ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

NOTA n. 00151/2021/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 10154.148459/2021-26

INTERESSADOS: SUPERINTENDÊNCIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO NO ESTADO DE SANTA CATARINA-SPU/SC E OUTROS

ASSUNTOS: BENS PÚBLICOS

Trata-se de consulta assim formulada pela Superintendência do Patrimônio da União no Estado de Santa Catarina - SPU/SC:

Por meio do Processo 10154.180784/2020-01 recebemos uma Proposta de Aquisição de Imóvel, com base na Portaria 19832/2020, recentemente revogada pela Portaria SPU/ME nº 12.600, de 25 de outubro de 2021 (https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/portaria-spu/me-n-12.600-de-25-de-outubro-de-2021-354623828).

A requerente, Sra. Dores Berta Fritsche, propôs a aquisição do imóvel inscrito no RIP 8291001495003 (SEI nº 17643527). Este imóvel pertencia à extinta Rede Ferroviária Federal e foi objeto de reintegração de posse em favor da União, conforme processo º 5003325-47.2014.4.04.7213/SC, estando inserida equivocadamente na matrícula 14654, de propriedade da mesma requerente, Sra. Dores. A área da União, de 80,03m², foi averbada na referida matrícula (SEI nº 17641941).

Durante a instrução do processo de aquisição de imóvel, solicitamos à requerente que providenciasse, às suas expensas, a avaliação do imóvel, conforme previsto na Portaria 19832/2020, tendo sido este laudo homologado pela SPU, gerando o presente processo de alienação.

Nossa dúvida reside no fato de que instruímos o processo considerando o imóvel como um terreno, contudo, há a construção de uma edificação no referido imóvel,  conforme laudo de vistoria (SEI nº 19337923) e relatório fotográfico (SEI nº 19337954). Questina-se esta Consultoria Jurídica se devemos solicitar novo laudo, considerando a edificação existente. Tal edificação não guarda relação com uma possível benfeitoria realizada pela ex-RFFSA, fato que pode ser comprovado ao longo do processo de reintegração de posse.

Constam do processo eletrônico no SEI acessado por link disponibilizado por email (juntada 1):

a) Matrícula 14654 (SEI 17641941);

b) Espelho RIP 8291001495003, do imóvel da União em área de sobreposição à matrícula 14654 (SEI 17643527);

c) Laudo de Avaliação datado de 27/01/21 e respectiva ART (SEI 17643894 e 17643970);

d) Planta do imóvel (SEI 17644487);

e) Certidão negativa de IPTU (SEI 17734950);

f) Anexo contendo fotos (SEI 17734950);

g) Relatório de Fiscalização (SEI 19337923);

h) Relatório Fotográfico (SEI 19337954);

i) Ofício 292003 em que formulada a consulta e despacho de encaminhamento (SEI 19960136 e 20384039).

É o relatório.

Da análise dos autos, constata-se que o laudo de avaliação foi elaborado quando ainda vigente a Portaria SPU nº 19.832/2020, que assim regulou a questão:

Art. 4º A Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União se manifestará ao interessado acerca da possibilidade de venda do imóvel objeto da proposta regularmente apresentada em até 60 dias corridos após o recebimento do requerimento, por intermédio do endereço de e-mail indicado na proposta de aquisição, na forma do art. 2º.

§ 1º Caso o imóvel não possua avaliação válida, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, por intermédio da manifestação prevista no caput, indicará ao interessado que providencie o laudo de avaliação a ser elaborado por profissional avaliador habilitado pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, nos termos da Portaria nº 19835/2020 ou daquela que vier a sucedê-la.

§ 2º O laudo de avaliação a ser elaborado pelo profissional avaliador contratado pelo interessado deverá seguir obrigatoriamente os critérios estabelecidos na Portaria nº 19837/2020 ou aquela que vier a sucedê-la, e deverá ser apresentado em até 30 dias corridos contados do recebimento da manifestação prevista no caput.

§ 3º Nos casos de necessidade fundamentada pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, o prazo previsto no caput poderá ser estendido, automaticamente, por igual período, devendo ser comunicada ao interessado eventual prorrogação.

§ 4º O não cumprimento do prazo previsto no caput ou a inexistência de manifestação por parte da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União não caracterizará aceitação tácita da proposta.

Nos termos da Portaria SPU nº 19.837/2020, "que regulamenta os critérios e procedimentos de homologação dos laudos de avaliação de imóveis da União ou de seu interesse, quando realizados por terceiros":

Art. 2º Nas situações previstas em lei, as avaliações de imóveis da União ou de seu interesse, quando efetuadas por terceiros, deverão ser homologadas pelo Superintendente do Patrimônio da União da Unidade da Federação onde o imóvel encontra-se situado ou pela autoridade responsável da Unidade Gestora à qual o imóvel está vinculado.

