ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO
ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
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CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO
PARECER n. 00911/2021/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU
NUP: 10154.110771/2021-47
INTERESSADOS: UNIÃO - SUPERINTENDÊNCIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO NO ESTADO DE GOIÁS - SPU/GO E OUTROS
ASSUNTOS: PATRIMÔNIO PÚBLICO IMOBILIÁRIO
I Minuta padrão de Contrato. Venda direta a ocupantes. Lei nº 13.465/2017 e Lei nº9.636/93.
II Venda de bens imóveis federais, situados no Município de Cachoeira Alta. Superintendência do Patrimônio da União no Estado de Goiás - SPU/GO.
III Não cabimento de análise em tese.
A Superintendência do Patrimônio da União no Estado de Goiás, por força do disposto no parágrafo único do art. 38 da Lei n. 8.666, de 21 de junho de 1993,e com base no inc. IV, do art. 9º, da Instrução Normativa SPU nº 205, de 18 de outubro de 2019, (art. 1º da Portaria SPU n. 40/2009, c/c Portaria Conjunta CGU/PGFN nº 01/2019, submete a esta E-CJU Patrimônio a análise, em tese, de minuta de contrato de compra e venda de imóveis da União localizados na quadra 62, setor Central do Município de Cachoeira Alta, Goiás.
O expediente é composto dos procedimentos em cujos autos foi instrumentalizada a contratação, dos quais destacamos os seguintes documentos, conforme numeração de download completo do sistema Sapiens: Nota Técnica SEI nº 5673/2021/ME (p. 05-9); Nota Técnica - Revalidação de Laudo de Avaliação SEI nº 173/2021/ME (p. 12-4); Despacho da Coordenação-Geral de Habitação e Regularização Fundiária (p. 15-6); Parecer n. 00352/2021/PGFN/AGU (p. 17-20); Despacho da Coordenação-Geral de Habitação e Regularização Fundiária (p. 22-3); Despacho da Coordenação-Geral de Habitação e Regularização Fundiária (p. 53-4); minuta de portaria de autorização (p. 62-3); apresentação CCA com relatório fotográfico (p. 110-232); Despacho da Coordenação-Geral de Habitação e Regularização Fundiária (p. 233-4); certidões de inteiro teor (p. 260-99); laudo de avaliação (p. 301-1173); Ata de Reunião do Grupo Especial de Destinação Supervisionada (p. 1174-7); Despacho da Coordenação-Geral de Habitação e Regularização Fundiária (p. 1179-80); Portaria de autorização (p. 1181-2); Ofício SEI nº 288420/2021/ME (p. 1184-5); minuta de contrato de compra e venda (p. 1187-8); e por fim, Ofício SEI nº 313226/2021/ME (p. 1189-90).
Esclareça-se não ter sido possível acessar o processo via sistema SEI. Logo, os documentos analisados correspondem tão somente aos juntados no sistema Sapiens.
Este, em síntese, o relatório.
Trata-se de análise de minuta a ser utilizada como padrão, em contrato de compra e venda de imóveis da União localizados na quadra 62, setor Central do Município de Cachoeira Alta, Goiás. Pretende-se a venda direta aos ocupantes, sem adoção de procedimento licitatório, com base nos permissivos legais expostos abaixo, aplicáveis a REURB-E.
Da dispensa de licitação
A Lei 8.666/1993 prevê licitação na modalidade de concorrência (artigo 17, I) para alienações, conforme art. 17, inc. I. Porém, neste caso, são dispensados os procedimentos exigidos pela Lei nº 8.666/1993, nos termos do art. 84 da Lei nº 13.465/2017 e do art. 14 da Portaria SPU-ME nº 2.826/2020.
O artigo 84 da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, permite a venda direta de imóveis da União aos seus ocupantes no âmbito de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico - REURB-E, nos seguintes termos:
Art. 84. Os imóveis da União objeto da Reurb-E que forem objeto de processo de parcelamento reconhecido pela autoridade pública poderão ser, no todo ou em parte, vendidos diretamente aos seus ocupantes, dispensados os procedimentos exigidos pela Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993 .
§ 1º A venda aplica-se unicamente aos imóveis ocupados até 22 de dezembro de 2016, exigindo-se que o usuário seja regularmente inscrito e esteja em dia com suas obrigações para com a Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
§ 2º A venda direta de que trata este artigo somente poderá ser concedida para, no máximo, dois imóveis, um residencial e um não residencial, regularmente cadastrados em nome do beneficiário na Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
§ 3º A venda direta de que trata este artigo deverá obedecer à Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 , ficando a União com a propriedade fiduciária dos bens alienados até a quitação integral, na forma dos §§ 4º e 5º deste artigo.
