ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO
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NÚCLEO JURÍDICO
PARECER n. 00525/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU
NUP: 19739.120453/2022-79
INTERESSADOS: SAMUEL CELESTINO GUIMARÃES CAMPELO
ASSUNTOS: LOCAÇÃO / PERMISSÃO / CONCESSÃO / AUTORIZAÇÃO / CESSÃO DE USO
EMENTA: ADMINISTRATIVO. PATRIMÔNIO DA UNIÃO. SPU/PI. TRANSFERÊNCIA DE AFORAMENTO. FUNDAMENTO LEGAL: INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU Nº 1, DE 9 DE MARÇO DE 2018. ANÁLISE DA MINUTA DE CONTRATO DE TRANSFERÊNCIA DE AFORAMENTO. MINUTA SEM VÍCIOS E REVESTIDA DAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS NECESSÁRIAS AO SEU PROPÓSITO.
I - RELATÓRIO
1. A Superintendência do Patrimônio da União no Estado do Piauí - SPU/PI, submete à análise e aprovação desta Consultoria Jurídica da União Especializada Virtual de Patrimônio, o processo administrativo em epígrafe versando sobre a transferência de domínio útil, sob regime de Aforamento.
2. Trata-se de imóvel cuja proprietária/transmitente dada por aforamento era a Construtora Jurema LTDA. O imóvel foi objeto de compra e venda, sendo o atual adquirente, o sr. SAMUEL CELESTINO GUIMARÃES CAMPELO, o que requer a presente Transferência.
3. A transferência de domínio útil, conforme acima apontado, dar-se-á em relação ao terreno cadastrado na SPU/PI sob o Registro Imobiliário Patrimonial – RIP nº 1219.0101025-06, situado na Rua Miosotis 205 Apartamento 404, Edifício Fontana de Trevi, Bairro Joquei, CEP 64.048-130, no Município de Teresina, Estado do Piauí.
4. É o relatório.
III - FUNDAMENTAÇÃO LEGAL E INSTRUÇÃO PROCESSUAL
5. Vale registrar, por oportuno, que a matéria a ser analisada, presentemente, é tão somente aquela que diz respeito aos aspectos legais e formais relativos à Minuta de Contrato de Transferência de Aforamento submetida a apreciação desta Consultoria Jurídica da União Especializada.
6. Impende ressaltar, quanto à instrução processual, que compete exclusivamente aos setores administrativos da unidade consulente verificar e atestar o cumprimento e observância aos atos normativos da Superintendência de Patrimônio da União -SPU, integrante da estrutura do Ministério da Economia, a considerar que não cabe a este órgão da Advocacia-Geral da União adentrar em assuntos alheios à sua competência legal.
7. Portanto, em razão da delimitação de competência, é necessário enfatizar que as afirmações de caráter técnico e administrativo são de responsabilidade da SPU/PI. Pois, os pressupostos fáticos foram registrados pela SPU/PI, consequentemente a esta compete, por seus agentes públicos, responsabilizar-se pela veracidade e acerto técnico das informações prestadas, no presente feito.
8. O aforamento é um direito real e perpétuo no bem alheio para uso e gozo, acrescido do poder de disposição. Ao foreiro é atribuído o domínio útil (83%), permanecendo a União com o domínio direto (17%). O somatório dos domínios direto e útil constitui o domínio pleno, reunindo todos os atributos da propriedade
9. A partir do momento da transferência do domínio útil do imóvel (fato gerador), à título oneroso, como nos casos de compra e venda, exsurge a obrigação, do vendedor, de quitar o laudêmio. Após o pagamento daquela “taxa”, a Secretaria do Patrimônio da União - SPU emite uma certidão denominada CAT (Certidão de Autorização de Transferência), cuja exigência se configura quando o alienante busca o Cartório de Registro de imóveis a fim de concretizar o registro de seu imóvel alienado.
