ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

INTERESSADOS: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO EM SERGIPE - SPU/SE

ASSUNTOS: ALTERAÇÃO DO REGIME DE UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL DE OCUPAÇÃO PARA AFORAMENTO. CONSULTA

Cuidam os autos da alteração do regime de ocupação para o de aforamento relativo a imóvel caracterizado como terreno acrescido de marinha, com área de 162,00m², situado na rua H 6 (atual rua Maria Vitória do Nascimento), nº 179, Lote 6, Quadra 26, Conjunto Orlando Dantas, São Conrado, CEP 49040-000, Aracaju/SE, cadastrado no SIAPA sob RIP 3105.0107973-04 (SEI 34866101).

Trata-se do requerimento protocolado pelo Sr. JEOVANDO EUZEBIO RIBEIRO (SEI 3497919), cujo registro em seu nome, no cartório competente, está sob o nº 53.918 (SEI 3497822 - Fls. 31 a 33).

Consta Nota Técnica SEI nº 21437/2023/MGI (SEI nº 35268397) opinando favoravelmente à alteração do regime, passando de ocupação para aforamento conforme os argumentos ali sustentados.

Porém, a SPU/SE suscita dúvida em relação à possibilidade de utilizar-se do mecanismo do aforamento para fins de regularizar a destinação do imóvel em questão, considerando que o terreno objeto do RIP 3105.0107973-04 se encontra dentro dos limites de área maior aforada à CEHOP.

Por conseguinte submete o caso à apreciação desta Consultoria Jurídica da União, para fins de orientação quanto à forma mais adequada de proceder à regularização do aludido imóvel.

O órgão consulente aventa ainda a possibilidade de, ao invés de um contrato de constituição de aforamento, a SPU/SE emita uma Certidão declaratória em que a União reconheça JEOVANDO EUZEBIO RIBEIRO como foreiro, tendo em vista que o imóvel objeto do RIP 3105.0107973-04 integra a área do RIP 3105.0005081-05, objeto do Contrato de Constituição de Aforamento lavrado, em 31/01/2011, às fls. 137 do Livro 3-AF/SE/2007, em favor da CEHOP - COMPANHIA ESTADUAL DE HABITAÇÃO E OBRAS PÚBLICAS, com a devida comprovação de sua regularidade fiscal perante a União.

Sugere que de posse do Contrato de Constituição de Aforamento lavrado, em 31/01/2011, às fls. 137 do Livro 3-AF/SE/2007, e da referida Certidão declaratória, o interessado demandaria junto ao CRI o respectivo registro na Matrícula nº 53.918, de acordo com o art. 77 da IN SPU nº 03/2016.

Dos documentos de maior relevância para empreender a análise constam da instrução processual:

Certidão da 2ª Circunscrição Imobiliária de Aracaju-Sergipe (SEI 3497822, pg. 31 a 65).

A consulta formulada pela Superintendência Regional do Patrimônio da União no Estado de Sergipe-SPU/SE não traz propriamente uma questão de cunho jurídico, mas uma condição fático-circunstancial a ensejar dúvida quanto ao instrumento jurídico de destinação mais adequado à regularização do imóvel.

O fato fundamental que gera dúvida ao órgão consulente, é exatamente o fato do imóvel objeto do pretenso aforamento se encontrar inserido dentro de uma área maior aforada à CEHOP, através de contrato assinado em 31/01/2011, registrado em 9/02/2011.

Tal fato, em princípio, pode gerar dúvida quanto à possibilidade legal de se proceder o aforamento em favor do interessado, não fosse as demais informações complementares constantes do Despacho (SEI nº 36924663).

Insta mencionar, por relevante, que a área objeto do pretendido aforamento consiste no RIP 3105.0107973, matrícula 53.918, originado da matrícula 8.516, RIP 3105.0005081-05 cuja área foi aforada à CEHOP.

