ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

PARECER n. 00683/2021/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 04926.001093/2010-99

INTERESSADOS: MG/MPOG/SPU/SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO

ASSUNTOS: CONSULTA E ORIENTAÇÃO DE ATUAÇÃO - OUTROS ASSUNTOS

I Consulta. Termo de Rerratificação.  Decreto Lei nº 271/67. Lei nº 9.636/98. Portaria nº 2.826/2020.

II Análise de contratação de Cessão Sob Regime de Concessão de Direito Real de Uso - CDRU. Superintendência do Patrimônio da União no Estado de Minas Gerais. SPU/MG.

III Aprovação condicionada.

A Superintendência do Patrimônio da União no Estado de Minas Gerais, por força do disposto no parágrafo único do art. 38 da Lei n. 8.666, de 21 de junho de 1993 e art. 49, da Instrução Normativa nº 2, de 18 de dezembro de 2014, submete a esta E-CJU Patrimônio à análise de contratação de consulta acerca da possibilidade de firmar Termo de Rerratificação em contrato de Cessão Sob Regime de Concessão de Direito Real de Uso, em benefício do Sr. José Eustáquio Lourenço.

O expediente é composto dos procedimentos em cujos autos é instrumentalizada a contratação, dos quais destacamos os seguintes documentos eletrônicos, conforme numeração de download completo do sistema SEI: matrícula (p. 04-5); consulta SPIUnet (p. 06-8, 105-8); ofício do Presidente da Associação Comunitária (p. 09-10); Estatuto da Associação Comunitária (p. 12-6);  Nota Técnica nº 200/10/CGHRF/SPU/MP (p. 23-30); ata de reunião SPU/MG (p. 30-3); planta (p. 34); folha de informação técnica de valores (p. 35);  cadastro socioeconômico (p. 36); identificação civil (p. 37-8, 40); certidão de casamento (p. 39); certidão de nascimento (p. 41); declaração de rendimentos (p. 42, 46); informação de fornecimento de ajuda financeira pelo Município (p. 48-9); declaração de inexistência de imóveis (p. 50, 52, 53); certidão do Registro de Imóveis (p. 51); Parecer n° AGU/CGU/NAJ/MG-0683/2010-KRC (p. 60-4); Parecer n° 142/SEPRE/SPU-MGEVIP (p. 66-72); contrato de cessão sob o regime de concessão de direito real de uso (p. 74-8); dados básicos (p. 79-80); matrícula (p. 83-4, 86-7); Oficio n° 2767/2012/SEPRE-SPU/MG (p. 85); ofício nº 2363/SEPRE/SPU-MG (p. 88-90); relação de famílias beneficiárias (p. 91); relatório de vistoria (p. 96-7); Notificação Nº Extrajudicial 0015/2016/DIRFH/CODES/SPU/MG (p. 121-2); Ofício nº 43781/2016­MP (p. 123-4); Notificação Nº Extrajudicial 0017/2016/DIRFH/CODES/SPU­MG (p. 127); Parecer n. 00769/2017/CJU-MG/CGU/AGU (p. 132-7); despacho n. 00830/2017/CJU-MG/CGU/AGU (p. 138-9); Notificação Nº 007/2017/SPU-MG/MP (p. 142-3); ofício DIRFH/CODES/SPU-MG (p. 147-8); relatório de fiscalização individual (p. 150-3); Parecer n. 00599/2018/CJU-MG/CGU/AGU (p. 159-61); Despacho de desaprovação n. 00868/2018/CJU-MG/CGU/AGU (p. 162-3); Parecer Referencial n. 00011/2018/CJU-MG/CGU/AGU (p. 164-7); minuta de termo aditivo (p. 168-9); atestado de adequação ao parecer referencial (p. 170); termo aditivo ao contrato de cessão sob o regime de concessão de direito real de uso (p. 171-2); matrícula (p. 173-5); extrato de publicação do termo aditivo (p. 176); consulta SPIUnet (p. 177-8); certidão de casamento (p. 179); escritura pública (p. 180-1);  minuta de rerratificação do contrato (p. 182-3); Nota Técnica SEI nº 39807/2021/ME (p. 184-7); Ofício SEI nº 224013/2021/ME (p. 188-9); e por fim, despacho de encaminhamento a CJU/MG (p. 190-1).

Este, em síntese, o relatório.

Trata-se de consulta acerca da possibilidade de firmar Termo de Rerratificação em contrato de Cessão Sob Regime de Concessão de Direito Real de Uso, referente ao imóvel localizado na BR 116, Km 593, Lote 02 da Quadra E, Distrito de Realeza, Município de Manhuaçu/MG, em benefício do Sr. José Eustáquio Lourenço, visando a emissão da Certidão de Autorização de Transferência, para fins de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social CAT-REURB-S.

