ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO
CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO
NÚCLEO JURÍDICO

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PARECER n. 00670/2022/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU

NUP: 08475.002152/2021-13

INTERESSADOS: SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DA POLÍCIA FEDERAL NO ESTADO DE RONDÔNIA - DPF/SRPF/RO

ASSUNTOS: CONSULTA E ORIENTAÇÃO DE ATUAÇÃO - OUTROS ASSUNTOS

EMENTA: PATRIMONIO DA UNIAO. RESIDENCIA DE SERVIDOR DA UNIAO. CONSULTA. COBRANCA  RETROATIVA DE ALUGUEIS.

Trata-se de processo administrativo eletrônico oriundo da SUPERINTENDÊNCIA DE POLÍCIA FEDERAL EM RONDÔNIA que tem como objeto a consulta consubstanciada no OFÍCIO Nº 71/2022/GESCON/SELOG/SR/PF/RO, conforme transcrição abaixo:

“Assunto/Objeto: Trata-se de consulta referente à quesitos levantados em Contrato de Locação de imóvel funcional relatados no DESPACHO 24469638, nos seguintes termos:

" Trata-se de contrato de locação (Doc. SEI Nº 18792745) de imóvel funcional situado à Av. Lauro Sodré, 2905, casa 04, Bairro Nacional,  que entre si celebraram a União e o Servidor EDIVALDO WALDEMAR GENOVA, pelo prazo de 3 (três) anos, contado do dia 03 de novembro de 2020, conforme cláusula sétima do referido instrumento.

Registra-se que no período em que foi assinado referido contrato, já encontrava-se em vigência a atual Portaria que regulamenta a locação dos imóveis residenciais administrados pela Polícia Federal, Nº 14.017-DG/PF, de 20 de outubro de 2020, que em seu Art. 19 define:

Art. 19. A partir da assinatura do Contrato de Locação e consequente publicação, correrão por conta do ocupante todas as despesas que gravarem o imóvel, a saber:

I - taxa de ocupação;

II - tarifas de água, luz e telefone;

III - seguro contra incêndio;

e IV - outras que venham a incidir sobre o imóvel.

(...)

Art. 23. O locatário de imóvel da Polícia Federal pagará taxa de ocupação correspondente a 3% (três por cento) ao ano sobre o valor atualizado do imóvel ou da parte nele ocupada, sem exceder a 20% (vinte por cento) do vencimento de seu salário. (grifo nosso)

Ocorre que até meados de 2022, os valores dos imóveis funcionais localizados junto à SR/PF/RO não se encontravam desmembrados, avaliados diretamente ou  atendidos aos requisitos contidos na Informação nº 23180977/2022-SEPEA/DEA/CGPLAM/DLOG/PF (Doc. SEI Nº 24447799), que trata da metodologia adequada de avaliação dos bens, bem como indicação de seus valores individualizados.

Conforme verifica-se do documento de Reavaliação dos Valores Monetários dos Imóveis, emitido em 30 de novembro de 2021 (SEI Nº 24469716), os valores dos 04 (quatro) imóveis residenciais localizados nesta Superintendência, encontravam-se somados, perfazendo o montante de R$ 1.340.182,69 (um milhão, trezentos e quarenta mil cento e oitenta e dois reais e sessenta e nove centavos), impossibilitando a apuração do valor da taxa de ocupação dos imóveis, bem como definição da mesma na cláusula sexta do Contrato de Locação (18811184). Conforme mencionado anteriormente, referido instrumento foi estabelecido pelo prazo de 3 (três) anos, contado do dia 03 de novembro de 2020. Para atender o contido na Portaria citada acima, não havia naquele momento, absolutamente nenhuma atualização do valor individualizado do imóvel passível de ser utilizada para cálculo da taxa de ocupação. 

Por meio do LAUDO Nº 01/2022 - GTED/SR/PF/RO, emitido em 08/07/2022 (Doc. SEI Nº 24080919), tal pendência foi sanada, os valores atualizados, apurados por meio de avaliação direta e individualizados. Consequentemente, por meio do Despacho Nº 24178406 SELOG/SR/PF/RO, foi atualizado o valor da taxa de ocupação a ser descontada na folha de pagamento do Servidor. Conforme conclusão obtida no Laudo Nº 01/2022, a estimativa de valores atualizados para as casas funcionais é o seguinte:

(...)

Instado a se manifestar, por meio do Parecer nº 24127750/2022, a  UCI/SR/PF/RO apontou que a taxa de ocupação é uma receita de capital irrenunciável, cujos prazos prescricionais e decadenciais, no âmbito da União, se encontram estabelecidos no art. 47 da Lei 9636/98 e explana ainda,  o que segue:

13. Como visto, para a incidência da Regra-Matriz de Incidência da Taxa de Ocupação, ou da hipótese legal da Taxa de Ocupação, é necessária a ocorrência de dois critérios: (i) o da materialidade e (ii) o da temporalidade. 

14. No caso em apreço, o efetivo aproveitamento do imóvel, ou da parte que lhe couber, pode ser aferida com a simples análise dos documentos acostados nos autos, quais sejam: (i) termo de ocupação de residência (18852421); (ii) contrato de locação (18853840) e, (iii) Despacho SIP/SR/PF/RO (20222258), ambos assinados pelo permissionário, denotando que se encontra no uso real do bem imóvel.

Em Despacho Nº 24291954 SRH/SR/PF/RO, ressalta-se quanto ao Parecer mencionado no item anterior, as seguintes questões a serem atendidas: a) a realização de Termo Aditivo ao Contrato (18811184) com a determinação expressa do valor da taxa de ocupação atualizada, em monetário nacional, a ser acrescida na CLÁUSULA SEXTA; b) publicação do extrato do contrato e alterações em AS (art. 19 da Portaria 14017-DG/PF). 

No entanto, conforme mencionado acima, resta pendente de regularização os pagamentos das taxas de ocupação retroativas referentes ao período de novembro/2020 à junho/2022, aos quais tendo em vista a ausência de valores de referência para base de cálculo da taxa de ocupação, levantam as seguintes questões a serem respondidas para amparar a administração pública quanto aos atos a serem praticados neste caso:

- Metodologia de base de cálculo adequada para cobrança da taxa de ocupação durante o período da ausência de avaliação direta do imóvel, necessária para cálculo da taxa de ocupação desde a época da assinatura do contrato até o mês de junho/2022;

- Forma de desconto dos valores retroativos no contracheque referentes às taxas de ocupação pendentes de regularização;

- Necessidade de emissão e assinatura de aditivo ao Contrato de Locação (Doc. SEI Nº 18811184) para adequação do valor da taxa de ocupação após elaboração do LAUDO Nº 01/2022 - GTED/SR/PF/RO, emitido em 08/07/2022;

- Meio adequado de publicação dos extratos do Contrato de Locação em Aditamento Semanal de maneira intempestiva: i) faz-se necessária a publicação em AS do Contrato de Locação (Doc. SEI Nº 18811184) na forma original de redação, onde não constam os valores expressos em moeda corrente; ii) em caso de apresentação de outra metodologia para avaliação dos imóveis, qual a redação que deve-se conferir ao extrato à ser publicado." 

Os autos foram encaminhados para este NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO, Órgão consultivo integrante da estrutura da Advocacia-Geral da União competente para assessorar o Órgão consulente, com fulcro na Lei Complementar nº 73, de 1993, artigo 8-F da Lei nº 9.028, de 12 de abril de 1995, e Portaria AGU nº 14, de 23 de janeiro de  2020, encontrando-se instruído com os seguintes principais documentos lançados no sistema SEI, cujo acesso foi autorizado pelo Órgão assessorado para possibilitar a presente análise:

FEITO O RELATÓRIO, PASSO A OPINAR.

FINALIDADE E ABRANGÊNCIA DO PARECER JURÍDICO

A presente manifestação jurídica tem o escopo de assistir a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem praticados ou já efetivados. Ela envolve, também, o exame prévio e conclusivo dos textos das minutas. 

Nossa função é justamente apontar possíveis riscos do ponto de vista jurídico e recomendar providências, para salvaguardar a autoridade assessorada, a quem compete avaliar a real dimensão do risco e a necessidade de se adotar ou não a precaução recomendada.

Importante salientar, que o exame dos autos processuais restringe-se aos seus aspectos jurídicos, excluídos, portanto, aqueles de natureza técnica. Em relação a estes, partiremos da premissa de que a autoridade competente municiou-se dos conhecimentos específicos imprescindíveis para a sua adequação às necessidades da Administração, observando os requisitos legalmente impostos.

De fato, presume-se que as especificações técnicas contidas no presente processo, inclusive quanto ao detalhamento do objeto da contratação, suas características, requisitos e avaliação do preço estimado, tenham sido regularmente determinadas pelo setor competente do órgão, com base em parâmetros técnicos objetivos, para a melhor consecução do interesse público.

De outro lado, cabe esclarecer que, via de regra, não é papel do órgão de assessoramento jurídico exercer a auditoria quanto à competência de cada agente público para a prática de atos administrativos. Incumbe, isto sim, a cada um destes observar se os seus atos estão dentro do seu espectro de competências.  Assim sendo, o ideal, para a melhor e completa instrução processual, é que sejam juntadas ou citadas as publicações dos atos de nomeação ou designação da autoridade e demais agentes administrativos, bem como, os atos normativos que estabelecem as respectivas competências, com o fim de que, em caso de futura auditoria, possa ser facilmente comprovado que quem praticou determinado ato tinha competência para tanto. Todavia, a ausência de tais documentos, por si, não representa, a nosso ver, óbice ao prosseguimento do feito.

É nosso dever salientar que determinadas observações são feitas sem caráter vinculativo, mas em prol da segurança da própria autoridade assessorada a quem incumbe, dentro da margem de discricionariedade que lhe é conferida pela lei, avaliar e acatar, ou não, tais ponderações.   Não obstante, as questões relacionadas à legalidade serão apontadas para fins de sua correção. O seguimento do processo sem a observância destes apontamentos será de responsabilidade exclusiva da Administração

Conforme BPC n° 07, do Manual de Boas Práticas Consultivas da CGU/AGU edição de 2016:

"A manifestação consultiva que adentrar questão jurídica com potencial de significativo reflexo em aspecto técnico deve conter justificativa da necessidade de fazê-lo, evitando-se posicionamentos conclusivos sobre temas não jurídicos, tais como os técnicos, administrativos ou de conveniência ou oportunidade, podendo-se, porém, sobre estes emitir opinião ou formular recomendações, desde que enfatizando o caráter discricionário de seu acatamento."

