ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

PARECER n. 00178/2020/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 04967.011097/2011-80

INTERESSADOS: SUPERINTENDÊNCIA DE PATRIMÔNIO DA UNIÃO NO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - SPU/RJ

ASSUNTO: DIREITO ADMINISTRATIVO E OUTRAS MATÉRIAS DE DIREITO PÚBLICO. REGULARIZAÇÃO CARTORIAL DE IMÓVEL DA EXTINTA RFFSA.

EMENTA:

I –  Transferência de direitos sobre  imóvel da antiga RFFSA.

II - Quitação das obrigações assumidas pela parte. Ato jurídico perfeito.

III- Fundamentação legal: Lei nº 8.666/93; 9.636/98; 11.483/2007; Instrução Normativa SPU nº 03, de 01 de junho de 2010 e Anexo I, da Instrução Normativa SPU nº 01, de 13 de maio de 2010.

IV - Minuta de Contrato,
V - Direito real ao contrato definitivo de transferência pelo Promitente Comprador. Possibilidade mediante ao atendimento das recomendações, deste opinativo.

I - RELATÓRIO

O presente processo administrativo, autuado no âmbito da Superintendência do Patrimônio da União do Rio de Janeiro – SPU/RJ, foi encaminhado eletronicamente à esta Consultoria Jurídica da União (e-CJU/Patrimônio), por meio de OFÍCIO SEI Nº 277518/2020/ME, com a finalidade de atender ao pedido de pronunciamento jurídico acerca da regularização dos registros de imóvel oriundo da extinta RFFSA. Encaminhamento na forma do art. 11, inciso V, da Lei Complementar nº 73/93.

Trata-se de processo de REGULARIZAÇÃO CARTORIAL DE IMÓVEL DA EXTINTA RFFSA, hoje da União, situado na Rua Almirante Baltazar nº 581, Rua Francisco Eugênio, nº 396, 398 e 400, São Cristóvão, Rio de Janeiro/RJ, com registro no 11º RGI da Comarca do Rio de Janeiro, sob a Matrícula nº 132.990, tendo por origem promessas de compra e venda efetuadas pela extinta Rede Ferroviária Federal S/A, em que o requerente, CARLOS ALBERTO PINHEIRO, comprou imóveis em número de 4(quatro) Lotes, de vários adquirentes da extinta RFFSA, totalizando a área de 3.012,60 m², recebendo de cada um Escritura de Promessa de Cessão de Direitos.

A esse respeito, houve PARECER /COINC - Regularização de Imóvel, de 13 de novembro de 2015, trazendo as seguintes informações:   (Seq. 6, PDF 24, fls. 1/3)

"1. Trata o processo, de solicitação de regularização de imóvel em que o requerente, CARLOS ALBERTO PINHEIRO, comprou imóveis em número de 4(quatro) Lotes, de vários adquirentes da extinta RFFSA, totalizando a área de 3.012,60 m², recebendo de cada um Escritura de Promessa de Cessão de Direitos.

2. Foram juntados aos autos, cópia dos documentos digitalizados no SEI/MP: o do Requerimento (fls.02, 23), cópia dos documentos pessoais da adquirente Identidade, CPF ( fls.03); Procuração e documentos do procurador(fls.26/27);Minuta de Promessa de Compra e Venda da pela RFFSA (fls.04/07); Promessa de de Cessão do Lote 581- 24º Ofício fls.08/10); Promessa de de Cessão e de Quitação de Preço do Lote 398- 24º Ofício fls.28/31); Promessa de de Cessão do Lote 396- 24º Ofício (fls.38/40); Promessa de Compra e Venda do Lote 400, alienado pela RFFSA- 24º Ofício (fls.48/55); 1ª Promessa dede Cessão do Lote 400 24º Ofício (fls.56/61); 2ª Promessa de de Cessão do Lote 400 - 10º Ofício (fls.62/65); 3ª Promessa de de Cessão do Lote 400- 24º Ofício(fls.67/69); Certidão de transferência de patrimônio, da RFFSA para a União, do 9ºRGI (fls.70); Certidão da Matrícula 152028 AV 59 do 9º RGI(fls.71/72.); Planta daá r e a (fls.73); Termo de Quitação (fls76.) Guia do ITBI (fls.77); Certidão Enfitêutica do Imóvel (fls.78); Matrícula do Imóvel 11º RGI nº 132.990(fls.15/17);Minuta da Escritura Definitiva (fls.79/80); Formulário CJU/RJ (fls.81/82). O processo possui 82 folhas, excluindo esta.

3. Considerando o fato de que o requerente comprou de vários adquirentes, faz-se necessário a comprovação e explicação da cadeia sucessória: - o Lote da Rua Almirante Baltazar nº 581, foi comprado do contratante originário da ex- RFFSA, senhor JOSÉ CESAR AGUIAR BAYMA, conforme Escritura de Promessa de Cessão, do 24º Ofício de Notas, às fls. 08/10. - o Lote da Rua Francisco Eugênio nº 398, foi comprado do contratante originário da ex- RFFSA, senhor JOÃO BATISTA PORTO CURSINO DE MOURA, conforme Escritura de Promessa de Cessão, com interveniência da Rede Ferroviária Federal S/A, às fls.28/29 e da Escritura de Quitação de Preço, àsfls.30/31, ambas do 24º Ofício de Notas. - o Lote da Rua Francisco Eugênio nº 396, foi comprado do contratante originário da ex- RFFSA, a AUTO MECÂNICA DRIKAR LTDA- ME, conforme Escritura de Promessa de Cessão de Direitos, com interveniência daRede Ferroviária Federal S/A, às fls.38/40 do 24º Ofício de Notas. - o Lote da Rua Francisco Eugênio nº 400, o senhor E DENIR RODRIGUES CHAVES, contratante originário da ex- RFFSA através de Promessa de Compra e Venda do 24º Ofício de Notas (fls.48/54), que vendeu para a IGREJA DE NOVA VIDA DO MARACANÃ, através de Escritura de Cessão deDireitos com Quitação de Preço, do 24º Ofício de Notas (fls.57/61), que por sua vez vendeu ao senhor JOÃO BATISTA PORTO CURSINO DE MOURA através de Escritura de Promessa de Cessão com Quitação de Preço, do 10º Ofício de Notas (fls.63/65), e que finalmente vendeu ao senhor CARLOS ALBERTO PINHEIRO através da Escritura de Promessa de Cessão de 24º Ofício de Notas(fls.67/69).