A Nota Técnica SEI nº 39807/2021/ME (p. 184-7) traz a análise dos fatos:

SUMÁRIO EXECUTIVO

1. Trata a presente Nota Técnica, de ajuste do Contrato de Cessão Sob Regime de Concessão de Direito Real de Uso - CDRU, celebrado em 27/09/2010 (fls. 74 a 78 do processo físico, documento SEI nº 7519086), referente ao imóvel de propriedade da União, situado na BR 116, Km 593, Lote 02 da Quadra E, Distrito de Realeza, Município de Manhuaçu/MG, em benefício do Sr. José Eustáquio Lourenço, visando a emissão da Certidão de Autorização de Transferência, para fins de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social CAT-REURB-S.

ANÁLISE

2. Na data de 27/09/2010, foi celebrado contrato de CDRU (fls. 74 a 78 do processo físico, documento SEI nº 7519086), entre a União, a Sra. Eliane dos Santos e Souza Lourenço e o Sr. José Eustáquio Lourenço, referente à imóvel de propriedade da União, situado na BR 116, Km 593, Lote 02 da Quadra E, Distrito de Realeza, Município de Manhuaçu/MG.

3. Cumpre-nos informar que, os concessionários no momento da celebração contratual eram casados em regime de Comunhão Universal de Bens.

4. Em 15/03/2019 foi proferida sentença do divórcio, conforme consta averbação do divórcio na Certidão de casamento (18155614). Consta informação que os bens do casal serão partilhados em ação própria.

5. De acordo com a Escritura Pública Declaratória (18155670) da Sra. Eliane dos Santos e Souza, declara que a parte que possui no imóvel objeto do Contrato de CDRU, quando da partilha será destina aos filhos do Casal. Escritura Pública Declaratória (18155670), de 01/07/2021:

(...)

"2) Que Imóvel constituído do LOTE URBANO n° 02 da Quadra "E" situado no Loteamento Associação Comunitária e Social de Realeza em Manhuaçu/MG, melhor descrito e caracterizado na Matricula 27.295 do Livro 02 do Cartório de Registro de Imóveis de Manhuaçu/MG, foi legitimado na constância do casamento;

3) Que através desta escritura, vem declarar que a parte que possui no referido imóvel, quando da partilha será destinado aos filhos do casal" (...)

6. Ressaltamos que em 21/06/2018, foi celebrado entre a União e os concessionários, o Termo Aditivo ao Contrato de CDRU (7519114), visando a alteração da cláusula que trata da trasnferência do direito real de uso do imóvel.Termo Aditivo ao Contrato de Cessão, sob o Regime de Concessão de Direito Real de Uso - CDRU (7519114), lavrado em 21/06/2018:

(...)

CLÁUSULA SEGUNDA: o texto da Cláusula Décima Terceira — Da Transferência, passa a vigorar com a seguinte redação: "Não será admitida a transferência da concessão por ato inter vivos ou sucessão legítima ou testamentária, caso em que extinguir-se-á o contrato de concessão" (...)

7. Recentemente, esta SPU/MG, criou o processo SEI nº 10154.118644/2021-96 e expediu o Ofício nº 66496/2021/ME (documento 14395928, do processo relacionado SEI nº 10154.118184/2021-04), de 18/03/21, visando a atualização do cadastro socioeconômico dos concessionários, para emissão da CAT-REURB-S. De acordo com o caput do art. 9º e o § 1º, da Portaria nº 2826, de 31 de janeiro 2020, o imóvel objeto de contrato de CDRU poderá ser transferido de forma gratuita ao seu ocupante, por meio da emissão da CAT-REURB-S, desde que o mesmo seja utilizado para moradia até a data de 22 de dezembro de 2016 e o seu ocupante se enquadre nos requisitos § 5º do art. 31 da Lei nº 9.636/1998, vejamos:

Portaria nº 2826, de 31 de janeiro 2020

"(...)

Art 9º Os imóveis cadastrados na SPU, enquadrados nos Grupos 1 e 2 de que tratam o art. 3º desta portaria, poderão ser transferidos gratuitamente pela União, por meio de Certidão de Autorização de Transferência para fins de REURB de Interesse Social - CAT-REURB-S, aos ocupantes de baixa renda que, por qualquer título, os utilizem regularmente para fins de moradia até 22 de dezembro de 2016 e que estejam isentos do pagamento de qualquer valor, na forma da legislação patrimonial e dos cadastros da SPU, conforme previsto no art. 86 da Lei nº 13.465/2017.