PANORAMA LEGAL E NORMATIVO SOBRE A UTILIZACAO DE IMOVEL DA UNIAO POR SERVIDOR DA UNIAO

Antes mesmo de enfrentarmos as questões apresentadas pelo Órgão assessorado, impende visitar os principais textos legais e infra-legais que regulam a utilização dos bens imóveis da União por servidor público, eis que constitui a matéria focal desta análise.

Decreto-Lei nº 9.760, de 1946

O diploma matriz sobre o instituto da utilização dos bens imóveis da União é o Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, onde se localiza o TÍTULO II - Da Utilização dos Bens Imóveis da União.

Sendo assim, torna-se imperativo por em realce os dispositivos abarcados pelo aludido Titulo Il, transcrevendo-os na sequência para facilitar o acompanhamento do raciocínio jurídico a ser desenvolvido no decorrer do  presente estudo.

O Capítulo II cuida especificamente da Utilização em Serviço Público,  reservando para a Seção I as disposições gerais,  de onde se extrai que “são considerados como utilizados em serviço público os imóveis ocupados por servidor da União como residência obrigatória” (art.76,II):

  CAPÍTULO II

Da Utilização em Serviço Público

SEÇÃO IDISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 76. São considerados como utilizados em serviço público os imóveis ocupados:

 I – por serviço federal;

II – por servidor da União, como residência em caráter obrigatório.

Art. 77. A administração dos próprios nacionais aplicados em serviço público compete às repartições que os tenham a seu cargo, enquanto durar a aplicação. Cessada esta, passarão esses imóveis, independentemente do ato especial, à administração do S.P.U.

Art. 78. O S.P.U velará para que não sejam mantidos em uso público ou administrativo imóveis da União que ao mesmo uso não sejam estritamente necessários, levando ao conhecimento da autoridade competente as ocorrências que a esse respeito se verifiquem.

grifo nosso 

 A Seção III se ocupa especificamente da residência obrigatória de servidor da União, assim definida quando for indispensável, por necessidade de vigilância ou assistência constante (art. 80), determinada expressamente por ato do Ministro de Estado (art.82),  com a fixação da  taxa pela ocupação prevista no art.81, observando-se as exigências contidas no artigo 85, in verbis:

SEÇÃO III

DA RESIDÊNCIA OBRIGATÓRIA DE SERVIDOR DA UNIÃO

Art. 80. A residência de servidor da União em próprio nacional ou em outro imóvel utilizado em serviço publico federal, somente será considerada obrigatória quando for indispensável, por necessidade de vigilância ou assistência constante.

Art. 81. O ocupante, em caráter obrigatório, de próprio nacional ou de outro imóvel utilizado em serviço público federal, fica sujeito ao pagamento da taxa de 3% (três por cento) ao ano sobre o valor atualizado, do imóvel ou da parte nele ocupada, sem exceder a 20% (vinte por cento) do seu vencimento o salário.

§ 1º Em caso de ocupação de imóvel alugado pela União, a taxa será de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor locativo da parte ocupada.

§ 2º A taxa de que trata o presente artigo será arrecadada mediante desconto mensal em folha de pagamento. § 3º É isento do pagamento da taxa o servidor da União que ocupar:

I – construção improvisada, junto à obra em que esteja trabalhando;

II – próprio nacional ou prédio utilizado por serviço público federal, em missão de caráter transitório, de guarda, plantão, proteção ou assistência; ou

III – Alojamentos militares ou instalações semelhantes.

§ 4º O servidor que ocupar próprio nacional ou outro imóvel utilizado em serviço público da União, situado na zona rural, pagará apenas a taxa anual de 0,50%, sobre o valor atualizado do imóvel, ou da parte nele ocupada

§ 5^o A taxa de uso dos imóveis ocupados por servidores militares continuará a ser regida pela legislação específica que dispõe sobre a remuneração dos militares, resguardado o disposto no § 3^o em se tratando de residência em alojamentos militares ou em instalações semelhantes

 Art. 82. A obrigatoriedade da residência será determinada expressamente por ato do Ministro de Estado, sob a jurisdição de cujo Ministério se encontrar o imóvel, ouvido previamente o S.P.U.                 

Parágrafo único. Os imóveis residenciais administrados pelos órgãos militares e destinados a ocupação por servidor militar, enquanto utilizados nesta finalidade, serão considerados de caráter obrigatório, independentemente dos procedimentos previstos neste artigo

Art. 83. O ocupante, em caráter obrigatório, de próprio nacional, não poderá no todo ou em parte, cedê-lo, alugá-lo ou dar-lhe destino diferente do residencial.

 § 1º A infração do disposto neste artigo constituirá falta grave, para o fim previsto no artigo 234 do Decreto-lei nº 1.713, de 28 de outubro de 1939.

§ 2º Verificada a hipótese prevista no parágrafo anterior, o S. P. U., ouvida a repartição interessada, examinará a necessidade de ser mantida a condição de obrigatoriedade de residência no imóvel, e submeterá o assunto, com o seu parecer e pelos meios competentes, à deliberação do Presidente da República.

Art. 84. Baixado o ato a que se refere o art. 82 se o caso for de residência em próprio nacional, o Ministério o remeterá, por cópia, ao S.P.U

Parágrafo único. A repartição federal que dispuser de imóvel que deva ser ocupado nas condições previstas no § 3º do art. 81 deste Decreto-lei, comunicá-lo-á ao S. P. U., justificando-o.

 Art. 85. A repartição federal que tenha sob sua jurisdição imóvel utilizado como residência obrigatória de servidor da União deverá

I – entregá-lo ou recebê-lo do respectivo ocupante, mediante termo de que constarão as condições prescritas pelo S. P. U.;

II – remeter cópia do termo ao S. P. U.;

III – comunicar à repartição pagadora competente a importância do desconto que deva ser feito em folha de pagamento, para o fim previsto no § 2º do artigo 81, remetendo ao S. P. U. cópia desse expediente;

IV – comunicar ao S. P. U. qualquer alteração havida no desconto a que se refere o item anterior, esclarecendo devidamente o motivo que a determinou;

V – comunicar imediatamente ao S.P.U. qualquer infração das disposições deste Decreto-lei, bem como a cessação da obrigatoriedade de residência, não podendo utilizar o imóvel em nenhum outro fim sem autorização do mesmo Serviço.

grifo nosso 

O Capitulo III, de outro lado, regula a locação dos próprios nacionais não aplicados, total ou parcialmente, nos fins previstos no art. 76 do Decreto-lei, incluindo a possibilidade de destinação para residência de autoridades federais ou de outros servidores da União, no interesse do serviço (art.86, I)  e para residência de servidor da União, em caráter voluntário (art.86, II) consoante disposições gerais da Seção I.

Note-se que nesse Capítulo o Decreto-Lei delimita a forma da relação jurídica como contrato de locação, enfatizando a natureza contratual do regime jurídico,  excluído, é certo, a sujeição a outras leis concernentes à locação  (art.87), atualmente a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre a locação dos imóveis urbanos.

Os aluguéis serão pagos mediante desconto em folha de pagamento, quando a locação se fizer na modalidade do item I do art. 86 (residência de autoridades federais ou de outros servidores da União, no interesse do serviço), e mediante recolhimento à estação arrecadadora da Fazenda Nacional, nos casos previstos nos itens II e III do mesmo art. 86 (residência de servidor da União, em caráter voluntário), conforme dispõe o art.91:

CAPÍTULO III

Da Locação

SEÇÃO IDISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 86. Os próprios nacionais não aplicados, total ou parcialmente, nos fins previstos no art. 76 deste Decreto-lei, poderão, a juízo do S.P.U., ser alugados:

I – para residência de autoridades federais ou de outros servidores da União, no interesse do serviço:

II – para residência de servidor da União, em caráter voluntário;

III – a quaisquer interessados.

Art. 87. A locação de imóveis da União se fará mediante contrato, não ficando sujeita a disposições de outras leis concernentes à locação.

Art. 88. É proibida a sublocação do imóvel, no todo ou em parte, bem como a transferência de locação.

Art. 89. O contrato de locação poderá ser rescindido:

I – quando ocorrer infração do disposto no artigo anterior;

II – quando os alugueis não forem pagos nos prazos estipulados;

III – quando o imóvel for necessário a serviço público, e desde que não tenha a locação sido feita em condições especiais, aprovadas pelo Ministro da Fazenda;

IV – quando ocorrer inadimplemento de cláusula contratual.

§ 1º Nos casos previstos nos itens I e II, a rescisão dar-se-á de pleno direito, imitindo-se a União sumariamente na posse da coisa locada.

§ 2º Na hipótese do item III, a rescisão poderá ser feita em qualquer tempo, por ato administrativo da União, sem que esta fique por isso obrigada a pagar ao locatário indenização de qualquer espécie, excetuada a que se refira a benfeitorias necessárias.

§ 3º A rescisão, no caso do parágrafo anterior, será feita por notificação, em que se consignará o prazo para restituição do imóvel, que será:

        a) de 90 (noventa) dias, quando situado em zona urbana;

        b) de 180 (cento e oitenta) dias, quando em zona rural.

§ 4º Os prazos fixados no parágrafo precedente poderão, a critério do S.P.U., ser prorrogados, se requerida a prorrogação em tempo hábil e justificadamente.

Art. 90. As benfeitorias necessárias só serão indenizáveis pela União, quando o S.P.U. tiver sido notificado da realização das mesmas dentro de 120 (cento e vinte) dias contados da sua execução.

 Art. 91. Os aluguéis serão pagos:

 I – mediante desconto em folha de pagamento, quando a locação se fizer na forma do item I do art. 86;

II – mediante recolhimento à estação arrecadadora da Fazenda Nacional, nos casos previstos nos itens II e III do mesmo art. 86.

§ 1º O S. P. U. comunicará às repartições competentes a importância dos descontos que devam ser feitos para os fins previstos neste artigo.

§ 2º O pagamento dos aluguéis de que trata o item II deste artigo será garantido por depósito em dinheiro, em importância correspondente a 3 (três) meses de aluguel.