§ 4º Para ocupantes com renda familiar situada entre cinco e dez salários mínimos, a aquisição poderá ser realizada à vista ou em até duzentas e quarenta parcelas mensais e consecutivas, mediante sinal de, no mínimo, 5% (cinco por cento) do valor da avaliação, e o valor da parcela mensal não poderá ser inferior ao valor equivalente ao devido pelo usuário a título de taxa de foro ou ocupação, quando requerido pelo interessado.
§ 5º Para ocupantes com renda familiar acima de dez salários mínimos, a aquisição poderá ser realizada à vista ou em até cento e vinte parcelas mensais e consecutivas, mediante um sinal de, no mínimo, 10% (dez por cento) do valor da avaliação, e o valor da parcela mensal não poderá ser inferior ao valor equivalente ao devido pelo usuário a título de taxa de foro ou ocupação, quando requerido pelo interessado.
§ 6º A regulamentação do disposto neste artigo será efetuada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU) no prazo de doze meses contado da data de publicação desta Lei.
O art. 14 da Portaria SPU-ME nº 2.826, de 31 de janeiro de 2020
Art. 14. Na REURB-E promovida em áreas da União, os imóveis dos Grupos referidos no art. 3º desta portaria, desde que tenham sido objeto de processo de parcelamento reconhecido pela autoridade pública poderão ser vendidos diretamente aos seus ocupantes dispensados os procedimentos exigidos pela Lei nº 8.666/1993.
§ 1º A venda direta aos ocupantes dos imóveis de que trata o caput seguirá o procedimento interno estabelecido pela SPU.
§ 2º A venda direta se aplica unicamente aos imóveis ocupados até 22 de dezembro de 2016, exigindo-se que o usuário seja regularmente inscrito § 3º, do art. 84, me esteja em dia com suas obrigações para com a SPU.
§ 3º A venda direta de que trata o caput somente poderá ser concedida para, no máximo, dois imóveis, um residencial e um não residencial, regularmente cadastrados em nome do beneficiário na SPU.
§ 4º A possibilidade de venda direta aos beneficiários da REURB, descrita no caput, é extensiva àqueles ocupantes cuja inscrição de ocupação foi feita em nome de condomínios ou associações.
§ 5º A venda direta aos ocupantes dos imóveis classificados no Grupo 3, descritos no inciso III do art. 3º desta portaria, não os eximem das responsabilidades previstas no inciso II do art. 33 e no § 1º do art. 38 da Lei nº 13.465/2017.
É possível dispensar a licitação de acordo com os permissivos legais acima citados, aplicáveis à REURB-E. Contudo, no caso concreto a devem ser atendidas as condições listadas nas normas. Quais sejam:
- deve seguir o procedimento interno estabelecido pela SPU
- se aplica unicamente aos imóveis ocupados até 22 de dezembro de 2016
- exige-se que o usuário seja regularmente inscrito § 3º, do art. 84, me esteja em dia com suas obrigações para com a SPU.
- a venda direta de que trata o caput somente poderá ser concedida para, no máximo, dois imóveis, um residencial e um não residencial, regularmente cadastrados em nome do beneficiário na SPU.
Da autorização
Esta E-CJU adotou o entendimento de ainda se aplicar o disposto na Portaria GM/MPOG nº 54, de 22 de fevereiro de 2016 (Subdelegação de Competência) quanto a autorização. Porém, tal portaria perdeu a vigência a partir de 01 de dezembro de 2021, por força do art. 3º e 4º da Portaria ME nº 12384, de 19 de outubro de 2021.
Art. 3º Ficam revogado:
I - a Portaria nº 54, de 22 de fevereiro de 2016, do extinto Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão;
II - o art. 11 da Portaria nº 55, de 2 de julho de 2019, da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União da Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados do Ministério da Economia;
III - o art. 15 da Portaria nº 83, de 28 de agosto de 2019, do Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União da Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados do Ministério da Economia;
IV - o art. 33-A da Portaria nº 406, de 08 de dezembro de 2020; e
V - a Portaria nº 7.407, de 30 de junho de 2021.