§ 1º Os imóveis avaliados, consubstanciados em laudo de avaliação, serão submetidos à apreciação para análise técnica da respectiva Superintendência ou Unidade Gestora, de forma a recomendar tecnicamente o ato da homologação.

§ 2º A manifestação da Superintendência do Patrimônio da União ou Unidade Gestora na qual o imóvel esteja vinculado deverá ser realizada no prazo de até 60 (sessenta) dias a contar da data de recebimento do laudo.

Art. 3º A homologação do laudo de avaliação pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União se efetivará a partir da verificação do cumprimento das normas aplicáveis e aquelas previstas nesta Portaria, na medida em que a definição do valor do imóvel avaliado é responsabilidade exclusiva do profissional que elaborou o laudo de avaliação.

Art. 4º Os laudos de avaliação para análise com vistas à homologação devem ser apresentados na modalidade completa, com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT, contendo todas as informações necessárias e suficientes para ser auto explicável, conforme disposto na Norma Brasileira de Avaliação de Bens da ABNT-NBR 14.653.

Parágrafo único. Os laudos de avaliação com vistas à homologação deverão:

I - conter as informações mínimas conforme o item 10.1 da NBR 14653-2;

II - atender os requisitos dos parágrafos 1ª ao 3º do artigo 5º desta Portaria;

III - conter, no que couber as informações previstas no Anexo I desta Portaria; e

IV - ser apresentados em formato PDF para o corpo do laudo e formato .XLS para os elementos da amostra com a identificação dos dados de mercado efetivamente utilizados no modelo final.

Art. 5º A recomendação técnica com vistas à homologação deverá ser realizada por profissional habilitado, com formação nas áreas de engenharia ou arquitetura, devendo ser feita por intermédio de Nota Técnica, de modo a observar o enquadramento do laudo analisado no que preconiza a Norma Brasileira de Avaliação de Bens da ABNT-NBR 14.653 e a instrução Normativa nº 05, de dezembro de 2018 - instrução normativa de avaliação da SPU ou normas que vierem a substituí-las.

§ 1º A Nota Técnica específica será elaborada a fim de subsidiar o respectivo Superintendente ou autoridade responsável da Unidade Gestora quanto à homologação da avaliação, devendo ser analisados, independentemente da metodologia adotada, os seguintes aspectos:

I - identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que solicitou o serviço;

II - objetivo e a finalidade da avaliação;

III - identificação e a caracterização do bem avaliando;

IV - verificação da metodologia utilizada e a sua justificativa;

V - especificação da avaliação quanto à indicação dos graus de fundamentação e precisão atingidos, confirmando-os quando couber, com a exibição das tabelas previstas da NBR 14.653, devidamente pontudas em consonância com a metodologia adotada no laudo;

VI - qualificação legal completa e a(s) assinatura(s) do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação;

VII - verificação quanto ao recolhimento da ART ou RRT;

VIII - conferência da avaliação em observância às orientações vigentes da SPU, dentre elas:

apresentação do gráfico "preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme item 8.2.1.4.1 da NBR 14.653-2;

quando da utilização do Tratamento de Dados por Fatores, deverá apresentar a sua validação (publicações de entidades técnicas reconhecidas ou deduzidos ou referendados pelo próprio avaliador), conforme item 8.2.1.4.2 da NBR 14.653-2;

em caso de existência de "outliers" no modelo final adotado, deverá apresentar análise de aceitação;

se o coeficiente de correlação for inferior a 0,75 para os laudos de avaliação elaborados com tratamento científico de dados de mercado, deverá ser justificado;

caso a correlação entre as variáveis independentes seja superior a 0,80, deverá apresentar justificativas; e

por amostragem, na sua totalidade ou, ainda, quando o técnico julgar conveniente as informações dos dados que compõem a amostra devem ser verificadas junto às fontes.

IX - verificação quanto ao tratamento dos dados e identificação do resultado, explicitação do campo de arbítrio e intervalos de confiança ou de predição, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado; e

X - confirmação do valor da média estimativa na equação apresentada.

