ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO SUMÁRIO

PARECER n. 00157/2024/NUCJUR-SUM/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 10154.146554/2021-95

INTERESSADOS: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO EM ESPÍRITO SANTO - SPU/ES

ASSUNTOS: PRORROGAÇÃO E OUTROS

EMENTA:

I – Direito Administrativo. Patrimônio imobiliário da União.

II – Constituição de aforamento gratuito. Direito de preferência. Regularização de posseiros e ocupantes.

III – Legislação: art. 20 do Decreto-Lei nº 3.438/41, art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760/46, art. 104 do Decreto-Lei nº 9.760/1946. Instrução Normativa SPU nº 003, de 09/11/2016.

IV – Precedentes: Enunciados CONJUR/MPOG nº 03, CONJUR/MPOG nº 05 e CONJUR/MPOG nº 08 (Portaria nº 2/CONJUR, de 10 de abril de 2013), Parecer nº 0298-5.1.1/2014/LBS/CONJUR-MP/CGU/AGU, NOTA n. 00686/2017/ACS/CGJPU/CONJUR-MP/CGU/AGU.

V – Possibilidade, desde que atendidas as recomendações aduzidas neste parecer.

 

RELATÓRIO

Em cumprimento ao disposto no art. 131 da Constituição da República, no art. 11 da Lei Complementar nº 73/1993, no art. 8º-F da Lei nº 9.028/1995, no art. 19 do Ato Regimental AGU nº 05/2007 e no art. 1º da Portaria Normativa AGU nº 72/2022, a SUPERINTENDÊNCIA DE PATRIMÔNIO DA UNIÃO NO ESPÍRITO SANTO – SPU-ES/MGI reencaminha a esta e-CJU/Patrimônio, via SAPIENS, link de acesso ao processo SEI de referência, que trata da minuta do termo de contrato de constituição de aforamento gratuito consubstanciado no direito de preferência, a ser celebrado com Tarcisio José Bride, brasileiro, industriário, inscrito no CPF 364.861837-72, separado judicialmente, residente na Av. Rio Branco, n° 307, apto 103, Santa Lúcia, Vitória - ES.

Foram disponibilizados, mediante acesso externo ao processo SEI, os seguintes documentos:

É o relatório.

DA FINALIDADE E ABRANGÊNCIA DO PARECER JURÍDICO

A presente manifestação jurídica tem o escopo de assistir a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem praticados ou já efetivados. Ela envolve, também, o exame prévio dos textos de editais, de minutas de contratos e de seus anexos, quando for o caso.

A função da Consultoria Jurídica da União é apontar possíveis riscos do ponto de vista jurídico e recomendar providências para salvaguardar a autoridade assessorada, a quem compete avaliar a real dimensão do risco e a necessidade de se adotar ou não a precaução recomendada.

Importante salientar, que o exame dos autos processuais se restringe aos seus aspectos jurídicos, excluídos, portanto, aqueles de natureza técnica. Em relação a estes, parte-se da premissa de que a autoridade competente se municiou dos conhecimentos específicos imprescindíveis para a sua adequação às necessidades da Administração, observando os requisitos legalmente impostos.

Nesse sentido vale lembrar que o Enunciado n° 07, do Manual de Boas Práticas Consultivas da CGU/AGU recomenda que:

O Órgão Consultivo não deve emitir manifestações conclusivas sobre temas não jurídicos, tais como os técnicos, administrativos ou de conveniência ou oportunidade, sem prejuízo da possibilidade de emitir opinião ou fazer recomendações sobre tais questões, apontando tratar-se de juízo discricionário, se aplicável. Ademais, caso adentre em questão jurídica que possa ter reflexo significativo em aspecto técnico deve apontar e esclarecer qual a situação jurídica existente que autoriza sua manifestação naquele ponto.

De fato, presume-se que os estudos técnicos contidos no presente processo, inclusive quanto ao detalhamento de seu objeto, suas características e requisitos, tenham sido regularmente determinados pelo setor competente do órgão, com base em parâmetros técnicos objetivos, para a melhor consecução do interesse público.

Além disso, vale esclarecer que, em regra, não é atribuição do órgão de assessoramento jurídico exercer a auditoria quanto à competência de cada agente público para a prática de atos administrativos. Cabe-lhes, isto sim, observar se os seus atos estão dentro do seu espectro de competências.  Assim sendo, o ideal, para a melhor e completa instrução processual, é que sejam juntadas ou citadas as publicações dos atos de nomeação ou designação da autoridade e demais agentes administrativos bem como os atos normativos que estabelecem as respectivas competências, com o fim de que, em caso de futura auditoria, possa ser facilmente comprovado que quem praticou determinado ato tinha competência para tanto. Todavia, a ausência de tais documentos, por si, não representa, a priori, óbice ao desenvolvimento do processo.

