ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO SUMÁRIO

PARECER n. 00130/2024/NUCJUR-SUM/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

 

NUP: 64543.000363/2024-76

INTERESSADOS: UNIÃO - 6º GRUPO DE ARTILHARIA DE CAMPANHA - 6º GAC

ASSUNTOS: ARRENDAMENTO.

 

EMENTA: Exploração pecuária. Arrendamento. Art. 16, § 1º da Portaria n° 200-DEC, de 3 de dezembro de 2020. Minuta contratual inadequada. 
 

Relatório. 

 

Processo encaminhado pelo 6º GRUPO DE ARTILHARIA DE CAMPANHA - 6º GAC para análise da licitação, na modalidade concorrência (maior oferta mensal), para a "LOCAÇÃO de imóvel para pastagem de animais, sendo vedada qualquer outra destinação, por um período de 2 anos", conforme edital de pg. 53[1] e seguintes. Minuta de contrato em pg. 80 e seguintes.

 

Edital e contrato observam minutas padronizadas (https://www.gov.br/agu/pt-br/composicao/cgu/cgu/modelos/licitacoesecontratos/14133/modelos-da-lei-no-14-133-21-para-pregao-e-concorrencia), na versão mais atualizada. 

 

Imóvel devidamente regularizado no CRGI e na SPU (pg. 147).  Laudo de avaliação de maio de 2023 (pg. 109). 

 

A d. CJU/RS redirecionou o processo à e-CJU/Patrimônio, em razão da matéria, onde foi distribuído segundo as regras ordinárias. É o relatório. 

 

Análise. 

 

Da opção pela locação. 

 

O DL 9.760/46 determina:

 

Art. 64. Os bens imóveis da União não utilizados em serviço público poderão, qualquer que seja a sua natureza, ser alugados, aforados ou cedidos.
§ 1º A locação se fará quando houver conveniência em tornar o imóvel produtivo, conservando porém, a União, sua plena propriedade, considerada arrendamento mediante condições especiais, quando objetivada a exploração de frutos ou prestação de serviços.

 

A lei 9.636/98:

 

 Art. 41. Será observado como valor mínimo para efeito de aluguel, arrendamento, cessão de uso onerosa, foro e taxa de ocupação, aquele correspondente ao custo de processamento da respectiva cobrança.
 

A Portaria n° 200-DEC, de 3 de dezembro de 2020[2] determina:

 

Art. 8º Dentre as formas de utilização em finalidade complementar de um imóvel ou benfeitoria, previstas nos dispositivos legais citados no art. 2º destas IR, aplicam-se ao Comando do Exército as seguintes:
I - locação;
II - arrendamento;
(...)
 
Art. 11. A locação de bens imóveis é a forma de utilização pela qual o Comando do Exército cede a terceiros, mediante contrato e com pagamento de quantia mensal denominada aluguel, o uso e o gozo de benfeitorias exclusivamente para fins residenciais.
§ 1º O prazo contratual, previamente estabelecido, será de até dois anos, podendo ser prorrogado, por igual período ou inferior, desde que não ultrapasse o limite máximo de cinco anos, de acordo com o interesse da Unidade Gestora (UG) e desde que previsto no respectivo instrumento convocatório de licitação.

 

Art. 16. O arrendamento é a forma de utilização pela qual o Comando do Exército cede um imóvel a terceiros, para fins de exploração de frutos ou prestação de serviços, de forma onerosa, mediante o pagamento de quantia periódica denominada renda.
§ 1º O arrendamento destinado à exploração de frutos é vocacionado às atividades de natureza agropecuária e o arrendamento para prestação de serviços circunscreve-se às atividades de natureza urbana, incluindo finalidades comerciais.
(...)
 
Art. 17. Tratando-se de áreas destinadas a campos de instrução, qualquer arrendamento deverá ser ressalvado o direito de uso pelo Comando do Exército para realização de atividades militares.
 
(...)
 