§ 2º A verificação das informações dos dados que compõem a amostra (dados e variáveis), quanto à representatividade na explicação do comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando está inserido, deverá ser realizada de forma a conferir a confiabilidade e a adequabilidade dos dados quanto à:

I - correta identificação dos dados de mercado (fonte da informação, localização, tipo de negociação, data de referência, principais características físicas, econômicas e de localização);

II - existência de pelo menos uma foto de cada dado de mercado, de forma a demonstrar se o dado da amostra possui semelhança com o imóvel objeto da avaliação (localização, situação, destinação, grau de aproveitamento, e as características físicas e econômicas); e

III - identificação dos dados de mercado efetivamente utilizados no modelo final adotado no laudo.

§ 3º Em caso de diferenças relevantes entre os elementos da amostra e o avaliando, essas devem ser adequadamente tratadas no modelo adotado (14653-2 : 2011 item 8.2.1.3).

§ 4º Ainda que alcançados os incisos observados nos §§ 1º e 2º, caso verifique-se a existência de conclusões irrazoáveis e desproporcionais latentes no laudo, a área técnica responsável deverá proceder pelo indeferimento da homologação, devendo para tanto solicitar esclarecimentos complementares, os quais devem ser inseridos no respectivo processo, observando as orientações seguintes:

a) a comunicação e a solicitação de esclarecimentos, acompanhados de cópia da análise realizada, serão enviados ao interessado, que disporá de prazo de 30 (trinta) dias para apresentar resposta ao comunicado;

b) recepcionada a resposta, esta deverá, no prazo de 30 (trinta) dias, ser analisada pela área técnica responsável, a qual recomendará ao Superintendente ou autoridade da unidade gestora responsável o aceite aos esclarecimentos ou à ratificação do indeferimento; e

c) a Superintendência ou Unidade Gestora responsável comunicará sua decisão final ao interessado acompanhada de cópia da última análise realizada.

§ 5º As constatações de irrazoabilidades e desproporções no laudo devem se ater às questões objetivas, afastando-se de interpretações subjetivas, as quais são de responsabilidade do autor do laudo.

§ 6º As constatações que versem sobre suspeita de manipulação de dados estatísticos no laudo devem ser comprovadas por estudo técnico, consubstanciada em nota com toda memória de cálculo e documentos comprobatórios anexos, realizado pela área técnica da unidade gestora responsável, guardando a possibilidade do contraditório, observando as orientações previstas no § 4º.

§ 7º A Nota Técnica para subsidiar o respectivo Superintendente ou autoridade responsável da Unidade Gestora quanto à homologação da avaliação deverá obedecer ao modelo padrão estabelecido no Sistema Eletrônico de Informação - SEI.

Art. 6º Para os fins a que se refere essa portaria no atendimento do art. 11-C da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, é vedada a avaliação por empresas especializadas cujos sócios sejam servidores da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União ou da Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados do Ministério da Economia, ou seus parentes, em linha reta ou colateral, por consanguinidade ou afinidade, até o terceiro grau, inclusive.

Parágrafo único. No laudo de avaliação apresentado, como pressuposto da isenção necessária para a sua produção, o profissional avaliador deverá declarar, sob as penas da lei, em especial o art. 299 do Código Penal, que não há conflito de interesse na elaboração do laudo de avaliação.

Art. 7º Fica dispensada de homologação as avaliações realizadas por banco público federal ou empresas públicas, nos termos do art. 11-C, § 8º da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998.

Art. 8º Fica revogado o art. 67 da Instrução Normativa nº 05, de 28 de dezembro de 2018.

Do exame  dessas duas Portarias, causa espécie a consulta formulada, porquanto não identificado qualquer aspecto jurídico a ser dirimido. Com efeito, a despeito da informação de que o processo de alienação foi instruído considerando "o imóvel como um terreno", o Laudo de Avaliação apresentado e objeto da devida ART (SEI 17643894 e 17643970) expressamente menciona a edificação existente (vide itens 1.2 e 1.5), não se identificando razões jurídicas para se cogitar a necessidade de seu refazimento. 

Registre-se, por oportuno, que questões técnicas, alheias ao direito, fogem da esfera de competência desta e-CJU/Patrimônio. Como expresso na citada Portaria SPU nº 19.837/2020 (art. 5), a recomendação com vistas à homologação do laudo de avaliação apresentado por terceiro é técnica, e deve ser realizada por profissional habilitado, com formação nas áreas de engenharia ou arquitetura.

Isto posto, manifestamo-nos pela devolução dos autos ao consulente, para a adoção da providências que entender cabíveis. 

Brasília, 04 de dezembro de 2021.

ANA LUIZA MENDONÇA SOARES

ADVOGADA DA UNIÃO

OAB/MG 96.194 - SIAPE 1507513

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em http://sapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 10154148459202126 e da chave de acesso c1f72c98