Inseridas no Capítulo III, as Seções II e III normatizam, respectivamente, a residência de servidor da União no interesse do serviço e a residência voluntária de servidor da União, de que trata o artigo 86, I e II, da seguinte forma:

SEÇÃO II

DA RESIDÊNCIA DE SERVIDOR DA UNIÃO, NO INTERESSE DO SERVIÇO

Art. 92. Poderão ser reservados pelo S. P. U. próprios nacionais, no todo ou em parte, para moradia de servidores da União no exercício de cargo em comissão ou função gratificada, ou que, no interesse do serviço, convenha residam nas repartições respectivas ou nas suas proximidades.

Parágrafo único. A locação se fará sem concorrência e por aluguel correspondente à parte ocupada do imóvel.

Art. 93. As repartições que necessitem de imóveis para o fim previsto no artigo anterior, solicitarão sua reserva ao S. P. U., justificando a necessidade.

Parágrafo único. Reservado o imóvel e assinado o contrato de locação, o S. P. U. fará sua entrega ao servidor que deverá, ocupá-lo.

SEÇÃO III

DA RESIDÊNCIA VOLUNTÁRIA DE SERVIDOR DA UNIÃO

Art. 94. Os próprios nacionais não aplicados nos fins previstos no artigo 76 ou no item I do art. 86 deste Decreto-lei, e que se prestem para moradia, poderão ser alugados para residência de servidor da União.

§ 1º A locação se fará, pelo aluguel que for fixado e mediante concorrência, que versará sobre as qualidades preferenciais dos candidatos, relativas ao número de dependentes, remuneração e tempo de serviço público.

§ 2º As qualidades preferenciais serão apuradas conforme tabela organizada pelo S. P. U. e aprovada pelo Diretor Geral da Fazenda Nacional, tendo em vista o amparo dos mais necessitados.

ON – GEAPN – 003 de 24/01/01

No plano infra-legal, cite-se a ON – GEAPN – 003 de 24/01/01, Orientação Normativa obedece ao disposto nos artigos 80 a 85 do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, que fixa os procedimentos a serem adotados quanto à destinação de imóveis para uso como residência obrigatória de servidor da União

1 OBJETIVO Orientar sobre os procedimentos a serem adotados quanto à destinação de imóveis para uso como residência obrigatória de servidor da União quando for indispensável, por necessidade de vigilância ou assistência constante.

2 CAMPO DE APLICAÇÃO Esta Orientação Normativa aplica-se às Gerências Regionais de Patrimônio da União, Gerência de Área de Próprios Nacionais e aos Órgãos da Administração Pública Federal direta envolvidos.

3 CONCEITUAÇÕES Para efeito desta Orientação Normativa, são adotados os seguintes conceitos: 3.1 Residência Obrigatória Caracteriza-se pela natureza ou peculiaridade do trabalho quando for indispensável, por necessidade de vigilância ou assistência constante, a residência de servidor público em imóvel de domínio da União.

Em síntese, à luz dos preceitos legais e normativos é possível asseverar que a utilização de imóvel da União para servidor público da União divide-se em duas modalidades: residência obrigatória e residência voluntária, cada qual com suas especificidades elencadas na sequência:​

a) residência obrigatória:

- quando for indispensável, por necessidade de vigilância ou assistência constante, determinada expressamente por ato do Ministro de Estado, sob a jurisdição de cujo Ministério se encontrar o imóvel, ouvido previamente o S.P.U.                 

- mediante o pagamento de um taxa de ocupação fixada no art.81, descontada mensalmente em folha de pagamento.

- atender as exigências do art. 85

b) residência voluntária

- definida como locação, natureza contratual, subdividida em duas possibilidades:

        I – para residência de autoridades federais ou de outros servidores da União, no interesse do serviço:

-reservados pelo S. P. U. próprios nacionais, no todo ou em parte, para moradia de servidores da União no exercício de cargo em comissão ou função gratificada, ou que, no interesse do serviço, convenha residam nas repartições respectivas ou nas suas proximidades.

-   sem concorrência e por aluguel correspondente à parte ocupada do imóvel.

- As repartições que necessitem de imóveis para o fim previsto no artigo anterior, solicitarão sua reserva ao S. P. U., justificando a necessidade.

-  Reservado o imóvel e assinado o contrato de locação, o S. P. U. fará sua entrega ao servidor que deverá, ocupá-lo.

  II – para residência de servidor da União, em caráter voluntário;

- os próprios nacionais não aplicados nos fins previstos no artigo 76 ( I – serviço federal ou II - por servidor da União, como residência em caráter obrigatório) ou no item I do art. 86 (para residência de autoridades federais ou de outros servidores da União, no interesse do serviço)

- locação mediante  aluguel que for fixado e   concorrência, que versará sobre as qualidades preferenciais dos candidatos.

Na esfera de atribuições da Polícia Federal, o DIRETOR-GERAL DO DEPARTAMENTO DA POLÍCIA FEDERAL   expediu a Portaria n. 250/2009-DG/DPF, de 14 de abril de 2009, revogada pela Portaria nº 14.017-DG/PF, de 20 de outubro de 2020.

Levando-se em conta que a Portaria nº 250/2009-DG/DPF, de 14 de abril de 2009 constituiu fundamento normativo para a elaboração do Termo de Ocupação com o servidor vale conhecer, também, seus principais dispositivos relacionados ao tema abordado neste processado.

PORTARIA N. 250/2009-DG/DPF, DE 14 DE ABRIL DE 2009

O artigo 1º do ANEXO I da Portaria nº250/2009-DG/DPF, de 14 de abril de 2009 define com clareza o âmbito de sua atuação, ou seja, define regras para a residência de servidor em caráter obrigatório:

Art. 1º Para efeitos de aplicação do disposto nesta Portaria, considera-se:

I – imóvel residencial: imóvel ocupado por servidor da União como residência em caráter obrigatório, cuja ocupação seja indispensável por necessidade de vigilância ou assistência em caráter obrigatório constante, declarada em Portaria do Excelentíssimo Senhor Ministro de Estado da Justiça

II - habilitação: processo pelo qual o DPF avalia os requisitos administrativos e fiscais indispensáveis à ocupação de imóvel residencial;

III ocupante: servidor habilitado que ocupa imóvel residencial, de acordo com a Seção II deste Capítulo;

IV co-ocupante: servidor habilitado que ocupa imóvel residencial cedido simultaneamente a mais de um beneficiário, de acordo com o interesse do ocupante.

(...)

Art.4º. A cessão de uso dos imóveis residenciais será feita mediante permissão em caráter precário, pelo prazo de 3(três) anos a contar da data de assinatura do Termo de Ocupação de Residência (Anexo II), podendo ser prorrogado pelo respectivo dirigente, uma única vez e por igual período, se atendidas as condições de habiliatção.

(...)

Seção II

Do Processo Seletivo

Art.7o.A Unida de Gestora responsável pelo imóvel deverá abrir processo seletivo, visando a inscrição de candidatos a cessionário de imóvel funcional.

(...)

Seção III

Da Ocupação

Art.14. A ocupação de imóvel residencial far-se-á mediante a assinatura de Termo de Ocupação de Residência (Anexo II), cujo extrato será publicado em BS ou AS.

§ 1o.A assinatura do Termo de Ocupação de Residência implica:

I aceitação integral das regras que disciplinam a cessão de uso;

(...)

Da Taxa de Ocupação

Art.21.Todos os cessionários de imóveis do DPF pagarão uma Taxa de Ocupação correspondente a 3% (três por cento) ao ano sobre o valor atualizado do imóvel ou da parte nele ocupada, sem exceder a 20% (vinte por cento) do vencimento de seu salário.

(...)

§2o.O valor da Taxa de Ocupação fixada no caput ajustar-se-á 30(trinta) dias após a fixação e cálculo dos reajustes gerais de vencimentos dos servidores públicos federais, inclusive antecipações e adiantamentos.

§3o.Havendo qualquer modificação no valor da Taxa de Ocupação, a Unidade responsável pela administração do imóvel deverá informar a representação local da SPU, esclarecendo devidamente o motivo que a determinou.

PORTARIA Nº 14.017-DG/PF, DE 20 DE OUTUBRO DE 2020

A Portaria n. 250/2009-DG/DPF, de 14 de abril de 2009,( que tratava da residência obrigatória dos servidores da União) foi revogada pela Portaria nº 14.017-DG/PF, de 20 de outubro de 2020. 

A nova Portaria alterou o âmbito de aplicação da anterior para imóveis pertencentes ao patrimônio da União, administrado pela Polícia Federal, e destinado exclusivamente ao uso residencial por servidor público federal no exercício de suas funções no interesse da Policia Federal, mediante a celebração de contrato de locação.

Vejamos alguns dispositivos:

Art. 2º Para efeitos de aplicação do disposto nesta Portaria, considere-se:

 I - imóvel residencial: imóvel pertencente ao patrimônio da União, administrado pela Polícia Federal, e destinado exclusivamente ao uso residencial por servidor público federal no exercício de suas funções no interesse da Policia Federal, conforme critérios definidos nesta Portaria;

(...)

Art. 4º A locação de imóveis residenciais:

 I - ocorrerá mediante permissão em caráter precário pelo prazo de três anos, a contar da data de assinatura do Contrato de Locação (Anexo I); e

 II - poderá ser prorrogada uma única vez e por igual período se mantidas as condições de habilitação. § 1º A prorrogação do prazo de locação será

§ 2º O disposto no caput não se aplica aos imóveis localizados no Distrito Federal, cuja cessão de uso será por tempo indeterminado, a critério do respectivo dirigente da unidade gestora à qual o imóvel esteja vinculado.

(...)

Art. 7º O gestor responsável pelo imóvel deverá abrir processo seletivo, visando a inscrição de candidatos a locatários de imóveis funcionais.

(...)

Art. 16. A ocupação de imóvel residencial deverá ser feita mediante assinatura do Contrato de Locação (Anexo I), cujo extrato será publicado em Boletim de Serviço ou em Aditamento Semanal. § 1º A assinatura do Contrato de Locação implica em: I - aceitação integral das regras que disciplinam a locação;

(...)

Art. 23. O locatário de imóvel da Polícia Federal pagará taxa de ocupação correspondente a 3% (três por cento) ao ano sobre o valor atualizado do imóvel ou da parte nele ocupada, sem exceder a 20% (vinte por cento) do vencimento de seu salário.