Por fim, com relação à atuação desta Consultoria Jurídica, é importante informar que, embora as observações e recomendações expostas não possuam caráter vinculativo, constituem importante instrumento em prol da segurança da autoridade assessorada, a quem incumbe, dentro da margem de discricionariedade que lhe é conferida pela lei, avaliar e acatar, ou não, tais ponderações, ressaltando-se, todavia, que o seguimento do processo sem a observância destes apontamentos será de responsabilidade exclusiva da Administração.

DA INSTRUÇÃO PROCESSUAL

O que se pretende nos presentes autos é a constituição do aforamento gratuito de imóvel da União, caracterizado como terreno de marinha com acrescido de marinha, medindo área total de 778,00m², área terreno da União 778,00m², referente a fração de 0,0352163, localizado no Ed. Maison Suisse apto 502 VG 11 PAV TER, situado na Rua Eugênio Neto, 764, CEP 29055-000 - Vitória - ES,  com as seguintes dimensões e confrontações:  Frente com a Rua Eugenio Neto medindo 30,50, Lado direito com Condomínio Ed Mar de Espanha, medindo 51,00m, Lado esquerdo com Exagonal Engenharia Comercio Ind. Latica medindo, 59,40 m conforme LPM/1831 aprovada pelo Processo nº 04947.000052/2003-16, em 30/11/1960, com base no art. 20 do Decreto-Lei nº 3.438/41, art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760/46, art. 104 do Decreto-Lei nº 9.760/1946, inciso I do art. 5º do Decreto-lei nº 2.398/1987 c/c item 1º do art. 105 do Decreto-lei nº 9.760/1946.

As razões declinadas pela SPU-ES para fins de fundamentar a formalização da Constituição de Aforamento foram aviadas no bojo da Nota Técnica SEI nº  (39329326). Importante ressaltar que não compete a esta CJU a mera análise documental e/ou endossar o mérito administrativo, tendo em vista que este é relativo à área técnica competente da Administração. Ressalte-se, ainda, que, conforme informado pela SPU, o presente processo é semelhante ao NUP 10154.172694/2021- 19, o qual descrevia assim a cadeia sucessória:

SUMÁRIO EXECUTIVO

Trata-se do requerimento de aforamento de Terreno de marinha com acrescido de marinha, medindo 778,00 m², referente a fração 0,0049858 (vaga 23) e 0,0352163 (apartamento 502 e vaga 22), referente do apto 602 e vgs 22 e 23 situado na Rua Eugenio Neto, nº 764, Santa Lúcia, Vitória/ES, CEP. 29.055.000.

ANÁLISE

Foi requerido o aforamento para o imóvel cadastrado sob o RIP nº 5705.0105627-30 e 5705.0105628-10, com base no Art. 20 do DL 3.438/41 c/c artigo 215, do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946.:

"Art. 105. Tem preferência ao aforamento:

(...)

1º – os que tiverem título de propriedade devidamente transcrito no Registo de Imóveis;"

O imóvel não possui ações judiciais, qualquer impedimento ambiental ou administrativo, bem como não recebeu proposta PAI até a confecção desta Nota técnica, mesmo porque consonte IN 03/2016 o imóvel encontra-se em área consoliadada, e trata-se de um prédio com mais de 20 anos de contruído, com uma unidade já aforada e juntada nesses autos no evento SEI 18985511.

A cadeia sucessória assim restou estabelecida:

a) 1937 - Inscrito na PMV em nome de José Alves Macedo e outros (SEI 31062660);

b) 1972 -  José Alves Macedo e outros para Telma Lucia  e Vilma Helena Serra Guimaraes Macedo e outros (SEI 31062660);

c) 1997 - Telma Lucia e Vilma Helena Serra Guimaraes Macedo para SIENA - Construtora e Incorporadora Ltda (SEI 31062660;

d) 2002- SIENA - Construtora e Incorporadora Ltda para Nilton Antonio Chevrand ( SEI 18888065)

A Linha do Preamar Médio de 1831 (LPM/1831) LPM/LMEO aprovada: Nro. Processo 04947.000052/2003-16 em 30/11/1960

O imóvel se encontra fora da faixa de 100m ao longo da costa e fora da circunferência de 1.320 m de raio em torno de fortificações e estabelecimentos militares.

Não se encontra nesta Superintendência nenhuma manifestação oficial de órgão público federal interessado no imóvel.

O imóvel não constitui logradouro público.

O requerimento de aforamento foi feito de maneira voluntária, conforme requerimento apresentado (SEI MP nº 18888066).

Conforme registro SIAPA, o imóvel encontra-se em área urbana consolidada (18931920).

Informo que não existe no presente processo notificação, conforme estabelecido no Art. 104 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.

O imóvel referido será oportunamente avaliado pela SPU-ES- NUCIP.

