ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

PARECER n. 00880/2021/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 04977.018405/2007-01

INTERESSADOS: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO NO ESTADO DE SÃO PAULO - SPU/SP (SOMENTE USUCAPIÃO)

ASSUNTOS: CESSÃO SOB REGIME DE AFORAMENTO GRATUITO. CONSULTA. ISENÇÃO DE PAGAMENTO DE LAUDÊMIO.

EMENTA: PATRIMÔNIO PÚBLICO DA UNIÃO. CESSÃO. CONSULTA. ISENÇÃO DE COBRANÇA DE LAUDÊMIO DOS ADQUIRENTES COMPROVADAMENTE DE BAIXA RENDA. POSSIBILIDADE. ART. 18, II E ART. 19, IV,VI LEI Nº 9.636/98. AUTORIZATIVO LEGAL DEC-LEI Nº 1.876/81. CLÁUSULA SEXTA DO CONTRATO DE CESSÃO SOB REGIME DE AFORAMENTO GRATUITO CELEBRADO ENTRE A UNIÃO E A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 

I - RELATÓRIO

A Superintendência do Patrimônio da União no estado de São Paulo submete à análise desta especializada, consulta acerca da cobrança de Laudêmio na transferência final entre CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Governo do Estado de São Paulo e os beneficiários finais do Conjunto Habitacional PAR-PENEDO, no município de São Vicente.

Na Nota Técnica nº 51416/2021/ME (SEI 19780636) o órgão consulente detalha que "Após Contrato de Cessão por Aforamento Gratuito para a Caixa Econômica Federal, para provisão habitacional à famílias de baixa renda e, depois da celebração da Cessão por Aforamento Gratuito, houve uma transação entre a CEF e a CDHU para finalização do Conjunto. Essa primeira transferência, entre CEF e CDHU, foi gratuita conforme análises inseridas nos documentos SEI 18160315 e 18160338."

Que "A dúvida da SPU, neste momento, após os procedimentos cadastrais para individualização dos RIPs, é se a transação entre a CDHU e os beneficiários finais é não onerosa, ou seja, sem recolhimento de laudêmio."

Por fim, referida Nota Técnica questiona especificamente: 

"Neste caso, uma segunda transferência, se mantém a isenção do pagamento de laudêmio das transferências entre a CDHU e os beneficiários finais ?"

"Os beneficiários finais devem ser lançados automaticamente como isentos no sistema ou deve-se exigir documentação complementar para efetuar a isenção, para este caso, como isentos, após a transferência ?"

Consta do processo, dentre outros documentos, os de maior relevância, a saber:

É o relatório.

II - FUNDAMENTAÇÃO

A competência legal desta unidade jurídica para manifestação em processos da espécie se dá por força do estatuído no art. 11, inciso V, da Lei Complementar nº 73/93 que institui a lei orgânica da AGU e dá outras providências c/c art. 1º, V, § 5º, da Portaria AGU nº 14, de 23 de janeiro de 2020. 

Esta manifestação jurídica tem a finalidade de assistir a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem praticados. A função do órgão de consultoria é justamente apontar possíveis riscos do ponto de vista jurídico e recomendar providências, para salvaguardar a autoridade assessorada, a quem compete avaliar a real dimensão do risco e a necessidade de se adotar ou não a precaução recomendada.

Importante salientar que o exame dos autos processuais restringe-se aos seus aspectos jurídicos, excluídos, portanto, aqueles de natureza técnica. Em relação a estes, partiremos da premissa de que a autoridade competente municiou-se dos conhecimentos específicos imprescindíveis para a sua adequação às necessidades da Administração, observando os requisitos legalmente impostos.

Destaque-se que determinadas observações são feitas sem caráter vinculativo, mas em prol da segurança da própria autoridade assessorada a quem incumbe, dentro da margem de discricionariedade que lhe é conferida pela lei, avaliar e acatar, ou não, tais ponderações. Não obstante, as questões relacionadas à legalidade serão apontadas para fins de sua correção. O seguimento do processo sem a observância destes apontamentos será de responsabilidade exclusiva da Administração.

Como resta claro, a controvérsia trazida aos autos por técnicos da SPU/SP, diz respeito unicamente quanto à obrigação ou não da cobrança do Laudêmio, haja vista o fato de uma segunda transferência do bem, entre a entidade cessionária, no caso, a Companhia de de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Governo do Estado de São Paulo e os beneficiários finais do Conjunto Habitacional PAR-PENEDO.

Na Nota Técnica trazida aos autos pela Superintendência em São Paulo, é feita menção à Lei nº 11.481, de 31 de maio de 2007, destacando inclusive, o art. 2º, I, alínea b, onde consta expressa a isenção do Laudêmio a adquirentes quando se tratar de "empresas públicas, sociedades de economia mista e os fundos públicos, nas transferências destinadas à realização de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social." 

Obviamente que o disposto neste dispositivo é o que ocorre em relação à circunstância presente na cessão, digamos, "originária", considerando que num segundo momento se dará uma segunda alienação, desta feita da Companhia paulista para um terceiro, portanto, indubitável que neste caso não se dá a cobrança do Laudêmio.

Mas em relação à última transação, onde paira a dúvida do consulente, se aplica um outro dispositivo legal, o qual se destaca a seguir, nos termos do Decreto-Lei n° 1.876, de 15 de julho de 1981, senão vejamos:

"Art. 1^o  Ficam isentas do pagamento de foros, taxas de ocupação e laudêmios, referentes a imóveis de propriedade da União, as pessoas consideradas carentes ou de baixa renda cuja situação econômica não lhes permita pagar esses encargos sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família."