§ 1º Em se tratando de imóvel situado na zona rural, o locatário pagará apenas a taxa anual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel ou da parte nele ocupada, obedecendo ao limite estipulado no caput

§ 2º O valor da taxa de ocupação fixada no caput deverá ser ajustado trinta dias após a fixação e o cálculo dos reajustes gerais de vencimentos dos servidores públicos federais, inclusive antecipações e adiantamentos.

§ 3º Havendo qualquer modificação no valor da taxa de ocupação, a unidade responsável pela administração do imóvel deverá informar à representação local da SPU, esclarecendo devidamente o motivo que a determinou.

Art. 24. O valor referente a 1/12 da taxa de ocupação será recolhido mensalmente ao Tesouro Nacional, mediante consignação em folha de pagamento.

Art. 25. A correção da taxa de ocupação baseada na atualização no valor do imóvel substitui, sem efeito retroativo, a efetuada com base no reajuste dos vencimentos do ocupante, desde que corresponda ao mesmo período de atualização.

Art. 26. O reajuste da taxa de ocupação será objeto de Portaria do respectivo dirigente da unidade responsável pelo imóvel, a ser publicada em Boletim de Serviço ou em Aditamento Semanal.

PRINCIPIO DA LEGALIDADE

Em face da expedição de atos normativos pelo Diretor-Geral do Departamento da Polícia Federal com vistas a regulamentar o Decreto-Lei nº 9.760, de 1946,  no que toca à locação dos imóveis residenciais administrados pela Polícia Federal,  consubstanciados nas  Portaria nº250/2009-DG/DPF, de 14 de abril de 2009  e na Portaria nº 14.017-DG/PF, de 20 de outubro de 2020, afigura-se pertinente tecer algumas considerações sobre o princípio da legalidade, no intento de identificarmos se tais normas, de natureza administrativa,  amoldavam-se, e ainda se amoldam,  aos ditames da mencionada legislação de regência, o Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.

Para tanto, recorremos à lição do festejado professor, Celso Antonio Bandeira de Mello:

“No Brasil, o princípio da legalidade, além de assentar-se na própria estrutura do Estado de Direito, e, pois, do sistema constitucional como um todo, está radicado especificamente nos arts. 5º, II, 37, caput, e 84 IV, da Constituição Federal. Estes dispositivos atribuem aos princípios em causa uma compostura muito estrita e rigorosa, não deixando válvula para que o Executivo de evada de seus grilhões

(...)

Nos termos do art. 5º, II “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. Ai não se diz em virtude de “decreto, regulamento, resolução, portaria ou quejandos. Diz-se “em virtude de lei.”

(in Curso de Direito Administrativo, 26a. Edição, Malheiros Editores, pag. 102 )

E prossegue o autor:

“Portanto, a função do ato administrativo só poderá ser a de agregar a lei nível de concreção; nunca lhe assistirá instaurar originariamente qualquer cerceio a direitos de terceiros.

(...)

“.... a administração é atividade subalterna a lei; que se subjuga inteiramente a ela; que está completamente atrelada a lei; que sua função é tão-só a de fazer cumprir lei preexistente e, pois, que regulamentos independentes, autônomos ou autorizados são visceralmente incompatíveis como Direito brasileiro.”

(in Curso de Direito Administrativo, 26a. Edição, Malheiros Editores, pag.103)

Assim, o ato administrativo praticado no exercício da função pública ao corporificar a manifestação de vontade do Estado não pode prescindir da observância da lei, a ela sujeitando-se integralmente, conforme adverte o professor.

Nessa esteira, as Portarias emitidas pelo Diretor-Geral do Departamento da Polícia Federal devem limitar-se ao nível de concreção, explicitação e viabilização da lei em sentido estrito como norma oriunda do Poder Legislativo e sancionada pelo Poder Executivo, evitando

Conquanto o foco da consulta consista no estudo da possibilidade de cobrança retroativa dos aluguéis com base no valor atualizado do imóvel, o adequado assessoramento jurídico deve ir além,  assistindo de forma mais abrangente a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem por ela praticados ou já efetivados.

O exame não se pretende exaustivo, justamente por não ser o cerne da orientação almejada, porém constitui alerta à autoridade administrativa para a adoção de providências no sentido de sanar eventuais irregularidades.

PORTARIA N. 250/2009-DG/DPF, DE 14 DE ABRIL DE 2009

A Portaria define nos seus “considerandos” o Decreto-Lei nº 9. 760 de 1946   e a Orientação Normativa GEAPN nº 3 de 24 de janeiro de 2001 como o seu alicerce legal e normativo.

Entretanto, como visto em linhas volvidas nas quais restou demonstrado que o Decreto-Lei instituiu duas modalidades de residência do servidor em imóvel da União, ou seja, residência obrigatória e residência voluntária, esta última considerada  locação, portanto de natureza contratual, subdividida em duas possibilidades: para residência de autoridades federais ou de outros servidores da União, no interesse do serviço e  para residência de servidor da União, em caráter voluntário, seria indispensável a indicação precisa dos dispositivos do Decreto-Lei nº 9. 760 de 1946 albergados pela Portaria.

Não obstante, a alusão à Orientação Normativa GEAPN nº 3 de 24 de janeiro de 2001 permite concluir que a Portaria pretendeu instituir regras referentes à  residência obrigatória, pois é disso que trata o tópico “objetivo” retirado da ON:

"1 OBJETIVO Orientar sobre os procedimentos a serem adotados quanto à destinação de imóveis para uso como residência obrigatória de servidor da União quando for indispensável, por necessidade de vigilância ou assistência constante."

grifo nosso

De fato, a definição constante do inciso I do artigo 1º do ANEXO I da Portaria nº250/2009-DG/DPF, de 14 de abril de 2009  revela que:

Art. 1º Para efeitos de aplicação do disposto nesta Portaria, considera-se:

I – imóvel residencial: imóvel ocupado por servidor da União como residência em caráter obrigatório, cuja ocupação seja indispensável por necessidade de vigilância ou assistência em caráter obrigatório constante, declarada em Portaria do Excelentíssimo Senhor Ministro de Estado da Justiça

grifo nosso

O que se espera a partir da identificação desse liame existente entre a Orientação Normativa  e a Portaria nº 250/2009  é que os demais artigos estejam em consonância  direta com a categoria eleita pela Portaria: residência em caráter obrigatório, cuja ocupação seja indispensável por necessidade de vigilância ou assistência em caráter obrigatório constante.

Entretanto, a instituição de processo seletivo (artigo 7º) , por exemplo, não se harmoniza com o  Decreto -Lei, que se limitou a admiti-lo na hipótese do seu 86, II – residência não obrigatória.

Parece-nos que a mesma situação de desarmonia se extrai do artigo 23 da Portaria que prevê a possibilidade de correção da taxa de ocupação  baseada no reajuste dos vencimentos do servidor.

Ora, o Decreto-Lei define o pagamento da taxa de ocupação da residência obrigatória  no artigo 81 sem qualquer alusão à correção baseada no reajuste dos servidores públicos:

Art. 81. O ocupante, em caráter obrigatório, de próprio nacional ou de outro imóvel utilizado em serviço público federal, fica sujeito ao pagamento da taxa de 3% (três por cento) ao ano sobre o valor atualizado, do imóvel ou da parte nele ocupada, sem exceder a 20% (vinte por cento) do seu vencimento o salário.

O valor da taxa será obtido com a incidência da alíquota fixa de 3% sobre a  base de cálculo prevista na lei,  o valor atualizado do imóvel. Significa dizer que a taxa sofrerá alteração toda vez em que houver atualização do imóvel  nos termos dos normativos aplicáveis à espécie.

Por derradeiro, digno de nota é a ausência de previsão na Portaria que contemple a determinação inserta no artigo 82 da lei:

Art. 82. A obrigatoriedade da residência será determinada expressamente por ato do Ministro de Estado, sob a jurisdição de cujo Ministério se encontrar o imóvel, ouvido previamente o S.P.U. 

 PORTARIA Nº 14.017-DG/PF, DE 20 DE OUTUBRO DE 2020

Nessa Portaria, tal como na Portaria nº 250/2009, consta apenas a menção ao Decreto-lei nº 9.760, de 1946 o que dificulta a compreensão sobre o seu alcance.

O artigo 1º se restringe a dizer que o ato normativo se propõe a regulamentar a locação dos imóveis residenciais administrados pela Polícia Federal.

Mais adiante, o artigo 2º,  inserido no CAPITULO II  - DISPOSIÇÕES PRELIMINARES,  oferece mais elementos para ao definir o que se deve considerar como imóvel residencial:

Art. 2º Para efeitos de aplicação do disposto nesta Portaria, considere-se:

I - imóvel residencial: imóvel pertencente ao patrimônio da União, administrado pela Polícia Federal, e destinado exclusivamente ao uso residencial por servidor público federal no exercício de suas funções no interesse da Policia Federal, conforme critérios definidos nesta Portaria;

A redação do indigitado artigo permite vislumbrar uma certa semelhança com o disposto nos artigo 92 e 93 do Decreto-lei,  que tratam especificamente da “ residência de servidor da união, no interesse do serviço”.

Vamos lembrar, como já sinalizado em linhas anteriores, que o Seção II, CAPÍTULO III, do Titulo II, do Decreto-lei cuida especificamente da locação de imóveis da União para fins de residência do servidor da União no interesse do serviço:

SEÇÃO II

DA RESIDÊNCIA DE SERVIDOR DA UNIÃO, NO INTERESSE DO SERVIÇO

 Art. 92. Poderão ser reservados pelo S. P. U. próprios nacionais, no todo ou em parte, para moradia de servidores da União no exercício de cargo em comissão ou função gratificada, ou que, no interesse do serviço, convenha residam nas repartições respectivas ou nas suas proximidades.

Parágrafo único. A locação se fará sem concorrência e por aluguel correspondente à parte ocupada do imóvel.

Art. 93. As repartições que necessitem de imóveis para o fim previsto no artigo anterior, solicitarão sua reserva ao S. P. U., justificando a necessidade.Parágrafo único. Reservado o imóvel e assinado o contrato de locação, o S. P. U. fará sua entrega ao servidor que deverá, ocupa-lo.

Tal lacuna mereceria a atenção das autoridades competentes pela emissão da Portaria, com amparo no princípio da legalidade que impõe aos atos normativos o perfeito encaixe à regra legal matriz.

