ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

INTERESSADOS: SPU/SC - SUPERINTENDÊNCIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO EM SANTA CATARINA

Os presentes autos foram reenviados para esta Consultoria, após a elaboração do Parecer 00080/2021/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (13783255).

"Sobre o questionamento a), da Nota Técnica 56232 (12394531), identificamos que o item 5 do mesmo documento fala que "...em Itapema a LPM encontra-se demarcada e não homologada". Com isso, s.m.j. da AGU, não é possível autorizar registros de instituição de condomínio por ser impossível determinar a fração ideal, que será confirmada após o posicionamento (antiga homologação) da linha demarcatória. Dessa forma, resta operar o fracionamento administrativamente nos sistemas da SPU, se confirmados os requisitos de destinação. Isso porque, não vislumbramos como a SPU e o oficial de registro podem saber com relativa segurança a fração ideal da União sem o posicionamento da linha. Desse modo, concordamos com o Parecer 00080/2021/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (13783255), negando o requerimento por falta de cumprimento dos requisitos apontados pela nota devolutiva, ressaltando que a autorização da SPU depende da confirmação definitiva da fração ideal após o posicionamento da LPM de Itapema. Ainda sobre o questionamento a), a Nota Informativa n° 12752/2021 (15415849), em seus Enunciados n° 10 e n° 11, ressalta a inoponibilidade de registros derivados de títulos ilegítimos sobre áreas da União e que essa situação de sobreposição não constitui condomínio entre a União e o particular. Sobre o item b), a SPU/SC não informou o procedimento de fracionamento, mas a documentação exigida. Sobre esse tema, informamos que o fracionamento deve ser basear na confirmação das frações ideais efetivamente distribuídas, incluindo a proporção com a área a União e de terceiros. A partir desse princípio, a documentação exigida pela SPU/SC é correta, podendo ser detalhado que as plantas das áreas privativas e comuns devem ser acompanhadas de quadro com as frações ideais do futuro condomínio. Sobre o item c), conforme já informado na resposta ao questionamento a), s.m.j. da AGU, o pedido de fracionamento não pode se operar na via registral, pois não se sabe formalmente a fração ideal da União. Com isso, opera-se apenas na via administrativa, de modo a regular a cobrança e o controle da ocupação. Por todo o exposto, recomendamos que a resposta acima retorne à CJU/SC para nova análise, de modo a confirmar a legalidade frente à lei e aos entendimentos atuais da AGU e das normas extrajudiciais emitidas pelo TJSC, em especial quanto à resposta do questionamento a)."

"(...) O procedimento, conferência das informações de cadastro constante no RIP, com as informações constante na matrícula e no instrumento de Especificação, divisão e instituição, verifica se a soma das frações corresponde a 100%, estando tudo certo, elaboramos Nota Técnica para atualização do endereço, incluindo o nome do Prédio ou Condomínio no complemento, inclusão da benfeitoria no RIP e autorização para fracionar o RIP, gerando os RIPs derivados correspondente a cada unidade autônoma do condomínio. Após autorização do superintendente realizamos os procedimentos no SIAPA e anexamos os documentos no processo, Espelho do RIP Primitivo cancelado, Ficha de fracionamento e relação do RIPs derivados, informamos o interessado e concluímos o processo. Destacamos que para o local a LPM/1831 encontra-se demarcada e não homologada. Para o local onde a LPM/1831 não encontra-se homologada, os cadastro são realizados somente a pedido do interessado, de acordo com a LPM demarcada e salientamos que este posicionamento é passível de retificação quando da homologação da referida linha. Para os casos de Inscrição de Ocupação, o pedido de fracionamento opera-se apenas na via administrativa, de modo a regular a cobrança e o controle da ocupação.

Recomendamos o envio a CJU/SC para nova análise, de modo a confirmar a legalidade frente à lei e aos entendimentos atuais da AGU e das normas extrajudiciais emitidas pelo TJSC, em especial quanto à resposta do questionamento a)."

