possibilidade jurídica da celebração do Contrato de Aforamento Gratuito ora analisado, nos moldes constante nos autos em apreço, com fulcro no item 1º, do artigo 105 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946 e Art. 5º, inciso I, do Decreto-Lei nº 2.398, de 21 de dezembro de 1987, com a redação que lhe foi dada pela Lei nº 9.636, de 1998, condicionada ao atendimento das ressalvas e recomendações contidas nos itens 34; 35; 36;37; 38; 39; 40; 46; 49 e 52 deste opinativo.

Por fim,, consoante previsão do artigo 50, inciso VII, da Lei n° 9.784 de 1999, as orientações do parecer Jurídico podem ser motivadamente afastadas pela autoridade administrativa, que ao assim proceder age sob sua exclusiva e integral responsabilidade, sendo possível dar prosseguimento ao processo nos seus demais termos, dispensada nova manifestação desta Consultoria Jurídica, observando-se ainda, as demais exigências da INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 03, DE 9 DE NOVEMBRO DE 2016.

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