4. Considerando que o requerente comprou todos os Lotes que compõem o imóvel, com registro no 11º RGI da Comarca do Rio de Janeiro, sob a Matrícula nº 132.990 (fls.17), não houve necessidade de se fazer desmembramento de cada lote, optamos por regularizar a área toda, com a concordância do requerente, haja visto que o pagamento do ITBI é único e total, bem como a Certidão Enfitêutica expedida pela Prefeitura do Rio de Janeiro sob a área de 3012,60m².

5. Diante do exposto, somos, s.m.j, favoráveis, a outorga da Escritura de Compra e Venda ao Requerente, antes enviando o processo a CJU/RJ, para apreciação e posicionamento da Minuta."  (negritei)

Em NOTA n. 00293/2015/CJU-RJ/CGU/AGU, de 02 de dezembro de 2015, foram feitas as considerações abaixo reproduzidas, no que tange aos lotes e à cadeia sucessória:     (Seq. 6, PDF 26, fls. 1/2)

"   RELATÓRIO

2. Os autos estão compostos de 85 folhas, todas numeradas e rubricadas, sendo o feito resumido na seguinte conformidade pela Área Técnica (cf. 83/84):

"Trata o processo, de solicitação de regularização de imóvel em que requerente, CARLOS ALBERTO PINHEIRO, comprou imóveis em número de 4 (quatro) Lotes, de vários adquirentes da extinta RFFSA, totalizando a área de3.012,60m², recebendo de cada um Escritura de Promessa de Cessão de Direitos.

(...)

ANÁLISE

4. Nas circunstâncias apresentadas e tendo sido a RFFSA sucedida pela União, a lavratura agora da Escritura de Compra e Venda entre essa e o sucessor idoneamente comprovado  pelos adquirentes originários, quem seja, Carlos Alberto Pinheiro, deve ser considerada como mera formalidade que encontra lastro nas disposições da Lei 11.483/2007, estando a autorização para a formalização do acordo (acordo esse que, frisamos, já foi materialmente concretizado quando da alienação operada pela extinta RFFSA), nesses termos, implícita no art. 28-C do citado dispositivo legal:

"Art. 28-C. Os compromissos de compra e venda  firmados pela extinta RFFSA tendo por objeto imóveis não operacionais como título para o registro da propriedade do bem adquirido, quando acompanhados de termo de quitação expedido pela Secretaria do Patrimônio da União."

5. Todavia os autos devem ser previamente instruídos com os respectivos termos de quitação, com prévia certificação de que todas as parcelas de pagamento ajustadas entre as partes originárias foram quitadas, a tempo e modo devidos.

6. Ainda, deverão vir à instrução os termos em que operada a alienação efetuada pela extinta RFFSA junto aos adquirentes originários.

7. E, por fim, deve ser promovida a juntada da comprovação documental de regularidade cadastral do adquirente. (negritei)

CONCLUSÃO

8. Isto posto, prejudicada a análise da minuta, pelo prévio saneamento dos aspectos acima  apontados. Com o atendimento, pugna-se por nova vista dos autos, para manifestação conclusiva.

9 Cabe o registro e que atualmente inexiste chefia formalmente designada ou nomeada nesta unidade da AGU. Na forma da Portaria AGU nº 241, de 13/07/2015, está dispensada a ratificação desta Nota." (negritei)

Após, foi emitido o PARECER /COINC, de 04 de janeiro de 2016, no seguinte sentido: (Seq.6, PDF 25, fls 1-3)

"(...)

3. Considerando a solicitação da CJU/AGU/RJ, estamos anexando ao processo SEIMP/SPU/RJ nº 04967011097/2011-80, as quitações com a extinta RFFSA dos contratos originários, observando que no contrato de JOSÉ CESAR AGUIAR BAYMA, consta no sistema SARP- Sistema de Administração de Receitas Patrimoniais, o nome de CARLOS ALBERTO PINHEIRO, visto que ele regularizou sua substituição no contrato na ex-RFFSA, bem como quitou os débitos.Os demais adquirentes quitaram seus débitos com a ex-RFFSA em seus próprios nomes( fls.88/94).

4.  Diante do exposto, somos, s.m.j, favoráveis, a outorga da Escritura de Compra e Venda ao Requerente, antes reenviando o processo a CJU/RJ, para apreciação e posicionamento da Minuta, visto que os contratos encontram-se encerrados e a solicitação feita por essa Consultoria está sendo atendida." (negritei)

Em seguida, foi elaborada a NOTA n. 00011/2016/CJU-RJ/CGU/AGU, em 22 de janeiro de 2016, que no mesmo sentido concluiu: (Seq. 6, PDF 41, fl. 3)

"RELATÓRIO 

(...)                                                                                                                                                                                                                           2. Aos autos foram acrescidos os seguintes documentos: históricos contábeis – f. 88/94; formulário de informação – f. 95/96; Parecer COINC, de 04/01/2016 – f. 97/98 e; Certidão Negativa de Débitos relativo aos tributos federais e à dívida ativa da União, em nome de Carlos Alberto Pinheiro – f. 99.

