ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

NOTA JURÍDICA n. 00035/2023/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 10154.159048/2021-66

INTERESSADOS: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO EM ESPÍRITO SANTO - SPU/ES

ASSUNTOS: CONSTITUICAO DE AFORAMENTO GRATUITO

Trata-se de processo eletrônico oriundo da Superintendência do Patrimônio da União no Espírito Santo/Núcleo de Destinação Patrimonial visando à constituição de aforamento gratuito do terreno de marinha de propriedade da União, medindo 1.709,75 m², situado na Rua Doutor Eurico de Aguiar, 245, Ed.Paulo VI, apto 701 e 02vgs, Santa Helena, CEP: 29055-045 - Vitória /ES, cadastrado sob o Registro Imobiliário Patrimonial -RIPs 5705000606505, 5705 0006066-88 e 57050006064-16, em virtude do pedido apresentado por Dionysio Abaurre Cinemas e Participações Ltda, inscrito como ocupante do referido imóvel.

A E-CJU/Patrimônio já se manifestou sobre o assunto em duas oportunidades anteriores:

a) SEI 29420377 - PARECER n. 00906/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU;

b) SEI 33632828  - NOTA JURÍDICA n. 00012/2023/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU que reiterou o Parecer nº 906/2022.

Agora, os autos retornam, mais uma vez,  a esta Consultoria Especializada com a juntada da Nota Técnica SEI nº 34018/2023/MGI, abaixo transcrita:

Processo: 10154.159048/2021-66

Interessado: : Dionysio Abaurre Cinemas e Participacoes Ltda

Assunto: Constituição de Aforamento Gratuito.

Identificação do Imóvel: Terreno de marinha , medindo 1.120,79 m², situado na Rua Doutor Eurico de Aguiar, 245, Ed.Paulo VI apto 701 e 02 vgs, Santa Helena, CEP: 29055-045 - Vitoria /ES.

Situação Ocupacional: Ocupado pelo interessado.

RIP: 5705000606505, 5705 0006066-88 e 57050006064-16

SUMÁRIO EXECUTIVO

   Trata-se do requerimento de aforamento de Terreno de Marinha com área total de 1.120,79 m², composto das seguintes áreas: a) 588,96 m²  (área já aforada); b)  525,00 m²  que advém do Quarteirão 58 com preferência ao aforamento; c)   área terreno de Marinha 595,79m²,sem título  e encravada não constituindo unidade autônoma, com preferência no artigo item VI do atigo 105 do DL 9.760/46, segundo estudos realizados no processo origem do Ed. Paulo VI, em especial no processo nº 10783.006751/96-67 (Vide documentos SEI  37210839 37210889 37210929 37210966 37211035,  anexados a estes autos).

ANÁLISE

O Edifício Paulo VI já teve uma unidade aprovada pelo Grupo GE-DESUP, conforme consta neste processo no evento SEI  33285869 33285892, e, segundo a Portaria MGI  nº 771, de 17 de março de 2023, artigo 6º, § 7º: "Quando se tratar de destinação de unidade autônoma pertencente a condomínio, na forma dos incisos I e XIV do art. 1º (Aforamento Gratuito e Inscrição de Ocupação), a deliberação do GE-DESUP será aplicada às demais unidades, dispensando-se o envio dos processos referentes às demais unidades autônomas, cabendo à Superintendência do Patrimônio da União no Estado a instrução processual individualizada."

O processo foi encaminhado à apreciação da Consultoria Jurídica da União CJU/AGU/Es, e o Advogado da União emitiu a Nota juridica  nº 00012/2023 (evento SEI  33632828) apontou ser necessário uma melhor instrução para nova análise da minuta a ele submetida, levantando às seguintes questãos a serem explicadas: 

"O processo precisa de melhor instrução, devendo a SPU instruí-lo de forma a demonstrar que a matrícula do imóvel em 5 de setembro de 1946 não fazia qualquer menção que pudesse levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área era a União, além de demonstrar a cadeia dominial e as datas dos aterros mencionados, pois se o aterro for posterior a 46 não será possível o aforamento com fundamento no art. 105, 1º. Além disso, antes de aforar o imóvel, a SPU deve verificar a que se refere a "perda de direito ao aforamento" mencionada na certidão de fls. 55 a 58 e esclarecer nos autos o que ocorreu. Sem tais providências, inviável o aforamento gratuito na forma proposta.