§ 1º A transferência gratuita prevista no caput poderá ser:

I - solicitada pelo ocupante que se enquadre nos requisitos previstos no § 5º do art. 31 da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, por meio de requerimento no sítio eletrônico da SPU; e

II – promovida por iniciativa da SPU."

8. Em resposta ao citado ofício, o concessionário encaminhou os documentos (documentos nºs: 15299009, 15299052, 15299076, 15299125, 15299152 e 15299160 do processo relacionado SEI nº 10154.118644/2021-96), para atualização do cadastro socioeconômico.

9. Posteriormente, por meio do e-mail (documento 16605473, do processo relacionado SEI nº 10154.118644/2021-96), solicitamos a complementação dos documentos. Em resposta foram enviados os documentos SEI nºs 17297496, 17297546, 17297601 e 17297651 do processo relacionado SEI nº 10154.118644/2021-96.

10. Apesar da Sra. Eliane dos Santos e Souza se manifestar através da Escritura Pública Declaratória (18155670), que a parte que possui no imóvel em questão, quando da partilha será destinada aos filhos, não é possível regularizar em nome dos filhos, tendo em vista que somente o Sr. Rafael dos Santos Lourenço permanece ocupando o imóvel, já que consta no documento SEI nº 17297496 do processo relacionado SEI nº 10154.118644/2021-96, declaração da Sra. Beatriz dos Santos Lourenço que não ocupa mais o imóvel. Ressaltamos também, com a celebração do termo aditivo em 21/06/2018 pelos concessionários não é admitida a transferência da concessão por ato inter vivos, conforme descrito no item 6 desta Nota Técnica.

11. A fim de confirmar a inexistência de registro de imóvel urbano ou rural em nome do ocupante, esta SPU/MG efetuou consulta ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Ponte Nova/MG e à base de dados de outros Cartórios de Registro de Imóveis, por intermédio do site da Central Eletrônica de Registro de Imóveis do Estado de Minas Gerais -www.crimg.com.br, conforme documentos SEI nºs 14181370, 14181560 e 14287244.

12. De acordo com o documentos apresentados, o Sr. José Eustáquio Lourenço preenche os requisitos exigidos para emissão da CAT-REURB-S nos termos dos art. 31, § 5 o incisos I e II da Lei nº 9636/1998 e art. 9º, § 1 o inciso I, da Portaria nº 2826, de 31 de janeiro 2020.

13. No entanto, para a emissão da CAT-REURB-S em benefício do Sr. José Eustáquio será necessário o prévio ajuste do contrato de CDRU em tela, para constar somente ele como beneficiário.

14. Dentre as possibilidades de ajuste contratual, a rerratificação foi aventada como a mais viável ao caso. O termo de rerratificação é utilizado para suprir ou corrigir elemento substancial, indispensável à eficácia plena do ato, devendo, após a sua assinatura, ser publicado do Diário Oficial da União para dar publicidade.

CONCLUSÃO

15. Pelo exposto, sugiro o envio do presente processo à Consultoria Jurídica da União no Estado de Minas Gerais - CJU/MG, para análise e emissão de parecer sobre a possibilidade de emissão de termo de rerratificação (18157312), para ajuste do contrato de CDRU, em benefício do Sr. José Eustáquio Lourenço.

Relata-se a celebração, em 27 de setembro de 2010, de contrato de Cessão Sob Regime de Concessão de Direito Real de Uso - CDRU,  em proveito da Sra. Eliane dos Santos e Souza Lourenço e o Sr. José Eustáquio Lourenço, até então casados. Porém, sobreveio o divórcio e agora se pretende firmar a doação do imóvel apenas para o Sr. José Eustáquio Lourenço, uma vez que, apenas este ainda reside no imóvel.

Contudo, visando atender todos os requisitos para emitir a Certidão de Autorização de Transferência para fins de REURB de Interesse Social - CAT-REURB-S, em proveito do Sr. José Eustáquio Lourenço, se faz necessário excluir a ex-esposa da condição de cessionária no contrato de Cessão Sob Regime de Concessão de Direito Real de Uso vigente. Em razão disso, se questiona da possibilidade de assinar termo de rerratificação.

A Lei  nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, que trata da reforma agrária, estabelece no art. 18, § 13º q ue os títulos de domínio, a concessão de uso ou a CDRU a que se refere o caput do artigo serão conferidos ao homem, na ausência de cônjuge ou companheira, à mulher, na ausência de cônjuge ou companheiro, ou ao homem e à mulher, obrigatoriamente, nos casos de casamento ou união estável.  