No caso dos autos, a subsunção dos preceitos administrativos normativos ao Decreto-Lei nº 9.760, de 1946,  depende do exercício de dedução, em virtude do que vamos tomar a definição contida no art. 2º, II da Portaria, no intuito de direcionar e, deste modo, avançar, na análise jurídica solicitada pela Órgão assessorado:

"imóvel residencial: imóvel pertencente ao patrimônio da União, administrado pela Polícia Federal, e destinado exclusivamente ao uso residencial por servidor público federal no exercício de suas funções no interesse da Policia Federal, conforme critérios definidos nesta Portaria;"

Parece-nos que sendo a locação destinada exclusivamente ao uso residencial por servidor público federal no exercício de suas funções no interesse da Policia Federal, a hipótese se refere aos artigos 92 e 93 do Decreto-Lei acima transcritos.

A locação, segundo se depreende,  se fará sem concorrência e por aluguel correspondente a parte alugada mediante contrato, não ficando sujeita às disposições de outras leis concernentes à locação.

Por outro lado, se a forma contratual constitui uma imposição legal, já se torna discutível a legalidade, por exemplo, do seguinte artigo da Portaria:

Art. 4º A locação de imóveis residenciais:

 I - ocorrerá mediante permissão em caráter precário pelo prazo de três anos, a contar da data de assinatura do Contrato de Locação (Anexo I); e

A previsão do artigo 4º que confere precariedade à “permissão” da utilização do imóvel da União não se coaduna com a determinação do Decreto-lei para que seja formalizado contrato de locação. A relação contratual não é precária, eis regida pelas cláusulas instituídas pelas partes, as quais se submetem.

Quanto ao processo seletivo instituído no artigo 7º da Portaria,  não parece  amoldar-se ao paragrafo único do artigo artigo 92 do Decreto-Lei , que afasta expressamente  a concorrência para a locação, in verbis:

 Art. 92. Poderão ser reservados pelo S. P. U. próprios nacionais, no todo ou em parte, para moradia de servidores da União no exercício de cargo em comissão ou função gratificada, ou que, no interesse do serviço, convenha residam nas repartições respectivas ou nas suas proximidades.

Parágrafo único. A locação se fará sem concorrência e por aluguel correspondente à parte ocupada do imóvel.

grifo nosso

A previsão da taxa de ocupação no artigo 23 assemelha-se  ao texto do artigo 81 do Decreto-lei que se refere à residência de caráter obrigatório, portanto, sem relação com a residência voluntaria,  mediante contrato de locação de que cuida a Portaria:

Art. 23. O locatário de imóvel da Polícia Federal pagará taxa de ocupação correspondente a 3% (três por cento) ao ano sobre o valor atualizado do imóvel ou da parte nele ocupada, sem exceder a 20% (vinte por cento) do vencimento de seu salário.

§ 1º Em se tratando de imóvel situado na zona rural, o locatário pagará apenas a taxa anual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel ou da parte nele ocupada, obedecendo ao limite estipulado no caput.

§ 2º O valor da taxa de ocupação fixada no caput deverá ser ajustado trinta dias após a fixação e o cálculo dos reajustes gerais de vencimentos dos servidores públicos federais, inclusive antecipações e adiantamentos.

§ 3º Havendo qualquer modificação no valor da taxa de ocupação, a unidade responsável pela administração do imóvel deverá informar à representação local da SPU, esclarecendo devidamente o motivo que a determinou.

Para o contrato de locação, o Decreto-Lei não impõe nenhuma fórmula, de tal sorte que caberia à Administração eleger um valor compatível com a utilização do imóvel, com previsão periódica  de  reajuste, de acordo com os índices utilizados no âmbito da Administração Pública Federal.  No entanto, o Órgão preferiu se valer da forma de cálculo prevista no artigo 23, que apresenta como visto, relevantes dificuldades.

Os exemplos apontados recomendam que as instâncias competentes da Polícia Federal sejam provocadas pelo Órgão assessorado para exercerem o controle de legalidade sobre os atos normativos expedidos, promovendo as alterações que se fizerem necessárias ao perfeito cumprimento do princípio da legalidade.

O CASO CONCRETO

Urge, de plano, sublinhar que originalmente foi lavrado  um termo de ocupação em favor de  EDIVALDO WALDEMAR GENOVA , em que  não há referência clara e precisa da base legal sobre o qual se assenta, em que pese a indicação da Portaria no. 250/2009-DG/DPF.  

O citado Termo foi lavrado no dia 1º de junho de 2018 com a  finalidade de proporcionar a vigilância e assistência constante da totalidade do imóvel com amparo na Portaria 250/2009-DG/DPF, de 14 de abril de 2009, publicada no BS n. 071, de 15 de abril de 2009, com prazo de  duração de 3 (três) anos a contar da data de sua assinatura, admitindo-se a sua prorrogação pelo mesmo prazo.

Como se infere dos dados e informações colhidas do Termo de Ocupação,  tratava-se de utilização de imóvel da União por servidor público como residência obrigatória,  para proporcionar a vigilância e assistência constante da totalidade do imóvel.

Ocorre que com o advento da  Portaria 14.017- DG/PF, de 20 de outubro de 2020, publicada no BS 202 de 21 de outubro de 2020 adotou-se o entendimento exposto no Parecer nº 18642693/2021-UCI/SR/PF/RO no Processo nº: 08475.002152/2021-13, Interessado Edivaldo Waldemar Genova, UNIDADE DE CONTROLE INTERNO - UCI/SR/PF/RO/ MJSP - POLÍCIA FEDERAL, cuja conclusão pedimos licença para reproduzir:

“Quanto ao ponto destacado pelo SELOG/SR/PF/RO no item 6 do , este parecerista entende que a adequação normativa sustenta a confecção de novo Termo de Ocupação, com prazo inicial de três 18/05/2021 SEI/PF - 18642693 - Parecer https://sei.dpf.gov.br/sei/controlador.php?acao=documento_imprimir_web&acao_origem=arvore_visualizar&id_documento=22934183&infra_siste… 2/2 anos a partir de 03 de novembro de 2020 às cessões de uso em curso na data de entrada em vigor da Portaria 14.017/2020, admitindo-se uma prorrogação na forma do art. 4º da mesma norma: Art. 4º A locação de imóveis residenciais: I - ocorrerá mediante permissão em caráter precário pelo prazo de três anos, a contar da data de assinatura do Contrato de Locação (Anexo I); e II - poderá ser prorrogada uma única vez e por igual período se mantidas as condições de habilitação.

7. Neste sentido, sugere-se que seja elaborado um novo Termo de Ocupação ao cessionário EDVALDO WALDEMAR GENOVA, com prazo inicial na data de 03 de novembro de 2020.

A despeito de o Parecer ter sugerido um novo Termo de Ocupação para o caso do processo em que foi emitido, na hipótese dos autos foi firmado o Contrato nº 18792745-SELOG/SR/PF/RO,  contrato de locação de residência, com fulcro na Portaria  n° 14017-DG/PF, de 20 de outubro de 2020 que substituiu a Portaria nº 250/2009-DF/DPF, de 14 de abril de 2009, encerrando as seguintes cláusulas:

Contrato de Locação do imóvel situado na Av. Lauro Sodre, 2905 casa 02 Bairro Nacional, que entre si celebram a União, como locadora e o(a) Sr(a)  AGOSTINHO GOMES CASCARDO JUNIOR, como locatário(a), EDIVALDO WALDEMAR GENOVA, conforme Processo nº (08475.002152/2021-13) e  (08475.003607/2018-12).

Aos           dias do mês de maio, do ano de 2021, na Superintendência Regional (ou Delegacia) de Polícia Federal no(a), situada na Av. Lauro Sodré, nº 2905 Bairro Nacional, compareceram, de um lado, como locadora, no presente instrumento, a União, por intermédio do Ministério da Justiça e Segurança Pública, com a interveniência da POLÍCIA FEDERAL, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.394.494/0038-28, neste ato representada pelo Senhor AGOSTINHO GOMES CASCARDO JUNIOR , RG 2812835, expedido pela SSP/DF, e CPF  000.804.607-71, e o locatário (a), Senhor  EDIVALDO WALDEMAR GENOVA, casado, Delegado de Polícia Federal, RG 125404, expedido pela  SSP/MS, e CPF 447.646.261-87, e as testemunhas identificadas e qualificadas no final do presente Contrato, quando foi dito pelo(a) representante da locadora o seguinte:

CLÁUSULA PRIMEIRA - A União é senhora e legítima possuidora do imóvel situado  na  Av. Lauro Sodre,  nº 2905, casa 02, bairro Nacional, município de  Porto Velho; neste estado, o qual assim se descreve e caracteriza:    terreno  frente 15,20m, fundos 15,20m, direito 23,60m, esquerdo 23,60m.  Casa : frente 10,70m, fundos 10,70m, direito 14,50m e esquerdo 14,50m.

CLÁUSULA SEGUNDA - O mencionado imóvel se acha registrado sob o nº  0003.00416.500-9 RIP no SPIUnet.    

CLÁUSULA TERCEIRA - Com base na Portaria nº 1203/2018 -SR/PF/RO, de 16 de fevereiro de 2018, publicada no Aditamento Semanal nº 007, de 16  de fevereiro  de 2020 e no Aditamento Semanal nº 017 de 27 de abril de 2020 que homologou o resultado do processo seletivo para concessão de uso de imóvel público, reserva o próprio nacional para locação no interesse do serviço, de acordo com o disposto no art. 86, inciso I, e nos arts. 92 e 93 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946.

CLÁUSULA QUARTA - Em obediência à determinação contida no art. 87 do Decreto Lei   nº 9.760, de 1946, vem outorgar o presente Contrato de Locação ao Sr. EDIVALDO WALDEMAR GENOVA acima qualificado, visto ter sido satisfatoriamente comprovada a necessidade de o aludido servidor ocupar o próprio nacional descrito na CLÁUSULA PRIMEIRA.

CLÁUSULA QUINTA - A presente locação será mantida enquanto subsistir o interesse no serviço, salvo se o imóvel vier a ser necessário a uso público.

CLÁUSULA SEXTA - O aluguel mensal pelo uso do imóvel, corresponderá a taxa de ocupação correspondente  a 1/12 de  3% (três por cento) ao ano sobre o valor atualizado do imóvel, conforme art. 23 da Portaria nº 14017- DG/PF de 20 de outubro de 2020,  deverá ser pago mediante desconto na folha de pagamento do locatário, e seu montante será  corrigido a cada período de 12 (doze) meses, conforme variação do valor do imóvel.