Dito isto, é importante destacar a seguir as informações constantes do Despacho (SEI 36924663), fundamentais a dirimir a dúvida surgida, senão vejamos:

"III– a despeito da informação contida no item I acima, na AV.17-Matrícula nº 8.516 (que trata da averbação do memorial descritivo dessa área da União Federal que posteriormente viria a ser aforada à CEHOP), datada de 06/05/2003, vê-se a seguinte informação: “Estão excluídos do memorial descritivo todos os imóveis objeto de desmembramento” (SEI 3497822/pág.50);" (grifo nosso)

"IV– à vista disso, depreende-se que os imóveis inseridos na citada poligonal, mas que foram desmembrados em nome de terceiros (adquirentes da CEHOP) anteriormente nos cadastros da SPU/SE estariam excluídos da área a ser aforada. Essa ressalva da AV.17-Matrícula nº 8.516 não estabeleceu um marco temporal, sobre qual seria a referência a considerar: a data dessa averbação (06/05/2003) ou a futura data do registro do contrato de aforamento em cartório;" (grifamos)

"X– no R.3 da Matrícula nº 53.918 (com data de 20/12/2006), consta que Jeovando Euzébio Ribeiro adquiriu o imóvel da CEHOP por meio da Escritura de Compra e Venda em 20/12/2006 (essa data, inclusive, encontra-se no SIAPA assentada na cadeia de posse do RIP como sendo o início da posse sob responsabilidade desse citado ocupante). O RIP nº 3105.0107973-04 foi regularizado no SIAPA em nome de Jeovando Euzébio Ribeiro em janeiro de 2007 (SEI 3497822/págs. 25-27 e 31-33);" (grifamos)

"XI– no documento SEI 13010877/pág. 54 do processo nº10586.000514/99-16, consta o RIP nº 3105.0107973-04 na relação inicial dos 525 imóveis desmembrados/fracionados do RIP nº 3105.0005081-05 após o referido contrato de aforamento em nome da CEHOP (ver SEI 13010877/pág. 32-78);" (grifo nosso)

Feitos tais destaques é possível alcançar algumas constatações por demais evidentes e importantes ao deslinde da questão.

A primeira e fundamental delas é que, segundo informação do próprio órgão, no Despacho citado retro, “Estão excluídos do memorial descritivo todos os imóveis objeto de desmembramento”.

A segunda constatação se dá pela afirmação do órgão que, "os imóveis inseridos na citada poligonal, mas que foram desmembrados em nome de terceiros (adquirentes da CEHOP) anteriormente nos cadastros da SPU/SE estariam excluídos da área a ser aforada."

A terceira diz respeito ao fato de que "Jeovando Euzébio Ribeiro adquiriu o imóvel da CEHOP por meio da Escritura de Compra e Venda."

A quarta e derradeira constatação é que "consta o RIP nº 3105.0107973-04 na relação inicial dos 525 imóveis desmembrados/fracionados do RIP nº 3105.0005081-05".

Em outras e resumidas palavras significa dizer que, embora o terreno objeto do RIP 3105.0107973-04, matrícula 53.918 se encontre dentro dos limites da área aforada à CEHOP, RIP 3105.0005081-05, matrícula 8.516, o bem foi desmembrado em nome de terceiros, bem como adquirido pelo interessado pretendente ao aforamento, conforme anotações AV. 17 e R3 na Certidão da 2ª Circunscrição Imobiliária de Aracaju-Sergipe (SEI 3497822, pg. 31 a 33).

Ademais, o RIP nº 3105.0107973-04 consta na relação inicial dos 525 imóveis desmembrados/fracionados do RIP nº 3105.0005081-05, notando-se perfeitamente tratar-se de imóvel individualizado conforme descrição na Escritura Pública de Compra e venda, na matrícula 53918. (SEI 3497822 pg. 69/70).

Outro aspecto a ser tratado é aquele relativo ao entendimento emanado no Parecer 35/2011/AGU/CJU/SE/FSA, onde a CJU/SE recomendou que fosse adotado o regime de aforamento para aqueles imóveis com título aquisitivo após o contrato enfitêutico, aqueles cujo desmembramento cadastral tenha sido efetuado durante os trâmites do processo de aforamento da área primitiva à CEHOP, e para aqueles imóveis desmembrados antes da constituição do aforamento.