A Minita de Contrato foi submetida ao GE-DESUP (SEI 30554336), que apontou às ressalvas referentes aos Itens 2.1, 2.IV,  2.IV."a", 2.IV."f", 2.IV."g",  3.5.9, 3.5.12, 4.4, 4.5 e 6.1, que ora esclareço:

2.1 - A SPU/ES deverá diligenciar a completa qualificação das partes no contrato enfitêutico, em conformidade com o Provimento nº 61, CNJ.

R.  Nilton Antonio Chevrand   brasileiro, bancario, CPF 390.996.017-00 e Angelica Aparecida Marchetti Chevrand, brasileira,  CPF 038.844.747-82, residentes na  Rua Eugenio Neto, nº 764, apto 602, Santa lúcia, Vitporia/ES.  

2.IV -  A SPU/ES deverá diligenciar a completa caracterização do imóvel objeto de aforamento na minuta do Contrato de Constituição de Aforamento (SEI 19244549), revisando o seu inteiro teor e deixando mais claro que se trata do aforamento das frações ideais de 0,035216337 e 0,004985810 do terreno de marinha, com 778,00m², correspondentes ao Apartamento 602 com Vaga de Garagem nº 22 e à Vaga de Garagem nº 23, do Edifício Maison Suisse, situado na rua Eugênio Netto, nº 764, Santa Lúcia, CEP 29055-000, Vitória/ES, objetos da Matrícula nº 51.112 CRI 2ª Zona/Vitória-ES (SEI 18888065) e Matrícula nº 51.113 CRI 2ª Zona/Vitória-ES

R. Terreno de marinha com acrescido de marinha, medindo 778,00 m², referente a fração 0,0049858 (vaga 23) e 0,0352163 (apartamento 502 e vaga 22), referente do apto 602 e vgs 22 e 23 situado na Rua Eugenio Neto, nº 764, Santa Lúcia, Vitória/ES, CEP. 29.055.000.

2.IV."a"  a SPU-ES deverá anexar aos autos cópia atualizada da Matrícula nº 51.113 CRI 2ª Zona/Vitória-ES, correspondente à Vaga de Garagem nº 23 vinculada ao Apartamento 602.

R. As matriculas referentes ao apartamento 602 e as duas vagas de garagem foram anexadas docs SEI 35266528  35266563.

2.IV."f" - A SPU/ES deverá esclarecer nos autos sobre eventuais problemas jurídicos, ambientais ou administrativos.

R.  Não foi encontrado nas pesquisas qualquer problema de ordem juridica, ambiental ou administrativa que impeça a conceção do aforamento.

2.IV."g"   a SPU/ES deverá informar nos autos se o imóvel já recebeu, ou não, uma Proposta de Aquisição de Imóveis - PAI.

R. O imóvel objeto do pedido de aforamento não tem Proposta de Aquisição de Imóveis - PAI, até a presente data. 

3.5.9 - até a assinatura do contrato enfitêutico, se aprovada a destinação pelo GE-DESUP, a SPU/ES deverá esclarecer nos autos o não envolvimento de área de preservação ambiental ou unidade de conservação, ainda que por despacho ou documento declaratório da própria Superintendência, nos termos do art. 41, II, a, da IN SPU n° 3/2016.

R.  Não se trata de área de proteção/preservação ambiental, conforme Parecer do IBAMA (SEI 35267401), vez que trata-se de área urbana consolidada.

3.5.12 - Até a assinatura do contrato enfitêutico, se aprovada a destinação pelo GE-DESUP, a SPU/ES deverá esclarecer nos autos a inexistência de óbice de natureza ambiental, nos termos do art. 41, II, c, da IN SPU n° 3/2016.

R. Não se trata de área de proteção/preservação ambiental, conforme Parecer do IBAMA (SEI 35267401), vez que trata-se de área urbana consolidada.

4.4 - a SPU/ES deverá esclarecer nos autos a fundamentação legal do aforamento pretendido, já que o contrato enfitêutico do aforamento da fração ideal correspondente ao Apartamento Cobertura 02  e Vaga, utilizado para fins de aplicação do art. 112 da IN SPU 03/2016, tem por base o art. 215 do Decreto-lei nº 9.760/46 c/c art. 20 do Decreto-lei nº 3.438/87 (leia-se 3.438/41) e não como proposto na hipótese dos autos, no item 1º do art. 105 do Decreto-lei nº 9.760/46. Nesse ponto, vale ressaltar a necessidade de instruir os autos com a documentação comprobatória do direito alegado, na conformidade do Anexo VI da IN SPU 03/2016.

R.  A fundamentação legal quanto à preferência ao aforamento é o artigo 20 do DL 3.438/41 combinado com o artigo  215 do DL 9.760/46, e foi corrigina na nova Minuta de Contrato SEI  35269112  

4.5 - Por ocasião da assinatura do contrato enfitêutico, se aprovada a destinação pelo GE-DESUP, a SPU/ES deverá observar a atualização da avaliação do imóvel, de acordo com o disposto no art. 61, I, da IN SPU 03/2016.