CLÁUSULA SÉTIMA - O presente Contrato de Locação terá prazo de 3 (três) anos, contado do dia 03 de novembro de 2020, podendo ser prorrogado uma única vez, conforme o art. 4º da Portaria nº 14017 - DG/PF, de 20 de  outubro de 2020.

CLÁUSULA OITAVA -  O locatário fica obrigado a permitir a inspeção periódica do imóvel pela locadora, por meio de servidor devidamente credenciado e, finda a locação, a restituir o imóvel em estado em que o está recebendo neste ato, ou seja, em perfeito estado de habitabilidade e conservação: pintado, com todas as instalações elétricas e hidráulicas em condições de uso e funcionamento, devendo assim ser mantido durante todo o tempo que perdurar a locação, incumbindo- lhe fazer, por sua própria conta, as reparações dos estragos a que der causa, bem como consertos e substituições, sem direito a quaisquer indenizações, seja a título ou pretexto for.

CLÁUSULA NONA - O locatário fica obrigado ao adimplemento de débitos lançados pela Administração Pública referentes à utilização do bem.

CLÁUSULA DÉCIMA - O locatário se obriga a exibir, anualmente e enquanto perdurar a locação, à Superintendência Regional (ou Delegacia) de Polícia Federal no(a)   Estado de Rondônia,  a apólice de seguro feita em seu nome, em favor da locadora, contra risco de fogo, em valor equivalente ao do imóvel objeto deste contrato, sujeito a atualização a cada período de renovação da apólice.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - Ao locatário não é permitido ceder mesmo gratuitamente, transferir o presente contrato, ou sublocar, no todo ou em parte, o imóvel locado, ficando ciente de que a locadora não responderá por qualquer benfeitoria realizada no imóvel, exceto se ocorrer a hipótese prevista no art. 90, do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - A locadora poderá dar por findo de pleno direito este contrato, independentemente de aviso ou de notificação judicial ou extrajudicial, se o locatário infringir obrigação legal ou se descumprir qualquer cláusula ou condição do presente contrato ou das condições previstas na Portaria . E, pelo locatário foi dito, então, que aceita o presente contrato tal como se acha redigido, comprometendo-se a cumprir fielmente todas as obrigações nele contidas.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - As partes elegem o foro da comarca de Porto Velho/RO,  para dirimir eventuais conflitos de interesse oriundos do presente contrato.

E, por assim se declararem ajustados e contratados, assinam a locadora, a União por sua representante, e o locatário acima qualificado, juntamente com as testemunhas identificadas ao fim deste instrumento, presentes a todo o ato.

Depois de lido e achado conforme o presente instrumento, é expedido em duas vias de igual teor, conferido, acordado e assinado pelas partes interessadas.

Porto Velho/RO, 

Não se tem notícia se o Termo de Ocupação anteriormente escriturado foi formalmente extinto, o que recomenda providências nesse sentido.

A primeira evidência que emerge do exame do contrato é a mudança da finalidade da residência em relação ao Termo de Ocupação outrora lavrado,  sem a correspondente justificativa.

A continuidade da residência pelo mesmo servidor no mesmo imóvel da União, agora mediante a celebração do contrato de locação para fins residenciais de interesse do serviço,  conforme se infere dos documentos anexados, deixa dúvida quanto à real finalidade indicada no Termo de Ocupação.

Diante dessas inconsistências, buscamos no documento SEI 18322677 do processo nº 08475001757/2021-89, que consubstancia o resultado do processo seletivo de 23 de abril de 2018, a destinação a ser dada ao imóveis ali relacionados e verificamos que a habilitação se deu para a ocupação de casas funcionais (residenciais) da SR/PF/RO:

“Em continuidade ao processo seletivo de ocupação de casas funcionais da SR/PF/RO, iniciado com a Portaria nº 1203/2018-GAB/SR/RO, e tendo exaurido o prazo para inscrição dos servidores interessados, cujos processos SEI respectivos encontram-se relacionados, passo a deliberar, nos termos da Portaria nº 250/2009-DG/DPF.

1. HABILITAÇÃO Foram inscritos 5 (cinco) servidores para o presente processo seletivo de ocupação de casas funcionais (residenciais) da SR/PF/RO, todos habilitados, uma vez que preenchem os requisitos do artigo 9º da Portaria nº 250/2009-DG/DPF.”

Deste modo, é possível inferir que não havendo compatibilização integral entre o Termo de Ocupação e as regras do processo seletivo, a despeito de não ser este o cerne da consulta, forçoso se torna apontar por dever de oficio que há fortes indícios de que o instrumento lavrado em maio de 2018 continha irregularidades.

Quanto ao regime jurídico do contrato de locação, o  Decreto-lei no que diz respeito às residências não obrigatórias constituiu modelo menos enrijecido, no qual a relação jurídica se estabelece pelo acordo de vontade,  cuja decorrência imediata constitui o princípio da força obrigatória do contrato, vinculando as partes ao seu cumprimento (pacta sunt servanda - os pactos devem ser cumpridos).

Nesse contexto,  aplicam-se os princípios modernos do contrato, como o da boa-fé objetiva por força do qual se torna imprescindível que as partes celebrem o negócio com lealdade, honestidade, probidade, confiança recíproca.

Destarte, o Código Civil de 2002 trouxe para o ordenamento jurídico de forma contundente em seus artigos 113 e 422 o primado da boa-fé nas relações contratuais.

No âmbito do Direito Administrativo a sua observância também se impõe como conduta a ser observada em todas as manifestações da Administração Pública, à luz dos arts. 2º, parágrafo único, IV, e 4º, II, da Lei nº 9.784, de 1999, e com supedâneo constitucional no art. 37, caput.

A boa-fé ao encerrar a ideia de cooperação, confiança mútua, probidade nos negócios jurídicos constitui valor a ser assegurado inclusive na interpretação dos contratos firmados na esfera pública,  exigindo a observância de outros preceitos conexos como a transparência, que deve viabilizar não só a publicidade dos atos,  mas o amplo acesso à informação sobre a sua motivação.

Outro valor a ser explorado no presente contexto,  por sua repercussão direta no contrato em apreço, diz respeito ao direito à informação prévia sobre a intenção da Administração Pública de adotar medidas de impacto na vida da parte contratante, no caso concreto, o servidor , de tal sorte que não se sinta enganado em suas expectativas.

O diálogo entre as partes do contrato, ainda que se leve em conta o jus imperii fortalece os princípios aqui ventilados, ao mesmo tempo em que abre espaço para  a escolha de medidas ajustadas à satisfação da necessidade de ressarcimento sem ferir o equilíbrio contratual almejado.

Sob a ótica desses valores jurídicos será analisado o presente contrato de locação assinado em 20 de maio de 2021.

O seu fundamento legal inserido na cláusula terceira, o art. 86, inciso I, e os arts. 92 e 93 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, dão conta de que a locação visa ao interesse do serviço:

CLÁUSULA TERCEIRA - Com base na Portaria nº 1203/2018 -SR/PF/RO, de 16 de fevereiro de 2018, publicada no Aditamento Semanal nº 007, de 16  de fevereiro  de 2020 e no Aditamento Semanal nº 017 de 27 de abril de 2020 que homologou o resultado do processo seletivo para concessão de uso de imóvel público, reserva o próprio nacional para locação no interesse do serviço, de acordo com o disposto no art. 86, inciso I, e nos arts. 92 e 93 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946.

Em face disso, não custa relembrar que tais dispositivos do  Decreto-lei nº 9.760, de 1946  se dedicam à residência do servidor no interesse do serviço público a ser formalizada mediante contrato de locação sem concorrência.

A despeito da regra, houve processo seletivo e o aluguel foi estipulado segundo a norma inserta no artigo 81 do Decreto-Lei que trata da residência obrigatória, ou seja:

CLÁUSULA SEXTA - O aluguel mensal pelo uso do imóvel, corresponderá a taxa de ocupação correspondente  a 1/12 de  3% (três por cento) ao ano sobre o valor atualizado do imóvel, conforme art. 23 da Portaria nº 14017- DG/PF de 20 de outubro de 2020,  deverá ser pago mediante desconto na folha de pagamento do locatário, e seu montante será  corrigido a cada período de 12 (doze) meses, conforme variação do valor do imóvel.

As incongruências reveladas nas Portarias expedidas pelo Diretor-Geral da Polícia Federal,  no Termo de Ocupação e no contrato de locação parecem apontar para a adoção de um modelo híbrido em que as regras pertinentes a cada instituto jurídico previsto no Decreto-lei foram combinadas sem guardar as especificidades determinadas pelo diploma legal.

Abstraídas essas questões, não resta dúvida de que as obrigações contratuais não estão sendo cumpridas nos termos do pacto firmado, de um lado por parte do servidor, que não vem pagando o justo valor do aluguel estabelecido no contrato, e de outro pela Administração, que não se desincumbiu da tarefa de determinar o valor atualizado do imóvel desde o início da vigência do contrato,  comprometendo a definição do valor do aluguel e gerando expectativas equivocadas.   

Evidente que tal desarranjo precisa ser administrado na direção da retomada do equilíbrio contratual e da prevenção da onerosidade excessiva de uma parte em detrimento de outra.  

O servidor não pode se locupletar com o pagamento de aluguel de valor irrisório, notoriamente incompatível com o valor de mercado do imóvel, possivelmente desconforme até mesmo com valores custeados por outros servidores em situação semelhante.

De outra banda, a Administração hesitante no seu dever de definir o valor do aluguel já na fase pré-contratual em homenagem aos princípios aqui invocados,  não pode se furtar a criar ambiente propício ao diálogo objetivando a cobrança do montante devido conforme cláusula sexta do contrato de locação, de tal forma a não acarretar para o servidor oneração que comprometa a sua vida financeira ordinária.

QUESTOES PROPOSTAS PELA PF

Metodologia de base de cálculo adequada para cobrança da taxa de ocupação durante o período da ausência de avaliação direta do imóvel, necessária para cálculo da taxa de ocupação desde a época da assinatura do contrato até o mês de junho/2022;

Com a devida vênia, a questão relacionada a adequação. do método de determinação da base de cálculo sobre o qual deve incidir o percentual de 3% não constitui matéria afeta ao assessoramento jurídico.