Art. 18.  A distribuição de imóveis rurais pela reforma agrária far-se-á por meio de títulos de domínio, concessão de uso ou concessão de direito real de uso - CDRU instituído pelo art. 7^o do Decreto-Lei n^o 271, de 28 de fevereiro de 1967.                       (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 1^o  Os títulos de domínio e a CDRU são inegociáveis pelo prazo de dez anos, contado da data de celebração do contrato de concessão de uso ou de outro instrumento equivalente, observado o disposto nesta Lei.                      (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2^o  Na implantação do projeto de assentamento, será celebrado com o beneficiário do programa de reforma agrária contrato de concessão de uso, gratuito, inegociável, de forma individual ou coletiva, que conterá cláusulas resolutivas, estipulando-se os direitos e as obrigações da entidade concedente e dos concessionários, assegurando-se a estes o direito de adquirir título de domínio ou a CDRU nos termos desta Lei.                 (Redação  dada pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 3^o  O título de domínio e a CDRU conterão cláusulas resolutivas e será outorgado ao beneficiário do programa de reforma agrária, de forma individual ou coletiva, após a realização dos serviços de medição e demarcação topográfica do imóvel a ser alienado.                     (Redação  dada pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 4^o  Regulamento disporá sobre as condições e a forma de outorga dos títulos de domínio e da CDRU aos beneficiários dos projetos de assentamento do Programa Nacional de Reforma Agrária.                   (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 5^o  O valor da alienação, na hipótese de outorga de título de domínio, considerará o tamanho da área e será estabelecido entre 10% (dez por cento) e 50% (cinquenta por cento) do valor mínimo da pauta de valores da terra nua para fins de titulação e regularização fundiária elaborada pelo Incra, com base nos valores de imóveis avaliados para a reforma agrária, conforme regulamento.                     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 6^o  As condições de pagamento, carência e encargos financeiros serão definidas em regulamento, não podendo ser superiores às condições estabelecidas para os financiamentos concedidos ao amparo da Lei Complementar n^o 93, de 4 de fevereiro de 1998, e alcançarão os títulos de domínio cujos prazos de carência ainda não expiraram.                   (Redação  dada pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 7^o  A alienação de lotes de até 1 (um) módulo fiscal, em projetos de assentamento criados em terras devolutas discriminadas e registradas em nome do Incra ou da União, ocorrerá de forma gratuita.                    (Redação  dada pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 8^o  São considerados não reembolsáveis: (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

I - os valores relativos às obras de infraestrutura de interesse coletivo;  (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

II - aos custos despendidos com o plano de desenvolvimento do assentamento; e  (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

III - aos serviços de medição e demarcação topográficos.  (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 9^o  O título de domínio ou a CDRU de que trata o caput poderão ser concedidos aos beneficiários com o cumprimento das obrigações estabelecidas com fundamento no inciso V do art. 17 desta Lei e no regulamento.  (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 10.  Falecendo qualquer dos concessionários do contrato de concessão de uso ou de CDRU, seus herdeiros ou legatários receberão o imóvel, cuja transferência será processada administrativamente, não podendo fracioná-lo.                       (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 11.  Os herdeiros ou legatários que adquirirem, por sucessão, a posse do imóvel não poderão fracioná-lo.                   (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 12.  O órgão federal executor do programa de reforma agrária manterá atualizado o cadastro de áreas desapropriadas e das adquiridas por outros meios e de beneficiários da reforma agrária e disponibilizará os dados na rede mundial de computadores.                    (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 13.  Os títulos de domínio, a concessão de uso ou a CDRU a que se refere o caput deste artigo serão conferidos ao homem, na ausência de cônjuge ou companheira, à mulher, na ausência de cônjuge ou companheiro, ou ao homem e à mulher, obrigatoriamente, nos casos de casamento ou união estável.                      (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 14.  Para fins de interpretação, a outorga coletiva a que se refere o § 3^o deste artigo não permite a titulação, provisória ou definitiva, a pessoa jurídica.                    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 15.  Os títulos emitidos sob a vigência de norma anterior poderão ter seus valores reenquadrados, de acordo com o previsto no § 5^o deste artigo, mediante requerimento do interessado, observados os termos estabelecidos em regulamento e vedada a restituição de valores já pagos que eventualmente excedam o valor devido após o reenquadramento.                     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
 

A CDRU foi concedida aos cônjuges, uma vez que, à época da concessão estavam casados. Agora se pleiteia a transferência de domínio e está não poderá ser concedida a ambos tendo em vista que se divorciaram. Logo, a transferência de domínio será conferida ao homem, na ausência de cônjuge ou companheira. Não haveria como transferir o domínio a ambos, tendo em vista a separação.