R. o Imóvel foi avaliado (RVR) conforme documentos SEI 19613691 e 19613691, que serão atualizados.

61. A SPU/ES deverá anexar aos autos a documentação comprobatória do direito alegado, na conformidade do Anexo VI da IN SPU 03/2016. (ver item 4.4)

R.   A Certidão de Tempo de Cadastro expedida pela PMV (doc. SEI 31062660), comprova que houve ocupação do terreno em 1937, e possui toda a cadeia possessório do imóvel, e por tratar-se de documento com fé pública, SMJ, a preferência esta comprovada, quando complementeda pelas certidões expedidas pelo RGI SEI 35266528 e 35266563. 

CONCLUSÃO

Considerando comprovada a regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional do pretenso foreiro (18931720 18931841).

Considerando comprovada a quitação das taxas de ocupação e laudêmio (18931920).

Considerando que o imóvel referido encontra-se em área urbana consolidada e fora das área de segurança que trata o § 3º do art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais, sendo dispensado das audiências prévias previstas no art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, conforme o art. 49 da Instrução Normativa nº 03, de 9 de novembro de 2016.

Considerando que o requerimento de aforamento apresentado (SEI 18888066), foi feito no formulário eletrônico que é citado no Art. 33 da Instrução Normativa nº 03, de 9 de novembro de 2016, tendo seu caráter voluntário e que como tal deve ser analisado conforme recomendação do Art. 40 da mesma Instrução Normativa nº 03.

Considerando que no caso de aforamentos que se enquadrem como gratuito, caso o requerente voluntário cumpra todos os requisitos necessários para a concessão, inexiste possibilidade que terceiros requeiram qualquer direito sobre o mesmo imóvel, não sendo exigido a notificação sobre o aforamento.

Considerando que foram apresentados todos os documentos do check list do Anexo XI da Instrução Normativa nº 03, de 9 de novembro de 2016 (19242349), exceto os que serão oportunamente apresentados pela SPU-ES- NUCIP.

Diante do exposto, proponho o deferimento da requisição de preferência ao aforamento gratuito com os elementos necessários para imputar o referido direito aos interessados à constituição do regime enfitêutico para o imóvel em questão, com fundamento no Art. 20 do DL 3.438/41 c/c artigo 215, do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, conforme Minuta de contrato SEI 35269112, que proponho aprovação do Sr. Superintendente, encaminhando à SECAP para atualização do RVR SEI 19613925.

Deste modo, como não identifiquei a cadeia sucessória nestes autos e por se tratar do mesmo condomínio do NUP 10154.172694/2021- 19, deve a SPU confirmar se a cadeia sucessória é a mesma, bem como colocar na minuta do contrato o fundamento legal correto, qual seja: A fundamentação legal quanto à preferência ao aforamento é o artigo 20 do DL 3.438/41 combinado com o artigo  215 do DL 9.760/46.

A constituição de aforamento com direito de preferência, para a regularização de posseiros e ocupantes, está prevista no art. 20 do Decreto-Lei nº 3.438/41, art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760/46, art. 104 do Decreto-Lei nº 9.760/1946,  e a gratuidade consta no inciso I do art. 5º do Decreto-lei nº 2.398/1987:

Decreto-Lei nº 3.438/41

Art. 20. Aos atuais posseiros e ocupantes é permitido regularizar sua situação, requerendo o aforamento do terreno até 16 de outubro do corrente ano.

Decreto-Lei nº 9.760/46

Art. 104. Decidida a aplicação do regime enfitêutico a terrenos compreendidos em determinada zona, a SPU notificará os interessados com preferência ao aforamento nos termos dos arts. 105 e 215, para que o requeiram dentro do prazo de cento e oitenta dias, sob pena de perda dos direitos que porventura lhes assistam. (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)

Art. 215. Os direitos peremptos por fôrça do disposto nos arts. 20, 28 e 35 do Decreto-lei n° 3.438, de 17 de Julho de 1941, e 7º do Decreto-lei n° 5.666, de 15 da Julho de 1943, ficam revigorados correndo os prazos para o seu exercício da data da notificação de que trata o art. 104 dêste Decreto-lei.

Decreto-lei nº 2.398/1987

Art. 5º. Ressalvados os terrenos da União que, a critério do Poder Executivo, venham a ser considerados de interesse do serviço público, conceder-se-á o aforamento: (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998);

I - Independentemente do pagamento do preço correspondente ao valor do domínio útil, nos casos previstos nos arts. 105 e 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946; (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998); (Grifos nossos)

A Instrução Normativa SPU nº 003, de 09/11/2016 disciplina os procedimentos administrativos para a constituição, caducidade, revigoração e remição de aforamento de terrenos dominiais da União, os quais se aplicam a todos os órgãos da Secretaria do Patrimônio da União – SPU. Assim, deverá ser FIELMENTE observada a referida IN que indica, de forma objetiva, os documentos que devem instruir processos cujo objeto é a constituição de aforamento gratuito, pelo direito de preferência, sob pena de ilegalidade e responsabilização perante os órgãos de controle.