Art. 19. A renda será estipulada em base anual, podendo ser paga de uma só vez ou em parcelas mensais, trimestrais ou semestrais, conforme o estabelecido no contrato.
§ 1º No caso de pagamento único, deverá ser estabelecido no contrato o mês em que o mesmo deverá ocorrer.
§ 2º No caso de pagamento parcelado, o contrato deve prever, ainda, cláusula versando sobre a possibilidade de juros moratórios e de multa, conforme normatização da Secretaria de Economia e Finanças.
§ 3º O valor mínimo da contrapartida, financeira ou não financeira, que servirá de base ao arrendamento, terá como parâmetro o valor de mercado, verificado pelo comandante responsável pela administração do imóvel, mediante avaliação realizada por técnico avaliador especializado, seguindo a IN nº 5-SPU, de 28 de novembro de 2018, ou a que vier substituí-la ou modificá-la, após a aprovação pela SPIMA do Gpt E.

 

Como visto no relatório, o processo pretende realizar a locação de imóvel para a pastagem dos animais. Consta ainda dos autos: 

 

O imóvel avaliando é o Campo de Instrução do 6'GAC
(pg. 112)

 

Por ser uma área militar, seu uso primordial é com atívidades militares, sejam elas exercícios, operações, manobras ou adestramentos, enquanto que o arrendamento é de importância de utilização secundária, e realizado com a finalidade de proporcionar o uso social e económico da terra"
(pg. 113)

 

O arrendamento (no regime de direito Administrativo) é um contrato muito próximo da locação, com prazo mais largo, utilizado para exploração de frutos. 

 

As "Instruções Reguladoras para a Utilização do Patrimônio Imobiliário da União Administrado pelo Comando do Exército (EB50-IR-04.003)", como transcrito acima, reservam o contrato de locação para os imóveis residenciais, exclusivamente. 

 

Portanto, ainda que sejam contratos bastante similares, a opção pela locação parece-nos inadequada. 

 

Da competência: 

 

A Portaria C Ex nº 1.041, de 13 de outubro de 2020[3] dispõe:

 

Art. 6º Ao comandante, chefe ou diretor de OM compete:
I - solicitar ao comandante do grupamento de engenharia (Gpt E) a que estiver vinculado, autorização para o início dos processos de cessão de uso para exercício de atividades de apoio, locação, arrendamento e CDRUR;
(...)
III - instruir os processos de locação, arrendamento e CDRUR, conforme as IR de Utilização do Patrimônio Imobiliário da União, vinculadas a estas IG, e submetê-los ao comando do Gpt E, para fins de complementação e análise quanto à conveniência, oportunidade e viabilidade econômica;
IV - submeter à apreciação do Gpt E as minutas dos editais, dos contratos e dos termos aditivos, para análise e parecer da assessoria jurídica;

 

A referida Portaria n° 200-DEC, de 3 de dezembro de 2020 dispõe:

 

Art. 20. A competência para autorizar o início do processo de arrendamento, analisar e aprovar as propostas com contrapartida financeira é do comandante do Gpt E/RM, sendo que todas as providências necessárias à concretização do contrato, inclusive negociações, serão de encargo do comandante, chefe ou diretor da OM, que tem o imóvel sob sua responsabilidade, porém a representação da União nos atos de formalização do contrato competirá ao Cmt Gpt E/RM."(NR - alterado pela PORTARIA – DEC/C Ex Nº 046, DE 31 DE MARÇO DE 2022)
§ 1º O processo de arrendamento deverá ser instruído com a documentação apresentada no Anexo a estas IR.

 

Assim, salvo algum ato expresso de delegação (que não foi identificado nos autos), parece que a competência para o arrendamento está concentrada no Comandante do Grupamento de Engenharia.  

 

Do Edital. 

 

Agilizaria muito a análise se a OM destacasse as alterações que fez no edital padronizado.

 

De qualquer forma, como visto acima, a opção pela locação parece-nos equivocada. O correto seria o arrendamento. Assim, recomenda-se adequar o objeto.

 

Observar que o edital fala em "contratação de investidor para locação de imóvel", o que nos parece incorreto, com a máxima vênia. A licitação é para arrendar um imóvel para finalidade específica. Melhor seria simplesmente: 

 

"O objeto da presente licitação é o arrendamento de imóvel para uso exclusivo na pastagem de animais"...