Por óbvio que não compete nesta análise traçar elucubrações em relação às conclusões do Parecer 35/2011/AGU/CJU/SE/FSA, cabendo tão-somente observar que a lógica de seu entendimento encontra ressonância se consideradas as circunstâncias fáticas apresentadas nas informações presentes nos Despachos do órgão consulente.

Ora, considerando o fato do desmembramento do imóvel objeto do pretenso aforamento, bem como, por ter sido adquirido junto à CEHOP é de se reconhecer que a viabilidade de se proceder a enfiteuse se mostra bem presente.

A anotação Av. 17 (SEI 3497822 pg. 50) registra que "estão excluídos do memorial descritivo todos os imóveis objeto de desmembramento" dando conta portanto, que os imóveis desmembrados não constam do aforamento à CEHOP, tornando inclusive, imprecisa a conjugação do verbo estaria no futuro do pretérito, nos itens IV e VI do Despacho (SEI 36924663), como "estariam excluídas", "estariam desmembradas". Na verdade todos estão efetivamente desmembrados e portanto, excluídos da poligonal, exceto se os registro em cartório não se revestisse de nenhum valor.

A partir disso é evidente que cabe o aforamento, no molde apresentado na terceira hipótese sugerida pelo Parecer 35/2011/AGU/CJU/SE/FSA, ou seja, imóveis desmembrados antes da constituição do aforamento, eis que o aforamento se deu em 31/01/2011 a assinatura do contrato e em 09/02/2011 o registro, enquanto o desmembramento ocorreu em 06/05/2006.

Apenas para argumentar, ainda em relação à sugestão de expedição pela SPU/SE de Certidão declaratória em que a União reconheça JEOVANDO EUZEBIO RIBEIRO como foreiro, para posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis, não nos aparece apropriada, considerando sobretudo, que consta dos normativos o instrumento próprio, específico para tal desiderato, enquanto que a declaração buscaria o mesmo fim, apenas por instrumento inadequado, sem norma autorizativa para tal.

O que pode provar a condição de foreiro é o contrato de aforamento, disposto em lei e em normativas infra legais, a declaração objetivando o mesmo fim, pode caracterizar desvio de finalidade, eis que a finalidade sempre tem um objetivo certo, o de realizar o interesse público.

Portanto, todo ato que se afastar deste objetivo sujeitar-se-á a invalidação.

Não é demais mencionar que segundo o art. 2º, parágrafo único, alínea e, da Lei de Ação Popular o desvio de finalidade se verifica quando o agente pratica o ato visando a fim diverso daquele previsto, explícita ou implicitamente, na regra de competência.

É que estar-se a falar de uma finalidade específica, ou seja, é aquela que a lei elegeu para o ato em específico.

Desse modo acredita-se respondida a consulta formulada pela SPU/SE, quanto ao instrumento adequado a regularizar a destinação do bem imóvel da União.

Pelo exposto, conclui-se que instrumento adequado à regularização do imóvel em questão é a celebração do contrato de aforamento, cujo embasamento legal consta do Decreto-lei nº 9.760/46, Instrução Normativa SPU nº 03, de 09 de novembro de 2016.

Por fim, impende mencionar que tal conclusão se dá em função de que pelas informações constantes do processo, em despachos informativos da SPU/SE, o bem imóvel foi desmembrado de uma poligonal maior que fora aforada à CEHOP, informações estas registradas em Certidões da 2ª Circunscrição Imobiliária de Aracaju-Sergipe.

Ademais, o desmembramento se deu em data anterior ao contrato de aforamento com a CEHOP, condição que está em consonância com a conclusão do Parecer 35/2011/AGU/CJU/SE/FSA.

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 04906001099200618 e da chave de acesso 22798faa

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