A referida Instrução Normativa, em seu art. 2º, inciso I, define aforamento ou enfiteuse como o “ato pelo qual a União atribui a terceiros o domínio útil de imóvel de sua propriedade, obrigando-se este último (foreiro ou enfiteuta) ao pagamento de pensão anual, denominada foro, na porcentagem de 0,6% do valor do domínio pleno do terreno”. O inciso IV, do mesmo artigo, define concessão do aforamento gratuito como o "ato pelo qual a União atribui a terceiro o domínio útil de terreno de sua propriedade, dispensado o pagamento do valor correspondente a 83% do valor da avaliação do domínio pleno pelo foreiro, que passa a se obrigar contratualmente ao de laudêmio na quantia de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, nos casos de transferência onerosa entre vivos”

Ressalta-se que essa previsão tem como fundamento o Enunciado CONJUR/MPOG nº 05, constante da Portaria nº 2/CONJUR, de 10 de abril de 2013, que preconiza:

Para que tenha direito de preferência ao aforamento gratuito com base no item 1º do art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, além da necessidade de o requerente comprovar que a cadeia sucessória relacionada ao bem retroage ininterruptamente à data de entrada em vigor do Decreto-Lei, os registros e transcrições não devem fazer qualquer menção que possa levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área é a União, a exemplo de referências a terrenos de marinha e acrescidos de marinha. (Grifos nossos)

O órgão consulente não certificou quanto à não referência de que se possa levar à conclusão de que a verdadeira proprietária da área é a União. Importante, por cautela, que sempre seja certificado o cumprimento do requisito, pois a inexistência de documento hábil pode acarretar o impedimento à constituição do aforamento gratuito, resultando na ilegalidade do ato. Em sendo caso de indicação de aforamento primitivo em outra unidade condominial, esse mesmo requisito também deverá ter sido observado por ocasião daquela concessão anterior, se assim exigido pela legislação da época, por óbvio.

E mais, para a concessão de aforamento a título gratuito com fundamento legal no art. 20 do Decreto-Lei nº 3.438/1941 c/c art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760/1946 o setor técnico do órgão deve atentar para o que determina o art. 15 da Instrução Normativa SPU nº 003, de 09/11/2016:

Art. 15. Tem preferência ao aforamento gratuito os que se enquadrem no art. 20 ou 35 do Decreto-Lei nº 3.438, de 1941, combinado com o art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.

Parágrafo único. Para ser reconhecido o direito ao aforamento gratuito com base no art. 20 do Decreto-Lei nº 3.438, de 1941, combinado com o art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, não é suficiente a comprovação da existência de um vínculo jurídico com o bem, sendo indispensável que o posseiro ou os antecessores na cadeia ininterrupta exercessem de fato detenção física sobre o imóvel em 22 de julho de 1941, data de publicação daquele diploma legal. (Grifos nossos)

Nesse sentido, o Enunciado nº 8 da Portaria nº 02 da CONJUR/MPOG, de 10 de abril de 2013:

Para ser reconhecido o direito ao aforamento gratuito com base no art. 20 do Decreto-Lei nº 3.438, de 17 de julho de 1941, c/c art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, não é suficiente a comprovação da existência de um vínculo jurídico com o bem, sendo indispensável que o posseiro ou os antecessores na cadeia ininterrupta exercessem de fato detenção física sobre o imóvel em 22 de julho de 1941, data de publicação daquele diploma legal. (Grifos nossos)

Não se localizou no processo documentos que comprovassem a efetiva detenção física sobre o imóvel em 22 de julho de 1941 para o reconhecimento do direito ao aforamento gratuito com base no art. 20 do Decreto-Lei nº 3.438/1941, c/c art. 215 do Decreto-Lei nº 9.760/1946, pois não basta a mera comprovação da existência de um vínculo jurídico com o bem, o que deverá ser providenciado pelo administrador.

A Instrução Normativa SPU nº 003, de 09/11/2016 apresenta, ainda, outros requisitos, que deverão estar expressamente certificados nos autos:

Art. 4º Ficam sujeitos ao regime enfitêutico os imóveis caracterizados como nacional interior, os terrenos de marinha, marginais e os seus acrescidos, exceto aqueles necessários aos logradouros e aos serviços públicos ou quando houver disposição legal em sentido diverso.

Art. 5º O imóvel objeto do aforamento pretendido deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome da União.

Parágrafo único. Nos casos em que o imóvel ainda não esteja registrado em favor da União, a SPU/UF deverá requerer a abertura da respectiva matrícula, postergando tal providência, quando verificado previamente que sua abertura poderá ser promovida em ato concomitante ao registro do aforamento.