10. A incidência de Laudêmio e Foro, em linhas gerais, tem origem no regime de aforamento, a que estão submetidos alguns imóveis da União, em que, o titular do domínio útil, ou seja, a pessoa que usufrui daquele patrimônio, tem que pagar ao senhorio direto, in casu, a União, as receitas, ditas patrimoniais, decorrentes dessa utilização.
11. Sobre os requisitos e condições, faz-se necessário analisar o fundamento legal para processar a transferência do aforamento. O Art. 116, § 1º do Decreto-lei nº 9.760, de 05 de setembro de 1946, traz referência à transferência onerosa:
"Art. 116. Efetuada a transação e transcrito o título no Registro de Imóveis, o adquirente, exibindo os documentos comprobatórios, deverá requerer, no prazo de 60 (sessenta) dias, que para o seu nome se transfiram as obrigações enfitêuticas.
§ 1º A transferência das obrigações será feita mediante averbação, no órgão local do S.P.U., do título de aquisição devidamente transcrito no Registro de Imóveis, ou, em caso de transmissão parcial do terreno, mediante termo."
12. Observa-se cumprimento ao Art. 116, § 1º do Decreto-Lei nº 9.760/1946, tendo sido realizada a transação no Registro de Imóveis, bem como o requerimento de transferência à SPU para alteração no cadastro.
13. Os aspectos operacionais para a efetivação da transferência, de outra banda, estão definidos na Instrução Normativa SPU 01, de 09 de março de 2018, cujos artigos que também interessam à presente análise vão abaixo transcritos:
Art. 2º Para efeito desta IN, considera-se:
I - Transferência de titularidade a alteração do responsável pelo imóvel da União no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União - SPU, com a inclusão dos dados do adquirente, que passa a ser o novo responsável pela utilização e pelas obrigações do imóvel;
II - Cessão de direitos a transmissão dos direitos decorrentes de contrato de promessa de transferência do domínio útil ou da ocupação de imóvel dominial da União, ainda não levado a registro no cartório competente;
III - Transações onerosas a compra e venda, permuta, dação em pagamento, fusão de empresas, promessa de compra e venda e integralização de capital social de empresas.
IV - Transações não onerosas as que decorrem de extinção de empresa, cisão ou incorporação de empresas, doação, sucessão ou meação.
V - Laudêmio o percentual de cinco por cento sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, paga previamente à venda de imóvel pertencente à União.
VIII - Certidão de Autorização para Transferência - CAT o documento em que a Secretaria do Patrimônio da União autoriza a realização da transferência de imóveis da União.
IX - Data de Conhecimento a data em que o requerimento eletrônico foi enviado à Secretaria do Patrimônio da União para instrução do processo, ou, quando de iniciativa da Secretaria do Patrimônio da União, a data em que o documento de transferência tenha sido anexado ao processo.
Art. 3º A transferência de titularidade do imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União deve ser efetuada quando da realização de transações imobiliárias envolvendo transmissão de terrenos da União, estando condicionada à emissão prévia de Certidão de Autorização para Transferência, conforme disposto no Capítulo IV.
Art. 4º O adquirente deve requerer a transferência de titularidade do imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União, no prazo de 60 (sessenta) dias, contados:
I - da data em que foi lavrada o título aquisitivo, no caso de ocupação; ou
II - da data em que foi efetivado o registro da transferência na matrícula do imóvel, no caso de foro.
Parágrafo único. Na inobservância dos prazos estabelecidos neste artigo, o adquirente fica sujeito à multa de transferência, quando a data de conhecimento da transação pela Secretaria do Patrimônio da União for superior ao prazo tratado neste artigo, da seguinte forma:
(...)
II - Nos casos de imóveis inscritos na Secretaria do Patrimônio da União sob regime de aforamento:
a. 0,05% (cinco centésimos por cento) ao mês ou fração, sobre o valor do terreno e benfeitorias, quando a escritura ou título aquisitivo lavrada ou escriturada até 26 de outubro de 2015;
b. 0,05% (cinco centésimos por cento) ao mês ou fração, sobre o valor do terreno, quando a escritura ou título aquisitivo lavrada ou escriturada de 27 de outubro de 2015 a 22 de dezembro de 2016; e
c. 0,50% (cinquenta centésimos por cento) ao mês ou fração, sobre o valor do terreno a partir de 23 de dezembro de 2016.
