ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

INTERESSADOS: SUPERINTENDÊNCIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL - SPU/RS

ASSUNTOS: LOCAÇÃO / PERMISSÃO / CONCESSÃO / AUTORIZAÇÃO / CESSÃO DE USO

A Superintendência do Patrimônio da União no Rio Grande do Sul, por força do disposto no parágrafo único do art. 38 da Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993, submete à apreciação desta E-CJU Patrimônio minuta de termo de Transferência de posse de imóvel da União, sucessora da extinta Rede Ferroviária Federal S.A., para a Sra. Jussara Terezinha Emmanoelli Perdigão.

Observa-se que foram acostados aos autos 31 (trinta e um) documentos/expedientes, conforme consta do termo de autuação anexado ao SEI. São eles:

A análise dos documentos acostados aos autos indica que o imóvel situado na Rua Dr. Wolthier, nº 45, Bairro Ferroviário - Cruz Alta/RS, de propriedade da extinta Rede Ferroviária Federal, foi por esta alienado por meio de Concorrência Pública ao Sr. VILSON VANDERLEI MEDEIROS NUNES, à época casado com a Sra. JUSSARA TEREZINHA EMMANOELLI PERDIGÃO. Estes, contudo, vieram, posteriormente, a se divorciar, conforme certidão expedida pelo Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais da Comarca de Santa Maria – RS (11336573).

Instado a se manifestar sobre o imóvel em tela, por provocação da SPU/RS, o Sr. Vilson Vanderlei transferiu, por meio declaração, os direitos sobre a posse do referido imóvel para a Sra. Jussara Terezinha ((11336580).

Como cediço, com a extinção da RFFSA, por força da Lei 11.834/2007, a propriedade do imóvel passou a União.

Inicialmente, cumpre investigar as normas aplicáveis à Promessa de Compra e Venda celebrada (Contrato Preliminar Bilateral de Cessão de Direitos de Posse de Imóvel, celebrado entre o Sr. Vilson Vanderlei Medeiros Nunes e a Rede Ferroviária Federal S/A, em 24 de dezembro de 1997).

O direito real do Promitente Comprador existe, no caso, por força do disposto no Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, com redação dada, no ponto, pela Lei nº 6.014, de 27 de dezembro de 1973:

“Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem compromissos de direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.”

Até a vigência da Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (novo Código Civil), em janeiro de 2003, a disciplina da promessa de cessão de direitos, em regra, abrangia apenas terrenos em loteamentos. Na omissão legal quanto a imóveis não loteados, as disposições da Lei nº 6.766, de 19 de setembro de 1979, atinente a loteamentos, também se aplicavam, por analogia:

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

De observar, portanto, nos dispositivos mencionados, que a lei protege os direitos do Promitente Comprador, ou seja, aquele que figurou como Promitente Cessionário no Instrumento de Contrato Preliminar Bilateral de Cessão de Direitos de Posse de Imóvel em questão.

Destarte, existe o dever da União, como sucessora da RFFSA, uma vez demonstrada a quitação do valor acordado pelo adquirente dos direitos sobre o imóvel, de formalizar a transferência a este ou a quem venha lhe fazer as vezes. Nesse sentido, desde já recomendamos a SPU/RS que anexe o termo de quitação, assinado pela autoridade competente, para uma adequada instrução processual.

Contudo, a fim de efetuar a transferência do domínio do imóvel da União dentro dos moldes legais, necessário observar ainda a disciplina dada pelas seguintes leis: Leis nº 8.666, de 21 de junho de 1993; nº 9.636/98, de 15 de maio de 1998 e Lei nº 11.483 de 31 de maio de 2007 e Lei 12.348, de 15 de dezembro de 2010.

Por força do art. 17 da Lei 8.666/93, a alienação de bens imóveis da Administração Pública devem ser precedidos de avaliação, além de demandar autorização legislativa e licitação na modalidade concorrência.