3. Recebidos em 07/01/2016, esse o relatório do acrescido.

 

 ANÁLISE

 4. Para que se pudesse fazer uma análise conclusiva acerca da adequação formal do procedimento à proposição, foi solicitado o saneamento da instrução com a vinda dos respectivos termos de quitação e prévia certificação de que todas as parcelas de pagamento ajustadas entre as partes originárias foram quitadas, a tempo e modo devidos. No lugar dessa certificação, os autos foram instruídos com as planilhas de f. 88/94 e informação, às f. 97/98, no sentido de que as importâncias devidas pelas alienações de origem foram quitadas. Tal circunstância deverá ser objeto de expressa anuência dessa Superintendência, pois.

 

5. Foi solicitada, ainda, a vinda dos instrumentos de contrato de origem - os termos em que operadas as alienações efetuadas pela extinta RFFSA junto aos adquirentes originários. Esses termos não vieram aos autos, em que pese informação em sentido contrário pela área técnica (a minuta de f. 4/7, vg., não se presta a tal fim). 

 

CONCLUSÃO

6. Isto posto, prejudicada a análise da minuta, pelo prévio saneamento do aspecto acima apontado. Na impossibilidade, deve-se certificar tal circunstância nos autos, com expressa assunção de responsabilidade, pela área competente, da higidez da cadeia sucessória apresentada. Com o atendimento, pugna-se por nova vista dos autos, para manifestação conclusiva."(negritei)

Vejamos o disposto no PARECER /COINC - Regularização de Imóvel, de 27 de Janeiro de 2016 (Seq. 6, PDF 40, fls.1/2)                       

"1.Trata o processo, de solicitação de regularização de imóvel em que o requerente, CARLOS ALBERTO PINHEIRO, comprou imóveis em número de 4(quatro) Lotes, de vários adquirentes da extinta RFFSA, totalizando a área de3.012,60m², recebendo de cada um Escritura de Promessa de Cessão de Direitos.

2. Foram juntados aos autos, cópia dos documentos digitalizados no SEI/MP, além dos anteriormente elencados nos pareceres anteriores, bem como os documentos de Promessa de Compra e Venda do adquirentes originários com a ex-RFFSA (fls.101/118), solicitados pela CJU/RJ, salientando-se que 2(dois) dos contratos originários estão em minuta pois, os adquirentes não registraram no Cartório de Notas.

3. Observamos que a CJU/RJ solicitou anteriormente a quitação total dos imóveis alienados pela ex- RFFSA e/ou com a União Federal, enviamos a quitação dos imóveis com a impressão diretamente do Sistema Sarp da ex-RFFSA, que é a prova cabal de que não há dívidas nos contratos. Ocorre que a CJU/RJ novamente pediu as quitações, só que dessa vez com a anuência da Superintendência.

4. Diante do exposto, somos, s.m.j, favoráveis que, dirimidas as dúvidas, seja outorgado o documento definitivo, enviando primeiramente a minuta da escritura à CJU/RJ para análise e posicionamento."(negritei)

 

Trazendo agora o PARECER n. 00389/2016/CJU-RJ/CGU/AGU, de 16 de fevereiro de 2016, os seguintes apontamentos: (Seq. 3)

"Após a manifestação de f. 100 (Nota nº 11/2016/RPM/CJU-RJ/CGU/AGU) retornam os autos da epígrafe a essa Consultoria, desta feita por intermédio do Ofício SEI nº 4272/2016-MP, de 28/01/2016, preso à capa dos autos, em razão da celebração de contrato de compra e venda do conjunto de imóveis, situados nas Ruas Almirante Baltazar nº 581 e Francisco Eugênio nº 396, 398 e 400, São Cristóvão, nessa cidade, tendo por origem promessas de compra e venda efetuadas pela extinta Rede Ferroviária Federal S/A, e como sucessor dos respectivos promitentes compradores, Carlos Alberto Pinheiro. Encaminhamento na forma, pois, do art. 11, V, da Lei Complementar 73/93.

                 RELATÓRIO

2.            Aos autos foram acrescidos os seguintes documentos: parte de minuta de escritura de promessa de compra e venda, tendo por objeto a alienação do imóvel designado por Rua Almirante Baltazar nº 581, pela RFFSA em favor de José César Aguiar Bayama (f. 101/104); parte de minuta de escritura de promessa de compra e venda, tendo por objeto a alienação do imóvel designado por Rua Francisco Eugenio nº 396, pela RFFSA em favor de Auto Mecânica Drikar Ltda. (f. 105/109); escritura de promessa de compra e venda com quitação de preço, tendo por objeto o imóvel designado por nº 398, da Rua Francisco Eugenio, pela RFFSA em favor de João Batista Porto Cursino de Moura (f. 110/111); escritura de promessa de compra e venda com quitação de preço, tendo por objeto o imóvel designado por nº 400, da Rua Francisco Eugenio, pela RFFSA em favor de Edenir Rodrigues Chaves (f. 112/118); declaração de quitação de preço dos contratos (f. 119/121, f. 122/123, f. 124 e f. 125); despacho da área técnica, resumindo as providências adotadas, ocasião em que esclarece que não constam, senão por minutas, dois dos instrumentos de origem envolvendo a alienação dos imóveis pela RFFSA (f. 126 e verso) e; formulário de informação de processo (f. 127/128).