Cabe-nos dizer que a PORTARIA Nº 14.017-DG/PF, de 20 de outubro de 2020 regulamentou a locação dos imóveis residenciais administrados pela Polícia Federal, estabelecendo no art. 23 forma específica de cobrança pelo uso do imóvel:

O locatário de imóvel da Polícia Federal pagará taxa de ocupação correspondente a:

- 3% (três por cento) ao ano sobre o valor atualizado do imóvel ou da parte nele ocupada,

- sem exceder a 20% (vinte por cento) do vencimento de seu salário

Vê-se que o valor devido no contrato de locação dos imóveis residenciais administrados pela Polícia Federal deverá ser obtido a partir da composição de duas grandezas, ou seja:

a) uma alíquota fixa e invariável de 3% e;

b) uma base de cálculo: valor atualizado do imóvel sobre o qual incidirá a alíquota de 3% .

O resultado dessa operação será o valor do aluguel a ser pago pelo servidor.

O Órgão assessorado afirma que não houve avaliação direta do imóvel até a elaboração do laudo de 2022,  situação ensejadora de incertezas sobre o método a ser empregado para solucionar a pendência criada.

A avaliação de imóvel da União deve ser alcançada por intermédio de aplicação de métodos próprios previstos nas Revistas Técnicas,  Manuais e outras publicações do ME, sem embargo da observância da  Instrução Normativa vigente na época da execução do contrato de locação.

A Revista técnica de avaliação de imóveis da Secretaria de Coordenação e Governança de Patrimônio da União - SPU de março de 2022 orienta que:

“No âmbito da União, a avaliação de imóveis é realizada por intermédio de duas modalidades: o laudo de avaliação e o relatório de valor de referência. Ambos são trabalhos técnicos desenvolvidos por profissionais habilitados. O laudo de avaliação segue rigorosamente a ABNT NBR 14.653, é empregado principalmente em operações de aquisições e alienações do patrimônio. O relatório de valor de referência, embora siga critérios técnicos, é uma modalidade simplificada, empregado principalmente na apuração do valor patrimonial e consome menos tempo, quando comparado ao laudo de avaliação. (BRASIL, 2018). “

Do Manual - Perguntas e Respostas – Uma abordagem da Instrução Normativa no âmbito da SPU Secretaria do Patrimônio da União Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, retira-se que:

"Qual a diferença entre a Instrução Normativa e o Manual de Avaliação de Imóveis no âmbito da SPU? A Instrução Normativa tem por objetivo padronizar os procedimentos de avaliação com vistas aos instrumentos de negócio da SPU, sendo este documento munido da consolidação de legislação e/ou pareceres jurídicos que dispõem sobre o tema. O Manual tem por objetivo esclarecer de forma operacional os procedimentos teóricos e práticos para realização das avaliações.

3. Qual a interpretação quanto aos valores de: mercado, venal, terra nua, valor justo ou valor de referência, no âmbito da SPU? O valor de mercado é o conceituado segundo a NBR 14653 e utilizado substancialmente aos instrumentos de negócio onerosos, sendo interpretado comumente mediante algumas legislações vigentes como valor de precisão. O valor de referência é aquele aceito pela SPU, estimado por documento próprio realizado por profissional habilitado, usualmente utilizado aos instrumentos de negócio gratuitos. O valor venal, ainda que semanticamente possa ser definido como valor de venda (por conseguinte valor de mercado), é conceituado como aquele fornecido pelos municípios para fins de cobranças ordinárias da SPU, a exemplo da taxa de ocupação e foro. O valor de terra nua é conceituado como aquele fornecido pelo INCRA para fins de cobranças ordinárias da SPU, a exemplo da taxa de ocupação e foro em áreas rurais. O valor justo é aquele utilizado para fins cadastrais, podendo ser o de mercado ou de referência

A SPU terá a responsabilidade pela avaliação dos imóveis inseridos no SPIUnet ainda que tais bens tenham sido entregues às correspondentes unidades gestoras?

Não. Ainda que o bem integre o patrimônio da União, cada Unidade Gestora, que tenham sob qualquer fundamento, imóveis sob sua administração, é responsável por tal serviço em observância ao que dispõe a Portaria Conjunta nº 703/204, cabendo ainda manter tais informações devidamente atualizadas nos sistemas corporativos da SPU.

Qual será o prazo de validade das avaliações no âmbito da SPU?

As avaliações, oriundas de laudo ou relatório de valor de referência passam a ter vigência de 1 (um) ano, a partir da data de sua realização, no entanto, conforme o caso específico e na verificação de oscilações significativas de mercado, as avaliações efetuadas, independentemente da finalidade para a qual tenham sido elaboradas, poderão ser revistas antes do término dos prazos fixados. Excetuam-se desse prazo, os casos de cessões onerosas e PVG, uma vez que deverão obedecer aos seus ritos específicos, observando-se inclusive suas cláusulas contratuais. Atenta-se ainda aos prazos das avaliações para fins contábeis e cadastrais, presentes no Sistema de Gerenciamento dos Imóveis de Uso Especial da União – SPIUnet, que deverão obedecer ao disposto na Portaria Conjunta nº 703/2014 ou a que vier substituí-la."

De outro lado,  a INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 5, de 28 de novembro de 2018,  dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização:

CAPÍTULO I

Das Disposições Gerais

Art. 1º A avaliação de imóveis da União, ou de seu interesse, assim como a definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança em função da utilização desses bens obedecerão aos procedimentos técnicos e administrativos estabelecidos nesta Instrução Normativa - IN, em consonância com a referência normativa sobre o tema e a legislação vigente.

§1º Consideram-se imóveis de interesse da União aqueles de propriedade de terceiros, que mediante contrapartida onerosa sob qualquer título, a União pretenda utilizar.

§2º As avaliações de imóveis da União deverão estar em consonância com as seguintes referências normativas:

Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas da ABNT, em especial as NBR nº 12.721/2006 e NBR nºs 14.653-1/2001, 14.653-2/2011, 14.653-3/2004 e 14.653-4/2002, bem como suas alterações;

Legislação municipal ou estadual referente ao assunto;

Resolução do CONFEA no218, de 26 de junho de 1973;

Resolução do CONFEA no345, de 27 de julho de 1990, e;

Procedimentos específicos ao tema estabelecidos pelos normativos da SPU.

§3º Para todos os efeitos, as referências normativas de que trata o §2º estender-se-ão às atualizações ou alterações das normas e procedimentos mencionados, sempre que não contrariarem a legislação patrimonial vigente.

§4º Esta Instrução Normativa aplica-se a todos órgãos e entidades que tenham sob sua gestão imóveis da União, inclusive entidades conveniadas ou contratadas - chamados de Unidades Gestoras para fins desta norma.

§5º As avaliações dos bens imóveis de uso especial da Administração Pública Federal deverão observar ao disposto na Portaria Conjunta STN/SPU nº 703/2014, ou norma que vier a substituí-la.

§6º Os procedimentos operacionais relativos à avaliação de imóveis junto aos sistemas corporativos da SPU, deverão ser observados em suas instruções respectivas.

(...)

Art. 5º A avaliação de imóveis da União e de seu interesse, bem como a definição de parâmetros técnicos para cobrança pela utilização desses bens será realizado para fins de:

I - adjudicação;

II - aforamento e sua remição;

III - alienação de domínio pleno ou útil;

IV - aquisição compulsória ou voluntária, tais como compra, permuta, sucessão e usucapião;

V - atualização de valor patrimonial;

VI - cessão gratuita ou onerosa;

VII - dação em pagamento;

VIII - determinação da base de cálculo das receitas patrimoniais e multas previstas em lei;

IX - elaboração das plantas de valores genéricos – PVG;

X - indenização por ocupação ilícita; XI - locação e arrendamento de imóveis da União a terceiros;

XII - locação de imóveis de terceiros pela SPU;

XIII - permissão de uso; e

XIV - reavaliação de valor patrimonial

(...)

Art. 9º O valor de mercado será determinado por meio de laudo de avaliação, o qual deverá atender às prescrições contidas na NBR 14.653 e suas partes e NBR 12.721.

Art. 10. O laudo de avaliação quando não realizados diretamente nos sistemas corporativos da administração patrimonial da União, deverá ter todas as suas páginas rubricadas e/ou assinadas, sendo a última obrigatoriamente assinada por responsável técnico com a indicação do seu registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia-CREA ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo-CAU

(...)

Art. 30. Os laudos e os relatórios de valor de referência terão prazo de validade de 1 (um) ano, contado a partir da data de sua realização.

§1º Nos casos específicos afetos às cessões, locações, arrendamentos e à Planta Genérica de Valores - PVG, os prazos de validade deverão obedecer aos seus ritos específicos, observando-se inclusive suas cláusulas contratuais.

§2º Para fins contábeis, o prazo de validade e métodos de avaliação dos imóveis da União cadastrados nos sistemas corporativos da SPU são determinados especificamente por portaria conjunta entre a SPU e a Secretaria do Tesouro Nacional - STN.

 Art. 31. As avaliações poderão ser revalidadas se a variação dos preços dos imóveis no mercado imobiliário não ultrapassar 8% (oito por cento) acumulados desde a data de confecção da avaliação até a data de revalidação, conforme prazo original.

§1º A data de revalidação fica limitada a 2 (dois) anos da data de confecção do laudo.

§2º As revalidações deverão ser devidamente fundamentadas e justificadas por meio de nota técnica elaborada por profissional habilitado.

§3º Na elaboração das notas técnicas para revalidação de imóveis, deverão ser analisados, no que couber:

I - os dados amostrais dispostos nos laudos;

II - a estabilidade mercadológica de imóveis na região no período;

III - a existência de imóveis similares ofertados; e IV - a variação de índices oficiais no período mencionado.

§4º É recomendável analisar os seguintes índices oficiais:

I - Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC;

II - Índice de preço ao Consumidor Amplo – IPCA;

III - Índice Geral de Preços Médio – IGPM;

IV - Índice Nacional da Construção Civil – INCC; e

V - Índice FIPE ZAP.