Art. 5º A transferência de titularidade de imóveis oriunda de transações onerosas entres vivos depende do recolhimento de laudêmio pelo transmitente.
Art. 6º A comunicação de transferência, pelo transmitente, ou a solicitação de transferência, pelo adquirente, deve ser efetuada por intermédio do requerimento específico no Portal da Secretaria do Patrimônio da União (patrimoniodetodos.gov.br).
Art. 7º O processo para transferência de titularidade de imóveis da União compreende as seguintes etapas no âmbito da Secretaria do Patrimônio da União:
I – Cálculo de laudêmio e emissão do respectivo DARF;
II – Emissão da CAT; e
III – Requerimento para alterar responsável pelo imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União.
Art. 8º São instrumentos válidos para a efetivação da transferência:
I – Escritura Pública;
II – Formal de Partilha, constando a homologação por sentença judicial;
III – Instrumento/Contrato Particular de Compra e Venda com força de Escritura Pública, se celebrados por instituições financeiras autorizadas, devem ser aceitos quando registrados no Cartório de Registro de Imóveis, devendo a Superintendência do Patrimônio da União verificar se houve a emissão da Certidão de Autorização para Transferência a que se refere.
IV – Carta de adjudicação, Carta de Arrematação ou instrumento decorrente de sentença judicial, se a transação incidir laudêmio, deve ser aceito o documento, ainda que não se mencione a CAT. Neste caso, a CAT, na modalidade Especial, é emitida pela Superintendência, mediante autorização da Unidade Central
.§1º Os documentos para transmissão emitidos após 15 de fevereiro de 1997 devem mencionar a Certidão de Autorização para Transferência e o pagamento do laudêmio ou sua isenção.
§2º Para os títulos aquisitivos de imóveis sob o regime de aforamento, deve ser exigido o registro no Cartório de Registro de Imóveis - CRI competente, por meio de certidão do CRI ou da anotação em carimbo ou selo próprio do cartório no título, constando o número do registro e matrícula do imóvel em questão."
14. Com fundamento no artigo 116, § 1º, do Decreto-lei n.º 9.760, de 05 de setembro de 1946, houve a autorização de Transferência de Aforamento por parte da SPU/PI, conforme Despacho juntado (SEI 26021901).
15. Por fim, dando continuidade aos requisitos e condições para a sua constituição, importa lembrar que o requerimento de transferência de titularidade requer o atendimento das seguintes condições, conforme art. 28 e seguintes também da Instrução Normativa SPU nº 01/2018:
Art. 28. A solicitação ou a comunicação da transferência de titularidade de imóveis da União deve ser iniciada no Portal de Atendimento da Secretaria do Patrimônio da União (patrimoniodetodos.gov.br), a partir da informação do número do RIP e do CPF/CNPJ do transmitente.
Art. 29. Para solicitação de alteração de responsável por imóvel da União no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União, além do documento de transferência do imóvel, previsto na Seção I, do Capítulo II, e dos demais documentos obrigatórios parametrizados no Portal, são exigidas informações sobre:
I - Dados do Transmitente;
II - Dados do Adquirente Titular;
III - Dados do Imóvel.
§ 1º. O protocolo de eventual requerimento físico deve ser efetuado somente se a documentação e as informações exigidas para a transferência de titularidade estiverem em conformidade com o disposto neste normativo.
§ 2º Caso a documentação anexada não corresponda à exigida na seção Documentos do Portal, o processo poderá ser cancelado durante a triagem ou na análise técnica.
Art. 30. Devem ser apresentados documentos complementares, conforme abaixo:
I - Para pessoa casada:
a) certidão de casamento; e
b) CPF do cônjuge.
II - Para pessoa estrangeira:
a) carteira de identidade de estrangeiro; e
b) CPF.