O tratamento especial à alienação de bens imóveis de propriedade da União trazido pela Lei 9.636/98 mantém em quase sua totalidade a disciplina da Lei de licitações, excepcionando esta apenas em relação ao segundo requisito, substituindo-se, no caso, a autorização legislativa ali prevista por ato do Presidente da República (art. 23). A Lei 9.636/98 também prevê que a alienação de bens imóveis da União deve ser sempre precedida de parecer da SPU quanto à sua oportunidade e conveniência (art. 23, in fine). A competência do Chefe do Poder Executivo para autorização da alienação pode ser delegada ao Ministro da Fazenda, permitida a subdelegação (§2º do art. 23 da Lei 9.636/98). Em todo caso, deve constar do processo o ato autorizativo da alienação, emanado pela autoridade competente.

Já a Lei n.º 11.483, de 31 de maio de 2007, traz diversos regramentos especificamente aplicáveis a bens da extinta Rede Ferroviária Federal S. A. - RFFSA.Confira-se transcrição dos artigos abaixo, aplicáveis ao caso em análise:

"Art. 12. Aos ocupantes de baixa renda dos imóveis não-operacionais residenciais oriundos da extinta RFFSA cuja ocupação seja comprovadamente anterior a 6 de abril de 2005 é assegurado o direito à aquisição por venda direta do imóvel, nas condições estabelecidas nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998.

§ 1^o Para avaliação dos imóveis referidos no caput, deduzir-se-á o valor correspondente às benfeitorias e às acessões comprovadamente realizadas pelo ocupante, observadas, em qualquer hipótese, as regras da Lei n^o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil. (Redação dada pela Lei nº 12.348, de 2010)

§ 2^o Os ocupantes referidos no caput deste artigo deverão manifestar seu interesse pela compra direta no prazo de até 30 (trinta) dias a contar da notificação a ser realizada pelo órgão competente.

Art. 16. Na alienação dos imóveis referidos nos arts. 10, 12, 13 e 14 desta Lei, observar-se-á o seguinte:

II - os contratos celebrados mediante instrumento particular terão força de escritura pública;

III - quando não for possível comprovar a dominialidade de imóvel oriundo da extinta RFFSA, é permitido à União, por intermédio do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, transferir os direitos possessórios deste, de forma onerosa ou gratuita, ficando eventual regularização posterior a cargo do adquirente; (Redação dada pela Lei nº 12.348, de 2010)

§ 1^o Não serão alienados os bens imóveis situados na faixa de domínio das ferrovias cuja ocupação ou utilização por particulares coloque em risco a vida das pessoas ou comprometa a segurança ou a eficiência da operação ferroviária. (Incluído pela Lei nº 12.348, de 2010)

§ 2^o O título de transferência da posse de que trata o inciso III terá os mesmos efeitos da legitimação de posse prevista na Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009, desde que: (Incluído pela Lei nº 12.348, de 2010)

II - o adquirente cumpra os requisitos contidos no parágrafo único do art. 59 da Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 12.348, de 2010)

Art. 28-C. Os compromissos de compra e venda firmados pela extinta RFFSA tendo por objeto imóveis não operacionais valerão como título para o registro da propriedade do bem adquirido, quando acompanhados de termo de quitação expedido pela Secretaria do Patrimônio da União. (Incluído pela Lei nº 12.348, de 2010)" (Grifos nossos)

A Lei 11.483/2007 também prevê critérios de avaliação (§ 1.º, do art. 12), definindo que se deve descontar os valores relativos à benfeitorias. No § 3.º do art. 12 se conceitua ocupante de baixa renda como sendo aquele com renda familiar igual ou inferior ao valor estabelecido pelo § 2º do art. 1º do Decreto-Lei nº 1.876, de 15 de junho de 1981.

Quanto ao artigo 16, este estabelece regras sobre o registro da compra e venda. Especialmente, o inc. I, do art. 16, afasta a incidência das regras do art. 23 da Lei 9.636/98. Ou seja, tal artigo transcrito anteriormente, que prevê a necessidade de autorização por ato do Presidente da República, não se aplica, restando utilizar a regra geral do art. 17 da Lei 8.666/93, qual seja: a alienação de bens imóveis da Administração Pública devem ser precedidos de avaliação, além de demandar autorização legislativa e licitação na modalidade concorrência.

Outrossim, no § 1º, do art. 16, é vedada a alienação de bens imóveis situados na faixa de domínio das ferrovias cuja ocupação ou utilização por particulares coloque em risco a vida das pessoas ou comprometa a segurança ou a eficiência da operação ferroviária.