Art. 4° Essa portaria entra em vigor em 1º de dezembro de 2021.
Já a Lei 9636/93, traz as seguintes disposições:
Art. 23. A alienação de bens imóveis da União dependerá de autorização, mediante ato do Presidente da República, e será sempre precedida de parecer da SPU quanto à sua oportunidade e conveniência.
§ 1o A alienação ocorrerá quando não houver interesse público, econômico ou social em manter o imóvel no domínio da União, nem inconveniência quanto à preservação ambiental e à defesa nacional, no desaparecimento do vínculo de propriedade.
§ 2o A competência para autorizar a alienação poderá ser delegada ao Ministro de Estado da Fazenda, permitida a subdelegação.
Percebe-se que a Lei 9.636/1998 exige que a autorização proceda do Presidente da República. Permite, entretanto, ao Chefe do Poder Executivo que delegue tal competência ao Ministro da Fazenda, e a este último permite que a subdelegue. Quanto a essa delegação, esta Consultoria Jurídica da União vinha manifestando o entendimento de que a interpretação correta do artigo 18, § 4º, da Lei 9636/98 é que a delegação ocorreria internamente ao Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão (outrora Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão), e não ao Ministério da Fazenda, tendo em conta que a gestão de patrimônio público, já há algum tempo, havia mudado de ministério. A respeito do tema existente o parecer 2044/2010, endereçado ao DECOR – Departamento de Coordenação e Orientação de Órgãos Jurídicos da Consultoria-Geral da União:
A previsão do artigo 18 da Lei 9.636/98, entretanto, exige autorização do Presidente da República, ou, alternativamente, havendo delegação, pode ser feita unicamente através do Ministério da Fazenda. Isso pode se converter em fator restritivo à sua utilização pela Administração Pública.
No mais, o artigo 18 da Lei 9.636/98 parece reclamar interpretação sistemática: é que, à época da edição da referida Lei, todo o Serviço de Patrimônio da União era parte do Ministério da Fazenda. Atualmente, como se sabe, as atividades do Patrimônio da União passaram ao Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão.
Caberia, então, indagar se onde se lê “Ministro da Fazenda”, no artigo 18 da Lei 9.636/98, a leitura correta seria “Ministro do Planejamento, Orçamento e Gestão”. Parece-me a leitura mais correta.
(...)
Também por isso parece lógico interpretar o artigo 18 da Lei 9.636/98 sistematicamente, em interpretação evolutiva, de maneira a permitir a delegação da competência para a cessão ao Ministro do Planejamento, Orçamento e Gestão, o qual, a seu alvedrio, pode subdelegar a competência aos chefes da Administração de Patrimônio da União nos Estados.
Atualmente, a Superintendência do Patrimônio da União se encontra subordinada administrativamente ao Ministério da Economia. Portanto, seguindo a mesma lógica de interpretação, a delegação da competência ora se destina ao Ministro da Economia, podendo ser sub delegada.
Corrobora com essa conclusão a análise da legislação relativa ao assunto. É que a referida delegação foi efetuada pelo Presidente da República ao Ministro de Estado da Economia pelo Decreto 3.125/99, como se observa, no que tange ao caso presente, do artigo 1º, I, de referido decreto:
Art. 1º Fica delegada competência ao Ministro de Estado da Economia para, observadas as disposições legais e regulamentares: (Redação dada pelo Decreto nº 9.771, de 2019)
I - autorizar a cessão e a alienação de imóveis da União;
Porém, falta anexar ao processo a Portaria de sub delegação da competência do Ministério da Economia para a SPU.
Da justificativa
Quanto ao interesse público, já está devidamente demonstrado pelas justificativas constantes dos autos. Corrresponde a análise de mérito administrativo, não cabendo à esta E-CJU opinar. Apenas nos compete verificar se a contratação está pautada no interesse público e atende aos demais requisitos legais. Nesse sentido, convém formalizar justificativa, assinada pela autoridade competente.
Do procedimento legal
Outrossim, a Instrução Normativa nº 205, de 18 de outubro de 2019, anterior as modificações trazidas pela MP 915/2019, estabelece as diretrizes e procedimentos a serem adotados na alienação por venda de imóveis da União, conforme Lei 9636/98 e Lei 13.240, de 30 de dezembro de 2015.
Art. 1º A alienação de imóveis de domínio da União ocorrerá quando não houver interesse público, econômico ou social em manter o imóvel no domínio da União, nem inconveniência quanto à preservação ambiental e à defesa nacional, no desaparecimento do vínculo de propriedade.