 

O item 11 do edital precisa ser adaptado para o arrendamento. 

 

Não identificamos quaisquer outras impropriedades. 

 

Do contrato. 

 

O contrato parece inadequado, data venia.

 

O Exército padronizou o contrato de arrendamento com o modelo constante do anexo J da Portaria n° 200-DEC, de 3 de dezembro de 2020 (ANEXO J - MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA ATIVIDADES DE NATUREZA AGROPECUÁRIA).

 

O modelo padronizado contém todas as cláusulas necessárias e foi objeto de detalhado estudo pela Administração. A utilização dos modelos torna a gestão eficiente, minimizando erros e evitando distorções entre regiões distintas. 

 

Assim, sugerimos utilizar o modelo da Portaria n° 200-DEC, de 3 de dezembro de 2020.

 

Observar que parece ser necessário ressalvar o direito de uso pelo Comando para realização de atividades militares, conforme art. 17 da referida Portaria n° 200-DEC, de 3 de dezembro de 2020, por ser área de instrução. 

 

Cabe anotar que algumas cláusulas da minuta utilizada (2.2 - prorrogação automática; 2.4 impossibilidade de rescisão pelo locador etc) são incompatíveis com o próprio edital e absolutamente impertinentes para um contrato onde a União é locadora. O modelo utilizado é para a União locatária. Não deve ser utilizado, pois implicará em potencial prejuízo ao interesse público.  

 

Da instrução do processo. 

 

A Portaria n° 200-DEC, de 3 de dezembro de 2020 fixou um padrão para a instrução dos processos de arrendamento, que parece não ter sido observado no caso dos autos. A saber:

 

ANEXO B - LISTA DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A INSTRUÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO DE ARRENDAMENTO
ANEXO E - LISTA DE VERIFICAÇÃO DE PROCESSO DE LOCAÇÃO OU ARRENDAMENTO

 

Assim, sugere-se instruir o processo com os documentos listados no anexo "B", se possível na mesma ordem lá listada, e ao final fazer constar a lista de verificação do anexo "E" acima referidos. 

 

Conclusão:

 

Ante o exposto, conclui-se que:

 

a) A opção pela locação é inadequada (arts. 11 e 16 da Portaria n° 200-DEC, de 3 de dezembro de 2020). Sugere-se utilizar o arrendamento. 

b) O arrendamento é ato que ultrapassa a competência do Sr. Comandante da OM, devendo o processo ser instruído com o ato de delegação;

c) O edital precisa ser adaptado para o arrendamento. 

d) A minuta contratual utilizada é inadequada. Sugere-se utilizar a minuta constante do Anexo J da Portaria n° 200-DEC, de 3 de dezembro de 2020;

e) o processo demanda melhor organização, nos termos do anexo B da Portaria n° 200-DEC, de 3 de dezembro de 2020.

 

Cabe observar que o presente parecer não é vinculante. O Gestor pode concordar, adotar entendimento diverso (fundamentando, na forma do art. 50 da Lei 9.784/99) ou, se entender conveniente, pedir a revisão, expondo os motivos cabíveis.  

 

Dispensada a aprovação do Exmo. Coordenador, na forma do regimento interno desta e-CJU, é o parecer. 

 

Vitória, ES, 09 de fevereiro de 2024.

 

 

LUÍS EDUARDO NOGUEIRA MOREIRA

ADVOGADO DA UNIÃO

 

 

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 64543000363202476 e da chave de acesso c20ff410

Notas

  1. ^ A página indicada refere-se à numeração no documento digitalizado, que não coincide com a do arquivo em PDF. 
  2. ^ http://www.sgex.eb.mil.br/sg8/002_instrucoes_gerais_reguladoras/02_reguladoras/06_departamento_de_engenharia_de_construcao/port_n_200_dec_03dez2020.html
  3. ^ http://www.sgex.eb.mil.br/sg8/002_instrucoes_gerais_reguladoras/01_gerais/port_n_1041_cmdo_eb_13out2020.html


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