Ainda, cabe aferir se é aplicável ao caso a norma prevista no art. 7.º da Lei 12.348/2010. Qual seja:

"Art. 7º Fica a União autorizada a renunciar às dívidas e aos saldos devedores decorrentes de contratos de compra e venda e de transferência de direitos possessórios, bem como os débitos principais e acessórios vinculados aos demais contratos firmados pela extinta RFFSA, desde que o respectivo contratante:

II - não seja proprietário, promitente comprador, cessionário ou concessionário de outro imóvel urbano ou rural; e

§ 1º Considera-se saldo devedor para efeitos do disposto no caput o valor resultante do somatório dos débitos principais e acessórios correspondentes às parcelas vincendas.

§ 2º Para os fins do disposto neste artigo, considera-se de baixa renda aquele com renda familiar mensal igual ou inferior a 10 (dez) salários mínimos.

§ 3º Quando se tratar de contratos de permissão de uso, locação e outros que tenham por objeto apenas o uso e fruição do imóvel, sem transferência definitiva de direitos, a extinção de que trata o caput alcança as parcelas vencidas e não pagas até 15 de junho de 2010."

No tocante à avaliação do imóvel, observa-se que a mesma é dispensável, tendo em vista que as promessas de compra e venda firmados pela extinta RFFSA devem se converter em compra e venda, por força de disposição legal expressa. Vejamos:

"Art. 28-C. Os compromissos de compra e venda firmados pela extinta RFFSA tendo por objeto imóveis não operacionais valerão como título para o registro da propriedade do bem adquirido, quando acompanhados de termo de quitação expedido pela Secretaria do Patrimônio da União. (Incluído pela Lei nº 12.348, de 2010)" (Grifo nosso)

Ainda, a partir da leitura acima se percebe ser desnecessário firmar contrato de compra e venda visando a transmissão definitiva do bem. Basta levar o compromisso de compra e venda e o termo de quitação ao registro de imóveis para que este proceda à averbação na matrícula de existência de compra e venda com transmissão do bem.

Cumpre ainda destacar que o ato autorizativo da alienação, nos moldes propostos pelo art. 17 da Lei 8.666/93, pode ser dispensado, nos termos do art. 16, inc. I, da Lei 11.483/2007, combinado com o art. 13 desta Lei e com o art. 23, da Lei 9.636/1998. Senão vejamos:

Art. 13. Aos ocupantes dos imóveis não operacionais oriundos da extinta RFFSA, não abrangidos pelo disposto no art. 12 desta Lei e cuja ocupação seja comprovadamente anterior a 6 de abril de 2005, é assegurado o direito de preferência na compra do imóvel, observado, no que couber, o disposto no art. 24 da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, e, ainda: (Redação dada pela Lei nº 13.813, de 2019)

II - o pagamento poderá ser parcelado, conforme estabelecido no edital, em até 180 (cento e oitenta) prestações mensais e consecutivas em se tratando de imóveis residenciais ou em até 60 (sessenta) prestações mensais e consecutivas para os demais imóveis;

III - os ocupantes poderão adquirir o imóvel pelo valor da proposta vencedora, deduzido o valor correspondente às benfeitorias comprovadamente por eles realizadas, desde que manifestem seu interesse no ato do leilão ou no prazo de até 15 (quinze) dias, contado da publicação do resultado do certame.

Art. 16. Na alienação dos imóveis referidos nos arts. 10, 12, 13 e 14 desta Lei, observar-se-á o seguinte:

I - fica afastada a aplicação do disposto no art. 23 da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998;

Art. 23. A alienação de bens imóveis da União dependerá de autorização, mediante ato do Presidente da República, e será sempre precedida de parecer da SPU quanto à sua oportunidade e conveniência.

§ 1º A alienação ocorrerá quando não houver interesse público, econômico ou social em manter o imóvel no domínio da União, nem inconveniência quanto à preservação ambiental e à defesa nacional, no desaparecimento do vínculo de propriedade.

§ 2º A competência para autorizar a alienação poderá ser delegada ao Ministro de Estado da Fazenda, permitida a subdelegação.