III - Para o inventariante:
a) termo de compromisso de inventariante;
IV - Para o procurador:
a) documento de representação legal.
Art. 31. Em caso de inoperância do Portal da Secretaria do Patrimônio da União, o requerimento, as informações e a documentação descritos nos artigos 30 e 31 devem ser recebidos em meio físico.
§1º O registro do requerimento físico deve ser realizado pela Superintendência no Portal da Secretaria do Patrimônio da União, quando do restabelecimento do sistema.
§2º Para fins de data de conhecimento pela Secretaria Patrimônio da União, deve ser considerada a data do protocolo do requerimento físico.
Art. 32. Para os requerimentos de transferências recebidos antes de 7 de novembro de 2016 e que se encontravam pendentes de conclusão nas Superintendências, a documentação a ser exigida para a conclusão do processo também é a parametrizada no Portal de Atendimento da Secretaria do Patrimônio da União.
Art. 33. No caso de documentação incompleta:
I - de processos protocolados antes de 7 de novembro de 2016, deve-se oficiar o requerente para que apresente os documentos ou informações necessárias à continuidade da transferência;
II - de requerimentos eletrônicos, deverão ser registradas durante a triagem ou análise técnica no Sistema de Gestão Integrada dos Imóveis Públicos Federais - SPUNet, para que o interessado regularize a pendência e retorne o pedido para análise; e
III - o processo será cancelado, caso não seja apresentada, em até 60 dias, a documentação solicitada em eventual diligência da Superintendência do Patrimônio da União.
16. O adquirente cumpriu as condições exigidas na IN SPU nº 01/2018, conforme confirmado na Nota Técnica SEI nº 29598/2022/ME (26021971).
17. Como vemos, a minuta do contrato vem a cumprir a formalidade legal acima referida, sendo este o instrumento utilizado pela SPU para documentar a transferência do domínio útil do imóvel nos seus registros, passando a efetuar a cobrança do foro anual ao novo foreiro. Sendo assim, a finalidade do termo de transferência de formalizar junto à SPU a transferência da obrigação que o foreiro, titular do domínio útil, assume perante a União, pelo pagamento do foro anual.
18. Assim, a fim de manter a atualização do registro da SPU, órgão ao qual incumbe a gerência dos imóveis da União, é que se faz necessária a lavratura dos presentes termos de transferência de aforamento.
19. Logo, antes da firmatura do Contrato de Transferência de Aforamento, recomenda-se à SPU que atente para as disposições da Instrução Normativa nº 01, de 09 de março de 2018, da Secretaria de Patrimônio da União, conforme acima mencionado.
20. Com relação à minuta de contrato atestamos sua regularidade, estando apta a ser firmada.
21. Encontra-se o contrato de acordo com o Decreto Lei 9.760, de 05 de setembro de 1946, Decreto Lei 2.398, de 21 de dezembro de 1987 e Decreto 95.760, de 01 de março de 1988. Contudo, convém recomendar que:
22. O presente contrato de aforamento será regido de acordo com o Anexo I, art. 102, incisos I e III do Decreto nº 9.745, de 08 de abril de 2019; Portaria da Secretaria do Patrimônio da União nº 40, de 18 de março de 2009, e Decreto nº 95.760, de 01 de março de 1988;
IV - CONCLUSÃO
23. Em face do anteriormente exposto, abstraídos os aspectos de conveniência e oportunidade do Administrador, nos limites da lei, e as valorações de cunho econômico–financeiro, ressalvadas, ainda, a manutenção da conformidade documental com as questões de ordem fática, técnica e de cálculo, ínsitas à esfera administrativa, essenciais até mesmo para a devida atuação dos órgãos de controle, conclui-se pela possibilidade jurídica da celebração do Contrato de Transferência de aforamento de Imóvel, ora analisado.
À consideração superior.
Brasília, 17 de julho de 2022.
JOSÉ SIDOU GÓES MICCIONE
ADVOGADO DA UNIÃO
Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 19739120453202279 e da chave de acesso 661e1d60