Art. 6º Não serão objeto de aforamento os imóveis que:

I - por sua natureza e em razão de norma especial, são ou venham a ser considerados indisponíveis;

II - são considerados de interesse do serviço público, mediante ato do Secretário do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão;

III – são classificados como áreas de preservação permanente, na forma do inciso II do caput do art. 3º da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012;

IV – nas áreas em que seja vedado o parcelamento do solo, na forma do art. 3º e do inciso I do caput do art. 13 da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979; e

V – são administrados pelo Ministério das Relações Exteriores, pelo Ministério da Defesa ou pelos Comandos da Marinha, do Exército ou da Aeronáutica.

Além disso, deverão ser observados os procedimentos previstos nos arts. 10 a 17, no que for cabível e, com relação à instrução processual, os arts. 36 a 41 e demais artigos pertinentes.

Como se vê, a Instrução Normativa SPU nº 003, de 09/11/2016 é um roteiro minucioso, de observância obrigatória no âmbito da SPU, que aborda requisitos, procedimentos, documentação e, até mesmo, apresenta um modelo de contrato para cada espécie de aforamento.

Não foram realizadas as audiências previstas no art. 100 do Decreto-lei nº 9.760/1946, em atenção ao disposto no §7º desse artigo, que as dispensa quando se tratar de imóvel situado em áreas urbanas consolidadas e fora da faixa de segurança, in verbis:

§7º Quando se tratar de imóvel situado em áreas urbanas consolidadas e fora da faixa de segurança de que trata o § 3o do art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, serão dispensadas as audiências previstas neste artigo e o procedimento será estabelecido em norma da Secretaria do Patrimônio da União. (Incluído pela Lei nº 13.240, de 2015)

A Nota Técnica SEI nº Nota Técnica SEI nº 50791/2023/MGI (39329326) indica o cumprimento dos demais requisitos necessários à constituição do aforamento requerido.

DA COMPETÊNCIA

No que tange à competência do aforamento dos bens da União, prescreve o caput do art. 40 da Lei nº 9.636, de1998:

Art. 40. Será de competência exclusiva da SPU, observado o disposto no art. 38 e sem prejuízo das competências da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, previstas no Decreto-Lei nº 147, de 3 de fevereiro de 1967, a realização de aforamentos, concessões de direito real de uso, locações, arrendamentos, entregas e cessões a qualquer título, de imóveis de propriedade da União, (...).

A competência da Secretaria do Patrimônio da União encontra-se prevista no art. 40 e no art. 46 do Decreto nº 11.347, de 17 de março de 2023, respectivamente:

Art. 40.  À Secretaria do Patrimônio da União compete:

I - administrar o patrimônio imobiliário da União e zelar por sua conservação;

II - adotar as providências necessárias à regularidade dominial dos bens da União;

III - lavrar, com força de escritura pública, os contratos de aquisição, alienação, locação, arrendamento, aforamento, cessão e demais atos relativos a imóveis da União e providenciar os registros e as averbações junto aos cartórios competentes;

IV - promover o controle, a fiscalização e a manutenção dos imóveis da União utilizados em serviço público;

V - proceder às medidas necessárias à incorporação de bens imóveis ao patrimônio da União;

Art. 46.  Às Superintendências do Patrimônio da União compete:

I - programar, executar e prestar contas das ações necessárias à gestão do patrimônio, inclusive as atividades de caracterização, incorporação, destinação, gestão de receitas patrimoniais e fiscalização em sua área de jurisdição, conforme as diretrizes da Unidade Central;

II - zelar pelos bens imóveis que estejam sob sua guarda; e

III -  executar o levantamento e a verificação, no próprio local dos imóveis a serem incorporados, a preservação e a regularização dominial desses imóveis e a articulação com as entidades e instituições envolvidas.

A competência do Superintendente encontra-se definida art. 59 na Instrução Normativa SPU nº 003, de 09/11/2016 na Portaria SPU/ME nº 8.678, de 30 de setembro de 2022, respectivamente:

Da Concessão do Aforamento

Art. 59. Não havendo impugnação informada nas consultas do art. 100 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, nas situações em que forem aplicáveis, o Superintendente da SPU/UF apreciará a documentação (check-lists do Anexo XI) e, deferindo o pedido, concederá o aforamento, conforme minuta constante dos Anexos XII e XIII (despacho concessório de aforamento gratuito ou oneroso, conforme o caso), para formalizar-se em ato subsequente, a respectiva contratação, com averbação no Cartório de Registro Imóveis. (g.n.)

Art. 1º Autorizar os Superintendentes do Patrimônio da União a firmar os termos e contratos de aquisição, alienação, locação, arrendamento, aforamento, cessão, concessão, autorização e permissão relativos a imóveis da União, após deliberação pelas instâncias competentes.

[...]

Art. 5º Fica subdelegada a competência aos Superintendentes do Patrimônio da União para a prática dos seguintes atos administrativos, após apreciação favorável do GE-DESUP, nos casos exigidos pela Portaria 7.397, de 24 de junho de 2021 e suas alterações:

[...]