Em face dessa constatação lógica, se percebe que, para modificar o contrato, passando de cessão para doação não há como pretender manter como donatários o casal separado. Só pode figurar como donatário o cessionário que permaneceu ocupando o imóvel. O objetivo da regularização fundiária é garantir moradia e sustento da terra aos efetivos ocupantes dos imóveis. Essa a razão também da obrigatoriedade de atualização do cadastro.

O Sr. José Eustáquio Lourenço não pode ser prejudicado apenas em face de sua separação. Afirma-se que, de acordo com os documentos apresentados, o Sr. José Eustáquio Lourenço preenche os requisitos exigidos para emissão da CAT-REURB-S nos termos dos art. 31, § 5 o incisos I e II da Lei nº 9636/1998 e art. 9º, § 1 o inciso I, da Portaria nº 2.826, de 31 de janeiro 2020.

Dessa forma, não havendo impedimento legal, cabível a rerratificação do contrato de Cessão Sob Regime de Concessão de Direito Real de Uso, em benefício do Sr. José Eustáquio Lourenço. Existindo prova da separação do casal, conforme averbação do divórcio na Certidão de Casamento (p. 179), não se justifica manter como contratante a concessionário que não habita mais no imóvel.

O Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018 institui normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana dos imóveis da União, trazendo como objetivos no art. 2º, dentre outros, ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;  concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo e  conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher.

Ou seja, se busca concretizar o aproveitamento do solo, beneficiar os reais ocupantes. Por outro lado estabelece a preferência à mulher quanto a concessão de direitos reais. Mas, no caso, a mulher não habita mais no imóvel.

Art. 2º Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios:

I - identificar os núcleos urbanos informais a serem regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior;

II - criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;

III - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;

IV - promover a integração social e a geração de emprego e renda;

V - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade;

VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;

VII - garantir a efetivação da função social da propriedade;

VIII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes;

IX - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;

X - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;

XI - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher; e

XII - franquear a participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.

(...)

Art. 97. As pessoas físicas de baixa renda que, por qualquer título, utilizem regularmente imóvel da União, inclusive imóveis provenientes de órgãos e entidades federais extintos, para fins de moradia, até 22 de dezembro de 2016, e que sejam isentas do pagamento de qualquer valor pela utilização, na forma da legislação patrimonial e dos cadastros da Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, poderão requerer diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis, por meio da apresentação da Certidão de Autorização de Transferência - CAT expedida pela referida Secretaria, a transferência gratuita da propriedade do imóvel, desde que preenchidos os requisitos previstos no § 5º do art. 31 da Lei nº 9.636, de 1998 . (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)

§ 1º A transferência gratuita de que trata este artigo somente poderá ser concedida uma vez por beneficiário.

§ 2º A avaliação prévia do imóvel e a prévia autorização legislativa específica não se configuram como condição para a transferência gratuita de que trata este artigo.

Art. 98. Para obter gratuitamente a concessão de direito real de uso ou o domínio pleno do imóvel, o interessado deverá requerer, junto à Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, a CAT para fins de Reurb-S - CAT-Reurb-S, a qual valerá como título hábil para a aquisição do direito mediante o registro no cartório de registro de imóveis.

Parágrafo único. Efetivado o registro da transferência da concessão de direito real de uso ou do domínio pleno do imóvel, o oficial do cartório de registro de imóveis, no prazo de trinta dias, notificará a Superintendência do Patrimônio da União no Estado ou no Distrito Federal e informará o número da matrícula ou da transcrição do imóvel e o seu Registro Imobiliário Patrimonial, o qual deverá constar da CAT-Reurb-S.

A Portaria nº 2.826, de 31 de janeiro de 2020 trata da REURB em áreas da União, cadastradas ou não, conforme previsto na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, complementarmente ao disciplinado no Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018.

Art. 1º Estabelecer as normas e procedimentos para a Regularização Fundiária Urbana - REURB em áreas da União, cadastradas ou não, conforme previsto na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, complementarmente ao disciplinado no Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018.

Parágrafo único. Os procedimentos definidos nesta Portaria dizem respeito aos imóveis da União sob a gestão da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União - SPU.

(...)