(...)
Art. 3º A alienação, quando admitida, será precedida de licitação, ressalvadas as hipóteses legais de contratação direta, obedecendo aos princípios da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência, conforme dispõe o art. 37, inciso XXI, da Constituição Federal de 1988, na modalidade de concorrência ou leilão, nos termos do art. 24 da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, observado o disposto nos artigos 17, inciso I, 18, 19 e 24 da Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993, e demais legislação aplicável.
No artigo 1º se relembra que a alienação de imóveis de domínio da União ocorrerá quando não houver interesse público, econômico ou social em manter o imóvel no domínio da União, nem inconveniência quanto à preservação ambiental e à defesa nacional, no desaparecimento do vínculo de propriedade. Já no art. 3º ressalva a não aplicação de procedimento licitatório nas hipóteses legais de contratação direta.
Portanto, não se aplicam as regras sobre licitação previstas nesta Instrução Normativa nº 205/2019. Nesse sentido o art. 83 da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 prevê que os procedimentos para a Reurb promovida em áreas de domínio da União serão regulamentados em ato específico da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), sem prejuízo da eventual adoção de procedimentos e instrumentos previstos para a Reurb
Art. 83. Os procedimentos para a Reurb promovida em áreas de domínio da União serão regulamentados em ato específico da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), sem prejuízo da eventual adoção de procedimentos e instrumentos previstos para a Reurb.
.
Assim, os instrumentos para promoção da Reurb-E em imóveis da União foi regulado pela Portaria SPU nº 2.826, de 31 de janeiro de 2020, cujo artigo 13 dispõe sobre os instrumentos cabíveis e os arts. 14 e seguintes trazem as demais especificações:
Art. 13 No âmbito da Reurb-E em áreas da União, poderão ser usados os seguintes instrumentos de destinação:
I - Venda direta;
(...)
Art. 14. Na REURB-E promovida em áreas da União, os imóveis dos Grupos referidos no art. 3º desta portaria, desde que tenham sido objeto de processo de parcelamento reconhecido pela autoridade pública poderão ser vendidos diretamente aos seus ocupantes dispensados os procedimentos exigidos pela Lei nº 8.666/1993.
§ 1º A venda direta aos ocupantes dos imóveis de que trata o caput seguirá o procedimento interno estabelecido pela SPU.
§ 2º A venda direta se aplica unicamente aos imóveis ocupados até 22 de dezembro de 2016, exigindo-se que o usuário seja regularmente inscrito e esteja em dia com suas obrigações para com a SPU.
§ 3º A venda direta de que trata o caput somente poderá ser concedida para, no máximo, dois imóveis, um residencial e um não residencial, regularmente cadastrados em nome do beneficiário na SPU.
§ 4º A possibilidade de venda direta aos beneficiários da REURB, descrita no caput, é extensiva àqueles ocupantes cuja inscrição de ocupação foi feita em nome de condomínios ou associações.
§ 5º A venda direta aos ocupantes dos imóveis classificados no Grupo 3, descritos no inciso III do art. 3º desta portaria, não os eximem das responsabilidades previstas no inciso II do art. 33 e no § 1º do art. 38 da Lei nº 13.465/2017.
Art. 15. A SPU poderá realizar a venda direta ao atual ocupante de áreas da União ainda que não estejam cadastradas nos sistemas de gestão patrimonial, a fim de dar cumprimento ao §1º do art. 84 da Lei nº 13.465/2017, desde que:
I - A ocupação seja anterior à 22 de dezembro de 2016;
II - O ocupante e o imóvel a ser vendido sejam cadastrados previamente no sistema de gestão patrimonial, providência não sujeita ao prazo do inciso anterior; e
III - o ocupante esteja em dia com suas obrigações para com a SPU.
Parágrafo único. Para fins da comprovação que trata o inciso I do caput, é admitida a contagem de tempo de ocupações anteriores, desde que demonstrada a continuidade da cadeia de ocupação até o atual ocupante conforme o disposto no art. 94, §5º, do Decreto nº 9.310/2018.
Art. 16. A venda direta a que se referem os arts. 11 e 12 desta portaria poderá ser realizada das seguintes formas:
I - À vista, nos termos do art. 11 da Lei nº 13.240/2015; ou
II - Parcelado na forma dos §§ 4º e 5º do art. 84 da Lei nº 13.465/2017.