II - cessão de uso gratuito, sob quaisquer dos regimes previstos no Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, e na Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, de imóveis da União cujo valor de avaliação seja inferior a R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);

A Portaria MGI nº 771, de 17 de março de 2023, estabelece os instrumentos de destinação que deverão ser submetidos à deliberação dos Grupos Especiais de Destinação Supervisionada (GE-DESUP), bem como a competência destes:

Art. 1º A destinação de imóveis da União deverá observar o regime especial de governança instituído na presente portaria, que compreende as seguintes formas de destinação de imóveis geridos pela Secretaria de Gestão do Patrimônio da União (SPU) do Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos:

[...]

IV - Cessão de Uso Gratuita;

[...]

Art. 3º Para fins de análise, apreciação e deliberação de processos sobre imóveis objetos das destinações previstas nesta portaria, deverão ser instituídos pela SPU os seguintes Grupos Especiais de Destinação Supervisionada (GE-DESUP), de caráter permanente:

I - Nível 0 (GE-DESUP-0), para imóveis com valor de referência de até R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e para os casos de que trata o inciso XV do art. 1º desta portaria, independentemente do valor de referência do imóvel, excluídas aquelas atribuídas ao GE-DESUP-1 e ao GE-DESUP-2;

II - Nível 1 (GE-DESUP-1), para imóveis com valor de referência entre R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e R$10.000.000,00 (dez milhões de reais) e nos casos de que tratam §§ 2º e 3º, alínea "a", do art. 6º desta portaria, excluídas as destinações do inciso II e XIX do art. 1º desta portaria e aquelas atribuídas ao GEDESUP-0; e

III - Nível 2 (GE-DESUP-2), para imóveis com valor de referência igual ou superior a R$10.000.000,00 (dez milhões de reais), para imóveis de qualquer valor quando se tratar das destinações dos incisos II e XIX do art. 1º e para o caso de que trata §3º, alínea "c", do art. 6º, desta portaria, excluídas aquelas de atribuição do GE-DESUP-0.

§1º Excepcionalmente, o GE-DESUP-2 poderá deliberar processos de alçada do GE-DESUP-1 ou do GE-DESUP-0.

O Relatório de Valor de Referência de Imóvel 2559, 39302941, fixou o valor do imóvel em R$ 53.738,17 (cinquenta e três mil setecentos e trinta e oito reais e dezessete centavos).

Como consta apreciação favorável do GE-DESUP 0 em outra unidade do condomínio denominado Ed. Maison Suisse, foi observado pelo órgão consulente o §7º, do art. 6º, da Portaria MGI nº 771, de 17 de março de 2023, que reza:

§7º Quando se tratar de destinação de unidade autônoma pertencente a condomínio, na forma dos incisos I e XIV do art. 1º, a deliberação do GE-DESUP será aplicada às demais unidades, dispensando-se o envio dos processos referentes às demais unidades autônomas, cabendo à Superintendência do Patrimônio da União no Estado a instrução processual individualizada.

Cabe, contudo, à Autoridade assessorada indicar no Regimento Interno e normativos internos em vigor a competência para os atos do processo.

DA MINUTA DO CONTRATO E DO DESPACHO DECISÓRIO

Deverá ser utilizada a minuta de contrato constante no Anexo XIV da Instrução Normativa SPU nº 003, de 09/11/2016, bem como o modelo de Despacho Decisório contido no Anexo XII da mesma IN, com as devidas adaptações ao caso concreto. A minuta do contrato, aparentemente, encontra-se estruturada de acordo com o modelo obrigatório do Anexo XIV. Não se localizou a minuta do Despacho Decisório, o que deverá ser providenciado pelo Administrador observando o Anexo XII da IN 03/2016, com as adequações sugeridas neste parecer. Na Elaboração do despacho concessório deverá ser inserida competência atribuída pelo inciso II do art. 5º da Portaria SPU/ME nº 8.678, de 30 de setembro de 2022.

A minuta do contrato (39779457) deverá ser aprimorada nos seguintes aspectos:

a. No OUTORGANTE deverá constar a competência estabelecida pelo art. 1º da Portaria SPU/ME nº 8.678, de 30 de setembro de 2022.

b. No final da cláusula terceira, como não houve audiências, registrar que não foram realizadas por força do §7º do art. 100 do Decreto-lei nº 9.760/1946.

c. Verifica-se que não foi registrado o valor correspondente à 0,6% do valor do domínio pleno. Em homenagem ao princípio da transparência e em atenção à minuta de contrato deverá ser registrado o referido valor.

d. No ENCERRAMENTO deverá ser suprimida a menção ao art. 1º da Portaria nº 40, de 18 de março de 2009, pois foi REVOGADO, vigendo atualmente a Portaria SPU/ME nº 8.678, de 30 de setembro de 2022, podendo ter a seguinte redação: “[...]nos termos do inciso III, do art. 40, do Decreto nº 11.347, de 17 de março de 2023 e do art. 74 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946.