Art 9º Os imóveis cadastrados na SPU, enquadrados nos Grupos 1 e 2 de que tratam o art. 3º desta portaria, poderão ser transferidos gratuitamente pela União, por meio de Certidão de Autorização de Transferência para fins de REURB de Interesse Social - CAT-REURB-S, aos ocupantes de baixa renda que, por qualquer título, os utilizem regularmente para fins de moradia até 22 de dezembro de 2016 e que estejam isentos do pagamento de qualquer valor, na forma da legislação patrimonial e dos cadastros da SPU, conforme previsto no art. 86 da Lei nº 13.465/2017.

§ 1º A transferência gratuita prevista no caput poderá ser:

I - Solicitada pelo ocupante que se enquadre nos requisitos previstos no § 5º do art. 31 da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, por meio de requerimento no sítio eletrônico da SPU; e

II - Promovida por iniciativa da SPU.

§ 2º A transferência gratuita de que trata o caput somente poderá ser concedida uma única vez por beneficiário.

§ 3º A avaliação prévia do imóvel e a prévia autorização legislativa específica não se configuram como condição para a transferência gratuita de que trata o artigo.

§ 4º O procedimento para a emissão de CAT-REURB-S dispensa a emissão de portarias autorizativas.

§ 5º Em ambos os casos previstos nos incisos I e II do § 1º, o enquadramento nos requisitos deverá ser comprovado por meio da atualização do cadastro socioeconômico do ocupante, devendo ser anexada documentação que comprove as informações prestadas.

§ 6º Para emissão da CAT-REURB-S é indispensável a apresentação de todos os documentos obrigatórios indicados no sítio eletrônico da SPU.

§ 7º Caso seja necessário, a SPU poderá solicitar informações e documentos complementares ao ocupante.

§ 8º É vedado ao beneficiário da CAT-REURB-S alienar o imóvel transferido por um prazo de 05 anos, conforme o disposto no §4º, I, do art. 31 da Lei 9.636/1998.

§ 9º Nos casos em que não for possível a alienação do domínio pleno, a CAT-REURB-S poderá transferir direitos substantivos por meio da Concessão de Direito Real de Uso nos termos do art. 87 da Lei nº 13.465/2017.

§ 10º Nos casos tratados no § 9º, em caso de falecimento do beneficiário final, o direito sobre o imóvel é transferível aos herdeiros, por sucessão legitima ou testamentária, nos termos do art. 7º, §4, do Decreto-Lei nº 271/1967.

A partir das disposições acima, se percebe que os contratos visando a Regularização Fundiária Urbana devem atender ao fim social proposto, de forma que se exige a atualização cadastral, a efetiva utilização do imóvel e a demonstração do preenchimento de requisitos socioeconômicos. Além disso é priorizada a concessão a ex-esposa no caso de separação. Contudo, esta abriu mão do direito ao desocupar o imóvel e o Sr. José Eustáquio Lourenço se afigura preencher os requisitos. 

Quanto ao procedimento de rerratificação se aplica-se o disposto na Instrução Normativa SPU nº 22, de 22 de fevereiro de 2017, por se tratar de regularização patrimonial envolvendo imóvel incorporado ao Patrimônio da União em face da extinção do DNER.

Art. 1º A aquisição, a incorporação e a regularização patrimonial de bens imóveis em nome da União obedecerão aos procedimentos técnicos e administrativos estabelecidos nesta Instrução Normativa - IN, em consonância com a legislação vigente e os princípios aplicáveis à Administração Pública.

Parágrafo único. Não são alcançadas por esta IN as atividades de incorporação de imóveis atribuídos à União pelos incisos II a XI do art. 20 da Constituição Federal.

A Instrução Normativa SPU nº 22/2017 define o conceito de rerratificação para os efeitos de sua regulação. No caso corresponde a retificar a informação de que a Sra. Eliane dos Santos e Souza Lourenço permanece como concessionária e se ratifica os demais termos não alterados.

Art. 2º Para fins do disposto nesta IN considera-se:

(...)

XXXIII - rerratificação: ato de retificar em parte um contrato, certidão ou outro instrumento e de ratificar os demais termos não alterados;

Tal instrução trata da rerratificação de atos de aquisição e incorporação no art. 46 e seguintes. Vejamos:

Da Rerratificação de Atos de Aquisição e Incorporação

Art. 46 São passíveis de rerratificação os atos de aquisição e incorporação nos quais forem constatados vícios ou incorreções sanáveis, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de 1999, entre eles:

I - a representação incorreta da União nos títulos aquisitivos; e

II - a ausência de autorização expressa da autoridade competente para a prática dos atos de aquisição, incorporação e regularização patrimonial.