3.            Recebidos em 01/02/2016, esse o relatório do acrescido.

                ANÁLISE

4.            A comprovação documental da cadeia sucessória dos imóveis de origem (vale dizer, das frações ideais devidamente discriminadas da famigerada Matrícula nº 152028, do 9º RI) consta, na instrução desse procedimento, com as minutas de f. 101/104 e f. 105/109 (Rua Almirante Baltazar nº 581 e Rua Francisco Eugenio nº 396). Tal circunstância vem de ser agora justificada, afirmando-se que os instrumentos originários não foram levados a registro...

5.            Presumindo-se, pois, a correção dos atos de transmissão, e uma vez certificado nos autos que as contraprestações devidas à extinta RFFSA foram regularmente adimplidas, a celebração do contrato de compra e venda do imóvel correspondente à Matrícula nº 132990, do 11º RI (que advém das frações antes alienadas pela RFFSA, cf. f. 17), poderá ser feita, segundo autorização do art. 28-C, da Lei 11.483/2007.

6.            Nesse passo, a minuta de f. 79/80 deve ser retificada nos seguintes aspectos:

                  1. A epígrafe deve fazer referência ao imóvel da Matrícula nº 132990, do 11º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro;

                    2. A descrição do imóvel, presente nas Cláusulas Primeira e Segunda da minuta, deve ser retificada, em conformidade com a descrição do imóvel da Matrícula nº 132990, do 11º RI e;

              3. A Cláusula Quarta deve ser retificada, sendo consignada a quitação ao comprador de forma adequada; por outro lado, a transmissão de posse deu-se em momento anterior à lavratura da escritura de compra e venda, razão pela qual é pertinente a retificação da minuta, também nesse ponto.

7.            E, por fim, deve ser promovida a juntada da comprovação documental de regularidade cadastral do adquirente.

                CONCLUSÃO

8.            Isto posto, atendidas as recomendações de saneamento, pelo prosseguimento do feito." (negritei)

Na sequência, foram juntados os seguintes documentos:

Foi juntado o Memorial descritivo do desmembramento do imóvel. (Seq. 6, PDF 27 e 28)

Foi comprovado e juntado o termo de quitação. (Seq. 6, PDF 29)

Foi juntada a Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União. (Seq. 6, PDF 31)

Houve manifestação da Superintendência de Patrimônio do Rio de Janeiro em 28 de Janeiro de 2016., a qual solicitou o envio da minuta do ofício  para assinatura. (Seq. 6, PDF 33)

Foi encaminhado Ofício nº 4272/2016-MP em 28 de Janeiro de 2016, no qual encaminhou à CJU/RJ, para apreciação e exame, os autos do processo, referente a Regularização Cartorial de imóvel da extinta RFFSA. (Seq. 6, PDF 37)

O Ofício acima transcrito possivelmente não teve respostas, conforme questionado no OFÍCIO SEI Nº 266816/2020/ME, de 22 de outubro de 2020, nos termos a seguir: (Seq. 6, PDF 38)

"1.Senhora Coordenadora Geral1.Cumprimentando-a cordialmente, sirvo-me do presente para solicitar informação acerca de nosso Ofício nº 4272/2016-MP de 28/01/2016.

2. Para tal encaminhamos cópia do mesmo."

Por fim,  o processo foi encaminhado à esta Consultoria para exame, por meio de OFÍCIO SEI Nº 277518/2020/ME.

Destacam-se os seguintes documentos dentre os elementos informativos de relevo à instrução processual:

- NOTA n. 00293/2015/CJU-RJ/CGU/AGU; (Seq. 1)

- NOTA n. 00011/2016/CJU-RJ/CGU/AGU; (Seq. 2)

- PARECER n. 00389/2016/CJU-RJ/CGU/AGU; (Seq. 3)

- OFÍCIO SEI Nº 277518/2020/ME; (Seq. 4)

- OFÍCIO n. 04750/2020/CJU-RJ/CGU/AGU; (Seq. 5)

- Doc. Pessoal; (Seq. 6, PDF 1)

- Histórico do Contrato; (Seq. 6, PDF 2)

- Recibo; (item Seq. 6, PDF 2, fl. 2)

- Escritura de Promessa de Cessão; (Seq. 6, PDF 3)

- Minuta de Escritura de Promessa de Compra e Venda; (Seq. 6, PDF 4)

- Solicitação; (Seq. 6, PDF 5; 6; 7)

- Formulário de recadastramento e requerimento - Carteira Imobiliária da extinta RFFSA; (Seq. 6, PDF 8)

- Ofício nº 1033/2015/COINC/SPU; (Seq. 6, PDF 9)

- Ofício SEI nº 4204/2015-MP; (Seq. 6, PDF 10)

- Ofício nº 194/2015/COINC/SPU/RJ; (Seq. 6, PDF 11)

- Regularização RFFSA; (Seq. 6, PDF 12)

- Procuração; (Seq. 6, PDF 13)

- ITBI; (Seq. 6, PDF 14)

- Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel; (Seq. 6, PDF 15)

- Histórico do Contrato; (Seq. 6, PDF 16)

- Postagem; (Seq. 6, PDF 17)

- Solicitação; (Seq. 6, PDF 18)

- Escritura com Promessa de Compra e Venda com Quitação de Preço; (Seq. 6, PDF 19, fl. 16-19)

- Escritura Pública de Promessa de Cessão; (Seq. 6, PDF 19, fl. 9-14-20-22)

- Regularização Cartorial; (Seq. 6, PDF 20)

- Minuta de Contrato de Compra e Venda; (Seq. 6, PDF 21)