2. registro do imóvel deve ser regularizado no CRGI, antes ou concomitantemente com a constituição do Aforamento;

3. A minuta de contrato (Contrato de Constituição de Aforamento SPU-SE 25926947) está adequada, cabendo tão somente as pequenas correções indicadas no item 2.7 acima."

No intuito de esclarecer às pendências, informo:

Quanto à Matrícula não  fazer menção de o terreno ser de propriedade da União Federal, importante ressaltar que o fundamento legal no caso estava equivocado, vez que trata-se de preferência (área de 525,00 m²) com lastro no artigo 105, item II do DL 9.760/46, por tratar-se de área advinda do Estado do ES (aterro da Comdusa) que advém do quarteirão 57  e 58, conforme documentos em anexo  SEI , mesma fundmentação do Ed Sam Thomas (ao lado e na mesma quadra) conforme planta e despacho SEI  37210839 e 37210929.

A área de 595,79 m², que outrora media 324,21 m², é terreno encravado e não constitui unidade autônoma, segundo despacho do Sr.  Dinarte De Andrade, então chefe do setor de Engenharia dessa unidade em 1998, por isso a mesma se enquadra no item VI do artigo 105 do DL 9.760/46, tal enquadramento está no Contrato origem conforme documento SEI 37210966.

A cadeia sucessório do Ed. Paulo VI (área com 525,00 m² é a seguinte):

1930 - João Duklar Borges de Aguiar vende a Ormando Borges de Aguiar - Mat 540 18867659

1967 - Espolio de Ormando Borges de Aguiar vende a Sociedade Imobiliariam Marilandia Ltda. Mat 104 e 7.819 18867659

1977 - Sociedade Imobiliariam Marilandia vende para Lima e Lima icorporadora de Imóveis Ltda. Mat 20.135 18867659

1977 - Lima e Lima icorporadora de Imóveis Ltda vende para Guilehrme Pretti Filho e sua esposa Angela Maria Tommasi Pretti Mat. 728 R 1 18867658

2006 - Angela Maria Tommasi Pretti vende para Dionyusio Abaurre Cinemas e Participações Ltda. Mat 41.023 18867658

Área com 595,79m², de investidura que não constitui unidade autônoma, por possuir testada   de 5, 81 m. portanto  inferior a exigida pela postura Municipal (antiga área com  324,21 m²), enquadra-se no artigo 105, item 6º do DL 9.760/46, e não é necessa´ria a cadeia sucessório ou dominial para carcterizar a preferência. 

Ressalte-se que alguns documentos menionados nos estudos não fora localizados, em especial os que se encontram no processo nº 0783.001232/77, entretanto os mesmos foram citados pelo  Servidor que analisou o processo primitico, vide documento SEI 37210929.

CONCLUSÃO 

Diante do exposto,  lavrei nova minuta de contrato, desta feita com às devidas correções, em especial a fundamentação legal, propondo o deferimento da requisição de preferência ao aforamento gratuito com os elementos necessários para imputar o referido direito aos interessados à constituição do regime enfitêutico para o imóvel em questão, com fundamento no inciso II e VI, do Art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760 de 5 de setembro de 1946 c/c artigo 112 Instrução Normativa N° 3 de 9 de Novembro de 2016, propondo o encaminhamento dos autos À AGU para análise e aprovação da minuta, caso mereça.

Boris Castro Junior

   Mat. 0122119

De acordo.

José Carlos de Oliveira Machado

Chefe do Serviço de Destinação Patrimonial

De acordo, encaminhe-se a CJU/AGU/ES.