Parágrafo único. O parcelamento a que se refere o inciso II do caput será regulamentado em ato específico, conforme disposto no inciso III do art. 12 da Lei nº 13.240/2015, c/c o § 6º do art. 84 da Lei nº 13.465/2017.
Desse modo, considerando-se que, no caso dos autos, será promovida a regularização por meio da venda direta aos ocupantes, deve ser observado o procedimento previsto na Lei nº 13.465/2017.
Da avaliação
Além disso, deve ser providenciada a avaliação dos imóveis, na forma da Instrução Normativa nº 05/2018, devendo-se observar a regra do artigo 85 da Lei nº 13.465, de 2017:
Art. 85. O preço de venda será fixado com base no valor de mercado do imóvel, segundo os critérios de avaliação previstos no art. 11-C da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998 , excluídas as acessões e as benfeitorias realizadas pelo ocupante.
§ 1º O prazo de validade da avaliação a que se refere o caput deste artigo será de, no máximo, doze meses.
§ 2º Nos casos de condomínio edilício privado, as áreas comuns, excluídas suas benfeitorias, serão adicionadas na fração ideal da unidade privativa correspondente.
O art. 11-C, da Lei nº 9636, de 15 de maio de 1998, estabelece os critérios de avaliação, conforme art. 85, caput, acima transcrito.
Art. 11-C. As avaliações para fins de alienação onerosa dos domínios pleno, útil ou direto de imóveis da União, permitida a contratação da Caixa Econômica Federal ou de empresas públicas, órgãos ou entidades da administração pública direta ou indireta da União, do Distrito Federal, dos Estados ou dos Municípios cuja atividade-fim seja o desenvolvimento urbano ou imobiliário, com dispensa de licitação, ou de empresa privada, por meio de licitação, serão realizadas: (Redação dada pela Lei nº 14.011, de 2020)
I - pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União; ou (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
II - pelo órgão ou entidade pública gestora responsável pelo imóvel. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 1o O preço mínimo para as alienações onerosas será fixado com base no valor de mercado do imóvel, estabelecido em laudo de avaliação, cujo prazo de validade será de, no máximo, doze meses. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2o Para as áreas públicas da União objeto da Reurb-E, nos casos de venda direta, o preço de venda será fixado com base no valor de mercado do imóvel, excluídas as benfeitorias realizadas pelo ocupante, cujo prazo de validade da avaliação será de, no máximo, doze meses. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o Para as alienações que tenham como objeto a remição do aforamento ou a venda do domínio pleno ou útil, para os ocupantes ou foreiros regularmente cadastrados na SPU, a avaliação, cujo prazo de validade será de, no máximo, doze meses, poderá ser realizada por trecho ou região, desde que comprovadamente homogêneos, com base em pesquisa mercadológica e critérios estabelecidos no zoneamento ou plano diretor do Município. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Nas hipóteses de venda de terrenos de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) em área urbana, ou de imóveis rurais de até o limite do módulo fiscal, definido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), será admitida a avaliação por planta de valores. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 5º A avaliação de que trata o § 4º deste artigo será baseada em métodos estatísticos lastreados em pesquisa mercadológica e em níveis de precisão compatíveis com os riscos aceitos, nos termos estabelecidos em ato do Secretário de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, desde que esses métodos: (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
I - sejam previamente aprovados pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União; (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
II - sejam baseados em critérios, premissas e procedimentos objetivos, documentados, passíveis de verificação pelos órgãos de controle e disponíveis em sistema eletrônico de dados; e (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
III - propiciem a geração de relatório individualizado da precificação do imóvel. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 6º As avaliações poderão ser realizadas sem que haja visita presencial, por meio de modelos de precificação, automatizados ou não, nos termos dos §§ 4º e 5º deste artigo. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 7º Os laudos de avaliação dos imóveis elaborados por empresas especializadas serão homologados pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União ou pelo órgão ou entidade pública gestora do imóvel, por meio de modelos preestabelecidos e sistema automatizado. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 8º É dispensada a homologação de que trata o § 7º deste artigo dos laudos de avaliação realizados por banco público federal ou por empresas públicas. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 9º O órgão ou a entidade pública gestora poderá estabelecer que o laudo de avaliação preveja os valores para a venda do imóvel de acordo com prazo inferior à média de absorção do mercado. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 10. A Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União poderá utilizar o valor estimado nos laudos de avaliação para fins de venda do imóvel em prazo menor do que a média de absorção do mercado. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 11. É vedada a avaliação por empresas especializadas cujos sócios sejam servidores da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União ou da Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados do Ministério da Economia, ou seus parentes, em linha reta ou colateral, por consanguinidade ou afinidade, até o terceiro grau, inclusive. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 12. Ato do Secretário de Coordenação e Governança do Patrimônio da União disporá sobre critérios técnicos para a elaboração e a homologação dos laudos de avaliação. (Incluído pela Lei 14.011, de 2020)
§ 13. Nos casos de homologação dos laudos de avaliação, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União será responsável exclusivamente pela verificação das normas aplicáveis, sem prejuízo da responsabilidade integral do agente privado que elaborou o laudo. (Incluído pela Medida Provisória nº 1.065, de 2021)
§ 14. As avaliações de imóveis da União poderão ter seu prazo de validade estendido, por meio de revalidação, conforme critérios técnicos estabelecidos em ato do Secretário de Coordenação e Governança do Patrimônio da União. (Incluído pela Medida Provisória nº 1.065, de 2021)
No § 2º está previsto que para as áreas públicas da União objeto da Reurb-E, nos casos de venda direta, o preço de venda será fixado com base no valor de mercado do imóvel, excluídas as benfeitorias realizadas pelo ocupante, cujo prazo de validade da avaliação será de, no máximo, doze meses.
Já no § 3o se estabelece que, no caso de venda do domínio pleno ou útil, para os ocupantes regularmente cadastrados na SPU, a avaliação, cujo prazo de validade será de, no máximo, doze meses, poderá ser realizada por trecho ou região, desde que comprovadamente homogêneos, com base em pesquisa mercadológica e critérios estabelecidos no zoneamento ou plano diretor do Município.
Os demais incisos trazem também previsões a serem seguidas, tendo sido transcritos acima. Especialmente, o § 6º prevê que as avaliações poderão ser realizadas sem que haja visita presencial, por meio de modelos de precificação, automatizados ou não, nos termos dos §§ 4º e 5º deste artigo, o que significa uma simplificação de procedimento.
Outrossim, a Instrução Normativa SPU nº 05/2018, que dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização, estabelece a necessidade de elaborar laudo de avaliação.
Art. 15. A aplicação das modalidades das avaliações para imóveis da União será definida conforme a finalidade da avaliação.
Art. 16. O laudo de avaliação será exigido para as seguintes finalidades:
I - aquisição compulsória e voluntária quando onerosa, bem como alienação de domínio pleno, domínio direto ou domínio útil;
II - locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis;
III - dação em pagamento;
IV - aforamento;
V - cobrança pela utilização dos bens da União, quando se enquadrar em condição específica, determinada por portaria de cessão onerosa;
VI - adjudicação;
VII - doação com ou sem encargo; e
VIII - reavaliação de bens para fins de contabilidade.
Art. 17. O Relatório de valor de referência será utilizado para as quaisquer forma de cessões gratuitas, inclusive entregas e cessões sob regime de aforamento gratuito, para constar em contratos.
Do Regime Especial de Governança
Importa lembrar que se aplica o disposto na Portaria Interministerial ME/CGU nº 6.909, de 21 de junho de 2021, que institui regime especial de governança para a destinação de imóveis da União, estabelece a necessidade de que os atos de destinação de imóveis da União sejam sempre precedidos de Grupos Especiais de Destinação Supervisionada (GE-DESUP).
Outrossim, a Portaria SEDDM/ME nº 7.397, de 24 de junho de 2021, em complemento, estabelece a necessidade de observar regime especial de governança, compreendendo a necessidade de aprovação por Grupo Especial de Destinação Supervisionada (GE-DESUP), dentre outras disposições.
Art. 1º. A destinação de imóveis da União deverá observar o regime especial de governança instituído na presente portaria, que compreende as seguintes formas de destinação de imóveis geridos pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) da Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados (SEDDM) do Ministério da Economia:
(...)
II - Alienação por:
a) Doação;
b) Permuta;
c) Venda, quando a proposta estiver instruída como dispensa ou inexigibilidade de licitação; ( com redação atribuída pela Portaria SEDDM nº 10.705, de 30 de agosto de 2021).
(...)