Parágrafo único. Os atos de retificação e ratificação deverão ser motivados, com indicação dos fatos e dos fundamentos jurídicos, em especial no que se refere às evidências de não acarretarem lesão ao interesse público nem prejuízo a terceiros, em consonância com o disposto nos arts. 50 e 55 da Lei nº 9.784, de 1999.

Art. 47 Os vícios ou incorreções técnicas verificadas em contratos ou registros cartoriais configuram interesse jurídico para implementação de correções, dispensando-se, para a prática do ato corretivo, a comprovação de prejuízo concreto para a União, para o interesse público ou terceiros.

Art. 48 É dispensada a presença das partes originárias na rerratificação de contratos quando a alteração tiver por objetivo a correção de irregularidade técnico-formal.

Parágrafo único. Não será considerado rerratificação o procedimento que vise alterar ou estender a natureza ou a essência do objeto contratual.

Art. 49 São também passíveis de rerratificações pela SPU, órgão atualmente competente pela gestão patrimonial dos bens imóveis da União, os contratos lavrados anteriormente ao Decreto-Lei nº147, de 3 de fevereiro de 1967, independentemente do agente público que, de forma originária, participou da transação.

Art. 50 Para formalização da retificação e ratificação de atos poderá ser adotado um ou mais dos seguintes procedimentos:

I - requerimento visando à correção diretamente ao Oficial do Registro de Imóveis, observadas as disposições presentes no art. 213 da Lei n° 6.015, de 1973;

II - convalidação do ato de aquisição ou incorporação viciado por meio de despacho ou portaria, de acordo com o modo de formalização exigido por lei ou normativo.

A partir do acima exposto se conclui ser necessário motivar os atos de retificação e ratificação, com indicação dos fatos e dos fundamentos jurídicos, em especial no que se refere às evidências de não acarretarem lesão ao interesse público nem prejuízo a terceiros (art. 47). Além disso, deve haver a assinatura de ambos os concessionários, uma  vez que, não corresponde a mera irregularidade técnico-formal (art. 48) 

Já a Instrução Normativa SPU nº 2, de 18 de dezembro de 2014 traz maior detalhamento acerca do procedimento. Confira-se alguns artigos pertinentes:

Art. 35 Poderá haver mudança do regime de utilização, promovida de ofício ou apedido da parte interessada, após análise de oportunidade e conveniência por parte da SPU, dos imóveis da União regularizados, sem mudança de beneficiário responsável pelo imóvel, nos seguintes casos:

(...)

II - Conversão de inscrição de ocupação em CUEM ou CDRU;

Parágrafo único. No caso de conversão de regime a SPU deverá realizar a atualização cadastral no SIAPA e providenciar o novo registro na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

INSTRUÇÃO PROCESSUAL

Art. 36 De acordo com o estabelecido nesta IN, todos os procedimentos de destinação de imóveis da União para regularização fundiária de interesse social deverão ser autuados em processos administrativos próprios, devidamente instruídos segundo as normas da Administração Pública.

§ 1º O processo administrativo poderá ser aberto por iniciativa da União ou por solicitação do interessado. Neste último caso, o requerimento para sua abertura deverá ser dirigido à Superintendência do Patrimônio da União no Estado onde o bem se localizar ou no Distrito Federal, devendo o(s) requerente(s) indicar, no momento da solicitação:

I - o endereço e descrição da área/imóvel solicitado;

II- o histórico da ocupação que justifica a regularização e demais informações complementares que auxiliem no diagnóstico da ocupação;

III - Documentos de identificação do(s) solicitante ou responsável pelo(s) solicitante(s):

a) Quando pessoa física: CPF, documento de identificação civil e certidão de casamento, se for o caso;

(...)

§ 3º O processo administrativo, aberto por iniciativa da União ou por solicitação do interessado,deverá conter ainda, cumulativamente ao indicado nos parágrafos §§ 1º e 2º, dentro das especificidades de cada caso:

I - Planta de situação e localização, e memorial descritivo do imóvel, devidamente assinado por profissional habilitado;

II - Comprovação do domínio da União sobre o imóvel e informação se existe ou não impedimento judicial para destinação da área;

III - Espelho atualizado dos sistemas de informações sobre imóveis da União referente à área em questão;

IV - Poligonal da área do assentamento informal com sobreposição das informações cadastrais (RIPs) e cartoriais (matrículas); e

V - Declaração de uso e ocupação do solo emitida pelo município ou pela Superintendência para o imóvel em questão.