Fhilipe Pupo SantosSuperintendente do Patrimônio da União no Estado do Espírito Santo  

Na Nota Técnica SEI nº 34018/2023/MGI, a SPU/ES atribui à Nota Jurídica  nº 00012/2023 (evento SEI  33632828)  o  seguinte trecho que segue reproduzido:

"O processo foi encaminhado à apreciação da Consultoria Jurídica da União CJU/AGU/Es, e o Advogado da União emitiu a Nota juridica  nº 00012/2023 (evento SEI  33632828) apontou ser necessário uma melhor instrução para nova análise da minuta a ele submetida, levantando às seguintes questãos a serem explicadas: 

"O processo precisa de melhor instrução, devendo a SPU instruí-lo de forma a demonstrar que a matrícula do imóvel em 5 de setembro de 1946 não fazia qualquer menção que pudesse levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área era a União, além de demonstrar a cadeia dominial e as datas dos aterros mencionados, pois se o aterro for posterior a 46 não será possível o aforamento com fundamento no art. 105, 1º. Além disso, antes de aforar o imóvel, a SPU deve verificar a que se refere a "perda de direito ao aforamento" mencionada na certidão de fls. 55 a 58 e esclarecer nos autos o que ocorreu. Sem tais providências, inviável o aforamento gratuito na forma proposta.

2. registro do imóvel deve ser regularizado no CRGI, antes ou concomitantemente com a constituição do Aforamento;

3. A minuta de contrato (Contrato de Constituição de Aforamento SPU-SE 25926947) está adequada, cabendo tão somente as pequenas correções indicadas no item 2.7 acima."

Todavia, o excerto acima reproduzido não faz parte da Nota Jurídica  nº 00012/2023 (evento SEI  33632828), senão, vejamos:

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CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO NÚCLEO JURÍDICO

NOTA JURÍDICA n. 00012/2023/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 10154.159048/2021-66

INTERESSADOS: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO EMESPÍRITO SANTO - SPU/ES

ASSUNTOS: BENS PÚBLICOS

1. Trata-se de processo eletrônico oriundo da Superintendência do Patrimônio da União no Espírito Santo/Núcleo de Destinação Patrimonial visando à constituição de aforamento gratuito do terreno de marinha de propriedade da União, medindo 1.709,75 m², situado na Rua Doutor Eurico de Aguiar, 245, Ed.Paulo VI, apto 701 e 02 vgs, Santa Helena, CEP: 29055-045 - Vitória /ES, cadastrado sob o Registro Imobiliário Patrimonial -RIPs 5705000606505, 5705 0006066-88 e 57050006064-16, em virtude do pedido apresentado por Dionysio Abaurre Cinemas e Participações Ltda, inscrito como ocupante do referido imóvel.

2. O assunto foi objeto de circunstanciada manifestação contida no PARECER n. 00906/2022/NUCJUR/E- CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU - NUP: 10154.159048/2021-66.

"67. No caso concreto, partindo-se do pressuposto de que no terreno da União houve incorporação que culminou na construção do Edifício Paulo VI, e de que as unidades autônomas decorrentes da constituição de condomínio foram vendidas e entregues, cabe à SPU/ES esclarecer os seguintes pontos:

a) O terreno foi demarcado e devidamente matriculado no registro de imóvel competente em nome da União?

b) a matrícula nº 728 do Cartório de Registro de Imóveis de Vitória/ES- 2a. Zona relativa ao imóvel com área de 1.700,00 m2, sendo 600,00 m2 já aforados e 1,040,00 m2 ocupados, na praia de Santa Helena refere-se ao terreno aqui tratado?

c) Houve constituição de aforamento do terreno?

d) O prédio localizado na Rua Doutro Eurico de Aguiar, nº 245, Loteamento 1, Quadra 238,Lote 58, Edifício Paulo VI, foi edificado no terreno aqui tratado?

e) Consta a averbação da incorporação, construção e das unidades autônomas na matriculado terreno?

f) As unidades autônomas vendidas e entregues possuem matrículas individualizadas?

g) O terreno onde foi construído o prédio na Rua Doutro Eurico de Aguiar, n 245, Loteamento 1, Quadra 238, lote 58, Edifício Paulo VI corresponde aos RIPs abaixo?- 57050006065-05 área de 595,79 m2- 57050006066-88 área de 588,96 m2- 57050006064-16. área de 525,00 m2- área total: 1.709,75 m2

h) qual a razão de o móvel da Rua Doutro Eurico de Aguiar, n 245, Loteamento 1, Quadra238, lote 58 estar cadastrado em três RIPs diferentes ?- 57050006065-05 área de 595,79 m2- 57050006066-88 área de 588,96 m2- 57050006064-16. área de 525,00 m2total: 1.709,75 m2

i) qual a relação entre o RIP 57050006064-16 e o RIP 57050003296-68?

j) qual a relação entre o 57050006065-05 e o RIP 57050005127-80?

l) o terreno da União em apreço encontra-se inserido no aforamento feito ao ESTADO DE ESPIRITO SANTO, e deste para a COMPANHIA De MELHORAMENTOS E DESENVOLVIMENTO URBANO- COMDUSA de área com 1.100.000,00 m2, em 1974/1975?