e. Recomenda-se inserir cláusula tratando da hipótese de transferência, conforme o anexo, acrescentando os seguintes termos:

Em caso de transferência do domínio útil, o alienante deverá informar ao adquirente que, após efetuada a transação e transcrito o título no Registro de Imóveis, o adquirente, no prazo de 60 (sessenta) dias, exibindo os documentos comprobatórios, deverá requerer a transferência para o seu nome das obrigações enfitêuticas, sob pena das cominações legais previstas no art. 3º do Decreto-lei nº 2.398/1987, art. 116 do Decreto-lei nº 9.760/1946, Decreto nº 95.760/1988.

f. Ajustar o fundamento legal do contrato para é o artigo 20 do DL 3.438/41 combinado com o artigo  215 do DL 9.760/46.

g. Recomenda-se que se promova a conferência final em todos os atos e termos bem como dos documentos de identificação dos signatários, a fim de sanar eventuais omissões, erros materiais, gramaticais, de dados ou técnica de redação, assim como citação de normativos eventualmente revogados, posto que a instrução processual, a conferência de dados e a indicação dos normativos específicos em vigor, que respaldam a prática do ato, são atribuições próprias do órgão assessorado.

RECOMENDAÇÕES DIVERSAS

Deverá ser providenciado nos autos pela Autoridade, quando da assinatura do contrato enfitêutico, fins de prosseguimento:

a. As certidões exigidas no art. 120 da IN 03/2016;

b. Certificar da inexistência de impedimentos, conforme o §2º do art. 105 do Decreto-lei;

c. Comprovar quitação com a Justiça Eleitoral pelo outorgado;

d. Certidão atualizada de quitação da taxa de ocupação;

e. Comprovar pagamentos de multas de transferência e da diferença de laudêmio, se for o caso;

Importante alertar que, após a assinatura do contrato, o cessionário deverá promover o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do Enunciado nº 3 da CONJUR/MPOG:

[..] em se tratando de direito real, o regime enfitêutico só se constitui mediante o registro do contrato de aforamento no Cartório de Registro de Imóveis competente, não sendo suficiente a lavratura daquele contrato pela Secretaria do Patrimônio da União, ainda que com força de escritura pública. [Precedente: Parecer nº 0884 - 5.1.1/2011/MAA/CONJUR-MP/CGU/AGU].

DISPOSIÇÕES FINAIS

Ressalta-se que não compete à e-CJU avaliar questões de ordem fática, técnica ou de cálculo, responsabilizando-se os signatários dos documentos juntadas pelo teor de suas informações perante os Órgãos de controle, especialmente no que diz respeito às justificativas para o afastamento do certame, inteligência da Boa Prática Consultiva BPC/CGU/AGU nº 7.

Cumpre realçar que, caso o Administrador discorde das orientações emanadas neste pronunciamento, deverá carrear aos autos todas as justificativas que entender necessárias para embasar o ajuste pretendido e dar prosseguimento, sob sua exclusiva responsabilidade perante eventuais questionamentos dos Órgãos de Controle, consoante o inciso VII do art. 50 da Lei nº 9.784/1999. Nesse caso, não haverá a necessidade de retorno do feito a esta Consultoria Jurídica da União.

Alerta-se, por fim, quanto ao teor da Boa Prática Consultiva BPC/CGU/AGU nº 5 (sem grifos no original):

Ao Órgão Consultivo que em caso concreto haja exteriorizado juízo conclusivo de aprovação de minuta de edital ou contrato e tenha sugerido as alterações necessárias, não incumbe pronunciamento subsequente de verificação do cumprimento das recomendações consignadas.

CONCLUSÃO

Diante do exposto, uma vez atendidas as recomendações apontadas no parecer, especialmente nos itens em amarelo, acima lançados, e resguardados o juízo de conveniência e oportunidade do Administrador, nos limites da lei, e as valorações de cunho econômico–financeiro, ressalvadas, ainda, as questões de ordem fática, técnica e de cálculo, ínsitos à esfera administrativa, essenciais até mesmo para a devida atuação dos órgãos de controle, feito está apto para a produção dos seus regulares efeitos, tendo em vista não ter sido verificado defeito insanável, com relação à forma legal, que pudesse macular o procedimento.

Solicita-se ao Protocolo que devolva ao órgão consulente para ciência e providências cabíveis.

É o parecer, de caráter opinativo, que prescinde de aprovação por força do art. 22 da Portaria Normativa CGU/AGU nº 10/2022 – Regimento Interno das Consultorias Jurídicas da União Especializadas Virtuais, publicada no Suplemento A do BSE Nº 50, de 14 de dezembro de 2022.

Brasília, 20 de fevereiro de 2024.

VALTER OTAVIANO DA COSTA FERREIRA JUNIOR

ADVOGADO DA UNIÃO

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 10154146554202195 e da chave de acesso 9823ac62