- Ofício SEI nº 22702/2015-MP; (Seq. 6, PDF 22)

- Ofício nº 30/2016-MP; (Seq. 6, PDF 23)

- PARECER /COINC - Regularização de imóvel - 13 de Novembro de 2015; (Seq. 6, PDF 24)

- PARECER /COINC - Regularização de imóvel - 04 de Janeiro de 2016; (Seq. 6, PDF 25)

- NOTA n º 293/2015/RPM/CJU-RJ/CGU/AGU;  (Seq. 6, PDF 26) cadeia sucessória

- Registro de Imóveis - Transferência de Propriedade; (Seq. 6, PDF 27-28)

- Contratos de Compra e Venda - termo de quitação; (Seq. 6, PDF 29)

- Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa  da União; (Seq. 6, PDF 31)

- Solicitação; (Seq. 6, PDF 32)

- Despacho; (Seq. 6, PDF 33-34-35)

- Ofício nº 4272/2016-MP; (Seq. 6, PDF 37)

- OFÍCIO SEI Nº 266816/2020/ME; (Seq. 6, PDF 38)

- OFÍCIO SEI Nº 277518/2020/ME; (Seq. 6, PDF 39)

- PARECER /COINC - 27 de Janeiro de 2016; (Seq. 6, PDF 40)

- NOTA n º 293/2015/RPM/CJU-RJ/CGU/AGU;  (Seq. 6, PDF 41, fl. 1,2)

- NOTA nº 11/2015/RPM/CJU-RJ/CGU/AGU; (Seq. 6, PDF 41, fl. 3)

- Regularização Cartorial; (Seq. 6, PDF 41, fl. 4,5)

Em suma, é o relatório.

II - FUNDAMENTAÇÃO

Inicialmente, cumpre asseverar que a análise do assunto aqui enfocado segue o propósito do cumprimento da atribuição institucional desta Consultoria. Assim, este Parecer tem por finalidade assistir a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem praticados ou já efetivados. Destaque-se que o exame dos autos restringe-se aos seus aspectos jurídicos, excluídos aqueles de natureza técnica, nos termos do Enunciado nº 07, do Manual de Boas Práticas Consultivas da CGU/AGU ( "o Órgão Consultivo não deve emitir manifestações conclusivas sobre temas não jurídicos, tais como os técnicos, administrativos ou de conveniência ou oportunidade").

A análise dos documentos acostados aos autos indica que o imóvel registrado no 11º RGI da Comarca do Rio de Janeiro, sob a Matrícula nº 132.990, de propriedade da extinta Rede Ferroviária Federal, foi por esta alienado por meio de Concorrência Pública 012/COLIC/98, ao Sr. CARLOS ALBERTO PINHEIRO.

Pois bem, como forma de melhor engendrar o raciocínio que será tecido nas linhas seguintes, convém destacar desde logo que o acervo de imóveis da extinta RFFSA passou a ser integralizado pela União, nos termos da Lei 11.483/2007. Assim, a partir de 22 de janeiro de 2007, os imóveis foram, regra geral, transferidos para a União.

O terreno é de domínio da União, conforme dispõe o Termo de Transferência de Propriedade, bem como o Art. 2º, da Lei nº 11.483, de 31 de Maio de 2007:

"Art. 2^o  A partir de 22 de janeiro de 2007:

I - a União sucederá a extinta RFFSA nos direitos, obrigações e ações judiciais em que esta seja autora, ré, assistente, opoente ou terceira interessada, ressalvadas as ações de que trata o inciso II do caput do art. 17 desta Lei; e

II - os bens imóveis da extinta RFFSA ficam transferidos para a União, ressalvado o disposto no inciso I do art. 8^o desta Lei.

II - os bens imóveis da extinta RFFSA ficam transferidos para a União, ressalvado o disposto nos incisos I e IV do caput do art. 8^o desta Lei.    "                     (Redação dada pela Lei nº 11.772, de 2008

O direito real do comprador já existia anteriormente à transferência dos imóveis da RFFSA à União, constituindo a Promessa feita ato jurídico perfeito, já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou; o direito já é adquirido, podendo ser exercido pelo seu titular, nos termos do artigo 6º, §§ 1º e 2º, do Decreto-Lei nº 4.657, de 04 de setembro de 1942.

Até a vigência da Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (novo Código Civil), em janeiro de 2003, a disciplina da promessa de cessão de direitos, em regra, abrangia apenas terrenos em loteamentos. Na omissão legal quanto a imóveis não loteados, as disposições da Lei nº 6.766, de 19 de setembro de 1979, atinente a loteamentos, também se aplicavam, por analogia:

“Art. 26

 (...)

  § 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

(...)

Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado."

De observar, portanto, nos dispositivos mencionados, que a lei protege os direitos do Promitente Comprador, ou seja, aquele que figurou como Promitente Cessionário no Instrumento de Cessão de Direitos de Posse de Imóvel em questão.

Destarte, existe o dever da União, como sucessora da RFFSA, uma vez demonstrada a quitação do valor acordado pelo adquirente dos direitos sobre o imóvel, de formalizar a transferência a este ou a quem venha lhe fazer as vezes.

Contudo, a fim de efetuar a transferência do domínio do imóvel da União dentro dos moldes legais, necessário observar ainda a disciplina dada pelas seguintes leis: Leis nº 8.666, de 21 de junho de 1993; nº 9.636/98, de 15 de maio de 1998 e Lei  nº 11.483 de 31 de maio de 2007 e Lei 12.348, de 15 de dezembro de 2010.