68. Essas informações são essenciais para delimitar perfeitamente o imóvel a ser aforado, lembrando que :

a) cada imóvel deve possuir uma matrícula, e cada matrícula deve descrever somente um imóvel de acordo com o artigo 176, § 1º da Lei 6.015/73:

“Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei”.

b) Art. 227 - Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 - Registro Geral - obedecido o disposto no art. 176.

Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.

Art. 236 - Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.

(Lei nº 6.015, de 1973)

c) Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas. (Lei nº 6.015, de 1973);

d) o incorporador/construtor promove a averbação da construção no Serviço Registral Imobiliário;

e) a incorporação se conclui com o término da construção e a entrega das chaves aos adquirentes;

f) cada unidade autônoma terá uma matrícula individualizada;

g) a Lei nº 4.591, de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, prevê:

DO CONDOMÍNIO

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita à s limitações desta Lei.

§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária

(...)

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade,dispensando-se a descrição interna da unidade.

69. A efetiva constituição do aforamento do terreno da União e das unidades autônomas advindas da incorporação noticiada nestes autos depende, portanto, da observância dos preceitos adredemente apontados."

3. Em que pese a orientação jurídica contida no PARECER n. 00906/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU ( SEI 29420377), lavrada em 8 de novembro de 2022, no dia 20 de abril de 2023 foi emitido o DESPACHO ( SEI 33286074), com o seguinte teor:

"Em face da manifestação favorável do Grupo Especial de Destinação Supervisionada - GE- DESSUP-2 que deliberou favoravelmente à proposta de aforamento gratuito do Edifício Paulo VI , conforme Doc SEI 33285869 e 33285892, e considerando o teor da portaria 771, de 17 de março de 2023, parágrafo 7º do artigo 6º, que autoriza o prosseguimento dos aforamentos caso um unidade de edifício já tenha aprovação do GE-DESSUP, lavrei o ofício Doc SEI à CJU/ES ,com disponibilização da senha de acesso através do e-mail cjuesorgaoassessorado@agu.gov.br e informar a disponibilização pelo telefone (27) 3041-4360.

Considerando o Parecer anterior da CJU/AGU no evento SEI 29420377, proponho novo encaminhamento à CJU/AGU para consideração acerca da Portaria 771, de 17 de março de 2023.

Solicito também que o acesso seja concedido por um prazo de 30 dias.

Documento assinado eletronicamente

Boris Castro Junior

Mat. 0122119"

4. Na sequência, foi expedido o OFÍCIO SEI Nº 29493/2023/MGI dirigido ao Consultor Jurídico da União no Espírito Santo com os seguintes dizeres:

Assunto: Contrato de transferência gratuita de domínio útil de imóvel da União ocupado (aforamento gratuito).

Processo de referência na SPU/ES: 10154.159048/2021-66.

Senhor Consultor Jurídico,

Solicito por parte dessa Consultoria Jurídica da União no Espírito Santo a análise e apreciação da Minuta de Contrato de Constituição de Aforamento Doc SEI 19117708.

É importante registrar que atendendo a portaria SEDDM/ME n° 7.397 de 24/06/2021 o presente processo foi apreciado pelo Grupo Especial de Destinação Supervisionada - GE-DESUP-2 que

deliberou favoravelmente à proposta de aforamento gratuito de uma unidade do mesmo condomínio, conforme Doc SEI 33285892.

Atenciosamente,

Assinado digitalmente

LUCIANO FÁVARO BISSI

Superintendente do Patrimônio da União no Espírito Santo - SPU/ES

5. Assim, o processo retorna a esta Consultoria especializada.

6. Pois bem.

7. Urge de plano sublinhar que recebemos com surpresa o retorno do presente processo, diante do fato de que todas as proposições formuladas no PARECER n. 00906/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU,

sustentadas por extensa exposição de seus fundamentos jurídicos, foram ignoradas pelo Órgão assessorado.