É de logo se vê, que a norma supracitada, assegura a isenção de Laudêmio, entretanto, firma uma condição inafastável, que é exatamente a condição de que o adquirente se constitua em pessoa carente ou de baixa renda.

Relembremos que Nota Técnica do órgão ficou consignado que "A Cessão inicial, com área de 24.146,81 m², foi desmembrado em dois RIPs tendo em vista o projeto de provisão habitacional pela CDHU", bem como, que "No endereço eletrônico da CDHU consta a seguinte informação: "A CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - empresa do Governo Estadual, vinculada à Secretaria da Habitação, é o maior agente promotor de moradia popular no Brasil. Tem por finalidade executar programas habitacionais em todo o território do Estado, voltados para o atendimento exclusivo da população de baixa renda - atende famílias com renda na faixa de 1 a 10 salários mínimos".    

As condições para enquadramento como pessoas carentes ou de baixa renda se dá nos termos estabelecidos no § 2º, I, II, do art. 1º, do mesmo diploma legal, ipsis litteris:

"Art. 1º ..."

"§ 2^o  Considera-se carente ou de baixa renda, para fins da isenção disposta neste artigo, o responsável por imóvel da União que esteja devidamente inscrito no Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal (CadÚnico), ou aquele responsável, cumulativamente:"                    (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

"I - cuja renda familiar mensal seja igual ou inferior ao valor correspondente a cinco salários mínimos; e"                   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

"II - que não detenha posse ou propriedade de bens ou direitos em montante superior ao limite estabelecido pela Receita Federal do Brasil, para obrigatoriedade de apresentação da Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda Pessoa Física."                    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Em que pese o argumento apresentado na mencionada Nota Técnica, que  nas escrituras públicas firmadas entre Caixa Econômica Federal e CDHU não restou claro a manutenção da destinação como provisão habitacional para famílias de baixa renda, tal circunstância não tem o condão de afastar esta obrigatoriedade.

Por sua vez, para o fim da isenção de Laudêmios, não se pode tergiversar que os adquirentes devem obrigatoriamente preencher o requisito exigido no § 2º I e II, do art. 1º, do Decreto-Lei nº 1.876/81, qual seja, a condição de carente ou de baixa renda nos termos da Lei.

Trata-se de condição sine qua non a propiciar a dispensa da cobrança em questão.

Ainda nesta questão é importante mencionar, que a cláusula terceira do Contrato de Cessão sob o Regime de Aforamento Gratuito celebrado entre a União como Outorgante Cedente e a Caixa Econômica Federal como Outorgada cessionária (SEI 19781043) estabelece expressamente que o ato se dá em razão de interesse público e social, exclusivamente para execução de projeto de provisão habitacional para população de baixa renda.

Relevante esclarecer ainda, que embora a cláusula quarta do Contrato de Cessão estabeleça a obrigatoriedade de pagamento de Laudêmio no valaor equivalente a 5% (cinco por cento) sobre o valor do domínio pleno do terreno e benfeitorias, nas transferências onerosas entre vivos, que vier a efetuar, porém, na cláusula sexta, ao definir a obrigação de executar projeto habitacional objetivando transferir o domínio útil dos lotes às famílias beneficiárias, excetuou os beneficiários de baixa renda quanto ao pagamento relativo à transferência dos direitos enfitêuticos, cobrando apenas o valor das benefeitorias e a transferência onerosa àqueles beneficiários que não se enquadrem no perfil de baixa renda. Note-se que neste aspecto foi observado o contido no art. 19, VI, da Lei nº 11.481/2007.

Portanto, se torna clarividente que ato precedente já estabalece a condição do não pagamento de Laudêmio por parte das famílias enquadradas no perfil de baixa renda, atendendo integralmente ao permissivo legal estabelecido para este fim, no Decreto-Lei nº 1.876/81.  

III - CONCLUSÃO

Desse modo, a compreensão e resposta do questionamento apresentado pela Superintendência do Patrimônio da União no Estado de São Paulo, passam necessariamente pela observância e aplicabilidade  do diploma legal retro referido.

Passando, pois, a responder objetiva e pontualmente às questões postas, temos que: 

1º QUESTIONAMENTO: "Neste caso, uma segunda transferência, se mantém a isenção do pagamento de laudêmio das transferências entre a CDHU e os beneficiários finais ?"

RESPOSTA: Sim, mantêm-se a isenção do pagamento de Laudêmio das transferências, contudo, desde que os adquirentes atendam o requisito de baixa renda, conforme definido nos incisos I e II, do § 2º, do DEC-Lei nº 1.876/81.

2º QUESTIONAMENTO: "Os beneficiários finais devem ser lançados automaticamente como isentos no sistema ou deve-se exigir documentação complementar para efetuar a isenção, para este caso, como isentos, após a transferência ?"

RESPOSTA: Não, os beneficiários não devem ser lançados automaticamente como isentos no sistema, mas, deverá ser exigida a documentação comprobatória de atendimento da condição de baixa renda, nos termos exigidos pela lei.

Por fim, esclareça-se que existe a possibilidade de delegação de competência, por meio de convênio, pela União a Estados, Distrito Federal e Municípios para o fim de comprovação de carência de que trata o § 2º, do Dec-Lei 1.876/81 (§ 3º, art. 1º).

Impende destacar ainda que a isenção de que trata este artigo aplica-se desde o início da efetiva ocupação do imóvel e alcança os débitos constituídos e não pagos, inclusive os inscritos em dívida ativa, bem como multas, juros de mora e atualização monetária (§ 4º, art. 1º).

É o Parecer, smj.

Boa Vista-RR, 22 de novembro de 2021.

SILVINO LOPES DA SILVA

Advogado da União em Roraima-CJU-RR/CGU/AGU

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em http://sapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 04977018405200701 e da chave de acesso 760a6066