Através do OFÍCIO SEI Nº 239007/2021/ME, houve o encaminhamento do presente feito, nos seguintes termos, 18543990:

"Resumindo os fatos, o RIP 81630100077-58 está inscrito sob o instrumento de inscrição de ocupação, o interessado solicitou o fracionamento do mesmo, em primeira análise solicitamos a cópia da Matrícula 08888 com a averbação da Incorporação construção da Benfeitoria e da Escritura Publica da Instituição do Condomínio, o interessado anexa a Nota de Devolução (4204838), onde informa a impossibilidade, neste primeiro momento, de seu registro/averbação. Indeferimos o pedido por falta de documentação técnica necessária, após o interessado por meio do E-mail Atendimento (9183924), informa que está com dificuldades para finalizar esse processo de fracionamento da edificação. Por meio da Nota Técnica 56232 (12394531) relatamos o caso e solicitamos orientação a UC e a CJU. a resposta da CJU foi pelo Parecer 00080/2021/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU (13783255) e a resposta da UC pelo Despacho SPU-DECIP-CGIPA (15885650), em que recomenda, a resposta acima retorne à CJU/SC para nova análise, de modo a confirmar a legalidade frente à lei e aos entendimentos atuais da AGU e das normas extrajudiciais emitidas pelo TJSC, em especial quanto à resposta do questionamento a).

Solicita-se a esta respeitável Consultoria Jurídica da União auxílio na resposta e sua aplicação no caso concreto.

Ressalte-se que tal entendimento será de grande valor para a análise de outros pedidos semelhantes que possam vir a ser protocolados junto à SPU/SC."

A SPU busca, pontualmente, saber se "(...) Referente a Nota de Devolução (4204838), levando em consideração o Parecer _339_2018 (18420458), "os registros de incorporação efetivados pelas serventias imobiliárias nos casos de inscrição de ocupação de imóvel da União são irregulares, devendo ser, portanto, retificadas, visando sua exclusão dos assentamentos dos imóveis respectivos, ressalvadas as consequências legais impostas ao tema", seria esse o procedimento a realizar?"

Impende acentuar que o órgão interessado juntou, aos autos, o PARECER n. 00339/2018/CJU-PR/CGU/AGU, que traz um caso análogo ao presente, o qual foi enfrentado pelo ilustre colega, Dr. Rogério Pereira, para a SPU do Paraná.

Após detida análise e leitura do mencionado Parecer, é possível, sim, o órgão interessado agir em conformidade com o mencionado no Parecer, em especial, sobre a questão da letra a), pois, é semelhante à enfrentada em Santa Catarina.

"A partir dos dispositivos mencionados, resta clara a percepção da incompatibilidade, eis que para a incorporação ser efetivada pressupõe-se o cumprimento, dentre outros requisitos, da apresentação dos documentos elencados no artigo 32, da Lei nº 4.591/64, especialmente os relativos à propriedade, que não se coadunam com aqueles eventualmente atribuídos a quem é ocupante por meio de inscrição de ocupação de imóvel da União, haja vista que este é apenas um instrumento de controle do uso, administração e cobrança de receitas patrimoniais, não gera direito real sobre o imóvel, servindo para o reconhecimento de uma situação de fato, por meio de ato unilateral da Administração, precário e resolúvel a qualquer tempo. 23. Destarte, atendendo ao questionamento formulado na letra “a”, do Despacho, de 22 de março de 2018 (doc. SEI 5770240), esta CJU/PR perfaz o entendimento de que assiste razão ao registrador ao afirmar que não é permitido registrar a incorporação imobiliária no caso de imóvel sob o regime de ocupação.

"(...) como exaustivamente explicitado no bojo desta manifestação, a inscrição de ocupação não gera direito real sobre o imóvel, servindo apenas para o reconhecimento de uma situação de fato, o que, por conseguinte, denota que em hipótese alguma, na atual situação da área em exame, poderia constar como sua proprietária pessoa diversa da União".

Deste modo, com relação à pergunta da SPU, além de observar o contido no despacho exarado, 15885650, pode também observar o que fora lançado no Parecer 339, de 2018, em especial, "os registros de incorporação efetivados pelas serventias imobiliárias nos casos de inscrição de ocupação de imóvel da União são irregulares, devendo ser, portanto, retificadas, visando sua exclusão dos assentamentos dos imóveis respectivos, ressalvadas as consequências legais impostas ao tema.", uma vez que a situação é semelhante.

Assim, devolvam-se os autos para o órgão interessado para conhecimento desta manifestação. Ficamos à disposição de outras dúvidas, caso existam.

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em http://sapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 04972005614201617 e da chave de acesso 3241ef58

Documento assinado eletronicamente por VALTER OTAVIANO DA COSTA FERREIRA JUNIOR, de acordo com os normativos legais aplicáveis. A conferência da autenticidade do documento está disponível com o código 727238389 no endereço eletrônico http://sapiens.agu.gov.br. Informações adicionais: Signatário (a): VALTER OTAVIANO DA COSTA FERREIRA JUNIOR. Data e Hora: 29-09-2021 13:47. Número de Série: 42382093602096647003948142834. Emissor: Autoridade Certificadora SERPRORFBv5.