Art. 37 Anteriormente à titulação administrativa, a Superintendência do Patrimônio da União deverá providenciar, durante a instrução processual, o seguinte conteúdo mínimo:

I - Portaria de Declaração de Interesse Público - PDISP, publicada no Diário Oficial da União;

II - Laudo de avaliação atualizada do imóvel, assinado por técnico habilitado, de acordo com os parâmetros estabelecidos na Instrução Normativa nº 1, de 02 de dezembro de 2014;

III - Nota Técnica circunstanciada e objetiva, que aborde a destinação e o instrumento proposto para a regularização fundiária da ocupação, sob aspectos fáticos, técnicos, jurídicos e de conveniência e oportunidade administrativa, evidenciando-se o atendimento do interesse público e o cumprimento da função socioambiental do imóvel;

IV - Despacho de dispensa de licitação, providenciando-se a publicação do extrato de dispensa ou inexigibilidade quando assim estabelecido pela lei nº 8.666/93;

V - Portaria que autoriza a destinação do imóvel, adequada ao instrumento proposto e à situação específica, publicada no Diário Oficial da União.

Art. 38. No caso das destinações cujas autorizações extrapolem o limite de competência dos(as)Superintendentes, os processos administrativos deverão ser encaminhados pelas Superintendências, ao Departamento de Destinação Patrimonial da Unidade Central da Secretariado Patrimônio da União, devidamente instruídos com os documentos tratados nos arts. 36 e 37 desta IN, ou com suas respectivas minutas.

Parágrafo Único. A não observância do contido no caput deste artigo fará com que o processos e ja remetido de volta à SPU/UF de origem, anteriormente à análise do pleito, para a devida complementação.

Art. 39 Os documentos e informações presentes no processo administrativo, além de comprovar o atendimento dos critérios gerais e específicos ao instrumento escolhido em cada caso, devem representar, o mais fielmente possível, a situação dominial, cadastral e urbanística-ambiental do imóvel objeto da ação de regularização fundiária.

Art. 40 Autorizada a destinação do imóvel pela autoridade competente, por meio da publicação da respectiva portaria, o processo administrativo será encaminhado para assinatura do contrato ou termo.

§ 1º Caso seja necessária qualquer alteração na minuta do termo ou contrato, posteriormente à autorização, as alterações e justificativas para sua realização deverão ser registradas no processo, evidenciando-se não haver necessidade de nova consulta à autoridade que autorizou a transferência de direitos sobre o imóvel.

§ 2º Após a assinatura do contrato ou termo, deverá ser publicado seu extrato na imprensa oficial.

§ 3ºAté a finalização da regularização fundiária, deverão ser juntados ao processo administrativo todos os documentos relativos aos procedimentos previstos nesta IN.

§ 4º A inexistência de alguns dos documentos referidos não impede a tramitação do processo, podendo ser providenciados posteriormente, desde que não fique comprometida a avaliação de legalidade, conveniência e oportunidade da transferência pretendida.

(...)

Art. 47 Todos os documentos que compõem a instrução processual deverão seguir o padrão estabelecido nos anexos II a XXIV desta Instrução Normativa devendo as informações sera justadas e adequadas à realidade e especificidade de cada caso.

Art. 48 Os anexos desta Instrução Normativa serão disponibilizados exclusivamente via internet, na página eletrônica da SPU.

Art. 49 As minutas de portarias autorizativas, bem como as dos contratos de destinação, devem ser previamente examinadas por assessoria jurídica da Administração.

Análise da Minuta

A minuta de rerratificação do contrato de CDRU (p. 182-3) se encontra de acordo com a legislação de regência. Não existindo modelo específico na Instrução Normativa SPU nº 2/2014.

Contudo, importa lembrar que a análise de minutas submetida a esta E-CJU Virtual se limita a aspectos jurídicos, erros materiais e questões de conveniência e oportunidade devem ser verificados e avaliados pelo órgão consulente. Portanto, alertamos que tais questões não foram abordadas na análise das minutas.

ANTE AO EXPOSTO, abstraídas as questões relativas à conveniência e oportunidade, de acordo com as orientações esposadas e, desde que sejam atendidas as recomendações alinhadas neste parecer, entendemos possível firmar contrato de  Rerratificação em contrato de Cessão, sob o regime de concessão de Direito Real de Uso - CDRU.

É o parecer que encaminhamos à origem.

Porto Alegre, 03 de setembro de 2021.

Luciana Bugallo de Araujo

Advogada da União

Mat. SIAPE n. 1512203

OAB/RS n. 56.884

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em http://sapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 04926001093201099 e da chave de acesso 0b9152b7