§5º A revalidação da avaliação implica necessariamente na extensão de sua validade

Art. 32. Em caso de oscilações significativas de mercado, as avaliações efetuadas, independentemente da finalidade para a qual tenham sido elaboradas, poderão ser revistas antes do término dos prazos fixados nesta Seção

Nos autos encontramos duas reavaliações dos imóveis juntadas como documento SEI 24694766 de 2019 e documento SEI de 2021, que poderiam servir de parâmetro para a definição da base de cálculo a ser utilizada nos períodos correspondentes do contrato de locação, desde que atendidas as regras da Instrução Normativa mencionada e demais manuais do ME, evidentemente.

Não foram lançadas nos autos as razões pelas quais não foram utilizadas.

Por outro lado, o laudo de avaliação de 2022 (SEI 24080919) necessita ser compatibilizado com as reavaliações feitas em 2019 e 2021, a fim de ser respeitada a periodicidade das atualizações, a coerência dos valores apurados bem como do método utilizado,  incluindo  aqui a uniformidade com relação a avaliação individualizada de cada casa, ou não. O que importa é que o método seja o mesmo durante a execução  do contrato, para evitar distorções e que o valores correspondam aos praticados nas suas respectivas épocas, o que implica dizer que, do ponto de vista jurídico, não seria adequado utilizar valor atuais para cobranças retroativas.

Metodologia de base de cálculo adequada para cobrança da taxa de ocupação durante o período da ausência de avaliação direta do imóvel, necessária para cálculo da taxa de ocupação desde a época da assinatura do contrato até o mês de junho/2022;

Como dito anteriormente, não cabe a esta Consultoria especializada manifestar-se sobre questão técnica,  eis que refoge ao âmbito do conhecimento da área do Direito.

Ao Setor Técnico competente do Órgão assessorado compete pronunciar-se sobre as reavaliações dos imóveis juntados como documento SEI 24694766 de 2019 e documento SEI de 2021, e a sua adequação para efeito de conhecer as cifras exatas dos alugueis devidos. 

Todavia, sem adentrar na questão técnica, chamou a nossa atenção na reavaliação de 2021 o uso do BDI de 20%:

2. Para a atualização dos valores referentes aos terrenos, foi utilizada a variação do IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, compreendida no período entre a última avaliação dos imóveis no SPIUnet – outubro de 2019 – e o mês de outubro de 2021. Para o cálculo dos valores atualizados das benfeitorias, utilizou-se a área constante no cadastro no SPIUnet e o CUB – Custo Unitário Básico de Construção, fornecido pelo SINDUSCON/RO, para o mês de outubro de 2021, e acrescido o BDI de 20% (vinte por cento)

De acordo com o MANUAL DE OBRAS E SERVIÇOS DE ENGENHARIA Fundamentos da Licitação e Contratação da Consultoria-Geral da Uniao/AGU:

"2.5.7. Benefícios e despesas indiretas – BDI Como o próprio nome diz, o BDI é a parcela componente do preço global de referência destinado a remunerar as despesas realizadas pela contratada em razão da obra ou serviço de engenharia que incide de forma percentual sobre os custos diretos e que não está exclusiva e diretamente relacionada ao empreendimento, somada à remuneração devida ao prestador. Portanto, todos os custos nominalmente já existentes para a empresa ao tempo da contratação que venham a ser afetados em razão da obra ou do serviço de engenharia devem ser considerados como despesas indiretas20. De igual modo, os custos que somente podem ser obtidos por aproximação e que permitem algum nível de subjetividade devem ser considerados como indiretos. Por outro lado, aqueles que surgem como nominalmente novos para a empresa contratada, relacionados direta e intimamente com a execução do ajuste, que podem ser quantificados de forma autônoma, por meio de itens definidos em valor nominal, devem ser considerados como despesas diretas e não podem ser incluídos no BDI."

Assim, recomendamos que o Órgão Assessorado verifique se existe fundamento técnico nas normas existentes para utilizar o BDI no cálculo da  atualização  do valor do imóvel.

Forma de desconto dos valores retroativos no contracheque referentes às taxas de ocupação pendentes de regularização;

A relação jurídica adotada por determinação legal é a contratual,  vinculando as partes ao seu cumprimento (pacta sunt servanda - os pactos devem ser cumpridos).

A regra da cláusula sexta não deixa dúvida de que o aluguel mensal corresponde a taxa de ocupação  de 1/12 de 3% ao ano sobre o valor atualizado do imóvel:

CLÁUSULA SEXTA - O aluguel mensal pelo uso do imóvel, corresponderá a taxa de ocupação correspondente  a 1/12 de  3% (três por cento) ao ano sobre o valor atualizado do imóvel, conforme art. 23 da Portaria nº 14017- DG/PF de 20 de outubro de 2020,  deverá ser pago mediante desconto na folha de pagamento do locatário, e seu montante será  corrigido a cada período de 12 (doze) meses, conforme variação do valor do imóvel.

O princípio da boa-fé objetiva impõe ao servidor que honre o contrato entabulado com lealdade, probidade, sujeitando-se às providências que busquem o equilíbrio contratual e que evitem a  onerosidade excessiva de uma parte em detrimento de outra.

Em virtude disso, Administração deve proceder à cobrança dos débitos apurados em seus valores históricos,  e não atuais,  nos termos do que reza o contrato.

Contudo, como antes ressaltado, recomendamos que o servidor seja comunicado antecipadamente da intenção da cobrança, forma e valores,  em função da confiança recíproca que deve permear a relação contratual.

Sugerimos que o Órgão assessorado busque junto às instâncias responsáveis pela administração de pessoal qual o procedimento utilizado pela Administração para promover a cobrança  em situações semelhantes.

Sobre o  desconto, entendemos que deve ser observada a mesma forma do pagamento do aluguel previsto no artigo 91, ou seja, mediante desconto em folha de pagamento, adotando-se o procedimento indicado pelo Órgão de administração de pessoal da PF:

Art. 86. Os próprios nacionais não aplicados, total ou parcialmente, nos fins previstos no art. 76 deste Decreto-lei, poderão, a juízo do S.P.U., ser alugados

I – para residência de autoridades federais ou de outros servidores da União, no interesse do serviço:

(...)

Art. 91. Os aluguéis serão pagos:

 I – mediante desconto em folha de pagamento, quando a locação se fizer na forma do item I do art. 86;

Necessidade de emissão e assinatura de aditivo ao Contrato de Locação (Doc. SEI Nº 18811184) para adequação do valor da taxa de ocupação após elaboração do LAUDO Nº 01/2022 - GTED/SR/PF/RO, emitido em 08/07/2022;

A utilização da fórmula genérica prevista na cláusula sexta teve, e ainda tem,  o condão de acarretar o tipo de entrave noticiado nestes autos, porque despida de outras previsões necessárias a sua implementação.

Caberia no momento da celebração do contrato a especificação do valor atualizado do imóvel, em consonância com as normas existentes,  a fim de viabilizar a determinação do valor do aluguel mensal, mediante a incidência da alíquota de 3%.

Caberia, outrossim, a instituição de cláusula contratual tratando da periodicidade e método da atualização do imóvel, possibilitando o mero apostilamento do novo valor do aluguel sempre que o contrato autorizar a alteração.

Como não há tais regras, seria oportuno celebrar termo aditivo para suprir as lacunas apontadas:  estipulação do valor do imóvel histórico no momento da formalização do contrato; periodicidade da atualização e a possibilidade do seu apostilamento, entre outras julgadas necessárias. 

Meio adequado de publicação dos extratos do Contrato de Locação em Aditamento Semanal de maneira intempestiva:

 i) faz-se necessária a publicação em AS do Contrato de Locação (Doc. SEI Nº 18811184) na forma original de redação, onde não constam os valores expressos em moeda corrente;

 ii) em caso de apresentação de outra metodologia para avaliação dos imóveis, qual a redação que deve-se conferir ao extrato à ser publicado."

Pedimos escusas, mas não foi possível compreender a dúvida suscitada neste tópico.

No entanto, o artigo 26 da Portaria prevê: 

Art. 26. O reajuste da taxa de ocupação será objeto de Portaria do respectivo dirigente da unidade responsável pelo imóvel, a ser publicada em Boletim de Serviço ou em Aditamento Semanal.

E o Parecer nº 24127727/2022-UCI/SR/PF/RO enfeixa sugestões e encaminhamentos pertinentes:

​

"23. DAS SUGESTÕES E ENCAMINHAMENTOS. Após o ato administrativo que determinará o valor atualizado da taxa de ocupação. sugere-se:

a) a realização de Termo Aditivo ao Contrato (18792745) com a determinação expressa do valor da taxa de ocupação atualizada, em monetário nacional, a ser acrescida na CLÁUSULA SEXTA;

b) publicação do extrato do contrato e alterações em AS (art. 19 da Portaria 14017-DG/PF);

c) juntada da apólice do seguro contra incêndio (art. 35, idem) 

 (...)

e) requisição para que o GTED/SR/PF/RO estabeleça os critérios técnicos, na conformidade dos regulamentos, para mensurar os valores relativos à taxa de ocupação do imóvel funcional em espécie no período de 1º de junho de 2018 a 02 de novembro de 2020;

f) registro em Termo, Ata, Certidão ou congênere que ateste a regularidade de eventual acordo com o permissionário, ou a sua negativa, quanto aos valores retroativos;

g) comunicação do feito ao SPU para conhecimento, registros e providências que considerarem cabíveis;

h) encaminhamento à CGGC/PF para conhecimento, aperfeiçoamento do controle e, acompanhamento da matéria, tendo em vista a possibilidade do trâmite em outras esferas administrativas e/ou judiciais, caso não ocorra composição nesta Regional;

CONCLUSAO

Em face do exposto, sãos estas as considerações jurídicas que julgamos pertinentes diante dos questionamentos propostos pelo Órgão assessorado, nos limites da análise jurídica e excluídos os aspectos técnicos e o juízo de oportunidade e conveniência, com base nos fundamentos declinados ao longo deste Parecer Jurídico, sobretudo aqueles grafados em negrito.

É o parecer, de caráter opinativo, que prescinde de aprovação por força do art. 21 da Portaria E-CJU/Patrimônio/CGU/AGU n° 1/2020 – Regimento Interno da e-CJU/Patrimônio, publicada no Suplemento B do BSE nº30, de 30 de julho de 2020.

Sao Paulo, 30 de agosto de 2022.

LUCIANA MARIA JUNQUEIRA TERRA

ADVOGADA DA UNIÃO

Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em https://supersapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 08475002152202113 e da chave de acesso d5842082