De observar, portanto, que a lei protege os direitos do Promitente Comprador não havendo óbice a que a União, como sucessora da Rede Ferroviária Federal, formalize a transferência.

Vale referir que a matéria recebeu tratamento unificado com o novo Código Civil (artigos 1.417 e 1.418). Os comentários da doutrina sobre o tópico:

“O compromisso irretratável de compra e venda de imóvel é um direito real de aquisição, desde que registrado, assecuratório não do contrato futuro, mas da outorga da escritura definitiva, não só em relação às partes contratantes, como erga omnes, visto que o promitente comprador poderá, com o pagamento integral do preço, exigi-la do promitente vendedor ou de terceiro a quem os direitos deste foram cedidos, ou pleitear a adjudicação compulsória, havendo recusa daqueles” (Maria Helena Diniz, Código civil anotado, 13ª ed. São Paulo, Saraiva, 2008, p. 824).

Portanto, quanto à legalidade da transferência a terceiro não há necessidade de lançar outras considerações. Ressalto que cumpre à Consulente verificar a autenticidade dos documentos que instruem o processo.

Cumpre analisar as normas aplicáveis ao contrato realizado entre as partes. Nesta perspectiva, o direito real do Promitente Comprador está amparado no disposto no Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, com redação dada pela Lei nº 6.014, de 27 de dezembro de 1973:

“Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem compromissos de direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.”

No caso em tela, já houve posicionamentos anteriores no sentido de concluir a outorga da Escritura de Compra e Venda ao Requerente, no entanto, para que se pudesse ser feita uma análise conclusiva acerca da adequação formal do procedimento à outorga, foi solicitado o saneamento da instrução com a vinda dos respectivo termo de quitação e prévia certificação de que todas as parcelas de pagamento ajustadas entre as partes originárias foram quitadas, a tempo e modo devidos.

No entanto, no lugar dessa certificação, conforme informado na NOTA n. 00011/2016/CJU-RJ/CGU/AGU (item 3), "os autos foram instruídos com as planilhas de f. 88/94 e informação, às f. 97/98, no sentido de que as importâncias devidas pelas alienações de origem foram quitadas. Tal circunstância deverá ser objeto de expressa anuência dessa Superintendência, pois. Foi solicitada, ainda, a vinda dos instrumentos de contrato de origem - os termos em que operadas as alienações efetuadas pela extinta RFFSA junto aos adquirentes originários. Esses termos não vieram aos autos, em que pese informação em sentido contrário pela área técnica (a minuta de f. 4/7, vg., não se presta a tal fim)."

Porém, conforme Art. 28-C, da Lei nº 11.483, de 31 de maio de 2007, o Termo de Compromisso de Compra e Venda e o Termo de quitação expedido pela Secretaria do Patrimônio da União já possuem condão de validade de Título para o registro  da propriedade do bem adquirido.

No tocante à avaliação do imóvel, observa-se que a mesma é dispensável, tendo em vista que as promessas de compra e venda firmados pela extinta RFFSA devem se converter em compra e venda, por força de disposição legal expressa. Vejamos:

"Art. 28-C.  Os compromissos de compra e venda firmados pela extinta RFFSA tendo por objeto imóveis não operacionais valerão como título para o registro da propriedade do bem adquirido, quando acompanhados de termo de quitação expedido pela Secretaria do Patrimônio da União.  "                (Incluído pela Lei nº 12.348, de 2010)

Conforme se verificou, foram juntados aos autos o Termo de quitação (Seq. 6, PDF 29), bem como o recibo em que foi firmada a alienação pela extinta RFFSA junto ao adquirente originário, José César Aguiar Bayma (na modalidade Concorrência - 012/COLIC/98 - Seq. 6, PDF 2, fl. 2) .e ainda juntada da comprovação documental de regularidade tributária do adquirente. (Seq. 6, PDF31)

Ainda, a partir da leitura acima se percebe ser desnecessário firmar contrato de compra e venda visando a transmissão definitiva do bem. Basta levar o compromisso de compra e venda e o termo de quitação ao registro de imóveis para que este proceda à averbação na matrícula de existência de compra e venda com transmissão do bem.

Cumpre ainda destacar que o ato autorizativo da alienação, nos moldes propostos pelo art. 17 da Lei 8.666/93, pode ser dispensado, nos termos do art. 16, inc. I, da Lei 11.483/2007, combinado com o art. 13 desta Lei e com o art. 23, da Lei 9.636/1998. Senão vejamos:

Lei 11.483/2007:

"Art. 13. Aos ocupantes dos imóveis não operacionais oriundos da extinta RFFSA, não abrangidos pelo disposto no art. 12 desta Lei e cuja ocupação seja comprovadamente anterior a 6 de abril de 2005, é assegurado o direito de preferência na compra do imóvel, observado, no que couber, o disposto no art. 24 da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, e, ainda: (Redação dada pela Lei nº 13.813, de 2019)

I - a venda será realizada na modalidade de leilão;

II - o pagamento poderá ser parcelado, conforme estabelecido no edital, em até 180 (cento e oitenta) prestações mensais e consecutivas em se tratando de imóveis residenciais ou em até 60 (sessenta) prestações mensais e consecutivas para os demais imóveis;

III - os ocupantes poderão adquirir o imóvel pelo valor da proposta vencedora, deduzido o valor correspondente às benfeitorias comprovadamente por eles realizadas, desde que manifestem seu interesse no ato do leilão ou no prazo de até 15 (quinze) dias, contado da publicação do resultado do certame.

(...)