A partir da leitura conjunta dos artigos de lei acima transcritos, percebe-se que na alienação de bens não-operacionais da extinta Rede Ferroviária Federal, para ocupantes, cuja ocupação seja comprovadamente anterior a 6 de abril de 2005 (como no caso), fica dispensada a necessidade de autorização e de parecer quanto à oportunidade e conveniência.

Recomendamos ao Órgão Assessorado que anexe aos autos a Declaração de que não se trata de imóvel na faixa de domínio das ferrovias cuja ocupação coloque em risco a vida das pessoas ou comprometa a segurança ou a eficiência da operação ferroviária.

Tendo o Promitente Cessionário transferido os seus direitos sobre o imóvel para a sua ex-esposa, casada com o mesmo à época da celebração do contrato com a RFFSA, entendemos que a referida transferência é válida.

Quanto à minuta do Contrato de Transferência de Posse anexada aos autos, ao analisarmos as informações constantes das Cláusula Terceira, em cotejo com a documentação anexada ao processo em epígrafe, especialmente à alusiva ao divócio do Sr. Vilson Vanderlei Medeiros Nunes e da Sra. Jussara Terezinha Emmanoelli Perdigão, entendemos que a redação da referida Cláusula deve ser retificada. Sugerimos que seja adotado o seguinte texto:

"TERCEIRO – pelo presente contrato, a Outorgante vende à Outorgada o imóvel descrito e caracterizado na Cláusula Primeira, tendo este sido adquirido por Vilson Vanderlei Medeiros Nunes, em 24/12/1997, através do Contrato Preliminar Bilateral de Cessão de Direitos de Posse, referente à aquisição do imóvel de que trata o item 01 do Edital de Concorrência nº 006/ERPOA/97, anexo 1-B. PARÁGRAFO ÚNICO - Cumpre consignar que, posteriormente ao contrato em tela, o Sr. Vilson Vanderlei Medeiros Nunes se divorciou da Sra. Jussara Terezinha Emmanoelli Perdigão, conforme certidão cartorial anexada aos autos (preencher informações sobre a certidão expedida pelo cartório que registrou o divórcio), transferindo o Sr. Vilson Vanderlei à Sra. Jussara Terezinha os seus direitos sobre o imóvel, consoante declaração de transferência de direitos acostado aos autos (citar numeração do documento no SEI). Por essa razão, o presente TERMO DE CONTRATO DE TRANSFERÊNCIA ONEROSA DE POSSE será celebrado em favor da Sra. Jussara Terezinha Emmanoelli Perdigão, e subscrito pela União, por esta (Sra. Jussara Terezinha) e pelo Sr. Vilson Vanderlei Medeiros Nunes."

Posteriormente à adoção das providências a cargo da SPU/RS, lembramos que deve ser providenciada a regularização perante o cartório de registro de imóveis, como determina o inc. IV do art. 16 da Lei 11.483/2007. Cabe frisar que, por força do disposto no art. 28-C, da Lei 11.483/07, os compromissos de compra e venda firmados pela extinta RFFSA envolvendo imóveis não-operacionais valem como título para registro da propriedade do bem, quando acompanhado do termo de quitação expedido pela SPU.

ANTE AO EXPOSTO, ressalvando as observações acima, especialmente as constantes dos itens 10, 17 e 22 do presente opinativo, e tendo em vista que não se trata de exame quanto à regularidade do processo licitatório, mas, tão somente, de exame formal da Minuta do contrato em tela, emitimos PARECER favorável à formalização do Termo de Transferência de Posse, ora apreciado.

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em http://sapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 04902000915201173 e da chave de acesso 50b3ff7a

Documento assinado eletronicamente por ANA ROBERTA SANTOS DE OLIVEIRA, de acordo com os normativos legais aplicáveis. A conferência da autenticidade do documento está disponível com o código 529611968 no endereço eletrônico http://sapiens.agu.gov.br. Informações adicionais: Signatário (a): ANA ROBERTA SANTOS DE OLIVEIRA. Data e Hora: 09-11-2020 15:20. Número de Série: 17405586. Emissor: Autoridade Certificadora SERPRORFBv5.