8. Causou-nos surpresa, ainda, o singelo argumento apresentado pelo Senhor Superintendente do Patrimônio da União no Espírito Santo - SPU/ES, LUCIANO FÁVARO BISSI, para justificar a solicitação de apreciação da minuta de contrato de constituição de aforamento.

9. Antes, caberia ao Senhor Superintendente do Patrimônio da União no Espírito Santo enfrentar com atenção cada uma das questões que lhe foram relatadas, posto que disso depende o assessoramento jurídico perfeitamente

ajustado ao caso concreto e, consequentemente, a segurança necessária para a prática regular dos atos administrativos correspondentes à sua esfera de competência.

10. Calha esclarecer que a participação dos Grupos Especiais de Destinação Supervisionada (GE-DESUP) nos processos de gestão imobiliária decorre da previsão contida no artigo 3º da Portaria nº 771, de 17 de março de 2023,

que instituiu o regime especial de governança de destinação de imóveis da União.

11. Nesse contexto normativo, o pronunciamento favorável ao pleito em tela proferido pelo Grupo Especial de Destinação Supervisionada - GE-DESUP- configura obrigação de observância dos aludidos parâmetros de boa governança, sendo equivocado pretender vincular a análise jurídica a tal entendimento.

12. A deliberação do GE-DESUP constitui, isto sim, pressuposto de validade da destinação sob a perspectiva técnica e administrativa.

13. A abordagem jurídica pertence ao âmbito das atribuições cometidas à AGU pela Lei Complementar nº 73, de 10 de fevereiro de 1993.

14. Torna-se imperativo lembrar ao Senhor Superintendente do Patrimônio da União no Espírito Santo que o PARECER n. 00906/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU foi precedido de meticuloso trabalho desenvolvido em várias etapas: primeiramente, a leitura cuidadosa de todos os documentos disponibilizados, frequentemente por liberação do acesso ao sistema SEI, e que, não raras as vezes, precisam ser refeitas para melhor compreensão do assunto; depois, o estudo das especificidades do caso concreto à luz da legislação de regência; e por derradeiro, a elaboração e digitalização da peça que deve ser composta por relatório, análise jurídica com exposição dos seus fundamentos e conclusão. Tudo isso demanda tempo e dedicação.

15. Deste modo, a desconsideração do PARECER n. 00906/2022/NUCJUR/E- CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU aparenta desprestígio ao esforço empreendido na atividade jurídica, e desatenção quanto à sua finalidade, ou seja: "assistir a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem por ela praticados ou já efetivados, e daqueles oriundos de órgão ou entidade sob sua coordenação jurídica"

16. Todavia, não se espera do gestor público a adesão irrestrita ao aconselhamento prestado pelos Órgãos da AGU, e sim o enfrentamento criterioso de todos os apontamentos feitos pelo Advogado da União responsável pelo processo, inclusive para afastá-los, se for o caso, mediante robusta fundamentação.

17. No caso vertente, não houve a análise da minuta do contrato de constituição do aforamento gratuito em virtude das preocupantes pendências enunciadas no Parecer Jurídico, com potencial para comprometer a contratação almejada.

18. Sendo assim, não havendo dúvida jurídica a ser enfrentada, reitero os termos do PARECER n.00906/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU, sem prejuízo, evidentemente, da necessidade de nova manifestação de acordo com as diretrizes ora estabelecidas.

19. Permanecemos à disposição.

São Paulo, 27 de abril de 2023.

LUCIANA MARIA JUNQUEIRA TERRA

ADVOGADA DA UNIÃO

Como se vê, a SPU/ES, novamente, deixou de responder, pontualmente, as perguntas  discriminadas no PARECER n.00906/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU, bem como na Nota Jurídica  nº 00012/2023 (evento SEI  33632828), motivo pelo qual entendemos que os autos devem retornar para o atendimento do quanto proposto nesses opinativos.

São Paulo, 19 de setembro de 2023.

LUCIANA MARIA JUNQUEIRA TERRA

ADVOGADA DA UNIÃO

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 10154159048202166 e da chave de acesso f99a8938