Art. 16. Na alienação dos imóveis referidos nos arts. 10, 12, 13 e 14 desta Lei, observar-se-á o seguinte:

I - fica afastada a aplicação do disposto no art. 23 da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998;"  (negritei) 

Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998:

"Art. 23. A alienação de bens imóveis da União dependerá de autorização, mediante ato do Presidente da República, e será sempre precedida de parecer da SPU quanto à sua oportunidade e conveniência.

§ 1º A alienação ocorrerá quando não houver interesse público, econômico ou social em manter o imóvel no domínio da União, nem inconveniência quanto à preservação ambiental e à defesa nacional, no desaparecimento do vínculo de propriedade.

§ 2º A competência para autorizar a alienação poderá ser delegada ao Ministro de Estado da Fazenda, permitida a subdelegação."

A partir da leitura conjunta dos artigos de lei acima transcritos, percebe-se que na alienação de bens não-operacionais da extinta Rede Ferroviária Federal, para ocupantes, cuja ocupação seja comprovadamente anterior a 6 de abril de 2005 (como no caso), fica dispensada a necessidade de autorização e de parecer quanto à oportunidade e conveniência.

Recomenda-se ao Órgão Assessorado, que anexe aos autos a Declaração de que não se trata de imóvel na faixa de domínio das ferrovias, cuja ocupação coloque em risco a vida das pessoas ou comprometa a segurança ou a eficiência da operação ferroviária.

Fixados os critérios normativos de aptidão, passemos à apreciação dos elementos ilustrados nos autos que são reclamados no elenco da lista de verificação representada pelo Anexo I da Instrução Normativa SPU nº 03/2010, sem embargo da ausência do preenchimento dessa providência por parte do Órgão Consulente quando da instrução deste procedimento.

II.1 DO TERMO DE QUITAÇÃO

Oportuno invocar os comandos do art.  8º a 10 da Instrução Normativa Nº 03, de 01 de junho de 2010, bem como do Anexo I, da Instrução Normativa SPU nº 01, de 13 de maio de 2010, os quais seguem abaixo reproduzidos :

Instrução Normativa SPU Nº 03, de 01 de junho de 2010

"Art.8º Constituem instrumentos pelos quais o Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, por intermédio da Secretaria do Patrimônio da União, efetivará e formalizará a transferência dos direitos possessórios de bens imóveis não operacionais oriundos da extinta RFFSA:

I- Contrato de Promessa de Transferência da Posse, para formalização de atos de transferência onerosa:

a) cujo pagamento for efetuado de forma parcelada;

b) decorrentes da renegociação de contratos pré-existentes;

II- Contrato de Transferência da Posse, para formalização dos atos de transferência gratuita ou onerosa mediante pagamento à vista; e

III-  Termo de Quitação  para convalidação dos contratos plenamente quitados de promessa de transferência de direitos possessórios celebrados pela extinta RFFSA ou pela União.

Art.9º O Superintendente do Patrimônio da União no Estado é a autoridade competente para autorizar a lavratura dos instrumentos de que trata o art. 8º.

Art.10   Para elaboração dos documentos referidos nos incisos I, II e III do art. 9º desta Instrução Normativa, a Superintendência do Patrimônio da União no Estado deverá utilizar os modelos constantes dos Anexos II, III e IV, V e VI, adequando-os à realidade de cada caso.

(...)" (negritamos)

Instrução Normativa SPU nº 01, de 13 de maio de 2010

"Anexo I

ALTERNATIVAS PARA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS DA CARTEIRA IMOBILIÁRIA NÃO ENQUADRADOS NO PROGRAMA DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL

De todo modo, extrai-se dos atos normativos supratranscritos que o Termo de Quitação é medida que se impõe diante de contratos plenamente quitados de promessa de transferência de direitos possessórios celebrados pela extinta RFFSA, seja em nome do adquirente original ou seu sucessor, seja em nome de terceiro ocupante, a fim de que o interessado adote as medidas reputadas necessárias para a regularização cartorial do imóvel.

Recomenda-se ao Órgão assessorado, adotar as medidas conforme o caso, seguindo as prescrições contidas no Anexo I da Instrução Normativa SPU nº 01, de 13 de maio de 2010.

II.2 -  DO FUNDAMENTO LEGAL PARA A VENDA SEM LICITAÇÃO:

Estamos aqui diante de mera regularização de alienação iniciada em 1998, tendo havido, segundo garante a SPU, o  pagamento integral do valor ajustado.  Não cabe assim, qualquer questionamento quanto à necessidade de licitação prévia.

II.3 -   COMPETÊNCIA

O Decreto nº 9.745, de 8 de Abril de 2019 estabelece a competência da Secretaria do Patrimônio da União para lavrar, com força de escritura pública, os contratos de aquisição, alienação, locação, arrendamento, aforamento, cessão e demais atos relativos a imóveis da União e providenciar os registros e as averbações junto aos cartórios competentes;

Art. 102.  À Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União compete:

I - administrar o patrimônio imobiliário da União e zelar por sua conservação;

II - adotar as providências necessárias à regularidade dominial dos bens da União;

III - lavrar, com força de escritura pública, os contratos de aquisição, alienação, locação, arrendamento, aforamento, cessão e demais atos relativos a imóveis da União e providenciar os registros e as averbações junto aos cartórios competentes;

Extrai-se, pois, que a regularização da transferência do imóvel junto ao registro cartorário competente é providência administrativa de competência da Superintendência do Patrimônio da União.

O Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos, celebrado entre a extinta RFFSA e o Sr. CARLOS ALBERTO PINHEIRO, tem força de escritura pública.