Art. 3º Para fins de análise, apreciação e deliberação de processos sobre imóveis abrangidos nas destinações previstas nessa portaria, deverão ser instituídos pela SPU os seguintes Grupos Especiais de Destinação Supervisionada (GE-DESUP), de caráter permanente:
(...)
I - Os grupos de Nível 1 (GE-DESUP-1), para imóveis com Valor de Referência (VREF) inferior a R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), e nos casos de que tratam os §§ 2º e 3º do artigo 6º da Portaria 7.397, de 24 de junho de 2021, com a redação alterada pela Portaria SPU/ME Nº 10.705, de 30 de agosto de 2021, excluídas as alienações, farão a análise, apreciação e deliberação dos processos de destinação de imóveis, podendo convocar servidores para assessoramento nos temas pertinentes. (com a redação atribuída pela Portaria SPU/ME Nº 11.115, de 10 de setembro de 2021)
Observe-se que a Portaria SEDDM/ME nº 7.497, de 24 de junho de 2021 deve ser adotada considerando as complementações trazidas pela Portaria SPU/SEDDM/ME nº 8.727, de 20 de julho de 2021, Portaria SEDDM nº 10.705, de 30 de agosto de 2021 e Portaria SPU/ME Nº 11.115, de 10 de setembro de 2021.
Análise de Correção Formal da Minuta de Contrato de Compra e venda
É necessária a elaboração de minuta de contrato de compra e venda ou outro instrumento cabível, conforme art. 6º da Portaria SPU nº 2.826, de 31 de janeiro de 2020.
Art. 6º Na REURB em áreas da União, promovida de forma indireta, após a condução dos trabalhos técnicos com a consequente aprovação do projeto de regularização fundiária e geração das matrículas, deverá o agente intermediário:
(...)
§ 2º No caso de REURB-E, a transferência de direitos aos ocupantes somente se dará após assinatura do contrato de compra e venda do imóvel ou de outro instrumento cabível e o seu respectivo registro no cartório de registro de imóveis.
Dessa forma, se submete à esta E-CJU a análise de minuta padrão a ser utilizada para a venda dos imóveis listados, localizados na quadra 62, setor Central do Município de Cachoeira Alta, Goiás. Contudo, é vedada a adoção de parecer referencial, válido para todas as contratações semelhantes, no presente caso.
Nesse sentido a Orientação Normativa nº 55, de 23 de maio de 2014
O ADVOGADO-GERAL DA UNIÃO, no uso das atribuições que lhe conferem os incisos I, X, XI e XIII, do art. 4º da Lei Complementar nº 73, de 10 de fevereiro de 1993, considerando o que consta do Processo nº 56377.000011/2009-12, resolve expedir a presente orientação normativa a todos os órgãos jurídicos enumerados nos arts. 2º e 17 da Lei Complementar nº 73, de 1993:
I - Os processos que sejam objeto de manifestação jurídica referencial, isto é ,aquela que analisa todas as questões jurídicas que envolvam matérias idênticas e recorrentes, estão dispensados de análise individualizada pelos órgãos consultivos, desde que a área técnica ateste, de forma expressa, que ocaso concreto se amolda aos termos da citada manifestação.
II - Para a elaboração de manifestação jurídica referencial devem ser observados os seguintes requisitos:
a) o volume de processos em matérias idênticas e recorrentes impactar, justificadamente, a atuação do órgão consultivo ou a celeridade dos serviços administrativos; e
b) a atividade jurídica exercida se restringir à verificação do atendimento das exigências legais a partir da simples conferência de documentos.
É necessária análise jurídica para cada caso em concreto, com abertura de processo para cada compra e venda. O pleito deve ser desmembrado em vários processos, com um número de NUP para cada um, de modo que cada um represente um contrato de compra e venda, a ser firmado com os ocupantes de cada imóvel, sendo analisada a documentação apresentada no caso concreto.
ANTE AO EXPOSTO, se entende pela possibilidade de firmar os contratos de compra e venda com os ocupantes, conforme pretendido. Contudo, as contratações devem ser analisadas com base no caso concreto, sem a possibilidade de emitir parecer referencial e sem prejuízo da adoção das demais recomendações supra.
É o parecer que encaminhamos à origem.
Porto Alegre, 11 de dezembro de 2021.
Luciana Bugallo de Araujo
Advogada da União
Mat. SIAPE n.º 1512203
OAB/RS n.º 56.884
Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em http://sapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 10154110771202147 e da chave de acesso 4e10b89c