III - DA MINUTA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Uma vez delimitada a possibilidade de realização  da REGULARIZAÇÃO CARTORIAL DE IMÓVEL DA EXTINTA RFFSA, passamos a analisar a MINUTA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, juntada aos autos. (Seq. 6, PDF 21)

DA CLÁUSULA QUINTA

"Cláusula Quinta - Pelo presente instrumento o Outorgado declara expressamente e  para todos os fins de direito que está de acordo com as seguintes condições:

a) que tem conhecimento de que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus e ou encargos, bem assim, quite de impostos, taxas e demais cominações fiscais, salvo aqueles apontados no processo nº 04967.011097/2011-80, os quais ficam sob a total responsabilidade do Outorgado, inclusive quanto à eventual desocupação do imóvel;

b) que são de responsabilidade do Outorgado as providências necessárias ao pedido de registro do presente contrato no Cartório de Registro de Imóveis, no prazo de trinta dias contados desta data;

c) que a presente venda é feita ad corpus, não respondendo a Outorgante pelos riscos de evicção (arts. 447 a 457 do Código Civil Brasileiro).

Pelo Outorgado CARLOS ALBERTO PINHEIRO, foi dito, então, que aceitava o presente contrato nos seus expressos termos, para que produza os desejados efeitos jurídicos.

Fica declarado que foi pago o Imposto de Transmissão sobre o imóvel, conforme guia nº 1995772. E, por assim estarem convencionados e se declararem ajustados, assinam, a Outorgante, por seu representante, e o Outorgado, juntamente com as testemunhas, Emanuel Costa de Freitas e Maria Ester de Oliveira, presentes a todo o ato, depois de lido e achado conforme o presente instrumento, o qual é lavrado em livro próprio da Superintendência do Patrimônio da União no Estado do Rio de Janeiro, valendo o mesmo como Escritura Pública, de acordo com a norma constante do art. 14 do Decreto-lei nº 9760/1946, c/c a do inciso III do art. 38, do Anexo I do Decreto nº 6081, de 12 de abril de 2007, revigorado pelo Decreto nº 6222, de 04 de outubro de 2007."   (grifei e negritei)

Recomenda-se à SPU/RJ a seguinte alteração, no final da cláusula, pelo fato dos decretos acima grifados terem sido revogados:

(...)

c/c  o Art. 102, inciso III, do Decreto nº 9.745, de 8 de abril de 2019.

No que tange à análise da Minuta do Contrato anteriormente feita por meio do o PARECER n. 00389/2016/CJU-RJ/CGU/AGU, de 16 de fevereiro de 2016, que trouxe algumas recomendações, vemos que as tais foram cumpridas, conforme listaremos:

"Nesse passo, a minuta de f. 79/80 deve ser retificada nos seguintes aspectos:

 1. A epígrafe deve fazer referência ao imóvel da Matrícula nº 132990, do 11º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro;  CUMPRIDO.

 2. A descrição do imóvel, presente nas Cláusulas Primeira e Segunda da minuta, deve ser retificada, em conformidade com a descrição do imóvel da Matrícula nº 132990, do 11º RI e; CUMPRIDO.

 3. A Cláusula Quarta deve ser retificada, sendo consignada a quitação ao comprador de forma adequada; por outro lado, a transmissão de posse deu-se em momento anterior à lavratura da escritura de compra e venda, razão pela qual é pertinente a retificação da minuta, também nesse ponto. CUMPRIDO.

7.  E, por fim, deve ser promovida a juntada da comprovação documental de regularidade cadastral do adquirente. CUMPRIDO. (Seq. 6, PDF. 16 e PDF. 31.

 CONCLUSÃO

8.  Isto posto, atendidas as recomendações de saneamento, pelo prosseguimento do feito."

Após a manifestação." (negritei)

Destaco que a análise aqui empreendida circunscreve-se aos aspectos legais envolvidos, não incumbido a esta unidade jurídica imiscuir-se no exame dos aspectos de economicidade, oportunidade, conveniência, assim como os aspectos técnicos envolvidos, especialmente a questão relativa à conveniência e oportunidade DA MINUTA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL e sua consequente Regularização Cartorial, conforme diretriz inserta na Boa Prática Consultiva (BPC) nº 7.

IV -   CONCLUSÃO

Diante do exposto, opinamos pela legalidade e formalidade do instrumento de REGULARIZAÇÃO CARTORIAL DE IMÓVEL DA EXTINTA RFFSA – Rede Ferroviária Federal S/A, a ser celebrado na forma da minuta de Contrato de Compra e Venda do Imóvel , em favor de CARLOS ALBERTO PINHEIRO, na condição de Adquirente, mediante atendimento das recomendações elencadas nos itens 40, 44 e 51 deste opinativo.

Posteriormente à adoção das providências a cargo da SPU/RJ, lembramos que deve ser providenciada a regularização perante o cartório de registro de imóveis, como determina o inc. IV do art. 16 da Lei 11.483/2007.  Cabe frisar que, por força do disposto no art. 28-C, da Lei 11.483/07, os compromissos de compra e venda firmados pela extinta RFFSA envolvendo imóveis não-operacionais valem como título para registro da propriedade do bem, quando acompanhado do termo de quitação expedido pela SPU.

São estas as nossas impressões, que entendemos comportar elementos suficientes e capazes, para servir como o balizamento de orientação para os atos subsequentes da alçada dessa Superintendência do Patrimônio da União no Estado do Rio de Janeiro – SPU/RJ.  

É o parecer.

                                                                  Boa Vista, 23 de novembro de 2020.

ÉLIDA DE SOUSA TAVARES COELHO

                                                         ADVOGADA DA UNIÃO

                                                               (e-CJU/Patrimônio)

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em http://sapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 04967011097201180 e da chave de acesso b492b0a7